1、天鸿物业保洁服务手册【品质管理部（吴 朝 文 ）2012.4.10】1. 保洁服务组织架构2. 保洁服务管理指引3. 保洁服务关键过程控制4. 保洁主管职位说明书5. 保洁管理员职位说明书6. 保洁员职位说明书7. 保洁主管/管理员例行工作8. 保洁服务规范9. 保洁计划管理要求10.办公区保洁管理要求11.室内保洁管理要求12.室外保洁管理要求13.专项清洁管理要求14.石材清洁作业指导书15.木地板清洁作业指导书16.广场瓷砖清洁作业指导书17.地毯清洁作业指导书18.不锈钢清洁作业指导书19.玻璃门窗、幕墙清洁作业指导书20.泳池清洁作业指导书21.下雪天清洁作业指导书22.洗手间清洁作
2、业指导书23.室内瓷砖清洁作业指导书24.石材抛光养护作业指导书25.皮革养护作业指导书26.木地板养护作业指导书27.家具养护作业指导书28.地毯养护作业指导书29.不锈钢养护作业指导书30.亚光不锈钢养护作业指导书31.铜制品养护作业指导书32.大理石材养护作业指导书33.多功能擦地机作业指导书34.高速抛光机作业指导书35.高压水枪作业指导书36.吸污机作业指导书37.吸水机作业指导书38.吸尘器作业指导书附件：保洁服务支持性文件目录上海天鸿物业管理有限公司保洁服务组织架构第 1目 录1.0 组 织 架 构 图2.0 主 要 工 作 职 责2.1 组织编制 保洁服务方案 、 保洁服务年度
3、计划 和 保洁服务年度预算 ， 参与 危 险源管理方案、重大环境因素管理方案编制；2.2 组织编制保洁服务作业指导书；2.3 依 据 保 洁 管 理 要 求 和 保 洁 服 务 年 度计 划 对 物 业 项 目 进 行 日 常 保 洁 、 定 期 清 洁 、 垃圾清运、化粪池清掏、外墙清洗、石材养护、家私护理、水质处理等；2.4 定期对项目进行“四害”消杀；2.5 依据 保洁服务规范 、 服务礼仪规范 、 环 境 专 业 工 作 手 册 和 BI 规范 对保洁服务工作进行自 评并不断改进。第 2上海天鸿物业管理有限公司保洁服务管理指引1.0 概 况1.1 物 业基本 情 况坐 落 位 置建 设
4、 相 关方竣 工 时 间 入 住 时 间占 地 面 积( ) 地 下 室 面积 ( )总 建 筑 面积 ( ) 住 宅 面 积( )1.2 保 洁 范 围外墙清洗面 积() 石材护理面积()消杀面积( ) 地毯护理面积()游泳池面积() 室内木地板护理面积( )天面保洁面 积() 雨棚保洁面积()化粪池个数 （个） 楼层公区保洁面积()每个粪池容 积量（立方 楼层垃圾桶数量（个）室内玻璃窗 面积（) 楼层烟桶数 量（个）电梯数量（部） 道路保洁面积()公共卫生间 （套） 草坪保洁面积()物业办公区 面积() 水系景观面积()项目栋/单 元数量 栋 单元外 围分类垃圾装置数量（个）物业分布1.3
5、 保 洁 服 务 供 方供 方 名 称 服 务 内 容供 方 公 司地址 服 务 单 价供 方 项 目负责 人 服 务 人 数供 方 服 务范围 总 分 包 费用联 系 电 话 合 同 期 限1.4 保 洁 服 务 成 功 因 素1.大堂、电 梯前厅地面保洁；2.大 堂摆设物（包括家具）护理；3.楼 层垃圾清理；4.保洁员 礼仪。第 3上海天鸿物业管理有限公司保洁服务管理指引2.0 保 洁 员序 号 保 洁 职 位 配 置 人 数 作 业 时 间 值 班1 保洁班长2 A 栋单层保洁 员3 A 栋双层保洁 员4 B 栋单层保洁 员5 B 栋双层保洁 员6 A 栋外围、地 下室7 B 栋办公区、
6、 外围8 总配置人数3.0 设 备 、 工 具项 目 名 称 单 位 月 耗 材 量单擦机 台 按 36 个月折 旧吸水机 台 按 24 个月折 旧设 备高压水枪 台 按 24 个月折 旧水桶 个 按 3 个月折 旧提示牌 个 按 12 个月折 旧喷壶 个 按 3 个月折 旧涂水器 个 按 12 个月折 旧玻璃刮 把 按 12 个月折 旧伸缩杆 根 按 12 个月折 旧铲刀 把 按 6 个月折 旧折旧类工 具铝合金梯 部 按 24 个月折 旧扫把 把 一把/人/月垃圾铲 把 一把/人/月毛巾 条 一条/人/月厕刷 把 一把/岗/月胶皮手套 双 一双/人/月黑垃圾袋（80*90） 个 项目垃圾桶
7、数量*1.2*30 天/月易耗品类 用 具黑色垃圾袋(45*50) 个 项目垃圾桶数量*1*30 天 /月第 4上海天鸿物业管理有限公司保洁服务管理指引拖把 把 一把/人/月全能清洁剂 加仑 0.2 加仑/人 /月洁厕剂 桶 1 桶/月不锈钢护理剂 加仑 电梯数量*0.125 加仑/月去污粉 瓶 0.5 瓶/人 /月洗洁精 桶(40 斤) 二斤/人/月漂白水 桶(40 斤) 二斤/人/月清洁剂洗衣粉 包 一包/人/月4.0 内 容 清 单序 号 保 洁 区 域 保 洁 内 容1 天 面 地面、栏杆、门及闭门器、水沟及下水口、标识牌、管道设备、风口。2 楼层公区墙面、 地面、 天花灯具、 消防栓
8、、 灭火器、 烟桶、 玻窗、 门及闭门器、 报警铃、标识牌。3 消防通道 楼梯地面、扶手，玻窗、天花灯具、消防管道、垃圾桶、应急灯、风口。4 大 堂地 面 、 墙 面 、 家 私 、 烟 桶 、 标 识 牌 、 告 示 牌 、 门 窗 、 天 花 灯 具 、 灭 火 器 、 消 防栓、植物盆栽、电梯。5 地 下 室地 面 、 消 防 栓 、 灭 火 器 、 进 出 口 、 道 闸 、 水 沟 、 消 防 管 道 、 标 识 牌 、 反 光 带 、反光镜、岗亭、道闸。6 卫 生 间 地面、墙面、面盆、镜面、隔板、门窗、便池、天花及灯具、垃圾娄。7 办 公 区地 面 、 墙 面 、 办 公 桌 椅
9、 、 垃 圾 娄 、 电 话 、 电 脑 、 电 器 开 关 、 消 防 栓 、 灭 火 器 、门及玻窗。8 外 围 地面、灯具、标识牌、垃圾桶、栏杆、沙井沟渠、绿化带。5.0 工 程 量 明 细管理处 单 位:平方米保 洁 区 域 水 泥 磁 砖 大 理 石 花 岗 石 水 磨 石 油 漆 玻 璃 木 质 不 锈 钢 小 计天面主体 外墙 外墙面主体 大堂墙面第 5上海天鸿物业管理有限公司保洁服务管理指引走廊墙面楼梯墙面内墙车库墙面大堂地面楼梯地面走廊地面主 体 内 地 面车库地面大堂天棚楼梯天棚走廊天棚主 体 内 天 棚车库天棚外围 外围地面合 计注：本体室内共用地面、墙面、天棚、室外的道
10、路、广 场、草坪，以及室内外的共用摆设物。第 6上海天鸿物业管理有限公司保洁服务关键过程控制1.0 关 键 过 程 管 理 控 制1.1 保洁管理人员对保洁服务方案 保洁服务年度计划进行跟踪落实；1.2 保 洁 管 理 人 员 依 据 保 洁 服 务 规 范 保 洁 管 理 要 求 服 务 礼 仪 规 范 对 保 洁 服 务 关 键 过程进行控制；1.3 保洁管理人员对关键过程进行定期测量、分析和改进。2.0 关 键 过 程 作 业 控 制关 键 过 程 控 制 措 施大堂保洁1.地面潮湿 时，设置“小心地滑”温馨提示标识；2.潮湿天气 时，在门口放置防滑地垫。楼层保洁 在风、雨、雪天来临时，
11、及时关闭玻璃门窗。地下室保洁1.定期疏通 下水沟渠；2.定期检查 雨水篦子完好程度。洗手间保洁1.定期检查 管道畅通情况；2.定期进行 消毒清洗，喷洒空气清新剂；3.清洁时， 门口放置“工作进行中”温馨提示标识。办公区保洁1.进入办公 区清洁时，先敲门，经允许后方可进入；2.走路轻、 说话轻、操作轻。电梯保洁1.清洁时， 防止水渗入电梯；2.顾客使用 电梯时，停止清洁作业。天面保洁1.随时清除 天面杂物；2.定期检查 下水管畅通情况。游泳池保洁1.定期进行 水质检测；2.定期进行 吸污处理。水系景观保1.定期进行 水质处理；2.随时进行 杂物打捞。公 共 区 域 保 洁草坪保洁 随时清除砖瓦碎
12、块、狗粪、杂物。不 锈 钢 、 铜 金 属 制 品护理1.不用刀片 清洁；2.不用强酸 、强碱清洁。材质护理沙发皮具护理 1.不用刀片 清洁；第 7上海天鸿物业管理有限公司保洁服务关键过程控制2.不用强酸 、强碱清洁。天 然 漆 板 、 油 蜡 板 木材护理1.防止被水 浸泡；2.不在雨天 、雪天等潮湿天气时打蜡作业。大 理 石 、 花 岗 石 、 水磨石护理1.石材护理 时，作业区设置温馨提示标识；2.不在雨天 、雪天等潮湿天气时进行石材护理作业。纤 维 、 羊 毛 地 毯 护 理1.清洗时， 设置“工作进行中”温馨提示标识；2.不用热水 沟兑清洁剂。磁 砖 、 玻 璃 、 马 赛 克外墙清洗1.防止清洁 剂对植物、石材的损坏；2.作业前， 在周边设置温馨提示标识以及警示防护带；3.作业前， 进行风力测试、吊绳检查；4.在天面的 吊绳连接处有专人监护。生 活 、 绿 化 垃 圾 清 运1.垃圾需日 产日清；2.定期对垃 圾池进行消毒；3.楼层垃圾 ，选择在人流非高峰期清运，不占用客梯。化粪池清掏1.作业前， 设置警示防护带；2.作业前， 需进行沼气测试。专项保洁老鼠、 蟑螂、 蚊子、 苍蝇“四害”消杀1.消杀前， 张贴消杀通知；2.在消杀区 设置温馨提示标识；3.消杀药品 符合国家法律法规要求；4.对消杀药 品使用情况进行如实记录。
