1、中汉大厦可行性研究报告海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司2012 年 12 月 9 日 海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司2目录第一部分 项目总论 .4一、项目概况 .4二、项目经济指标 .7第二部分 投资环境与市场研究分析 .7一、市场宏观背景 .7二、海口房地产市场前瞻 .10三、宏观市场与本项目发展 .12第三部分 项目区域市场分析 .12一、海口房地产市场分析 .12二、项目所在区域市场分析 .13第四部分 项目分析 .15一、项目 SWOT 分析 .15二、定位分析 .17第五部分 投资预算 .19一、合作条件 .19海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司3二、项目总投资估算 .20第六
2、部分 销售及经营收入测定 .22一、项目销售收入估算 .22二、销售利润分析 .24第七部分 财务与敏感性分析 .25一、盈利能力分析 .25二、项目不确定分析 .25第八部分 可行性研究结论与建议 .27一、可行性研究结论 .27二、项目主要问题解决方法与建议 .28三、项目风险与防范建议 .29海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司4第一部分 项目总论一、项目概况1. 项目名称海口市美兰区“中汉大厦”2. 项目开发海南中汉开发有限公司3.项目建设规模中汉大厦项目位于海口市文明中路省财税学校旁(文明横路路口内进 100 米)，项目总占地面积 2145 平方米，总建筑面积为 10057.85 平方
3、米，规划建设 1 栋 16 层商住楼，其中，1-2 层为商铺，3-16 层为住宅共 160 户。项目以小户型为主，户型面积从 49.01-66.93 平方米不等，以一居 49-54 平方米，二居 65-66 平方米为主。附图一：项目区位图海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司54.建设情况中汉大厦项目现已封顶完工，外立面已经做好，内部装修已经基本完工。附件二：项目效果图海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司65.市政配套设施中汉大厦项目地块临近省财税学校，毗邻东门塘市场、服装批发市场，周边医院、购物广场、酒店餐饮、金融机构、农贸市场等配套设施成熟。一公里内：海南省财税学校、文明路服装批发市场、东门塘市
4、场、东门便民市场、中国农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等环绕四周；二公里内：海南中医院、现代妇女儿童医院等配套设施齐全；三公里内：南亚广场、南亚家乐福、海口宾馆等设施完善；海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司76.项目合法性手续项目手续齐全。二、项目经济指标开发公司：海南中汉房地产开发有限公司；项目总占地面积：2145 平方米；建筑面积：10057.85 平方米；户型面积：一居 49-54 平方米，二居 65-66 平方米为主；总户数：160 户 。第二部分 投资环境与市场研究分析一、市场宏观背景1、基础环境因素（1） 、地理行政区域中汉大厦位于海口市美兰区。美兰区是海口市的四个市辖区之一
5、，下辖 9 个街道、4 个镇，是海南省委、省政海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司8府所在地，是海南的政治经济文化中心城区，也是海口商贸中心城区之一。（2） 、自然概况美兰区位于海口市东北部，北临琼州海峡，东倚南渡江，江海交汇，港汊纵横，是一个环境优美的城区，有连绵 100 多公里的海岸线，土地肥沃，具有广沃的红土地。境内有美兰机场和东寨港红树林国家自然保护区，南渡江、美舍河、海甸溪穿越城区流入大海，东线海文高速公路、琼文国道横贯全区，具有得天独厚的自然资源优势。2、海口宏观经济分析（1） 、GDP 及增长分析从统计数据来看，市十一次党代会召开以来，海口经济节节拔高，一年更比一年强。 在市十一次
6、党代会召开前的 2006 年，海口全市生产总值（GDP）350.06 亿元（不含农垦，下同） ，按可比价格计算，比上年增长 12.9%。三次产业共同推进全市经济增长。第一产业实现增加值 25.88 亿元，比上年增长9.0%；第二产业实现增加值 102.12 亿元，增长 15.2%；第三产业实现增加值 222.06 亿元，增长 12.3%。 5 年来，国民经济快速增长，到 2010 年，全市生产总值达到 590.55 亿元，比上年增长 17.5%。财政总收入海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司92010 年达到 163.7 亿元，比上年增长 33%。全社会固定资产投资 2010 年达到 352.6
7、 亿元，比上年增长 27.3%。据最新的统计数据显示，2011 年 19 月，海口地区生产总值 5150339 万元，比去年同期增长 11.3%；全部工业总产值 3786142 万元，同比增长 14.2%；固定资产投资总额 2673523 万元，同比增长 25.5%。 时间 GDP 增长率2006 年 350.06 亿元 12.9%2010 年 590.55 亿元 17.5%2011 年 1-9 月 515.03 亿元 11.3%从以上数据可以看到，2011 年头 9 个月，海口地区生产总值就已远远超过 2006 年全年总和。 （2） 、城市居民人均可支配收入及增长率分析2010 年，海口城市
8、居民人均可支配收入 16720 元，比全省收入水平高 1139 元，但增速比全省低 3.6 个百分点。二、海口房地产市场前瞻海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司101.上半年海口房地产开发投资 56 亿据海口市统计局初步预计，上半年全市生产总值 352.11 亿元，比上年同期增长 11.4%，增幅比上年同期回落8.2 个百分点，比一季度提升 0.5 个百分点。同时经济运行中的各种不确定因素还很多，保持经济平稳较快发展任务还很艰巨。 房地产开发投资 56 亿上半年，全市完成全社会固定资产投资 166.55 亿元，比上年同期增长 23.1%。今年上半年，海口一、三产业呈现较快增长，二产有所回落。第三产业中住宿和餐饮业、房地产业是拉动投资增长的主导因素，其中房地产业投资是全社会投资的主体。房地产开发投资呈现较快增长，保障性住房建设步伐加快。在保障性住房建设的力度不断加大的带动下，上半年房地产开发投资 56.28 亿元，比上年同期增长 42.3%，其中保障性住房完成投资 21.8 亿元，对房地产开发投资增长的贡献率达 77.1%，拉动房地产开发投资增长 32.6 个百分点。2.海口房地产发展未来预测目前，海口房地产受国家房地产调控政策、限购令影响，开发商纷纷“以价换量”以博取市场，但是市场依
