1、租金收入的会计核算与涉税问题分析一、租金收入的会计核算与涉税问题分析1.固定资产的租金收入会计核算中属于让渡资产使用权收益，适用于租赁准则，本讲只介绍经营性租赁业务。（1）租金的确认：一般情况下按照直线法在租赁期间确认收入，如果特殊情况也可以采用特别的方式。（2）租赁资产的折旧（3）或有租金（4）出租人提供激励措施，如免租期，出租人承担承租人费用等。例：2009 年，康达公司根据业务需要租入瑞林公司的一间库房，作为存放商品的仓库使用。合同约定租赁期两年，从 2009 年 11 月 1 日开始至 2011 年 10 月 31 日止，租金共26.4 万元，前两个月免租金，从第三个月开始每月租金 1
2、.2 万元。租赁开始日康达公司支付 15 万元租赁费，2010 年 1 月再支付另外的 11.4 万元。2009 年如何进行会计处理？ 分析：实际每月的租金=26.4/24=1.1（万元）2009 年应确认 2.2 万元的租金收入。可能涉及的纳税问题企业出租厂房一般要交纳以下几种税（1）按照租金收入交纳 5%的营业税，采用预收款，纳税时间是收到预收款的当天。（2）按照租金收入交纳 12%的房产税。（3）按照房屋租赁合同所记载的租金的金额交纳千分之一的印花税。（4）企业所得税实施条例 19 条，国税函【2009】98，国税函【2010】79。企业所得税法实施条例第十九条规定：所称租金收入，是指企
3、业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。国税函【2009】98 号：新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。国税函【2010】79 号文件，关于租金收入确认问题：根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁
4、期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。需要提示的问题：企业所得税法实施条例第四十七条规定：企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除； （二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。2.存货资产的租金收入随同产品出售收取的租金：属于价外费用，增值税、消费税专门出租业务或者兼营的：营业税，采用预收款，纳税时间是收到预收款的当
5、天。二、综合案例某企业是酱菜生产企业，属于增值税一般纳税人，适用税率 17%。2009 年发生与租赁有关的业务如下：（不考虑城建税及附加）（1）3 月，因生产经营需要租入一套设备，租赁期限 3 年，合同约定一次支付 3 年的全部租金 36000 元。按照合同约定的时间分期确认租赁费用。（2）7 月初，又把一栋闲置的房产出租了，租期是 5 年，一次性取得租金 10 万元。所得税可以一次性确认，也可以分期均匀确认。房产税：按租金的 12%计算 100000*12%=12000 营业税一次性确认收入 100000*5%=5000借：银行存款 100000贷：预收账款 100000借：营业税金及附加
6、5000管理费用 12000贷：应交税费应交营业税 5000应交房产税 12000年末确认租金收入借：预收账款 10000贷：其他业务收入 10000（3）7 月出售一批酱菜，合同约定销售价款 3 万元，另外向买方提供酱菜坛，同时收取租金 500 元，租期半年，另外收取押金 1000 元，包装物完好退还后押金退还。会计通常做法是借：银行存款 36600贷：主营业务收入 30000其他业务收入 500应交税费应交增值税（销项税额） 5100其他应付款 1000税务处理：租金应该作为价外费用交增值税即：500/（1+17%）*17%=72.65，包装物押金如果被没收，也要交税。所以正确的会计处理应该是借：银行存款 36600贷：主营业务收入 30000其他业务收入 427.35应交税费应交增值税（销项税额） 5172.65其他应付款 1000（4）8 月把闲置的 200 个酱菜坛出租给其他企业，租赁期限两年，租金 4000 元，合同约定在租赁开始日承租人一次性支付。借：银行存款 4000贷：其他业务收入 4000借：营业税金及附加 200贷：应交税费应交营业税 200
