1、1沙坪坝区商业与现代服务业发展战略规划沙坪坝区是重庆市主城区的重要组成部分。全区幅员面积 396 平方公里，常住人口 82 万。是重庆著名的科教文化区。区内有重庆大学、西南政法大学等大专院校 7 所，电大职大 10 所，科研院所 60 多所，中专和中小学 173 所，在校学生 25 万人，科技工作者 5 万余人，民营科技企业 260 家。有国家级重庆大学科技园和重庆市大学城，是全国“科技工作先进区” 、 “国家级星火技术密集区”和“文化工作先进区” 。为推动沙坪坝区经济社会实现跨越式发展，中共沙坪坝区委提出了用 10 15 年的时间，把沙坪坝区建成“一区两高地”的总体要求，即：建成独具特色的现
2、代都市产业示范区、科教文化高地和人才集聚高地，努力使沙坪坝区的各项工作始终走在全市的前列。确立了通过“十一五”规划的编制与实施，打造“一城三中心”的阶段目标，即：打造重庆西部新城、重庆市科教文化中心、重庆市铁路物流中心和重庆市极具文化艺术特色的商贸中心。通过建设人文生态城区，打造在全国具有较大影响的教育发达区，为沙坪坝区可持续发展提供强有力的支撑。商业与现代服务产业是沙区经济发展的重要支柱产业，未来几年的发展，应紧紧围绕全区的总体要求和发展目标，进行科学谋划，确立沙区商业与现代服务业发展战略，使商业与现代服务业真2正发展成为促进全区经济快速增长的先导产业。随着我国社会主义市场经济的发展，商业在
3、社会大生产序列中已由末端行业转升为先导行业，小流通带动小生产，大流通带动大生产。商业是社会化大生产的血脉和神经，是连接生产与消费的桥梁，对引导生产、促进消费发挥着十分重要的作用。在社会化大生产、大流通中，商业发挥着越来越明显的作用，对经济增长的贡献越来越大。现代服务业是当前增长最快的行业，其兴旺发达程度已经成为衡量城市现代化、国际化和竞争力的重要标志之一。现代服务业在我国是一个新兴产业，党的“十六大”提出了“加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重”的战略任务。未来 15 20 年，我国将处于适合现代服务业加速发展的战略机遇期，逐步发达的现代服务业可以为发展高新技术产业提供创业的氛围
4、，可以与现代制造业形成互动的机制，从而能强力拉动都市经济的发展。未来一个时期，现代服务业作为潜力最大的产业能否快速发展，将在很大程度上决定整个经济的增长速度。加快发展现代服务业，不仅可以为经济的健康发展提供强大持久的动力，而且还有利于扩大就业和促进再就业，保持社会稳定。要全面推进城市现代化发展，离不开大力发展现代服务业。加快发展现代服务业，对于优化经济结构，转变经济增长方式有积极作用。现代服务业是在工业化高度发展阶段产生的，主要依托信息技术和现代管理理念而发展起来的服务业，其显著的产业特征为高成长、高增值、高科技含量和强辐射性。现代服务业包括建立在信息3基础上的新兴服务业和一部分经过改造“再现
5、青春活力”的传统服务业两部分。在沙坪坝区大力发展商业与现代服务业，对落实区委区政府“突出工业，统筹兼顾”工作方针，构筑“三大产业基地” ，有着积极的推动作用，将会为沙坪坝区可持续发展提供强有力的支撑。一、沙坪坝区商业与现代服务业现状（一）商业与现代服务业基本情况沙坪坝区的商贸经济有较好的发展基础，全区从事第三产业企业有 20528 个（其中国有、集体单位 2841 个，个体私营企业 17687 个） 。批发、零售贸易及餐饮业有 13914 个（其中：零售企业 8986 个，餐饮业： 3616 个） ；批零贸易餐饮业中国有、集体、股份制企业有 1546 个；个体私营业有 12368 个；服务业有
6、 6534 个（教科文卫体、党政机关和社会团体 1249 个；个体私营业有 5285 个） 。全区商业网点有 24746 个，批零贸易及餐饮业从业人员 6 万多人。有各类综合市场、专业批发市场、集贸市场 72 个，建筑面积达 70 多万平方米。2004 年商贸销售总额 178.7 亿元，同比增长 41% ；社会消费品零售总额 62.5 亿元，同比增长 19.2% 。以三峡广场为标志的中心商业区，每天人流量在 25 万人次以上，有商业网点 4453 个（法人企业： 494 个，个体经营： 3959 个） ，从业人员 29332 人，营业面积 46 万平方米，年营业额达 48.38 亿4元，占全区
7、商贸销售总额的 44% 。其中，商贸业：经营户数 2609 ，从业人员 16054 ，经营面积 18.26 万平方米，营业收入 39.25 亿元。餐饮业：经营户数 547, 从业人员 5471 ，经营面积 14.6 万平方米，营业收入亿元。服务业及其他：经营户数 1297 ，从业人员 5807 ，经营面积 12.56 万平方米，营业收入 3 亿元。 （以上数据为 2003 年中心商圈调查数据）较大的商业企业有重百沙坪商场、新世纪凯瑞商都、北京华联、立洋百货、明日百货、苏宁电器、国美电器、商社电器、赛博数码、好又多大型超市等。到 2004 年底，四大专业市场发展到占地 1000 多亩，建筑面积
8、60 多万平方米的规模，成为商品门类齐全，高中低档具备；辐射能力较强的全市重点市场，交易额达到 73 亿元，比上年增长 36.5% 。其中：马家岩建材批发市场的交易额达到 27.3 亿元，营业面积 25 万平方米，交易额成交量，物资吞吐量和规模成为西南地区最大的建材装饰批发市场，被列入全市十大重点市场之一。金属材料市场已成为全市最大的钢材批发交易市场，正在筹建西南最大的钢材物流配送中心，其钢材周转率居全市第一，年钢材吞吐量达 140 多万吨，销售额达到 25.8 亿元，已进入全市重点市场，营业面积 3.7 万平方米。西南物资交易市场，交易额达 16.4 亿元，营业面积万平方米；联芳建材、家具市
9、场，交易额达 4 亿元，营业面积 2.5 万平方米。区内有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等家商业5银行，有申银万国、华夏证券等家证券公司，有中国人民保险、平安保险等 5 家保险公司全面开展业务。区内有广告、咨询、信息、中介服务等现代服务业 575 家。2004 年，全区金融机构人民币各项存款余额 265.6 亿元，增长 18.32% ；各项贷款余额 171.6 亿元，增长 14.6% ；城乡居民储蓄余额 155.3 亿元，比年初增长 23% 。城市居民人均可支配收入 9295元，增长 13.6%；农民人均纯收入 3814 元，增长 14.4%。（二）商业现状分析1、商业规模分析商业网点
10、：沙坪坝区商业网点 2.47 万个，服务人口 112 万人（常住人口 82 万人，暂住人口 20 万人，流动人口 10 万人） ，千人拥有商业网点 22 个。与国际通行标准千人拥有商业网点 30 50 个相比，网点总量与市场容量基本适应，同时具有一定的发展空间。商业面积：全区商业总面积 85 万。按照全区人口 112 万统计，人均拥有商业面积 0.76 平方米。与北京人均拥有 1 平方米（国际通行配置标准） 、上海 0.8 平方米、广州 0.78 平方米相对比，沙区人均商业面积已经趋于饱和。其中，以三峡广场为核心的中心商业区营业面积为 46 万平方米，占全区商业总面积的 53% 。这表明，东部
11、城区商业聚集度过高，与6人口分布比例不协调，网点布局不均衡。如果按照国际通行标准，千人拥有大型百货商场营业面积 35 40 平方米计算，整个沙区的大型百货商场营业面积应为 39200 44800 平方米。但事实上，目前沙区大型百货商场的营业面积总和已经达到 7 万余平方米 ( 见下表) ，无论从全区的角度，还是从以三峡广场为核心的中心商业区的角度，大型百货商场的面积均已超标，应加以控制。百货商场 营业面积（万）重百沙坪商场 1.5明日百货 0.7新世纪凯瑞商都 1.4立洋百货 1.5北京华联（百货卖场部分） 2.0总 计 7.12、商业结构分析2003 年，沙坪坝区商贸销售总额 126.7 亿
12、元。其中，梨树湾金属材料市场 17.5 亿元，马家岩建材市场 23.2 亿元，西南物资交易市场 10.3 亿元，德意家具市场 3 亿元，以三峡广场为核心的中心商业区 48.4 亿元，其他市场 24.3 亿元。其所占比例如下图:714% 18%8%2%17%41%梨 树 湾 金 属 市场马 家 岩 建 材 市场西 物 木 材 市 场德 意 家 具 市 场中 心 商 业 区其 他四大专业市场所占比例为 42% 。如下图:42%17%41% 四 大 专 业 市 场中 心 商 业 区其 他可以看出，四大专业市场对全区商贸销售总额的贡献接近一半，因此，未来沙坪坝区商业发展应该继续把专业市场作为重点。20
13、03 年，沙坪坝区社会消费品零售总额为 52.5 亿元，中心商业区年消费品零售额 45.2 亿元，占全区社零销售总额的 86% 。沙坪坝区商业发展主要依赖于中心商业区，区域消费水平不均衡。3、商业布局分析沙坪坝区大型商业设施主要分布于以三峡广场为核心的中心商业区，集聚效应过强。由于商业网点分布与组团式人口分布不协调，为居民购物带来不便。同时，其商业人流的“锅底效应”造成交通拥堵，商业、居住环境及城市整体环境质量受到较大影响。4、商业业态分析中心商业区业态以百货商场和超市为主，专业店的比重不足，表8明中心商业区仍处在共性消费的初级阶段，个性化消费需求不强。据资料统计显示，全区专业店 1200 个
14、，总营业面积 6.8 万平方米，平均单店营业面积 56.7 平方米；专卖店 350 个，总营业面积 2.5 万平方米，平均单店营业面积 71.4 平方米。这表明，专业店和专卖店经营规模明显偏小。全区专业店与专卖店营业面积之和为 9.3 万平方米，占全区商业总面积的 11 ，明显低于百货商场的 18 。见下图:18%11%71%百 货 商 场 总 面积专 业 店 总 面 积其 他位于中心商业区的国美电器、苏宁电器、商社电器和赛博数码广场等几大专业店，其营业面积分别为 1.03 万平方米、 0.55 万平方米、 1.2 万平方米、 1.7 万平方米，营业面积总和为 4.48 万平方米，只占中心商业
15、区商业面积总和的 11.2 ，大大低于百货商场的 33 。见下图:33%11%4%52%百 货 商 场 总 面积专 业 店 总 面 积超 市其 他按照国际通行标准，商业发展成熟阶段，商业中心内百货商场与9专业店的营业面积比例为 1 ： 3 ；沙区的情况显示，无论是从全区角度还是从三峡广场来看，专业店的总体规模都明显不如百货商场，这表明沙区商业发展尚未到达成熟阶段。5、商业饱和度分析按照国际通行标准 30 万人拥有 5 万平米百货商场考量，目前三峡广场的百货商场总面积处于饱和状态，专业店、专卖店、专营店等满足个性化需求的业态明显不足。应当积极调整。百货业态的过度饱和，必然导致恶性竞争，最终出现倒
16、闭现象。目前在美国， 5000 平米以上的百货商场只剩 37 家，在法国巴黎也只剩 2 家。在国内，北京的百货业态也从扩张期回归到紧缩期，而国美电器、大中电器、苏宁电器等专业店则方兴未艾。这些专业店抢夺了大型百货商场的家电生意，家电市场专业化已经成为主流。在杭州萧山区，仅剩的 2 家百货商场经营惨淡，其家电业务被苏宁电器、汇德龙家电超市等专业店无情替代；其服装业务更被规模大、品种全、档次高的市心广场等专业服装市场所取代。百货商场的缩小和专业店的壮大，是商业发展的必然产物。6、商业发展阶段分析根据国际通行的中心商业区发展四阶段理论，如下表:10发展阶段发展前提 消费特征 供需关系 增长方式 业态
17、特征 商业规模 网点布局快速启动期人均 GDP1000 美元以下以满足购物为主的非个性基本日常需求供不应求 规模型百货商场占绝对比例，专业店、专卖店比例极低总体规模偏小集聚度和辐射力逐渐增强高速增长期人均 GDP1000 2000 美元个性化需求显现，但比例不大。餐饮、娱乐需求增强共性消费供需平衡，个性消费供不应求规模型百货商场仍占据主导地位，专业店、专卖店逐步增多总体规模和单体规模增长较快集聚度和辐射力高度增长，布局不均衡平稳增长期人均GDP2000 3000 美元个性化需求强烈，购物已居次要地位，餐饮、娱乐、休闲等需求进一步增强共性消费与个性消费均供大于求规模与集约型并存专业店、专卖店与百
18、货店平分秋色规模更加膨胀，但趋于缩小集聚度和辐射力减弱，布局趋于均衡稳定发展期人均GDP3000 美元以上个性化需求占主导地位，餐饮、休闲、娱乐需求成为主要目的供大于求 集约型占主导地位专业店、专卖店成为主流规模继续缩小集聚度和辐射力维持在一定水平，布局基本合理2003 年，沙坪坝区商贸销售总额 126.7 亿元，同比增长 15.6% ；。社会消费品零售总额 52.5 亿元，同比增长 14.9% 。按照国际通行标准，超过 12 的增长率即进入快速增长期，沙坪坝区商业发展处于较高速度的增长阶段。把沙坪坝区当前的现状与上表对照，可以看出，沙坪坝区商业发11展目前处于高速增长期，未来 5 年将逐步进
19、入平稳增长期。预计到 2015 年，进入稳定发展期。（三）当前商业存在的问题1、商业网点布局不均衡。东部中心商业区聚集度过高，中心区外商业网点偏少且档次较低，与人口居住分布比例不协调。2、商业业态发展不合理。传统零售业比重偏大，满足个性化需求的业态明显不足。特别是大型百货商场发展超标，专业店和专卖店经营规模明显偏小。缺乏一批有特色的专业店、专卖店。全区小型商业网点，大部分都是档次低、无特色的传统小店，缺少有自己特色的专业店、专卖店和精品店3、商业特色不突出。区内零售商业以传统生活服务型零售为主，与其他地区商业形态雷同。中心商圈档次不高，特色不突出，业态较少，缺少吸引力和凝聚力。没有形成与沙区区
20、域特色相适应，具有独特优势的商业服务体系。4、专业街发展滞后。区内还没有一条真正意义上的专业街，特别是象南滨路那样具有地方特色的专业街。5、专业市场档次较低。区内各专业市场基本是档次较低的粗放型市场，没有汽车市场等高端消费品市场，缺少与科教文化特色结合紧密的文教用品市场、科技产品市场等一批特色市场。6、商业发展环境需进一步改善。缺乏对商业布局的调控手段；商贸信息的收集处理能力不足；没有对重点发展的商业设施预留相应12的土地资源；三峡广场中心商圈管理体制不完善；中心商圈周边道路交通不畅，停车位少，停车不便。二、沙坪坝区商业与现代服务业发展定位（一）商业发展战略分析（SWOT 分析）1、优势（ 1
21、 ）地域优势：重庆城市和商业的组团结构和山城形成的交通条件，使沙区形成相对独立的商业市场发展环境, 对沙区商业建成区域商业中心有较好的发展基础。（ 2 ）消费潜能优势：沙区人口众多，总量居全市第二位，消费潜力巨大。作为重庆的科教文化名区，拥有 8 12 万以医生、大专院校教职工为职业的高收入人群，形成了一个稳定的中产阶层，每年在校的近 30 万的各类学生, 都为商业发展提供了稳定的消费基础。（ 3 ）物流交通优势：沙区是重庆市铁路网和高速公路网的重要结点。境内有 6 个火车站， 4 条铁路，条国道、省道，西南地区最大的铁路货运交通枢纽和集装箱中心站规划在土主镇，物流产业发展有良好基础，为第三方
22、物流企业的产生和物流产业的发展壮大，提供了可能。四大专业市场规模在全市各主要市场具有重要地位, 并有上升空间，为沙区商业辐射提供了物质基础。（ 4 ）品牌优势：“三峡广场”中心商业区已具有相当规模，在重庆及周边地区具有相当强的品牌影响力，集聚和辐射效应明显。13（ 5 ）文化、旅游特色优势：红岩文化、陪都文化、古镇文化等可供挖掘的文化、旅游资源十分丰富，以磁器口古镇文化和陪都文化等为核心的旅游经济必将为商业发展带来新的增长点。（ 6 ）人才优势：区内现有的所大专院校、 60 多所科研院所、 359 个医疗机构，聚集了一大批各种类型的中高级专业技术人才，智力优势突出，具备发展中介、咨询、信息等现
23、代服务业的有利条件。2、劣势（ 1 ）东部城区土地资源紧张，给商业发展尤其是新型业态发展如汽车、物流的发展带来一定难度。（ 2 ）新型工业和高科技产业发展不足，传统工业后劲乏力，缺少以白领阶层为代表的高端时尚消费群体。（ 3 ）东部老城区道路交通发展相对滞后，对商业物流和消费人流的扩大形成一定制约。（ 4 ）区内工业以传统工业为主，增长乏力，产业工人的收入增长不高，对商业的拉动效应不强。（ 5 ）东部城区城市结构和商业结构的组团式分布，给商业规划带来一定难度。3、机会（ 1 ）消费结构出现明显变化，住宅消费、汽车消费有望形成规模。14（ 2 ）住宅产业的兴起为建材等专业市场开辟宝贵的成长空间,
24、 专业市场可望继续扩大。（ 3 ）旅游业的持续升温，与陪都文化的深度挖掘，将形成新的具有一定规模的市场。（ 4 ）区委、区政府确立“突出工业、统筹兼顾”的产业化方针，将加快新型工业化发展步伐，从而带动商贸繁荣，直接促进商业持续发展。（ 5 ）西部新城开发，将创造具有一定规模的新消费市场。4、威胁（ 1 ）市场格局已定，新建市场成长空间被压缩。如在汽车市场的发展上，随着九龙坡、渝北等区汽车交易市场的不断扩充，其先发效应将使其他后起汽车市场的竞争能力大大降低。（ 2 ）主城其他区规模更大的专业市场的建立，有可能不断分割沙区现有专业市场的销售份额。（ 3 ）与沙区临近的其他主城区商圈发展速度很快，可
25、能比沙区中心商圈功能更完善、业态更先进，将抢夺沙区中心商圈现有市场份额。（二）商业与现代服务业定位目前沙坪坝区商业增长方式依旧属于规模型，这在商业发展初级阶段是适合的，随着共性消费需求的普遍满足，个性化需求逐渐增强，未来商业的发展，应适当控制总量规模，把增长点放在丰富业态结构、15细分商品档次、完善设施功能上。虽然总体规模不再大规模扩张，但商品档次更加丰富，个性化需求更被充分挖掘，其创造的商业价值将更多。在商业定位上，注意区别特色与优势。文化与科教是沙区的特色，但从商业的角度考量，并不能直接形成优势。文化与商业之间并不能划等号。沙坪坝区与十多年前的北京市海淀区十分相似，海淀区拥有 140 多所
26、大专院校，是北京市著名的科教文化名区，但海淀区的商业发展并不仅仅依赖于高校资源。因为校园消费属于满足生活基本需求的日常消费，其消费额毕竟有限，在社会商品零售总额中不会占有太高的比重，对商业的拉动效应不强。海淀区的经济发展，主要依赖于以中关村科技园区为龙头的高科技产业的蓬勃兴起。中关村科技园区被称为中国的硅谷，联想、方正、清华紫光、用友、北大青鸟、清华同方等一大批高科技企业的迅猛发展，使海淀区的经济突飞猛进。信息产业的高速发展吸纳了来自全国各地的资讯科技精英，直接带动了住宅和汽车消费的增长。同时，广告业、咨询业等各种服务业也随之兴旺，造就了大批为信息产业提供服务的高收入职业者。他们的吃穿住用行，
27、促进了海淀区的商业繁荣。目前，中关村科技园区的从业人员已达 30 万人，高科技企业从建园之初的 500 余家发展到万余家，各项经济指标始终保持着 30 以上的年均增长速度，多年来对海淀区工业经济增长贡献率达 90 。文化与商业没有直接的关系，但是，高科技的发展却离不开大专院校，只有将科技与文化转化为生产力，16才能对商业发展产生强大的支撑。同时，不能过度强调与主城四区的竞争关系。沙坪坝区与主城的其他四区确实存在着一定的竞争关系，但是，重庆市主城五区之间更多的应该是协调和协作发展关系。就中心商业区而论，主城五区虽各有特色，但无论是业种业态，周边环境，还是规模效益，均为同多异少。因为中心商业区主要
28、满足居民的日常购物需求，在商品形态上很难有大的差异，错位经营的机会不多。同时，由于日常消费是以消费半径为前提的，消费者很少为了日常生活用品而跨区采购。因此，主城五区的商业中心除渝中区外更多的是满足区内消费，彼此之间并不构成强势竞争。虽然渝中区作为老商业区有很强的品牌优势，但随着三峡广场等其他主城区中心商业区的崛起，商品的种类、质量都与渝中区处在同一水平，其辐射力和集聚效应便自然局限于区内，辐射半径逐渐接近于消费半径。这样，随着其他主城四区中心商业区的替代作用增强，主城五个中心商业区之间便形成“井河不犯”的共同发展态势。随着经济的进一步发展，主城五区周边地区的商业也会发展到与主城五区相当的水平，
29、于是，逐级替代效应进一步增强，主城五个中心商业区的内外辐射力都会继续减弱。因此，未来沙坪坝区中心商业区的发展，不能过分强调“与主城四区商业中心区形成错位经营”的单一思路。沙区商业未来的发展，应以促进城市商业繁荣、增强便民利民功能、发展综合消费为出发点和落脚点，加快建设现代商业氛围浓郁商17业中心的步子，构筑重点突出、规模适度、结构合理、业态齐全、功能完善并与城市经济和社会发展相适应的现代商业和服务业网络。商业布局上，应立足于城市经济和社会发展的全局，充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点布局、旅游景点和交通条件；要研究消费规律和发展趋势，并同消费群体分布和购买力水平相适应
30、，从实际出发，着眼大局，统筹考虑。应当体现层次化、多样化，按区域商业中心、社区（居住区）商业、中心城镇商业和专业特色街不同要求设置。要适应不同消费层次，将结构调整与业态创新相结合，促进优势互补，努力形成层次清晰、各具特色的商业街区，提高各层次、各区域商业的协同效应。应当做到总量适度、结构合理，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合，避免贪大求多、过分集聚和重复建设，形成合理的布局结构，创造公平有序的市场竞争环境。应当瞄准现代化国际大都市的目标，着眼于长远，以满足消费、引导消费，挖掘消费潜力，关注需求变化，创新消费方式，大力发展都市购物旅游。在网点分布、业态设置、购物环境等方
31、面适度超前，提升起点与标准，开拓新的经营服务领域，适应现代商业发展需要。综上所述，沙坪坝区商业与现代服务业发展总体定位应该是：构建购物环境优美，商业形态完善，业态配置合理，消费层次分明，商务功能完备，服务方便快捷，管理科学有序，具有现代水准的集购物、娱乐、观光、休闲各项功能于一体，重庆市极具文化艺术特色的区域18商业中心和现代服务业示范区。使沙区商业与现代服务业达到对内能全面满足区内广大消费者的不同消费需求，促进其他产业协调发展，对外成为联系其他地区经济的桥梁和纽带，并具有旅游、休闲特色的综合生产、消费服务平台，真正成为拉动全区经济快速增长有力的“机车” 。（三）商业与现代服务业发展目标商业与
32、现代服务业发展目标：围绕全区“建设具有鲜明特色的现代都市产业示范区及人才集聚高地、科教文化高地，到 2010 年建成长江上游经济强区、科教文化名区，到 2015 年全面建成小康社会，率先在重庆基本实现现代化”总目标的实现，通过十余年建设和发展，基本建成东部中心商业区繁荣昌盛，西部商业中心功能完备，特色专业街充分发展、社区商业基本配套，现代物流全市领先，区域商贸综合平衡，商品集散能力较强，商业贸易和现代服务业的其他相关行业综合配套，与直辖市中心城区相适应的极具科教文化特色的现代化商业与现代服务体系。第一阶段：从 2005 年到 2007 年，社会消费品零售总额保持年均增幅在 14% 以上，绝对额
33、超过 90 亿元；商贸销售总额保持年均增幅在 15% 以上，绝对额达到 221 亿元；商贸流通增加值由 14 亿达到 21 亿元；现代服务业发展速度高于地区经济增长速度 10 个百分点。第二阶段：从 2007 年到 2012 年，社会消费品零售总额保持年19均增幅在 13% 以上，绝对额达到 169 亿元；商贸销售总额保持年均增幅在 13% 以上，绝对额达到 408 亿元；商贸流通增加值由 21 亿元达到 39 亿元。现代服务业发展速度高于地区经济增长速度 8 个百分点。第三阶段： 2012 年至 2015 年，在前两个阶段发展的基础上，保持适度的发展速度，商业规模进一步扩大，档次进一步提升，
34、商业结构进一步优化。从规模型增长方式转变为集约型增长方式，业态业种配置齐全，布局合理，功能完善，比例科学；传统专业市场继续做大做强，新兴专业市场形成品牌，强力吸引区外消费；社区商业规划合理，规模适度；现代物流产业蓬勃发展；现代服务业兴旺发达，与新型工业和高科技产业共同成为经济发展的动力源泉。三、沙坪坝区商业与现代服务业发展重点和实施步聚根据区委、区政府确立的“一区两高地”和“一城三中心三基地”的发展格局，结合未来几年沙区将实施的重大建设项目，沙区商业及服务业确立的发展重点是推进“二中心十二区七街六场一园区”培育建设，即：提升完善东部“三峡广场”中心商业区，加快建设西部新城中心商业区；建设培育十
35、二个社区商业中心；打造七条特色专业街；建设完善六大专业批发市场；建成一个依托铁路枢纽的现代化物流园区。其实施步聚和具体内容为：（一）第一阶段（目前至 2007 年）20商业发展重点1、拓展提升东部中心商业区三峡广场商业中心的调整，就是要建成和完善以休闲、娱乐、观光、游览为特色，以商业消费为主要内容的购物中心体系。本阶段的重点：(1)完善东部商业区交通网络体系加快东部城区“三纵四横”道路网建设，改善中心商业区及其周边地区的通行条件。现在进出“三峡广场”存在一定困难，主要存在两个问题，一是路网不完善，功能划分不清楚；二是人、车流规划不合理。本阶段应做三项工作调整交通网络结构，保障“三峡广场”正常、
36、有序、高速运行。第一项工作，环路畅通无阻。打通天陈路、小新街、学府路三条进出“三峡广场”的瓶颈路，拆除其沿线防碍交通的一切设施。第二项工作，设计“三峡广场”客流线图和货流线图，严格执行客、货分流模式，尤其限制从名人广场进入的车流。第三项工作，增加建设行人地下通道或过街天桥，实现人流的自由式流动和车流的定向式流动的分离模式。(2)完善中心商圈商务功能结合沙坪公园、水泵厂片区的城市改造和火车北站的改造，建成沙坪坝区的区域商务中心，其规模建筑面积为 30 万平方米以上，以发展高档次商务休闲、商务活动的星级商务酒店、写字楼和现代服务业为主，弥补中心商圈现代服务业和商务活动设施不足。21(3)适当控制中
37、心商圈规模总量“三峡广场”商业中心区现有商业设施面积 46 万平方米，总量已达到购物中心（3060 万平方米）的标准，现有面积已占全区商业规模总量的 56.8 。商业设施的密度已非常大，因此，本阶段“三峡广场”中心商业区商业设施开发建设应着眼于提高档次，在规模扩张上要注意适度控制。2、积极推进社区商业建设发展社区商业与中心商圈形成互补，可以解决中心商圈商业布局过于集中的矛盾，可以扩大劳动就业，增加地方税收，方便群众生活，使地区经济结构趋向合理。而且，社区商业的发展对邻近的房地产业带动作用也十分明显，良好的商业设施可提高房地产的销售价格，提升社区的档次，这已为许多新建居住区所证实。在第一阶段，推
38、进社区商业建设的重点是打造培育天星桥、双碑、童家桥、土湾四个社区商业中心。以适当规模的社区购物中心为支撑，配套其他以便民店、便利店和中小商场为主要业态的购物、餐饮、美容美发、生活服务、休闲、娱乐商业服务设施。网点配置规模以人均 1 平方米为标准，社区商业中心辐射半径在 500-800 米。根据 4 个点的不同情况，天星桥社区商业的重点是打造培育天星桥区域商业中心, 包括升伟 新天地、天星桥步行街和双拥大道改造等项目的建设和培育。双碑、童家桥，可结合 212 国道改造的进行和滨江路、中环快速干道及轻轨等重大基础设施建设的机遇，选择适当的22商业设施发展社区购物中心。土湾社区商业中心建设，可结合旧
39、城改造，首先建设小区型社区商业中心，条件成熟后逐渐向片区型社区商业中心过渡。3、积极培育特色商业街商业街区作为城市发展的一个重要标志，越来越受到全国各地各级政府的重视，由于现代商业街区的多功能性，它的建成不仅有利于实现城市功能定位，更有利于吸引更多的投资者、消费者、旅游者。为东部三峡广场购物中心组团配套一定数量的专业型商业街，可以使三峡广场中心商业区形成合理的休闲、旅游、餐饮、康体、娱乐和购物六位一体的商业布局网络体系。可为发展沙区以新型工业化为核心的经济模式，创造结构型的商业发展系统，创造“人文沙区” ，规划一定比例的消费场所。在第一阶段，着重打造培育三条特色专业街：（）磁器口“巴渝民俗风情
40、街”发展以山城码头文化为主题，具有古老民俗、民风的休闲、娱乐为主的商业、旅游、服务业项目，适当配套餐饮。形成具有巴渝特色传统风格的旅游休闲区。（）天星桥美食街天星桥南部新城是重点发展的新商业区，道路宽阔，交通便利，具有一定的餐饮基础，充分利用这些条件，在现有基础上大力引进知名餐饮企业，培育发展特色美食街。 23（）沙滨路康体休闲一条街依托嘉陵江清澈的水质和沿岸秀丽的绿色世界，以良好的空气和环境为卖点，打造培育滨江路沿线康体休闲一条街。紧密结合滨江路沿线开发，积极引导发展文体娱乐、休闲类项目为主体，适当配套观光、餐饮，使岸上休闲、锻炼，水上观光、旅游、餐饮形成立体消费体系。4、积极培育专业市场专
41、业市场发展重点是促进现有市场进一步完善和扩容、升级，充实完善部分新市场。到 2007 年，使专业市场交易额由 73 亿元增加到 126 亿元。沙区现有专业市场以建材类市场为主，随着住宅消费持续升温，以建材为核心的传统专业市场将迎来一个高速发展的机遇期。因此，必须大力发展现有专业市场，增强辐射周边的能力，提高与主城四区的竞争力，继续做大做强。目前沙区还缺少规模较大的现代化汽车交易市场、文化用品市场、科技产品市场等能反映沙区特色的专业市场。应积极创造条件，逐步建立完善。本阶段重点是建立规模较大、设施先进、管理现代的机动车交易市场，满足区内高收入群体消费需求，同时辐射全市。并力争在短期内树立品牌，牢
42、固确立竞争优势，与其他区汽车市场形成既协调又竞争的关系。近期是培育马家岩二手车交易市场和建设马家岩汽车交易市场，同时在马家岩石小路沿线，利用公路两侧形成 4 S 店，修理店, 汽24车美容店组成的汽车专业街（区） 。也可考虑在凤天大道西端西物市场旁的空地或整体改造西物市场。其有利因素是：能与二郎至孙家岩业已形成的汽车及配件交易市场地带连成一片，便于市场的形成和培育。同时，随着西部土主铁路集装箱网络中心站的建设和物流园区的发展，可在其附近建设现代化的汽车交易市场。利用梨树湾火车站货运物流的优势，在火车站附近建设农副产品批发市场，辐射重庆市和周边地区。5、加快西部新城商业中心建设随着大学城和西部新
43、开发区建设的不断推进，西部新城的人口将逐步增加，对生产、生活服务的需求也将逐渐加大。本阶段西部新城的商业发展重点是，以陈家桥现有基础条件为依托，通过滚动开发等方式，以满足城市基本生产生活需求为目的，大力发展零售商业和服务业，适应城市发展新增人口的基本需要，同时为西部大量“农转非”居民提供就业机会。到 2007 年，初步形成陈家桥西部商业中心区。现代服务业发展重点1、大力推进现代服务业发展充分把握东部城区改造和全区经济结构调整，抓住机遇，加快发展，调整、优化服务业发展的行业结构和布局重点，大力培育现代服务业，本阶段的重点立足于打好发展基础。（ 1 ）发展现代服务业的原则：充分发挥比较优势，符合沙
44、区科教文化区的定位，适应沙区作25为重庆主城区国际化大都市的要求；适应国内外市场需求发展的新趋势，具有良好的市场前景；体现产业结构升级和经济技术发展的内在要求；具有较强竞争力和较好的经济效益。（ 2 ）现代服务业发展的重点：以中介服务、信息服务为重点的知识密集型服务业；银行、证券、保险、投融资等资金密集型服务业；现代物流、会展、都市旅游、休闲娱乐等关联度较高的服务业；科研教育、卫生保健、文化体育等适应人的全面发展的服务业。在硬环境方面，现代服务业的布局重点为“两片一园” ，即石碾盘商务片区、 “皮带楼”片区和大学科技园。利用两个片区改造的机遇，加快商务楼宇开发。按照国际化、现代化标准建设高等级
45、商务大楼，以完善信息化设施为主，同时对建筑结构、外墙立面、功能置换调整在内的一系列改造。对大学科技园原有档次较低的商务楼宇，也适时进行改造提升，为高层次现代服务业在本区的集聚发展拓展空间。软环境方面，通过制定优惠政策， “放水养鱼” 。大胆实践，大胆突破，一切以提供方便和优质服务为宗旨，为现代服务业发展创造良好条件。对现代服务业的重点项目开辟快速通道，尤其是对现代服务业中涉及到银行、证券、保险、投融资公司等资金密集型服务业和律26师事务所、会计事务所、审计事务所等国内外知名的知识密集型服务业，有关部门要密切配合，及时办理有关登记手续，简化办理程序。使沙区成为发展现代服务业环境最宽松，运营成本最
46、低的一个区。通过上述措施，促进现代服务业快速增长，力争使现代服务业的发展速度高于全区经济增长速度 10 个百分点左右，至 2007 年，使本区现代服务业总量和总体水平在全市处于领先地位，成为提升产业能级、改善投资环境、增强城区竞争力、体现城区繁荣的重要行业，使沙区成为重庆市现代服务业先导区。 2、积极发展现代物流产业制定西部物流园区发展规划，初步起动重庆市铁路物流中心建设，紧随土主镇团结村铁路集装箱网络中心站建设进度，积极配套与现代物流相关联的道路交通、仓储等基础设施建设和物流中心发展所需的生产、生活设施建设，引进部分物流企业。到 2007 年，使铁路枢纽初步形成，公路交通基本完善，现代物流具
47、备一定基础，为下阶段物流园区全面发展创造良好的条件（二）第二阶段（ 2007 年至 2012 年）商业发展重点1、调整优化中心商业区结构（1）进一步完善中心商业区功能实施站东路以南火车站广场及站区改造提升。整体改造火车北站，覆盖站区形成双层主体建筑群体，地下为火车站台，地上建设为 1027万平方米以上的康体、娱乐区域。完成站西路段商业改造提升。在站西路建设过程中，开发道路北侧非商业用地（包括重庆师范大学用于发展服务业的部分校区） ，建成趣味实现地带，其中包括个人绘画展室、个人收藏馆、个人图书馆、个人技能展示厅、个人天文馆、个人测量室，总规模在 5 万平米左右，为沙坪坝人展示个人才艺提供适应场所
48、。完成原法院、检察院、公安局地块和“皮带楼”片区改造提升。把握上述地域建设改造的机遇，积极进行中心商业区的商业结构调整，在撤除原有旧商业设施，建设上档次、有品味的新设施的同时，对商业中心的业种业态拾遗补缺，引进中心商圈缺乏的具有新型业态的国内外知名品牌商家。（2）强化中心商业区业态调整把“三峡广场”商业中心地下商业面积逐步调整为两大区域型大卖场，即食品规模超市和家居规模超市。 “三峡广场”地上的商业面积逐步调整为两大主题型消费区域，即品牌规模店和结构餐饮店。其中品牌规模店销售业态不仅是近期市场发展的目标，同时也是未来半个世纪市场发展的主要目标。在限制综合百货业态重复引入的同时，引导现有的综合百
49、货店向品牌店方向转化，逐步实现品牌销售和专项服务消费的强势，彻底改变目前综合百货店重复、无特色、无档次、无层次、低管理的初级市场局面。其中，结构餐饮店是指以发展风味餐饮业为主，控制一定规模的快餐店，尤其应限制国际跨国公司型快28餐店，风味餐饮业可引进国内、国际的特色店，尤其引进国内知名品牌店的进入，以适应未来沙区大流通、大市场的需要。2、加快发展社区商业在第一阶段 4 个社区商业中心建设培育的基础上，进一步完成 8个社区商业中心的新建培育工作。主要建设培育青木关、井口、新桥、联芳、梨树湾、山洞、歌乐山、回龙坝社区商业中心。8 个社区商业中心的型态，基本参照第一阶段社区商业中心构成，结合各片区所处地域环境、人口分布和消费水平，适当进行调整。3、加快建设特色商业街(1)解放坡观景休闲特色街利用后山坡片区的改造，规划建设解放坡观景休闲特色街。其构思是：将后山坡与平顶山整体打造，利用其地形的自然落差和景观特色，将其打造成阶梯形、多层次的观景平台，形成沙坪坝区旅游、休闲、观景的热点，与南岸区的“一棵树” 、 “南滨路餐饮一条街”一样，成为重庆市的旅游亮点。(2)金壁正街休闲观光餐饮街作为磁器口古镇未来的重要组成部分，效仿云南丽江开发的成功经验，发展以休闲、娱乐和餐饮业为主的具有浓郁文化特色的旅游休闲街
