1、上海市徐汇区钦州北路 243 街坊6/1、6/2 地块项目开发可行性研究报告上海华利置业有限公司：承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市徐汇区钦州北路 243 街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据上海市国有土地使用权挂牌出让 （沪告字（2009）第 1 号） 、上海市徐汇区钦州北路 243 街坊 6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业
2、认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。顺颂商祺深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司2009 年 08 月 31 日联 系 人： 张华 联系电话：021 51720292 目 录一 项目总论 .11 项目背景 .1(1) 项目名称 .1(2)研究工作依据 .1(3) 项目建设规模和内容 .12 可行性研究结论 .1(1) 市场预测 .1(2) 项目建设进度假设 .2(3) 投资估算和资金筹措 .2(4) 项目综合评价结论 .3二 项目投资环境和市场研究 .41 投资市场分析 .4(1) 上海市宏观经济分析 .4(2) 上海市居民购买能力分析 .5(3) 上海市
3、人口状况分析 .5(4) 房价 .6(5) 需求分析 .7(6) 供求关系 .8(7) 市场小结 .92 区域市场分析 .9(1) 区域市场界定 .9(2) 徐汇区社会经济发展状况 .9(3) 徐汇片区规划发展定位 .11(4) 徐汇区房地产市场发展情况 .12房产市场板块格局与发展特点 .12徐汇区供求情况分析 .13(5) 徐汇内环区域房地产市场特征 .15(6) 徐汇内环片区房地产市场发展前景假设 .25三 项目分析及评价 .261 地块分析 .26（1）项目位置 .26（2）地形、地势 .27（3）附近交通 .27（4）周边配套及区域环境 .282 项目 SWOT 分析 .283 项目
4、评价 .29四 市场定位及项目评估 .311 项目定位 .31五 项目开发建设进度安排 .351 有关工程计划说明 .352 施工横道图 .35六 投资估算与资金筹措 .361 项目总投资估算 .362 资金筹措 .373 投资使用计划 .38七 销售及经营收入测定 .391 物业销售收入估算 .392 项目销售回款计划 .40八 土地竞投价格测算 .411 土地价格测算原理 .412 测算前提 .413 土地价格基本方案测算 .414 敏感性分析 .425 土地竞投价格区间确定 .43九 可行性研究结论与建议 .441 拟建方案的结论性意见 .442 项目主要问题的解决办法和建议 .44（1
5、）项目的主要问题 .44（2）建议 .443 项目风险及防范建议 .44（1）项目风险 .44（2）防范建议 .45十 附表 .46一 项目总论1 项目背景(1) 项目名称上海市徐汇区钦州北路 243 街坊 土地地块项目可行性研究报告(2)研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资1993530 号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811 号） 上海建设工程价格信息 企业提供的相关资料(3) 项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让 （沪告字（2009）第 1
6、 号）及徐汇区钦州北路 243 街坊 6/1、6/2 地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表：表 1：项目经济技术指标 单位：项目名称 布吉镇岗头村金圆水库周边土地 项目总用地面积（m 2） 26,468建设用地面积（m 2） 26,468总建筑面积（m 2） 52,936建筑容积率 2建筑覆盖率 45%绿化率 30其中：住宅（m 2） 50289商业（m 2） 2645资料来源：上海市国有土地使用权挂牌出让 （沪告字（2009）第 1 号）徐汇区钦州北路 243 街坊 6/1、6/2 地块挂牌文件2 可行性研究结论(1) 市场预测项目位于徐汇区钦州北路 243 街坊，属徐汇内环板块片区，目前
7、片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，徐汇内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。(2) 项目建设进度假设项目假设前期规划从 2007 年 1 季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007 年 2 季度，竣工时间预计为 2008 年 3 季度，2008 年 4 季度销售完毕，总建设周期为 1.75 年。(3) 投资估算和资金筹措 投资估算按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为 54,159.08 万元，详见下表：表 2： 项 目 总 投 资 估
8、算 表 （以稳健土地取得方案为测算基准）序号 项目名称 总额（万元） 单价 (元/) 占总投资 比例1 土地成本 32,096.16 6,063.20 59.3%2 前期工程费 397.02 75.00 0.7%3 建安工程 12,281.152 2,320.00 22.7%4 管理费 1,343.23 253.75 2.5%5 不可预见费 691.76 130.68 1.3%6 其他费用 502.89 95.00 0.9%7 公用设施专用基金 274.21 51.80 0.5%财务费用 324.36 61.27 0.6%8 销售费用 2,179.64 411.75 4.0%9 销售税金 4,
9、068.66 768.60 7.5%10 合 计 54,159.08 10,231.05 100.0%注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。 资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。项目总投资为 54,159.08 万元，其中 自有资金 35,571.90 万元，银行融资5,300 万元，销售回款 13,287.18 万元。表 3：项目资金来源表序号 项 目 资金(万元) 比例1 自有资金 35,571.90 65.7%2 银行融资 5,300.00 9.8%3 销售收入 13,287.18 24.5%4 总投资 54,
10、159.08 100.0%(4) 项目综合评价结论 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。表 4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）序号 项 目 指标 单位1 占地面积 26,468 平方米2 总建筑面积 52,936 平方米3 项目总投资 54,159 万元4 项目经营收入 72,655 万元5 利润总额 18,496 万元6 税后利润 12,392 万元7 投资利润率（税前） 34.15%8 投资净利润率（税后） 22.88%9 财务净现值 7,781 万元10 财务内部收益率 （FIRR） 21.8%注：上表中为住宅销
11、售率为 100%、商业销售率为 90%的情况下的经济效益指标。二 项目投资环境和市场研究1 投资市场分析(1) 上海市宏观经济分析表 5 上海 GDP 及其增长率指标/年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005GDP 2462.57 2902.2 3360.21 3688.2 4034.96 4551.15 4950.84 5408.76 6250.81 807280 9143.95增长率 17.85%15.78%9.76% 9.40%12.79% 8.78% 9.25%15.57%2915%13 27%图 1上 海 GD
12、P及 其 增 长 率02000400060008000100001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005单 位 (亿 元 )00.050.10.150.20.250.30.35GDP(左 轴 ) 增 长 率 （ 右 轴 ）图 2上 海 住 宅 投 资 增 长 率 /GDP增 长 率-2.00-1.000.001.002.003.00住 宅 投 资 增 长 率 /GDP增 长率0.43 -0.12 -1.19 -0.69 1.34 0.59 2.73 1.21 1.13 -0.01 1996 1997 1998 1999 200
13、0 2001 2002 2003 2004 2005 从表 1 可看出，上海的国内生产总值，近三年属于高速发展的阶段，2004 年和 2005 年的 GDP 分别为 807280 （按经济普查口径核算）亿元和 9143.95 亿元，其数值在国内具有绝对领先的地位，2005 年，GDP 比北京的 GDP（6814.5 亿元）高出 2329.45 亿元，可见其经济实力的雄厚。再看上海近几年的 GDP 增长率，2004 年的同比增长率为29 15%，2005 年为 1327%。近三年的平均增长率为 19.33%，远远高于全国的平均水平 9.4%。一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。
14、上海高速发展的经济环境为上海的房地产发展提供了良好的投资环境。 看图 2，上海住宅投资增长率与 GDP 增长率之比，2003 年-2004 年的这一指标都属于比较大的范围，都超过了 1，但在 2005 年数值出现了负增长-0.01，有了极大的回转,。这一指标可以说明住宅投资相对于经济的膨胀情况。从 2005 年的数值看。上海的住宅市场有强有力的经济作为基础，是较为健康的住宅市场。(2) 上海市居民购买能力分析图 3上 海 房 价 与 人 均 可 支 配 收 入 比 较0.005.0010.0015.00-1-0.500.511.522.533.54房 价 收 入 比 (左 轴 ) 10.36
15、10.91 10.28 10.35 8.51 8.52 8.52 9.07 10.07 11.48 10.78 房 价 增 长 率 /收 入 增 长 率 (右 轴 ) 1.44 -0.76 1.18 0.10 1.00 1.01 3.34 2.01 2.29 0.42 1995 19961997 19981999 20002001 20022003 20042005 房价收入比是放映一个地区购买能力的重要指标，在全国收集的数据表明，在国内房价收入在 6-7 的水平是比较合理的，我们从图看，上海2004 年和 2005 年的房价收入比分别为 11.48 和 10.78，远高于国内的合理水平，再看
16、房价相对于收入的增长情况，近三年的平均值为 1.67，也是一个较高的状况。但 2005 年相对于 2004 年都有所降低，指标向好的方向发展。(3) 上海市人口状况分析表 6 人口状况 指标/年份 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005外来人口(万人) 286.86 290.77 369.23 389.61 417.74 城市人口(万人)921.37 932.67 942.54 953.80 969.08 985.94 999.34 1019.35 1041.21 1097.60 1150外来人口增长率 1.36%26.98
17、% 5.52% 7.22%城市人口增长率 1.23%1.06%1.19%1.60%1.74%1.36% 2.00% 2.14% 5.42%4.77%图 4上 海 外 来 人 口 和 城 市 人 口 情 况02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005单 位 (万 人 )00.050.10.150.20.250.3外 来 人 口 (左 轴 ) 城 市 人 口 (左 轴 )外 来 人 口 增 长 率 (右 轴 ) 城 市 人 口 增 长 率 (右 轴 ) 外来人口和城市人口是影响一个地区
18、住房潜在需求的主要因素。城市化将是中国未来的一项大的工程，城市化必将形成极大的住房需求，所以我们有必要来分析上海的城市化情况，从图 4，可看出从 2002 年开始，城市人口保持高速地增长，2004 年更是达到了 5.42%的增幅，我们保守估计 2005 年有 4.77%的增幅，将达到 1150 万人的城市人口，城市化率达到 84.54%。外来人口也大量的涌 2005 年的外来人口为 417.74 万人，增长 7.22%。 外来人口和城市化进程将造成上海未来 2-3 年内将潜在的住房需求转为现实需求。(4) 房价表 7 房价与 GDP 增长的关系指标/ 年份19951996 1997199819992000 200120022003 2004 2005房价增长率 19.82%-2.59%4.67%2.51%7.22%10.01%9.51%24.51%27.98% 4.9%GDP 增长率 17.85%15.78%9.76%9.40%12.79%8.78%9.25%15.57%2915%13 27%房价增长率/GDP增长率 1.11 -0.16 0.48 0.27 0.56 1.14 1.03 1.57 096 0.37 图 5
