1、房地产企业会计核算与纳税 主讲 黄洁瑾 会计税收有差异 财务核算需规范 游走方园要谨慎 凡事都得讲规则 税收筹划与会计核算的关系 1.会计核算是达到税收筹划目标的基础。 2.一切税收筹划都要通过会计核算来实现。 3.规范的会计核算是实现税收筹划的 关键。 房地产会计核算的特点 1.开发产品 的成本核算 复杂。 2.经营收入及其相关 税金核算特殊。 3.涉税环节 多。 4.涉及的税种多、税目多、费用 多。 税收筹划与会计核算的关系 通常都有的费用： 建设用地有偿使用费、城市房屋拆建管理费 城市基础设施配套费、绿化补偿费 、 水利建设基金 、散装 水泥专项基金 、 墙 体材料专用基金、白蚁防治费、
2、 测绘费、建设工程施工图审查咨询费、 土地登记代理费、规划红线定位费 人防异地建设费 “营改增”对房地产企业财务的影响 适用的税种税目发生变化 企业的主管税务部门发生变化 纳税人身份发生变化 会计核算发生变化 收入和成本的计量发生变化 影响企业的财务信息和成果 房地产开发企业常用的会计科目 开发产品 投资性房地产 预收账款 开发成本 开发间接费用 应交税费 房地产开发企业常用的会计科目 一、开发产品 的 账务 处理 开发产品 是指企业已经完成全部开发过程，已验收合格 符合 设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。 应于竣工验收时 ，按实际成本，借记本 科目
3、，贷记“开发成本”科目。 房地产开发企业常用的会计科目 二、投资 性房地产 的 账务 处理 1.“开发产品” “投资性房地产” 2.“投资性房地产” “开发产品” 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 耕地占用税 印花税 车辆购置税 契税 不在“应交税费”科目里核算的税 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 1. 契税的计税依据 财税 【 2004】 134号 财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 1. 契税的计税依据 一、出让国有土地使用权的，其契税计
4、税价格为承受人 为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 1. 契税的计税依据 以 协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括 土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等 承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 2. 契税的税率 中华人民共和国契税暂行条例 第三 条 契税税率为 3% 5%。 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务
5、总局备案。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 3. 契税纳税义务时间 中华人民共和国契税暂行条例 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的 当天 ，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的 当天 。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 3. 契税纳税义务发生时间 中华人民共和国契税暂行条例 第九条 纳税人应当自纳税义务发生之日起 10日内 ，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳 税款。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 4.
6、耕地占用税计税依据 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 第四条 耕地占用税以纳税人 实际占用的耕地面积 为计税依据，按照规定的适用税额 一次性征收 。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 5.耕地占用税适用税额 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 第五条 耕地占用税的税额规定如下： (一 )人均耕地不超过 1亩的地区 ， 每 平方米为 10元至 50元； (二 )人均耕地超过 1亩但不超过 2亩的地区 ， 每 平方米为 8元至 40元； (三 )人均耕地超过 2亩但不超过 3亩的地区 ， 每 平方米为 6元至 30元； (四 )人均耕地超过 3亩的地区 ， 每 平方米为
7、 5元至 25元 。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 6.耕地占用税纳税时间 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 第十二 条 获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起 30日内 缴纳耕地占用税。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 7.城镇土地使用税计税依据 城镇土地使用税暂行条例 第三条 土地使用税以纳税人 实际占用的土地面积 为计税依据，依照规定税额计算征收。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 8.城镇土地使用税适用税额 城镇土地使用税暂行条例 第四条 土地使用税 每平方米年税额 如
8、下 (一 )大城市 1.5元至 30元； (二 )中等城市 1.2元至 24元； (三 )小城市 0.9元至 18元； (四 )县城、建制镇、工矿区 0.6元至 12元 。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 9.城镇土地使用税纳税时间 城镇土地使用税暂行条例 第九条 新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税： (一 )征用的耕地 ，自批准征用之日起 满 1年时开始缴纳土地使用税； (二 )征用的非耕地 ，自批准征用 次月起 缴纳土地使用税 。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 10.城镇土地使用税截止时间 财税 【 2008】 152
9、号 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 10.城镇土地使用税截止时间 财税 【 2008】 152号 第三 条规定：关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人 因房产、土地的 实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的 ，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的 当月末 。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 10.城镇土地使用税截止时间 应交纳城镇土地使用税 = 【 总 土地面积 -总土地面积 *(已售房屋建筑面积 /总的
10、建筑面积 )】 *当地所适用的每平方米应纳税金额 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 11.房产 税的纳税依据 中华人民共和国房产税暂行条例 第三 条 房产税依照房产 原值 一次 减除 10%至 30%后的余值 计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定 。 房产 出租 的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 房地产开发企业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 12.房产 税税率 中华人民共和国房产税暂行条例 第四 条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的， 税率为 1.2%； 依照 房产租金收入计算缴纳的， 税率为 12%。 房地产开发企
11、业常用的会计科目 三、应 交税费 的 账 务 处理 13.房产 税纳税时间 中华人民共和国房产税暂行条例 第七条 房产税 按年征收、分期缴纳 。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府 规定。 房地产开发企业常用的会计科目 国家税务总局关于新疆地下人防工程征收房产税问题的批复 税 总 函 【 2013】 602号 你局 关于地下人防工程征收房产税问题的请示 （新地税发 2013 196号）收悉。经研究，现对有关问题批复如下：按照 现行房产税暂行条例有关规定，房产税由产权所有人缴纳。请示中所反映的地下人防工程，已按商品房销售并办理产权证，购房人即是产权所有人，应按规定缴纳房产税。 国家 税务总局 2013年 10月 31日 房地产开发企业常用的会计科目 财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知 财税 2009 128号 为 完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下： 一 、关于 无租使用 其他单位房产的房产税问题 无 租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税 。
