1、1关于深圳市园林集团委托的物业评估技术报告书(供委托方查阅及国土部门备案之用)委 托 方 ：深 圳 市 园 林 (集 团 )公 司估 价 方 ：深 圳 市 房 地 产 咨 询 有 限 公 司估 价 人 员 ：杨 丽 艳 肖 林 芳 蒋 秀 峰 邓 湘王 波 张 钟 尹 叶 洁 英 鲁 冷 凝估 价 作 业 日 期 ：二 00 四 年 二 月 二 十 五 日 至 二 00 四 年 三 月 十 五 日估 价 报 告 编 号 ：深 房 咨 评 字 第 2004-16-987 号2目 录一、房地产估价技术报告 -3六、附 件 -84（一） 一般因素分析 -3（二） 个别因素分析 -4（三） 区域因素分
2、析 -4（四） 市场背景分析 -4（五） 最高最佳使用分析 -5（六） 评估方法选用 -6（ 七 ） 估 价 测 算 过 程 -7（八） 估价结果确定 -833一、房地产估价技术报告（一） 一般因素分析1、自然条件深圳位于北回归线之南，东经 11346至 11437，北纬 2227至 2252。地处广东省南部。南隔深圳河与香港相望，北与东莞、惠州接壤。海域连接南海及太平洋，东起大亚湾，西 邻伶仃洋。海域辽阔，多处可建深水港，水产资源十分丰富。深圳属于亚热带海洋性气候，雨量充沛，日照时间长。夏无酷暑，时间长达 6 个月。春秋冬三季气候温暖，无寒冷之忧。年平均气温为 22.4，最高气温 为 36.
3、6，最低气温为 1.4，无霜期为355 天。每年 5 至 9 月为雨季，年平均降雨量为 1933.3 毫米。夏秋两季有台 风，但受山峦阻挡，直接袭击市区约两年一次。经重新勘测，深圳市总面积为 1948.69 平方公里，略少于原来统计的 2020 平方公里。深圳经济特区面积为 391.71 平方公里。深圳全境地势东南高，西北低，大部分为低丘陵地， 间以平缓的台地；西部 为滨海平原。境内最高山峰为梧桐山，海拔 943.7 米。深圳海岸线长 229.96 公里，有 6 处港湾建有深水港。大小河流 160 余条，但集雨面积和流量不大。流域面积大于 100 平方公里的河流有深圳河、茅洲河、龙岗 河、观澜
4、河和坪山河。深圳河与茅洲河下游可运行小型运 输船。截至 2001 年底，全市常住人口 468.76 万人，其中 户籍人口 132.04 万人， 暂住人口 336.72 万人。2、环境条件深圳市生态环境优良。实现城乡一体化和经济、社会、人口、环境、资源、协调发展，已建设成为生态城市。连续获得了“国家卫生城市” 、“国家园林城市”、 “国家环保城市”、“中国优秀旅游城市 ”，2000 年被评为“国际花园城市 ”。3、行政区划4深圳市下辖 6 个区，26 个街道办事处， 19 个镇。罗 湖区、福田区、南山区、 盐田区位于经济特区内，宝安区、龙岗区地处经济特区外。 4、交通环境 深圳是中国拥有口岸数量
5、最多、出入境人员最多、 车流量最大的口岸城市。深圳港口码头岸线长逾 15 公里， 拥有 9 个港区， 500 吨以上泊位 128 个，其中万吨以上泊位39 个。港口总吞吐能力 5861 万吨。深圳机 场可以满 足年旅客吞吐量 1200 万人次的需要。目前，国内 23 家航空公司进入深圳机场，开通国内航线 105 条，国际航线 5 条，平均每天开出 70 多个航班。大京九铁路高速快捷，广深高速公路畅通无阻，深圳 现已跻身我国四大繁忙空港之列。（二） 个别因素分析本次评估中对于工业用途物业的个别因素主要考虑位置、土地使用年限、建筑结构、装修标准、新旧程度等，通 过前述的现场记录进 行比较。对于住宅
6、用途物业的个别因素，如朝向、户型等影响因素没有修正，在进行个 别因素修正时按均价来考虑。对于商业用途物业的个别因素，主要根据租赁合同来调整，在进行个别因素修正时根据租金综合考虑。（三） 区域因素分析详见估价对象位置及区域环境的描述，本次评估中对于评估物业的区域因素在对土地采用基准地价法计算时进行了修正， 对地上建筑物主要采取重置成本法进行计算，所以没有进行修正。（四） 市场背景分析2003 年深圳经济特区房地产价格总体走势仍呈平稳态势，其中，房价、地价总水平略呈上升趋势，房租总水平略呈下降趋势。与 2002 年度相比，房价 总水平上升 0.40%,5地价总水平上升 1.16%，房租总水平下降
7、1.93%。深圳房价指数结果显示： 2003 年住宅二级市场（新房）、住宅三级市场（二手房）和办公楼的房价均略呈上升趋势，商业用房的房价走势平稳；与 2002 年度对比，住宅二级市场、 办公楼的房价均分 别上升了 0.53%、0.82%，住宅三级市场、商 业用房的房价保持平稳。 罗湖区住宅二级市 场房价前三个季度呈下降趋势，第四季度止跌回升；住宅三级市场房价略呈下降趋势；办公楼房价略呈上升趋势，商业用房的房价保持平稳。福田区住宅二级市场、住宅三级 市场和办公楼的房价均呈上升趋势；商业用房的房价保持平稳。南山区住宅二级市场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈上升趋势；商业用房的房价保持平稳。盐田区住
8、宅二 级市场、住宅三 级市场的房价呈上升趋势；办公楼、商 业用房的房价保持平稳。与 2002 年度相比，在住宅二 级 市场方面，福田区、 盐田区的房价分别上升了 0.77%、3.90%，罗湖区、南山区的房价保持平稳。在住宅三 级市场方面，福田区、南山区和盐田区的房价分 别上升了 0.77%、0.53%和 1.78%，罗湖区的房价下降了1.10%。在办公楼方面，福田区、南山区和盐田区的房价分别上升了 1.61%、0.69%、1.43%，罗湖区的房价保持平稳。在商 业用房方面，南山区、 盐田区的房价分别下降了1.02%、0.51%，罗湖区、福田区房价均保持平 稳。深圳房租指数结果显示： 2003
9、年住宅、工业厂房的房租均略呈下降趋势，办公楼、商业用房的房租走势平稳；与 2002 年度对比，住宅、 办公楼和工业厂房的房租分别下降了 1.73%、1.55%和 3.64%，商业用房的房租保持平稳。罗湖区住宅房租呈下降趋势；办公楼、商业用房和工业厂房的房租走势平稳。福田区住宅、工 业厂房的房租呈下降趋势；办公楼的房租呈上升趋势；商业用房的房租先降后升。南山区办公楼、商业用房的房租呈下降趋势；住宅、工 业厂房的房租呈上升趋势。盐田区商业用房的房租呈下降趋势；住宅、办公楼和工业厂房的房租走势平稳。与 2002 年度相比，在住宅方面， 罗湖区、福田区的房租分别下降了 3.66%、1.93%；南山区的
10、房租上升了 2.19%；盐田区的房租保6持平稳。在办公楼方面，罗湖区、南山区的房租分 别 下降了 1.52%、4.25%；福田区、盐田区的房租保持平稳。在商业用房方面，南山区、盐田区的房租分 别上升了0.91%、0.68%；罗湖区、福田区的房租基本保持平稳。在工业厂房方面， 罗湖区、福田区和南山区的房租分别下降了 1.73%、5.70%和 1.62%，盐田区的房租保持平稳。深圳地价指数结果显示： 2003 年，住宅用地、 办公用地和工业用地的地价均呈上升趋势，商 业用地地价略呈下降趋势；与 2002 年度对比，住宅用地、 办公用地和工业用地的地价分别上升了 1.51%、1.23%和 1.32%
11、，商业用地地价下降了 0.38%。罗湖区各物业类别地价均呈上升趋势。福田区住宅作用地、办公用地和工业用地的地价呈上升趋势；商业用地地价呈下降趋势。南山区各物业类别地价均呈上升趋势。盐田区住宅用地、办公用地和商业用地的地价均呈上升趋势；工业用地地价先升后降。与 2002 年度相比，在住宅用地方面，罗湖区、福田区、南山区和 盐田区的地价分 别上升了2.17%、1.39%、0.59%和 5.73%。在 办公用地方面， 罗 湖区、福田区、南山区和 盐田区的地价分别上升了 1.48%、0.93%、1.34%和 3.45%。在商业用地方面，罗湖区的地价上升0.36%，福田区、盐田区的地价分 别下降 1.1
12、0%、0.31%，南山区的地价保持平 稳。在工业厂房方面，罗湖区、福田区、南山区和 盐田区的地价分 别上升了1.54%、1.49%、0.78%、1.51%。（五） 最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法律上允许，技术上可能， 经济上可行， 经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。我方根据 对拟评估物业的实地勘察，认为该物业保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次 评估以该物业保持现状继续使用前提进行。7（六） 评估方法选用收益还原法，是运用适当的资本化率，将 预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常 纯收益折算到估价 时点上的现值，求其之和得出估价 对象房地产价格的一种方法。市
13、场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。重置成本法，即求取评估物业的重置价格，指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用各应纳税金、正常开 发利润之和，再根据物业的经济年限直线折旧进行折旧计算(划拨用地的可使用年限按 该项土地的最高使用年限计算) ，来确定物业价值的一种评估方法。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和修正系数表等按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价
14、格的方法。剩余法是指将委估宗地的预期开发后的总价值扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润来确定宗地价格的一种方法。因纳入本次评估范围的房地产项目较多，我们针对不同房地产的权利状态及开发利用现状，分别采用以下方法进行评估：1.本次评估是为委托方进行企业改制提供价值参考，所有房地产的价格均采用市场价值标准进行评估，然后再扣减应补交的市场地价；2.应补市场地价以评估基准日公告市场地价计算，最终数额以深圳市规划与国土资源局确定为准； 3.对企业开发的商品房及购买商品房项目直接采用市场比较法进行评估；84.商业性房地产项目拟采用收益还原法进行评估；5.对企业所取得的存量土地按假设开发法及基准地价
15、修正法进行评估。（七） 估 价 测 算 过 程在本次评估测算过程中按处置方案顺序，同类物业多套房产仅例示一套房产的计算过程，其余略。9处置类第一项项目名称：园林大厦 宗地号：H313-21、产权登记状况：已办理土地使用权出让（协议）-深圳经济特区土地使用权出让合同书 深地合字（ 93）296及其补充协议。用地性质为协议出让用地，土地用途为综合楼，未办 理房地产证，主体建筑物的性 质规定为展销 、业务用房、鲜花仓库，总建筑面积 13961.54，建有地下层 ，实际 使用现状为写字楼。2、物业位置及现状: 详见下列现场查勘表：物业名称 园林大厦四至 东：东湖公园 南：东湖公园 西：爱国路 北：水库
16、公园交通 大巴：300、1、3、106、322、29、223 中巴：471、452周边环境 临近水库新村，东乐花园，东湖车站，周边商业网点密布，配套设施齐全。位置及区域环境 配套设施 泰宁百货、家家乐超级市场、加油站、东湖公园、东晓小学等房地产证号 -权利人 深圳市园林(集团)公司权属来源 协议出让房屋用途 主体建筑物性质为展销、业务用房及鲜花仓库土地等级土地用途 综合楼权属登记状况使用年限 50年(从 1993-7-18至 2043-7-17止)物业类型 办公使用现状 部分自用、部分出租建筑结构 框架建筑层数 10层评估楼层 第 1-10层竣工日期 2000年 9月建筑面积 13961.54
17、平方米（根据深圳市房屋建筑面积查丈报告 ）物业现状成新率 90%外墙 条形砖内墙 部分瓷砖贴墙，部分涂料天花 木板叠级吊顶,部分明铝矿棉板吊顶地面 部分花岗岩,部分地砖门窗 铝合金窗、木门卫生间、厨房 瓷砖地面，瓷片贴墙至顶装修情况设施 二部电梯；消火栓；水电暗设；自动喷淋，烟感报警103、处置方案 说 明：补地价转为商品性质4、计算 过程：收益还原法由于该地段属老区，物业使用年限较长，功能相 对落后，租金水平相对较低，根据罗湖区 2003 年房屋租赁指导租金，该地段办公楼的指导租金为 40 元/月，经过调查周边类似商业物业的租金水平并结合罗湖区 2003 年房屋租赁指导租金，确定园林大厦的平
18、均月租金水平为 40 元/平方米月，我们以 银行一年期存款利率 1.98%加上一定的风险利率和通货膨胀率。确定资本化率为 7%。计算过程如下：收益还原法测算表项目名称建筑面积()单 位 租 金 收 益 (元/月.)金 额 单位园林大厦 13961.54 35 元/月.年总收益 月收益*12 月 420 元/空置率 12% 50.4 元/年有效租金 年总收益 -空置损失 369.6 元/管理费 年有效收益*3% 11.088 元/房产税 年有效收益*12% 44.352 元/营业税及附加费 年有效收益*5.2% 19.2192 元/保险费 年有效收益*0.1% 0.3696 元/维修费 年有效收益*2% 7.392 元/年总费用 总费用 82.4208 元/年纯收益(A) 年总收益-总费用 287.1792 元/还原利率(R) 0.07剩余使用年限(n) 根据土地出让合同记载的 年限确定 39.42 年市场单价(精确到十位) A/R1-1/(1+R)n 3818 元/评估值( 精确到个位) 市场单价*建筑面积 53305160 元
