1、房地产会计实务手册房地产会计实务手册房地产会计实务手册房地产会计实务手册房 地产 开发 企业 会计 是在 城市 建设 综合 发展 、土 地有 偿使 用和 住房 商品 化的 经济 条件下 ，适 应房 地产 企业 经营 管理 的需 要而 发展 起来 的专 业会 计。本 讲座 根据 我国 206年 颁布 的 企业 会计 准则 及 其 企业 会计 准则 应用 指南 ， 结合 房地 产企 业生 产 、 经 营的 实际 过程 ， 针 对房 地产 开发 企业 会计 的特 点 ， 全 面介 绍房 地产 开发 企业 会计 实务 处理 过程 ， 重 点介 绍房 地产 企业 货币 资金 、 存 货 、 投 资性 房
2、地 产 、 开 发成 本和 开发 收入 和有 关税 金的 核算 等。 本 讲座 主要 面向 在房 地产 开发 企业 从事 会计 工作 的朋 友们 。 限 于时 间与 篇幅 ， 本 讲座 主要 介绍 房地 产开 发企 业会 计核 算的 日常 业务 。 而 对企 业不 经常 发生 的业 务 ， 诸 如对 外投 资 、 发 行债 券 、 外 汇业 务的 核算 等 ， 本 讲座 将不 予以 介绍 。 实 务中 如遇 到这 些业 务， 可按 一般 企业 的会 计实 务进 行处 理。 本 讲座 的主 要内 容如 下： 第 一章 房 地产 企业 会计 核算 对象 及账 户、 账簿 设置第 二章 房 地产 企
3、业 货币 资金 的核 算第 三章 房 地产 开发 应收 及预 付款 的核 算第 四章 房 地产 开发 企业 存货 的核 算第 五章 房 地产 开发 企业 固定 资产 与无 形资 产的 核算第 六章 房 地产 开发 企业 投资 性房 地产 的核 算第 七章 房 地产 开发 企业 负债 的核 算第 八章 房 地产 开发 企业 开发 成本 与期 间费 用的 核算第 九章 房 地产 开发 企业 收入 的核 算第 十章 利 润及 其分 配的 核算第 十一 章 所 有者 权益 的核 算第 十二 章 会 计报 表但 愿本 次讲 座能 对房 地产 业的 广大 会计 实务 工作 者给 予帮 助 。 并 诚恳 希
4、望 大家 提出 宝贵意 第 一章 房 地产 企业 会计 核算 对象 及账 户、 账簿 设置一 、房 地产 开发 企业 的经 营范 围房 地产 开发 企业 是随 着我 国城 乡建 设的 发展 ， 住 宅商 品化 的推 行 ， 以 及城 市土 地使 用制度 的改 革而 逐渐 形成 的一 个新 兴行 业 。 近 些年 来 ， 我 国的 房地 产业 进入 了一 个前 所未 有的 发展 高潮 ，房 地产 业已 经成 为我 国国 民经 济发 展的 一个 重要 的支 柱产 业。 本 讲座 所指 的房 地产 开发 企业 ，是 指从 事房 地产 开发 、经 营、 管理 的具 有法 人资 格 ， 实行 独立 核算
5、 、自 负盈 亏的 企业 。 房 地产 开发 企业 的开 发经 营对 象是 房地 产 。 房 地产 是房 产和 地产 及其 权属 的统 称 。 其 中 ：房 产是 指各 种房 屋财 产 ， 包 括住 宅 、 厂 房 、 商 铺 、 以 及文 教 、 体 育 、 办 公用 房等 ； 地 产是 指土 地财 产 ， 在 我国 ， 土 地归 国家 和集 体所 有 ， 企 业只 能取 得土 地使 用权 ， 所 以企 业的 地产 指的 是对 土地 的使 用权 以及 地下 各种 基础 设施 ， 如 供水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 、 排 水 、 排 污等 地下 管线 及地 面道 路等 。 房 地产
6、 开发 企业 的主 要业 务范 围包 括： 1.土 地开 发和 建设土 地是 房地 产开 发的 前提 条件 。土 地开 发和 建设 是指 对征 用或 受让 的土 地进 行平 整 、 建筑 物的 拆除 、地 下管 线的 铺设 和道 路、 基础 设施 的建 设等 。 2.房 屋、 建筑 物的 开发 建设 和经 营房 屋建 筑物 的开 发建 设是 指在 已开 发完 工的 土地 上进 行的 房屋 和建 筑物 的建 设 。 其 工作内 容主 要包 括： 可行 性研 究、 规划 设计 、工 程施 工、 竣工 验收 、交 付使 用等 。 房 地产 开发 企业 对已 开发 完成 的房 屋 ， 按 用途 可分
7、为商 品房 、 出 租房 、 周 转房 和代 建房等 。 房 地产 的经 营从 狭义 上讲 是指 对已 建成 的房 地产 进行 出售 、 租 赁和 抵押 。 目 前 ， 我 国房地 产经 营主 要是 指房 地产 的出 售和 房地 产的 租赁 业务 。 3.配 套设 施开 发和 建设配 套设 施的 开发 和建 设是 指根 据城 市建 设总 体规 划开 发建 设的 大配 套设 施项 目， 包括 ：开 发小 区内 公共 配套 设施 ，如 商店 、银 行、 邮局 以及 幼儿 园、 中小 学、 医院 等。4.代 建工 程开 发和 建设代 建工 程是 指房 地产 开发 企业 接受 当地 政府 和其 他单
8、位的 委托 ， 代 为开 发的 各种 工程 项目 ， 包 括土 地开 发工 程 、 房 屋建 设工 程 、 道 路铺 设工 程 ， 供 热 、 供 气 、 供 水管 道及 其他 公用的 设施 等。 5.物 业管 理和 服务有 些房 地产 企业 还从 事物 业经 营 。 房 地产 物业 的经 营管 理是 指对 出售 或租 赁后 的房 地产所 进行 的管 理和 各种 服务 ， 包 括房 屋和 基础 设施 的维 修与 保养 、 房 屋的 装饰 与装 潢 ， 住 宅小区 的清 洁与 绿化 及治 安和 通讯 等。二 、房 地产 开发 企业 会计 核算 对象 房 地产 开发 企业 会计 核算 的对 象是
9、房地 产业 从事 房地 产开 发建 设 、 出 售等 经营 过程 中的资 金运 动。 这些 资金 运动 具体 表现 为六 大会 计要 素： 即资 产、 负债 、所 有者 权益 、收 入 、 费用 和利 润 。 房 地产 业的 会计 核算 ， 就 是对 上述 六大 会计 要素 的增 减变 动进 行监 督 、 核 算和 反映 。 三 、房 地产 开发 企业 会计 核算 的会 计科 目和 账簿 设置 （ 一） 房地 产开 发企 业会 计科 目的 设置为 了对 房地 产企 业的 经营 活动 进行 会计 核算 ， 必 须要 设置 相应 的会 计科 目 。 并 且要 根据设 置的 会计 科目 在账 簿中
10、开设 账户 。 会 计科 目是 对各 大会 计要 素所 做的 进一 步分 类 。 为 了会 计核 算的 需要 ， 将 每一 会计 要素又 划分 为若 干具 体项 目， 每一 个项 目就 是一 个会 计科 目。房 地产 开发 企业 根据 企 业会 计准 则应 用指 南 的 统一 规定 ， 并 根据 房地 产企 业会 计核算 的特 点， 应设 置如 下会 计科 目。 见讲 义表 1-。表 1-房 地产 开发 企业 会计 科目 表顺 序号 编 号 科 目名 称一 、资 产类1101 库 存现 金2102 银 行存 款3102 其 他货 币资 金4101 交 易性 金融 资产5121 应 收票 据61
11、2 应 收账 款7123 预 付账 款8131 应 收股 利9132 应 收利 息10121 其 他应 收款11231 坏 账准 备121401 材 料采 购131402 在 途物 资141403 原 材料15140 材 料成 本差 异161405 开 发产 品171406 发 出商 品181408 委 托加 工物 资19141 周 转材 料20 周 转房211461 融 资租 入资 产21471 存 货跌 价准 备231501 持 有至 到期 投资241502 持 有至 到期 投资 减值 准备251503 可 供出 售金 融资 产26151 长 期股 权投 资27152 长 期股 权投 资减
12、 值准 备281521 投 资性 房地 产29 投 资性 房地 产累 计折 旧（ 累计 摊销 ）301531 长 期应 收款311601 固 定资 产321602 累 计折 旧31603 固 定资 产减 值准 备341604 在 建工 程351605 工 程物 资36160 固 定资 产清 理371701 无 形资 产381702 累 计摊 销391703 无 形资 产减 值准 备40171 商 誉411801 长 期待 摊费 用42181 递 延所 得税 资产431901 待 处理 财产 损溢 二 负 债类4201 短 期借 款45210 交 易性 金融 负债46201 应 付票 据4720
13、2 应 付账 款48203 预 收账 款4921 应 付职 工薪 酬5021 应 交税 费51231 应 付利 息52232 应 付股 利53251 其 他应 付款542401 递 延收 益52501 长 期借 款562502 应 付债 券572701 长 期应 付款582801 预 计负 债592901 递 延所 得税 负债三 所 有者 权益 类60401 实 收资 本61402 资 本公 积62410 盈 余公 积634103 本 年利 润644104 利 润分 配四 成 本类65501 开 发成 本6510 开 发间 接费 用675301 研 发支 出五 损 益类68601 主 营业 务
14、收 入696051 其 他业 务收 入70610 公 允价 值变 动损 益7161 投 资收 益726301 营 业外 收入736401 主 营业 务成 本746402 其 他业 务成 本756403 营 业税 金及 附加76601 销 售费 用7602 管 理费 用78603 财 务费 用796701 资 产减 值损 失80671 营 业外 支出816801 所 得税 费用826901 以 前年 度损 益调 整上 表列 示的 82个 会计 科目 就是 房地 产开 发企 业所 使用 的会 计科 目。 其中 绝大 部分 都是各 类企 业通 用的 会计 科目 ， 只 有个 别科 目属 于房 地产
15、业专 用的 会计 科目 。 表 中所 列示 的会 计科 目中 ， 有 些会 计科 目一 般企 业可 能不 需要 ， 如 “ 应 付债 券 ” 科 目 ， 只 有发 行债 券的 企业 才使 用 ， 还 如 “ 持 有至 到期 投资 ” 科 目 ， 只 有购 买了 长期 债券 ， 才 能使 用本 科目 。 企 业如 果没有 相关 的业 务， 就不 必要 设置 相关 的科 目。总 起来 说， 房地 产开 发企 业会 计科 目分 为五 大类 ： 第 一类 是资 产类 科目 ，本 类科 目用 来核 算和 反映 企业 各类 不同 的资 产增 减变 化情 况 ， 其中 包括 了流 动资 产和 各项 长期 资
16、产 。 在 资产 类科 目中 ， “ 开 发产 品 ” 、 “ 周 转房 ” 、 这 两个科 目是 房地 产开 发企 业特 设置 的科 目。 其他 科目 是属 于各 类企 业通 用的 科目 。第 二类 科目 是负 债类 科目 ，本 类科 目用 来核 算和 反映 企业 各类 不同 的负 债增 减变 化情况 ，其 中包 括了 各项 流动 负债 和各 项长 期负 债。 负债 类科 目都 是各 类企 业通 用的 会计 科目 。第 三类 是所 有者 权益 类科 目 ， 是 用来 核算 各项 所有 者权 益增 减变 化的 科目 。 这 些科 目也是 各类 企业 通用 的科 目。 第 四类 是成 本类 科目
17、 ， 这 类科 目有 三个 ， 即 ： “ 开 发成 本 ” 、 “ 开 发间 接费 用 ” 和 “ 研发 支出 ” 。 其 中前 两个 科目 是房 地产 开发 企业 特有 的科 目 ， 是 用于 进行 房地 产企 业成 本核 算的 科目 。 如 果房 地产 企业 本身 也有 施工 队伍 ， 有 施工 业务 ， 那 么还 需要 在成 本类 科目 中增 设“ 工 程施 工 ” 和 “ 施 工间 接费 用 ” 、 “ 工 程结 算 ” 、 “ 机 械作 业 ” 等 科目 。第 五类 科目 是损 益类 科目 。 损 益类 科目 是用 于计 算企 业损 益的 科目 。 损 益类 科目 在会 计期 末都
18、 要转 入本 年利 润账 户， 不留 余额 。这 些科 目也 是各 类企 业通 用的 会计 科目 。 在 使用 会计 科目 时需 要注 意 ： 必 须要 按统 一规 定的 会计 科目 编号 ， 不 要随 意打 乱和 重编 。以 便于 查阅 账目 和实 行会 计电 算化 。 上 述会 计科 目表 在许 多科 目之 间都 留有 空号 ， 这 是供 增设 会计 科目 使用 的。 比如 表中 第 20行 次资 产类 科目 中的 “ 周 转房 ” 科 目， 国家 统一 科目 表中 没有 设置 此科 目 ， 是 房地 产开 发企 业增 设的 会计 科目 ， 可 按顺 序 ， 在 所留 的空 号中 将本 科
19、目 编号 为 “ 142” 号 。还 需要 说明 ， 许 多会 计科 目需 要设 置明 细科 目 ， 以 便设 置明 细账 ， 更 明细 地反 映有 关会计 信息 。 如 房地 产开 发企 业在 “ 原 材料 ” 总 账科 目下 可设 置 “ 设 备 ” 、 “ 钢 材 ” 、 “ 水 泥 ”等 二级 科目 ，以 对库 存的 各种 不同 的建 筑材 料和 设备 分别 进行 核算 和反 映。 在二 级科 目下 ，还 可以 按钢 材的 品种 ， 设 备的 种类 设置 三级 科目 核算 ， 如 在 “ 原 材料 设 备 ” 二 级科 目下 还应 设置 “ 照 明设 备 ” 、 “ 安 全监 控设 备
20、 ” 等 三级 科目 ， 以 更详 细反 映各 种不 同设 备和 各种 不同 钢材 的情 况。 （ 二） 房地 产开 发企 业的 账簿 设置 为 了全 面系 统地 进行 会计 核算 ，房 地产 开发 企业 必须 设置 以下 三类 账簿 。1.总 分类 账（ 也称 总账 ）。总 分类 账是 按总 账科 目 （ 一 级科 目 ） 开 设账 户 ， 以 提供 企业 总括 的会 计信 息 。 根 据需 要 ，总 分类 账通 常要 开设 30 50个 账户 ，分 类反 映会 计信 息。总 分类 账必 须采 用订 本式 账簿 ， 其 账页 格式 为三 栏式 ， 即 金额 的部 分分 为 “ 借 方 ” 、
21、 “ 贷方 ” 和 “ 余 额 ” 三 个栏 目。具 体账 页格 式见 表 1-2。表 1-2 总 分类 账账 户名 称： 年 凭 证 摘 要 借 方 贷 方 借 或 贷 余 额月 日 字 号2.日 记账 。日 记账 是按 经济 业务 发生 的先 后顺 序 ， 逐 日逐 笔进 行记 录的 一种 账簿 。 房 地产 开发 企业至 少要 设置 两本 日记 账。 即 “ 现 金日 记账 ” 和 “ 银 行存 款日 记账 ” 。“ 现 金日 记账 ” 和 “ 银 行存 款日 记账 ” 也 必须 采用 订本 式账 簿， 其账 页格 式也 是三 栏式 ，与 总分 类账 的账 页格 式是 相同 的。3.明
22、细账 。明 细账 是对 某些 总账 科目 的数 据进 一步 明细 记录 和反 映的 账簿 。 对 大部 分总 账科 目都 需要 设置 明细 账。 明细 账要 按明 细科 目开 设账 户。 以反 映更 详细 的会 计数 据。 如 ： 对 “ 应 收账 款 ” 除 需要 在总 账中 开设 账户 外 ， 还 要专 门设 一本 “ 应 收账 款明 细账 ” 。账 内按 应收 账款 的对 方单 位开 设明 细账 户。 以反 映应 收账 款的 明细 情况 。 还 如 ， 对 “ 原 材料 ” 总 账账 户也 要设 一本 “ 原 材料 明细 账 ” ， 账 内按 材料 的名 称或 类别开 设账 户， 以分
23、别记 录和 反映 库存 的各 种不 同材 料和 设备 的收 发和 结存 情况 。 每 一个 房地 产开 发企 业 ， 至 少要 设置 二 、 三 十本 明细 账 ， 以 对总 账科 目的 内容 进行 更详细 的记 录和 反映 。 明 细账 一般 采用 活页 式账 簿， 但要 注意 ，不 同的 明细 账其 账页 格式 的要 求是 不同 的 。 只反 映金 额的 明细 账可 以采 用三 栏式 ， 与 总分 类账 的格 式相 同 ； 反 映存 货的 明细 账一 般需 要数量 金额 式 ； 反 映开 发成 本和 各项 费用 的明 细账 需要 多栏 式 ， 以 便于 对各 不同 的成 本 、 费 用项目
24、 分别 进行 记录 和反 映。 数 量金 额式 明细 账和 多栏 式明 细账 见表 1-3、 1-4、 1-5.表 1-3原 材料 明细 账材 料名 称： 编号 ：类 别：金 额计 量单 位： 元 数 量计 量单 位： 公斤年 凭 证 号 摘 要 收 入 发 出 结 存月 日 数 量 单 价 金 额 数 量 单 价 金 额 数 量 单 价 金 额上 表 1-3的 明细 账属 于 “ 数 量金 额式 明细 账 ” 。 数 量金 额式 明细 账既 要反 映金 额 ， 同 时也 要反 映数 量和 单价 。 表 1-4房 屋开 发成 本明 细账开 发项 目： 公 寓 单 位： 元年 借 方 明 细 项
25、 目凭 证 号 摘 要 借 方 金 额 贷 方 金 额 借 方 余 额月 日 土 地征 用及 拆 迁补 偿费 前 期 工 程 费 基 础设 施 费 建 筑安 装 工 程费 公 共配 套 设 施费 开 发间 接 费用表 1-5 开 发间 接费 用明 细账单 位： 甲开 发现 场 单 位： 元年凭 证号摘 要 借 方 金 额 贷 方金 额 借 方余 额 借 方 明 细 项 目月 日 人 工 费 折 旧 费 办 公 费 水 电 费 劳 保 费 周 转房 摊 销 其 他（ 上述 表 1-4、 1-5的 明细 账属 于 “ 多 栏式 明细 账 ” ）以 上介 绍了 各种 明细 账簿 的账 页格 式 ，
26、为 了搞 好房 地产 开发 企业 的会 计核 算 ， 提 供出 企业 内部 和外 部所 需要 的会 计信 息 ， 企 业在 建立 总账 和日 记账 以外 ， 一 定要 根据 需要 选好 各种明 细账 页， 建好 各种 明细 账。第 二章 房 地产 企业 货币 资金 的核 算货 币资 金的 核算 是所 有企 业会 计核 算普 遍存 在的 业务 。 货 币资 金是 企业 经营 的起 点 。 没 有货币 资金 企业 就无 法开 始经 营。 这 里所 说的 货币 资金 是企 业在 开发 经营 过程 中处 于货 币形 态的 那部 分资 金 ， 具 体包 括了三 个部 分： 库存 现金 、银 行存 款和
27、其他 货币 资金 。第 一节 库 存现 金的 核算一 、库 存现 金的 管理库 存现 金是 指存 放在 企业 的库 存现 金。 包括 库存 的人 民币 和外 币。 库 存现 金的 管理 主要 包括 现金 的使 用范 围， 现金 的库 存限 额和 现金 的内 部控 制制 度等 。现 金主 要是 用于 企业 日常 的零 星开 支 ， 使 用范 围主 要是 对职 工的 工资 、 奖 金支 付 ， 差 旅费 的支 付 ， 以 及企 业的 零星 采购 等 ， 其 他大 额款 项的 收支 都应 该通 过银 行转 账进 行 。 这 样既简 化核 算业 务， 也比 较安 全。 为 安全 起见 ， 企 业的 库
28、存 现金 不能 过多 ， 一 般够 3-5天 的零 星开 支即 可 。 企 业如 果收 到大 额的 现金 ，应 该及 时送 存银 行。为 加强 企业 对库 存现 金的 管理 ， 企 业应 该制 定库 存现 金的 内部 控制 制度 ， 库 存现 金要 由出 纳人 员进 行保 管 ， 现 金保 管人 员不 得兼 记总 账 ， 要 做到 账钱 分管 ； 企 业出 纳人 员保 管的 库存 现金 必须 做到 日清 月结 ， 并 要定 期与 企业 总账 的 “ 库 存现 金 ” 账 户进 行核 对 。 发 现库 存现金 的溢 缺必 须及 时查 明原 因， 并按 规定 进行 处理 。二 、库 存现 金的 总
29、分 类核 算 库 存现 金的 总分 类核 算是 指库 存现 金在 总账 中的 核算 。 库 存现 金的 总分 类核 算是 通过 编制 记账 凭证 进行 的。 （ 一） 库存 现金 的支 出库 存现 金的 支出 要根 据原 始凭 证 （ 如 原始 发票 、 借 款单 、 工 资结 算单 等 ） 编 制记 账凭 证 ，根 据记 账凭 证登 记总 账。 例 2-1： 3月 1日 李明 因出 差到 财务 部门 借款 10元 。会 计人 员要 根据 经批 准的 借款 单， 编制 以下 记账 凭证 ：答 疑编 号 810210： 针对 该题 提问 借 ：其 他应 收款 李 明 10贷 ：库 存现 金 10
30、然 后根 据上 述记 账凭 证登 记总 账。例 2-、 企业 将库 存现 金 50元 存入 银行 。答 疑编 号 8102102： 针对 该题 提问 对 此项 业务 ， 应 根据 企业 编制 的并 经银 行盖 章的 “ 送 款单 ” 回 单联 ， 编 制记 账凭 证如 下 ：借 ：银 行存 款 50贷 ：库 存现 金 50然 后根 据记 账凭 证登 记现 金和 银行 存款 总账 。 （ 二） 现金 的收 入例 2-3： 企业 为了 零星 开支 ，开 出现 金支 票， 从银 行提 取现 金 50元 。答 疑编 号 8102103： 针对 该题 提问 对 此项 业务 应根 据企 业开 出的 现 金
31、支 票存 根 这 一原 始凭 证， 编制 记账 凭证 如下 ：借 ：库 存现 金 50贷 ：银 行存 款 50然 后根 据上 述记 账凭 证登 记现 金和 银行 存款 总账 。 例 2-4： 企业 销售 零星 材料 取得 现金 10元 。答 疑编 号 8102104： 针对 该题 提问 根 据销 货发 票的 记账 联， 编制 记账 凭证 如下 ： 借 ：库 存现 金 10贷 ：其 他业 务收 入 销 售材 料收 入 10然 后根 据记 账凭 证登 记现 金总 账。需 要说 明， 房地 产开 发企 业由 于行 业的 特殊 性， 在预 售商 品房 或大 面积 拆迁 安置 时 ， 会发 生笔 数既
32、多 、 数 额又 大的 现金 收付 业务 ， 在 这种 情况 下 ， 为 了保 证现 金安 全和 提高 工作 效率 ， 建 议请 开户 银行 到现 场办 公 ， 由 开户 银行 直接 办理 款项 收付 。 这 样 ， 企 业可 不通 过库 存现 金科 目， 而直 接通 过银 行存 款科 目核 算。三 、库 存现 金的 序时 核算 库 存现 金的 序时 核算 ， 就 是在 现金 日记 账中 的核 算 。 也 就是 由出 纳人 员登 记现 金日 记账 。在 记账 凭证 核算 形式 下 ， 现 金日 记账 的登 记与 总账 的登 记是 根据 相同 的记 账凭 证同 时进行 的。 现 金日 记账 是由
33、 出纳 人员 根据 记账 凭证 ， 收 一笔 记一 笔 ， 支 一笔 记一 笔 ， 每 天结 出余 额 ，每 日终 了， 要将 现金 日记 账的 余额 与库 存现 金数 进行 核对 。四 、库 存现 金的 清查 库 存现 金的 清查 是指 对库 存现 金进 行实 地盘 点 ， 并 将实 存的 库存 现金 数与 现金 日记 账的余 额数 相核 对， 并对 盘亏 盘盈 及时 进行 处理 的一 种方 法。 库 存现 金的 清查 包括 了出 纳人 员的 自查 和清 查组 所组 织的 清查 两种 情况 。现 金清 查中 如果 发现 现金 溢缺 ， 应 通过 “ 待 处理 财产 损溢 待 处理 流动 资产
34、 损溢 ” 账 户核 算， 待查 明原 因竟 批准 后再 进行 处理 。 例 2-5： 某房 地产 开发 企业 进行 现金 清查 时发 现盘 盈库 存现 金 20元 。会 计处 理如 下：答 疑编 号 8102105： 针对 该题 提问 盘 盈时 ： 借 ：库 存现 金 20贷 ：待 处理 财产 损溢 待 处理 流动 资产 损溢 20经 查， 盘盈 的原 因不 明， 经批 准转 入营 业外 收入 ： 借 ：待 处理 财产 损溢 待 处理 流动 资产 损溢 20贷 ：营 业外 收入 库 存现 金盘 盈收 入 20例 2-6、 某房 地产 企业 现金 清查 中发 现现 金盘 缺 30元 。答 疑编
35、 号 8102106： 针对 该题 提问 会 计处 理如 下： 盘 亏时 ： 借 ：待 处理 财产 损溢 待 处理 流动 资产 损溢 30贷 ：库 存现 金 30经 查， 现金 盘缺 是由 出纳 人员 失职 造成 ，经 批准 由出 纳人 员赔 偿： 借 ：其 他应 收款 出 纳员 30贷 ：待 处理 财产 损溢 待 处理 流动 资产 损溢 30出 纳人 员用 现金 赔偿 时：借 ：库 存现 金 30贷 ：其 他应 收款 出 纳员 30第 二节 银 行存 款的 核算一 、银 行存 款的 管理 银 行存 款是 企业 存放 在银 行的 货币 资金 。凡 独立 核算 的企 业都 必须 在当 地银 行开
36、 设账户 ， 企 业除 留存 少量 的现 金以 备零 星支 出外 ， 其 余货 币资 金都 应存 入银 行 。 企 业发 生的 各种大 额的 结算 款项 ，都 需要 通过 银行 转账 办理 。银 行存 款的 管理 主要 包括 企业 不能 出租 、 出 借银 行账 户 ； 企 业不 得签 发空 头票 据和 远期支 票； 企业 要定 期、 不定 期将 银行 存款 日记 账的 余额 与银 行进 行核 对等 。 二 、银 行存 款的 总分 类核 算银 行存 款的 总分 类核 算 ， 就 是银 行存 款在 总账 账户 中的 核算 。 银 行存 款的 总分 类核 算是根 据原 始凭 证， 通过 编制 记账
37、 凭证 进行 的。 （ 一） 银行 存款 收入 的核 算 房 地产 开发 企业 银行 存款 的收 入主 要是 来自 收取 房地 产的 销售 款 、 租 金以 及企 业将 库存多 余的 现金 送存 银行 等。 例 2-7、 207年 3月 1日 某房 地产 企业 将库 存多 余现 金送 存银 行 100元 。答 疑编 号 8102107： 针对 该题 提问 根 据企 业编 制的 经银 行盖 章的 送款 单回 单联 ，编 制记 账凭 证如 下：借 ：银 行存 款 100贷 ：库 存现 金 100例 2-8、 207年 3月 1日 企业 收到 银行 收款 通知 ，收 到某 客户 购房 款 800元
38、。答 疑编 号 8102108： 针对 该题 提问 根 据银 行收 款通 知， 编制 记账 凭证 如下 ： 借 ：银 行存 款 800贷 ：主 营业 务收 入 房 屋销 售收 入 800（ 二） 银行 存款 支出 的核 算 银 行存 款支 出， 包括 的项 目很 多， 如企 业从 银行 提取 现金 ，购 入材 料及 设备 ，购 建固定 资产 ， 开 发土 地支 出 ， 支 付工 程款 、 支 付各 项税 金 、 支 付水 电费 等 。 银 行存 款支 出是 通过编 制记 账凭 证进 行。例 2-9、 207年 3月 2日 企业 管理 部门 报销 差旅 费、 办公 用品 费 80元 。通 过开
39、具现金 支票 支付 。 答 疑编 号 8102109： 针对 该题 提问 根 据原 始发 票和 企业 开出 的现 金支 票存 根， 编制 记账 凭证 如下 ：借 ：管 理费 用 80贷 ： 银 行存 款 80（ 注： 有关 房地 产开 发费 用的 支付 ，将 在房 地产 开发 成本 一章 进行 介绍 。） 例 2-10、 207年 3月 2日 企业 从银 行提 取现 金 600元 ，备 发职 工工 资。答 疑编 号 810210： 针对 该题 提问 根 据企 业现 金支 票存 根， 编制 记账 凭证 如下 ： 借 ：库 存现 金 600贷 ：银 行存 款 600三 、银 行存 款的 序时 核算
40、 银 行存 款的 序时 核算 就是 通过 设置 和登 记 “ 银 行存 款日 记账 ” 进 行的 核算 。 银 行存 款日记 账由 出纳 人员 根据 记账 凭按 业务 发生 的先 后顺 序， 逐日 逐笔 进行 登记 的账 簿。 银 行存 款日 记账 要每 天结 出余 额， 以随 时反 映银 行存 款的 收支 动态 和结 存的 金额 。在 记账 凭证 记账 程序 下 ， 银 行存 款日 记账 是与 总分 类账 根据 相同 的记 账凭 证 ， 同 时进 行登 记的 。 根 据上 述例 2-7到 2-10的 银行 存款 收付 业务 ，银 行存 款日 记账 的登 记情 况如 下：答 疑编 号 8102
41、1： 针对 该题 提问 银 行存 款日 记账 207年 凭 证 银 行结 算凭 证 摘 要 收 入 支 出 结 存月 日 号 数 种 类 号 数31 月 初结 存 3501 现 金送 存 1001 银 票 315收 售房 款 8001 本 日合 计 900 125032 现 支 913支 付管 理费 802 现 支 914提 取现 金 6002 本 日合 计 680570四 、银 行存 款的 清查 银 行存 款的 清查 就是 要查 明企 业在 银行 存款 的实 存数 ， 查 清企 业银 行存 款日 记账 的记 录是 否正 确。 银 行存 款的 清查 是通 过将 企业 银行 存款 日记 账的 记
42、录 与银 行对 账单 相核 对进 行的 。 银 行定 期要 为企 业的 银行 存款 编制 “ 银 行对 账单 ” 。 企 业收 到 “ 银 行对 账单 ” 后 ， 要 将企 业的 银行 存款 日记 账与 “ 银 行对 账单 ” 逐 笔进 行核 对。在 会计 实务 中 ， 企 业的 “ 银 行存 款日 记账 ” 余 额 ， 与 “ 银 行对 账单 ” 的 余额 经常 出现 不一 致的 情况 。这 种情 况的 发生 ，除 了记 账可 能有 错误 以外 ，更 主要 的是 由 未 达账 项 所 造成 。所 谓未 达账 项 ， 就 是因 为凭 证传 递的 时间 先后 而造 成的 银行 和企 业之 间一
43、方已 收到 凭证 登记入 账， 而另 一方 尚未 接到 凭证 而没 有入 账的 情况 。企 业对 银行 存款 的清 查， 首先 要查 明未 达账 项。 未 达账 项的 存在 通常 有四 种情 况： 1.企 业送 存银 行的 各种 款项 ， 企 业已 经入 账 ， 但 银行 由于 未办 完有 关的 手续 而尚 未入 账 。2.企 业已 开出 支票 等付 款凭 据 ， 并 已付 款入 账 ， 而 银行 尚未 收到 凭证 或未 办完 有关 手续而 尚未 入账 。 3.企 业委 托银 行代 收的 款项 ， 银 行已 收到 并已 入账 ， 但 企业 尚未 收到 银行 的收 款通 知而尚 未入 账。4.银
44、 行为 企业 代付 的款 项 ， 银 行已 付款 入账 ， 但 企业 尚未 收到 银行 的付 款通 知而 尚未 入账 。 由 于上 述未 达账 项的 存在 ，就 会造 成企 业的 银行 存款 日记 账与 银行 对账 单的 余额 不一致 。 所 以企 业必 须将 未达 账项 进行 调节 ， 将 调节 后的 银行 存款 日记 账的 余额 与调 节后 的银 行对 账单 的余 额进 行核 对。 如果 双方 记账 无误 ，调 节后 的余 额是 应该 相符 的。 对 未达 账项 的调 节是 通过 编制 银行 存款 余额 调节 表进 行的 。在 银行 存款 余额 调节 表中 ，要 把双 方的 未达 账项 补
45、充 登记 齐全 ，然 后计 算出 调节 后的 余额 ，再 进行 核对 。 例 2-1： 某 房地 产开 发企 业 207年 12月 31日 银行 存款 日记 账的 账面 余额 为 590元 ，银 行对 账单 上的 企业 银行 存款 的余 额是 640元 。经 逐笔 核对 后发 现有 以下 几笔 未达 账账项 。 1） 企 业于 月末 将从 其它 企业 收到 的转 账支 票 50元 已送 交银 行 ， 企 业已 入账 ， 银 行尚未 入账 。2） 企 业于 月末 开出 转账 支票 60元 ， 企 业已 付款 入账 ， 但 持票 人尚 未到 银行 办理 转账 ，银 行尚 未入 账。 3） 企 业委
46、 托银 行代 收出 租房 租金 80元 ， 银 行已 经收 款入 账 ， 但 企业 尚未 收到 银行 收款 通知 ，尚 未入 账。4） 银行 为企 业代 付水 电费 250元 ，企 业尚 未收 到银 行付 款通 知， 尚未 入账 。答 疑编 号 810212： 针对 该题 提问 根 据查 明的 上述 未达 账项 ，企 业编 制银 行存 款余 额调 节表 如下 ： 银 行存 款余 额调 节表207年 12月 31日项 目 金 额 项 目 金 额企 业银 行日 记账 余额 590 银 行对 账单 余额 640加 ：银 行已 收， 企业 未收 80 加 ：企 业已 收， 银行 未收 50减 ：银 行
47、已 付， 企业 未付 250减 ：企 业已 付， 银行 未付 60调 节后 的余 额 6540 调 节后 的余 额 6540经 过对 上述 未达 账项 的调 节， 调节 后的 银行 日记 账的 余额 与银 行对 账单 的余 额相 等 。 如果 调节 后的 余额 相符 ， 一 般表 明双 方记 账没 有差 错 。 如 果调 节后 的余 额仍 不相 等 ， 就 表明 记账 有差 错， 要进 一步 查明 原因 ，进 行更 正。 需 要说 明 ， 银 行存 款余 额调 节表 ， 只 是为 了查 清未 达账 项 ， 从 而查 明银 行存 款的 实际 余额 。 它 不是 原始 凭证 ， 也 不是 记账 凭
48、证 。 不 能根 据它 调整 账面 记录 。 对 企业 尚未 记录 的那 些未 达账 项， 只有 等到 有关 银行 结算 凭证 到达 企业 ，才 能据 以进 行账 务处 理。最 后需 要指 出 ： 在 货币 资金 核算 中还 包括 其他 货币 资金 的核 算 。 其 他货 币资 金包 括 “ 外埠 存款 ” 、 “ 银 行汇 票存 款 ” 、 “ 银 行本 票存 款 ” 、 “ 存 出投 资款 ” 等 。其 他货 币资 金通 过 “ 其 他货 币资 金 ” 账 户进 行核 算。 为核 算不 同种 类的 其他 货币 资金 ，企 业应 按 “ 外 埠存 款 ” 、 “ 银 行汇 票存 款 ” 、
49、“ 银 行本 票存 款 ” 等 明细 账户 设置 其他 货币 资金 明细 账。 如： 其 他货 币资 金 外 埠存 款 银 行汇 票存 款 银 行本 票存 款等 。第 二章 房 地产 开发 应收 及预 付款 的核 算应 收 及 预 付 款 是 指 房 地 产 开 发 企 业 应 向 其 他 单 位 或 个 人 收 取 的 款 项 以 及 向 其 他 单 位 和个 人预 付的 款项 。 它 是企 业的 短期 债权 ， 属 于企 业的 流动 资产 。 主 要包 括应 收账 款 、 应 收票据 、预 付账 款和 其他 应收 款。第 一节 应 收账 款的 核算一 、应 收账 款的 核算 范围 和计 价（ 一） 应收 账款 的范 围 应 收账 款是 指企 业因 转让 、销 售开 发产 品， 提供 出租 房屋 和劳 务等 业务 ，应 向购 买、接 受或 租用 的单 位和 个人 收取 而尚 未收 取的 款项 。它 是企 业的 一项 短期 债权 ，正 常情 况下 ，应 该在 一年 内， 或超 过一 年的 一个 营业 周期 内收 回。 注 意： 与企 业经 营业 务无 关的 应收 款项 不包 括在 应收 账款 的范 围之 内， 而应 在
