1、秋风清，秋月明,落叶聚还散,寒鸦栖复惊。房地产行业的会计实务及纳税申报开发产品成本的内容 中国会计社区- O. ) _- n- Y0 S5 A+ G* y中国会计社区) m5 3 e$ h1 g6 E$ b: j; , l1 e! r为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： % T4 d( I# ! K1土地开发成本指房地产开发企业开发
2、土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 # r3 a4建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 * B* + m1 M0 Q6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 中国会计社区 9 , w5 G D3 C2 R5 j1 A9
3、/ _从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企
4、业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 自营开发工程成本的核算 (一)中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( k“ e8 a* Y1 D* g房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。 采用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程
5、费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 XXX $ s3 R! 9 W$ A4 贷：银行存款 XXX 库存材料 XXX 应付工资 XXX 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 8 M0 I2 T9 X9 W/ M a6 + H: |7 T8 a如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分
6、类核算。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 9 N5 l7 ?/ o* n4 Z# M- c- s- t8 一,自营工程成本核算的对象和项目： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 1 k d! _1 o4 o5 |! m7 T由于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的施工方法和施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等
7、作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。 按定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工
8、程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间 9 v. b- w8 E“ V$ O+ D4 Q7 H相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 5 # R) A4 v: o3 V1 y6 S) 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目
9、： * 7 g. d$ f/ P“ n: m( w1材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。 2人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 8 r“ A) h: z. c) I, k; g2 u) S3机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施
10、工机械进出场费。 # k3 V9 I8 p3 : t5 e) O: Z4其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。 * g$ R9 N7 d+ u4 a( Q: r: q5施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时设施摊销费。 8 b(
11、 B- h0 g+ 8 P4 J9 m施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般包括： 1人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。 z w2 K! O( E. u3材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。 4折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。 5替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。 6运输装卸
12、费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区$ t2 I9 Z S7 2 k K* . O- X3 y机械使用费的总分类核算，应先在“工程施工机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工机械使用费”账户的借方，作如下分录入账： 中国会计社区 L* A t设例中: 中国会计社区 4 T;
13、 w( m! , L6 c6 D0.5 立方米履带挖土机 290 台时台时费计划数 20 元 5 800 元 0.4 立方米混凝土搅拌机 300 台时台时费计划数 8 元 2 400 元 中国会计社区/ v! ?4 e; v + Y6 K! F m, a其他施工机械 11 800 元 按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000 元 （三）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000 元 （四）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区- J8 _, ?! D+ F2 H$ 19000 元/
14、20000 元10095 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 5 m! U9 f/ 0 Z（五）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整 中国会计社区; Y % i- o) r! t如 101 商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为 9 000 元，则应分配的机械使用费为： 中国会计社区: F D- K- V. ?- d“ z9000 元958550 元 # c 1 Q% X5 z, D+ M6 T: e对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成
15、本的“机械使用费”项目： ! E/ x* x8 P) x7 k借：工程施工 19 000 $ 7 7 n* L6 5 N7 M* O j F贷：工程施工机械使用费 19 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办! X- H+ V1 A! _8 b j“ K7 C, N# j+ y# w/ a8 p对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。 中国会计社区: m) 3 W9 K j根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的
16、“其他直接费”项目。 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( D1 J U! l I( u t% r“ S9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。 施工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。 借：施工间接费用 20 538 * e q* p. h, a“ _“ s: v$ h贷：库存材料 1900 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社
17、区 3 P, I+ w8 Q 1 : |7 g3 _8 z低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 . 7 I. m5 G3 t$ 6 F( t$ 4 j! E应付福利费 1190 现金 298 0 N; F* _7 q6 z累计折旧 4 600 待摊费用 1500 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办: l Z2 r% B8 B: k如某施工单位在 1998 年 7 月份计发生施工间接费用 20 538 元，各项工程在7 月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下： 商品房建筑工程 直接费 141 000 元 施工间接费用定额为直接费的 6%
18、 * E2 F; Y5 ? A: w102 商品房建筑工程 直接费 126 000 元 : Y6 e3 v9 r5 , 7 J- R施工间接费用定额为直接费的 6 中国会计社区# a! X9 n5 m O X. U; A j K151 出租房建筑工程 直接费 59 000 元 施工间接费用定额为直接费的 6 8 F. V, b g1 q/ m7 X, c则各项工程在 7 月份应分配的施工间接费用如下： “ k* v7 _6 - n) D: u2 _3 P* G101 商品房建筑工程： 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办* C1 _2 h1 v7 141000 元6%
19、20538 元141000 元6%+126000 元6%+59000 元6% 8460 元20538 元/19560 元 . “ J/ e9 E$ Y# h 8460 元1058883 元 P* n: _! n( i! ) O3 t8 B102 商品房建筑工程： + G3 p* Y3 * |- v9 Y126000 元6%20538 元19560 元7560 元105%7938 元 151 出租房建筑工程： - B( H4 : z贷：工程施工 XXX 1 O0 o. x* Y% p- q3 4 | l5 O+ K* 2 g( F0 j; v- Y # Z2 D) B, 8 k$ r5根据完工报
20、告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。发包开发工程及其价款结算的核算 ! T0 v# L$ R8 O) z0 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 1 n. Z, l3 s# V/ i5 _“ S) b1 2 m5 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 中国会计社区 7 A1 y/ c: o- A: e/ G- O“ r W对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式，通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。开发企业要根据工程承包合同条例的规
21、定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容：（l）工程名称和地点；（2）工程范围和内容；（3）开、竣工日期；（4）工程质量、保修期及保修条件；（5）工程造价；（6）工程价款的支付、结算及交工验收办法；（7）设计文件和技术资料提供日期；（8）材料、设备的供应和进场期限；（9）双方相互协作事项和违约责任等。开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 中国会计社区% n* C- y% I8 g( R5 y一、工程价款结算的办法 中国
22、会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 q B6 O r+ E) 0 借：预付账款预付承包单位款 150 000 贷；银行存款 150 000 + J- b, q; p8 _/ 5 1 N; 9 月份根据施工企业当月施工计划所列工作量的二分之一即 35 000 元，用银行存款预付工程款时，应作： 借：预付账款预付承包单位款 35 000 贷：银行存款 35 000 : V: I h) i6 m$ p% h7 z10 月初根据施工企业提出 9 月份工程价款结算账单中的已完工程价值为 75 000 元，减去应扣回预付备料款 18 000 元。月中预付工程款 35 000 元，尚
23、应支付工程款 22 000 元（75 000 元一 18 000 无一 35 000 元），应作： 中国会计社区) b/ V) L. y% c“ o9 J借：开发成本 75 000 2 _“ ?“ * T% J# G/ Z4 F# d% _贷：预付账款预付承包单位款 53 000 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区, y # w% C“ Q0 x“ I6 |应付账款应付工程款 22 000 中国会计社区“ Q, I6 d* Z f- I用银行存款支付应付工程款时，应作： 借：应付账款应付工程款 22 000 贷：银行存款 22 000开发间接费用的核算 一、开发间接费用的组成和
24、核算 中国会计社区: d/ z+ e: I; Y1 Z9 C% , r0 ?开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算： l工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、
25、奖金和津贴。 5 S9 h4 : z% Q1 p q0 J0 K2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为 14）提取的职工福利费。 折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。 4修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 p3 5 ( B+ y% s |; e; a; % O0 A G G从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品
26、量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 ( - e! G9 e: N开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600 7 G; d) C y% Q2 p+ A贷：应付工资 8 000 中国会计社
27、区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 5 W) O S“ L4 j8 t X+ E% B5 y应付福利费 1120 / T/ C/ c* A8 i! M“ J累计折旧 10 000 中国会计社区( z. “ K$ : : L“ b2 2 ?+ W; E3 递延资产 3 500 银行存款 8 480 周转房周转房摊销 10 500 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 7 M( h) v3 K“ F1 _4 V3 y必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可
28、记入企业的管理费用。 0 g+ A. a7 R4 T( C* r开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。二、开发间接费用的分配 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 1 b0 k% X D“ W8 V每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的 . b0 k r9
29、N! x# i配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际 发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即： 9 B0 n3 7 C/ R M4 s; U! B) I151 出租房： 75 000 元86 000 元 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 1 d! j7 |7 y!
30、P5 z4 v R* c% j/ F开发成本商品性土地开发成本 10 000 4 j* Q/ h; s L% 5 P( s* b贷：开发间接费用 41 600土地开发成本的核算 ( y3 T2 w 0 K4 m* g一、土地开发支出划分和归集的原则 房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本土地开发成本
31、”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本土地
32、开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办 0 N$ f$ u% a 5 J. R二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 7 w+ j. l8 3 ; r* d7 g5 Q（一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，
33、对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 1 Z5 W m m4 x“ V2对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。 成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区: ( |# d: k k S: x% q0 O j/ v* r2 U. |/ d贷：开发成本商品性土地开发成本 1002 000 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的
34、实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等， 中国会计社区! y N8 t3 n! “
35、 A( j6 E3 T; G则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办; _1 D! ! r# n( * H, r% K2 R假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发车出 540 000 元共 648 000 元。这块土地用于建造 151 出租房和 181 周转房，其中 151 出租房用地 1500 平方米， 181 周转房用、地 1200 平方米，则单方自用土地开发成本为 240 元（648000
36、元1500+1200），应结转 151 出租房开发成本的土地开发支出为 360 000 元（240 元1500），结转 181 周转房开发成本的土地开发支出为 288 000 元（240 元1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 中国会计社区 5 H7 F: 4 H# ( W. g% ?, T借：开发成本房屋开发成本 648 000 贷：开发成本自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账
37、户的借方。配套设施开发成本的核算(一） 一、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大
38、型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： “ u# G$ o Y* E9 i1对能分清并直接计入某个成本核算对象
39、的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集。 中国会计社区) c# _3 a+ / _; U a由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 ; - U+ w
40、9 ?. R/ X, d4 L) q; 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如
41、果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋
42、开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目三、配套设施开发成本的核算 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区; z: a* * H. X0 f+ V$ j企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工 : s. . d( Y! v: w O- E3 r-
43、 Q程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本配套设施开发成本 X X”账户的借方和“开发成本配套设施开发成本XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办: H% m0 T“ z X S. 0 R7 y201 大配套设施商店：500 000 元840 000 元 按预提率计算各项开发产品的配
44、套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办) f- Z2 M: V3 a( l“ Y7 ) _现举例说明配套设施开发成本的核算如下： 如某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生了下列有关支出（单位：元）： 251 25
45、2 “ K% m5 i8 - |9 g/ r6 H! Z2 w商店 水塔 幼托 （元） （元） （元） 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区# u, S: V% u3 y: n% p; J: F( c# ?支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000 支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 + T# j3 d# / H9 s1 z分配开发间接费 55
46、000 8 q5 j% T; U; N5 d( 预提幼托设施配套设施费 40 000 则用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区( k: - E( v2 * g A T用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 中国会计社区 2 ?4 S. _/ Z“ t5 G7 r借：开发成本配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000 将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作： 中国会计社区,会计,注册会计师,会计论坛,会计社区 H: X. B) A7 N9 K* h借：开发成本配套设施开发成本 765 000 中国会计社区; O
47、- c+ 0 C$ b$ U贷：应付账款一应付工程款 765 000 分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作； 借：开发成本配套设施开发成本商店 35 000 贷：开发成本配套设施开发成本水塔 35 000 中国会计社区 4 l# m) C+ e# B- q9 X1 G分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： 8 K“ h, Z- 9 J) R8 P借：开发成本配套设施开发成本商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000 中国会计社区是国内最知名、最火爆的会计论坛.中国会计网（)主办$ T0 C2 x% R: v: + 预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本一配套设施开发成本一商店 40000 中国会计社区 7 ( x! ?2 U 5 J6 p6 k贷：预提费用须提配套设施费 40000
