1、HZ 机场原导航台地 块项目可行性研究报告西部机场集团置业（XA）有限公司二 一一年十月1第一章 总论11 项目建设单位：西部机场集团置业（XA）有限公司12 项目背景1.2.1 项目名称：HZ 机场原导航台地块项目1.2.2 建设地点：HZ 市汉台区西环路西侧1.2.3 用地面积： 8863.79 平方米（13.29 亩）；1.2.4 建设规模：29238 平方米；13 可行性研究报告编制依据 房地产开发项目经济评价办法； 可行性研究指南； 项目有关资料； 企业有关资料第二章 市场分析与项目定位2.1HZ 市房地产发展形势分析HZ 素有 “西北小江南” 的美誉，水资源是 HZ 的天然之宝，也
2、是 HZ 楼市区别与其他城市的最主要特征。借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，目前目前中心城区多层住宅销售均价约 2900 元，高层住宅销售均价 3500 元，沿江 项目均价 4300 元/左右，在售项 目 20 余个。综观 HZ，因城市骨架不大，还没有形成大的城市发展蓝图。同时受地区产业经济发展、企业实力、当地的供求关系影响，HZ 目前还缺少能开发带动区域板 块项目的大型企业，但是，沿汉江两岸的板块格局已见雏形。一江两岸的长远规划、天汉大道的贯通，HZ 的城市2骨架在逐步拉开，规划也更加合理，打造陕西唯一一个以水文化为特色的居住城市势在必然，可以吸引部分或大量的外地置业者在此购房置业，
3、凸显城市适宜居住的独特性。2.2 区域房地产市场分析目前 HZ 市政府邀请城市发展战略策划大师王志纲赴汉进行城市战略策划，主要策划区域为滨江西区，该片区主要有原西关机场搬迁形成，是目前 HZ 市政府重点发展的区域。根据调研了解，目前城西区所售商品房周边学校、医疗比较完善；区域竞争项目户型以 HZ 市整体房地 产发展情况保持一致，主要表 现为小型化趋势。2.2.1 2010 年 HZ 市整体商品房销售状况2010 年全市房地产开发累计施工面积 239.11 万平方米，同比增长 11%；完成投资 23.76 亿元，同比增长 30%；商品房新开工面 积 84.78 万平方米，同比增加28%；预销售面
4、 积 129.2 万平方米，同比增长 31%；商品房供应量 2010 年 HZ 市批准商品房预售项目 54 个，同比增 长 74.2%。新增商品房面积 106.1 万平方米，同比增长 103.65%（其中，新增 经济适用房面积 30.39 万平方米，同比增长 178.55%）。商品房成交量2010 年 HZ 市商品房签约成交面积 93.957 万平方米，同比增 长 98.7%，；成交 8993 套，同比增长 130.53%。2.2.2 各物业价格表现2010年，HZ市商品住房平均价格为2813元/平方米，同比上涨 17.69%。 其中，多层商品住房平均价格为3000元/平方米；高 层商品住房平
5、均价格为3600元/ 平方米。 3商业、办公用房等非住宅平均价格为 9537 元/平方米，同比略有上涨。2.3 项目定位及销售价格预测2.3.1 目标客户群定位分析1）各区域客源比例预估：HZ 机场以及 HZ 市区 80%、周边郊县 20%；2）年龄层区分预估：30-45 岁 65%、其他 35%；3）购买目的预估：纯自用 85%、纯投资 5%、自住兼投资 10%。2.3.2 本项目销售价格预测根据 2010 年 5 月份调研 HZ 市各物业房产在售价总水平来看， 本项目地处HZ 市 滨江新区核心区域，这里将是 HZ 城建史上规模最大、投资最多、标准最高、功能配套、设施最为完善的综合性城市新区
6、。依据现阶段在售项目价格作为定价依据，预计项 目销售均价在每平方米 5000 元左右。 （住宅与商业整体均价预计）2.4 市场分析结论随着 HZ 城市的不断发展，HZ 后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，因此，本 项目市 场开发有较好的外部环境。价格明显表现为增长趋势；主要的原因表现为两个：一是小高层、高层将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是通货膨胀预期以及到来带来的价格提升。第三章 项目建设地址及环境3.1 项目地址项目地块位于 HZ 市西一环路以西，二炮家属院以
7、 东，新兴街以南 50 米，民4主街以北 100 米。3.2 地块概况该项目净用地 13.2 亩（8863.79），项目用地通土地过招拍挂的方式获得，用地性质为住宅，地势平坦，使用年限 70 年，现阶段正在准备土地变性的前期工作，待土地规划报批结束后，可随时动工。3.3 环境分析项目位于 HZ 市滨江新区整体规划范围之内,该地块规划为二类住宅用地，该项 目与仁和春天南北相邻，西侧为二炮家属院，周边交通便利，配套较为齐全，生活氛围浓厚。第四章 项目建设方案4.1 项目总体规划4.1.1 主要指标用地面积：8863.79 平方米建筑面积：建筑面积 29238 平方米。容积率：3.3绿化率：不小于
8、35%4.1.2 建设内容项目定位为高档绿色住宅社区。在设计上体现以生态、环保、健康、文化为主题，合理布置建筑，体 现以人为本，保 证业主 优越的居住环境和生活质量。该项目各类建筑详细情况见下表。项目建设内容一览表建筑物类别 栋数（位） 建筑面积5住宅 11 层 2住宅 18 层 1 29238合计 292384.2 规划设计理念本项目将建设适应时代要求的生活社区，力求在总体空间布局、室内外环境、低密度住宅类型、区域配套设施上有一定的超前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。主要从建筑形态、景观环境和社区服务三方面体现项目的设计理念，三幢住宅楼都是南北通透，采光充足，小高层、高层住宅景观良
9、好。设备配置先进，单元都配有品牌高速电梯，上下快捷方便，电梯门厅及轿厢内都采用精装修，并配用紧急对讲设备和数码探头。每个单元一楼均设有入户大堂。确立了相对高端的项目定位，首先在结构设计上力求科学严谨，确保主体结构安全可靠；其次在材质选择上，选用品质较高的建筑材料，保证建筑物良好的内在品质。4.3 建筑风格按照住宅设计规范的要求，建筑风格设计中充分体现以人为本的设计理念，以创造合理、舒适、高品位为目的， 为住户设计 理想的居住建筑，外立面新颖、个性、实用为 目的，建筑单体融合于优美、恬静的环境中。4.4 园林绿化项目园林设计将在有限的土地空间利用上突出创新，融入绿色建筑的设计理念和当今建筑科技，
10、开发出具有市场竞争力、符合当地人文环境的建筑产品，并做到节能、 环保，将建筑与自然景观水乳交融，创造出环保、健康的生活空间。4.5 总平面布置图6第五章 项目实施进度本项目建设期为（36）个月，销售期 24 个月，项目计算期按（ 36 ）个月计算。工程期：（2012/042015/03）项目总建筑面积 29800 平方米。销售期：（2012/06-2014/06）项目实施进度计划见下表：项目实施进度计划表项目名称 2012 年 2013 年 2014 年2015年7二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度工程期 销售期 第六章 投资估算及资金来源6.1 投
11、资估算范围本次可行性研究的对象为“HZ 机场原导航台”项目。投资估算的范围为本次项目的开发建设投资，包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、 销售费用、开 发期税费 、其它费用以及不可预见费用等。6.2 投资估算经估算，本项目总投资为 12448.33 万元，各单项投资见下表。HZ 机场原导航台项目成本分析序号 名称 建筑面积 （m2） 单方造价 （元/m2） 总投资(万元) 备注一 土地费用 29238 583.09 1704.85 二 前期费用 29238 139.13 406.78 三 勘探、设计费 292
12、38 42.5 124.26 四 建管费 29238 41.3 120.75 五 建安工程费 29238 2272 6642.87 六 其它费用 29238 1179.57 3448.81 8七 总投资 29238 4257.59 12448.33第七章 财务评价7.1 销售收入估算根据项目进度计划，销售收入按三年计算，销售收入见下表。表 71 销售收入估算表项目 销售收入 （万元）建筑面积 29238 平米 2012 年 3575.75销售价格 5065 元/ 2013 年 7151.5销售收入 14303 万元 2014 年 3575.757.2 盈利能力分析（财务评价报表及指标）根据前面
13、基础数据计算项目损益表、 全部投资项目现金流量表，从而计算出有关项目的财务指标，详见下面报表。表 72 项目损益表 万元序号 项 目 名 称 合计 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 备注1 销售收入 14303 3575.75 7151.5 3575.75 2 开发建设成本 11839.21 4143.72 2959.80 2367.84 2367.84 3 期间费用 176.15 44.04 44.04 44.04 44.03 4 经营税金及附加 786.67 196.67 393.33 196.67 5 利润总额 1500.97 -808.68 3754.33 967
14、.2 -2411.87 6 各年累计利润总额 1500.97 -808.68 2945.65 3912.85 1500.97 7 所得税 375.24 0 0 0 375.24 25%税率8 净利润 1125.73 -808.68 3754.33 967.2 -2787.11 9表 73 全部投资现金流量表 万元序号 项 目 合 计 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年1 现金流入 14303 3575.75 7151.5 3575.751.1 销售收入 14303 3575.75 7151.5 3575.751.2 回收经营资金 0 2 现金流出 13177.27 4384
15、.43 3397.17 2608.55 2787.112.1 开发建设投资 11839.21 4143.72 2959.80 2367.84 2367.842.2 期间费用（不含财务费用） 176.15 44.04 44.04 44.04 44.032.3 经营资金 0 2.4 经营税金及附加 786.67 196.67 393.33 196.672.5 所得税 375.24 0 0 0 375.243 净现金流量 1125.73 -808.68 3754.33 967.2 -2787.114 累计净现金流量 1125.73 -808.68 2945.65 3912.85 1125.735 财
16、务指标 5.1 投资利润率： 15.99% 5.2 投资净利润率： 10.5% 5.3 销售净利润率： 8% 第八章 结论近年来，我国国民经济保持快速增长之势，宏观经济发展形势向好，房地产业已成为我国经济发展的支柱行业，房地产市场保持供需两旺的局面。HZ“以打造最佳人居环境为目标，加快房地产业的发展，培育房地产消费热点。规范一级市场，激活二级市场，发展和规范物业管理、装饰装修等住宅服务业，促进传统的住宅管理向社会化、专业化、市场化的物业管理方式转变。 “十一五”期间，房地产投资达到 60 亿元左右，社会化物业管理覆盖面达到 80%。通过对项目财务分析可知，虽利润率较低，但是该项目为置业公司第一处异地开发项目，通过该项目的运作，可为公司积累跨区域项目开发经验、提高团队项目运作水平，同时又可改善 HZ 机场员工住宿条件，并且具有一定程度的盈利能力和贷款偿还能力，经营风险较小，项目具有可行性。
