1、 香港九龙站上盖物业发展计划分析 (Union Square) 一、概况 Union Square位于香港西九龙港铁九龙站上盖，地址为九龙柯 士甸道西一号，占地13.54公顷，四面分别被佐敦道、连翔道、柯士 甸道西和雅翔道四条道路包围着。 它是港铁九龙站一个综合商住发展 计划，由港铁公司联同九龙仓集团有限公司、恒隆地产有限公司、永 泰控股有限公司和新鸿基地产发展有限公司四个发展商合作发展。 西九龙：位于香港九龙半岛西面，地域由昂船洲伸延至旧佐敦道码头附近，除了昂船洲外， 其余土地均是填海得来，总面积达 334 公顷，横跨油尖旺区及深水埗区；填海计划为西九 龙填海计划，是香港机场核心计划十项核心
2、工程之一。 Union Square的位置图 Union Square是一个综合发展计划，集住宅、写字楼、商场、 消闲和酒店设施于一体。 位于九龙站上盖的Union Square Union Square的主要物业包括： （1）16座住宅大厦及2座作混合用途的建筑（包括住宅、酒店 及服务式住宅），合共提供约5866伙住宅单位、一间豪华酒店及约 72472平方米服务式住宅； （2）一幢118层高的环球贸易广场，包括约 231778平方米的甲 级写字楼及香港丽思卡尔顿酒店，并附设天际 100观景台； （3）面积达100万平方呎的大型购物商场：圆方； （4）一所1,050平方米的幼稚园； （5）巴士
3、、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士 及私家车交通交汇处； （6）约5600 个车位； （7）顶层平台设占地70 万呎广阔的公共空间及私人休憩绿化 区，公众部份设多种主题园景地带；而平台亦设少量康乐设施，包括 儿童游乐场及多用途运动场。 Union Square发展完成后，成为香港的新地标，吸引外地游客， 从而提升香港旅游业的竞争力。 而发展计划把西九龙九龙站打造成另 一个如中环般的商业核心区，把商业活动由港岛区伸延到九龙。项目 亦可以把早已饱和的九龙中部及东部地带的人流分散到西九龙的新 填海区，舒缓九龙中部及东部的挤迫情况。 Union Square 私人休憩绿化区 Union S
4、quare道路 二、项目构成及子项目简介 Union Square的总面积达109万平方米，整个发展计划分为七 个子项目组合并分七期于2002年至2011年初分阶段落成。 一至七期 开发的项目分别为漾日居、擎天半岛、凯旋门、君临天下、圆方、天 玺、环球贸易广场。 第一期：漾日居 漾日居（The Waterfront）是香港西九龙港铁九龙站第一期的私 人屋苑，由永泰亚洲、淡马锡控股有限公司、新加坡置地有限公司、 吉宝置业有限公司、丽新集团有限公司，环球投资（百慕大）有限公 司合组的财团投得，并于2000年与曾位于九龙站内的迪生数码世界 同步落成。 漾日居共有6座楼宇，1,288个住宅单位，单位面
5、积由 77至232 平方米。设计上可经空中花园前往铁路站，为居民带来方便和悠闲的 感觉。 从Union Square仰望漾日居 漾日居东面外墙 凯旋门(中)及漾日居(右) 第二期：擎天半岛 擎天半岛（英语：Sorrento），位于香港西九龙，港铁九龙站上 盖物业，并由港铁公司管理。开发该项目的财团成员包括九龙仓集团 有限公司、会德丰有限公司、新亚置业信托有限公司、联邦地产有限 公司、海港企业有限公司等。 项目于2003年建筑完成及入伙， 共有 5 座住宅楼宇， 提供2,126 个住宅单位，单位面积约77-252平方米，拥有车位1270个。该项目 为全港最高的纯住宅项目之一。擎天半岛第1 座共7
6、4 层（数字上81 楼），楼高256米，是现时香港最高的纯住宅建筑物。而最矮的第 6 座共61 层（数字上67楼），楼高206米。屋苑设有全天侯高级会所， 设施极多，亦十分庞大，面积超过13万平方呎。 高耸入云的擎天半岛 第三期：凯旋门 凯旋门（The Arch）是香港一豪华住宅物业楼盘，由新鸿基地产 及前地铁公司（今港铁公司）合作发展，总承建商为新辉建筑有限公 司 （新鸿基集团旗下机构） ， 位于香港西九龙尖沙咀柯士甸道西 1号。 其名字意义与世界各地的凯旋门无直接关系， 只是参考巴黎凯旋门的 外形概念而得名， 事实上是由4幢住宅大厦组成的一个像拱门的建筑 群。 凯旋门位于机场快线九龙站上盖
7、，面临维多利亚港，景观优良， 可以一览维港及港岛之景色，邻近是规划中的西九龙文娱艺术区。凯 旋门共有 4座住宅大厦，合共1,054个住宅单位，2005年开始预售 楼花，其间引起个别单位呎价3万港元的新闻。 凯旋门已经在 2006 年1月落成入伙。 这座造型独特的建筑物，在500呎高层之上（即门廊位置），设置有摩天住客会所(Sky Club)，25米长的“空中” 泳池，也有健身室等设施，亦为其卖点之一。凯旋门由于有独特的地 理位置，既位于市区亦有良好维港观景，这样的物业在香港这个地少 人多的地方是相当有限的，因此引来不少置业人士及富豪买家之注 目。 凯旋门在其77至79层高楼顶上，有 5个复式“
8、天际独立屋”， 呎价高达 32000港元，被喻为天价，售价超过两亿港元，是世界上最 贵的住宅物业之一。该批天价单位亦牵起了一阵风波，引起广泛触目 而提高了楼盘的知名度，也带动该楼盘其他单位的销售。在连带关系 影响下，香港的豪宅销售市场曾一度被受刺激，甚至创出比1997年 金融风暴之前的更高叫价。 2011年5月12日，来自惠州的80 后少妇黎嘉敏以3.45亿元， 呎价高达 4.5万元购入凯旋门1座77至79楼3层天际独立屋及77 楼B、C 室，7747呎内设一个800呎独立露天泳池。 2012年12月21日土地注册处资料显示，凯旋门摩天阁 68楼A 室，面积 3465方呎，由陈丽芬及黄富灿联合
9、以 2.18亿元购入，呎价 约62915元，刷新九龙楼价新高，跃升全港住宅呎价排名榜第4 位 从Union Square内园仰望凯旋门 君临天下(左)和凯旋门(右) 第四期：君临天下 君临天下（英语：The Harbourside）是一个位于香港港铁九龙 站Union Square第四期住宅项目，发展商为恒隆地产和前地铁公司 （今港铁公司）。 位于西九龙柯士甸道西1号的君临天下，是三座摩天大厦，单位 数目为1,122个，高度为255米，75 层。物业于2004年落成及开售，但数量不多， 直到 2006年， 只有246个单位售出， 其余的单位于 2007 年才再次推售。其建筑面积由1028呎至2
10、922平方呎不等，景观是以 向维多利亚港景色及西九文化区为主， 由于单位之大和维港景观的吸 引下，君临天下的呎价也相对较高，也是西九龙一带呎价最昂贵的豪 宅。 君临天下设有顶级的会所设施，包括电脑室、数码电影院、健身 中心、儿童俱乐部、多间钢琴室、游泳池、芬兰浴室、室内水力按摩 池、雪茄室、多间多用途室等。 君临天下 第五期：圆方 圆方（英文：Elements）位于香港西九龙柯士甸道西1 号，九龙 站上盖Union Square之内，环球贸易广场之下，是香港一座大型购 物商场，由香港铁路有限公司和新鸿基地产开发，于2007年10月 1 日正式对外开放。商场开幕典礼在2007年11月16日举行。
11、商场楼 高4层，面积达100万平方呎，由香港铁路有限公司旗下的Premier Management Services管理。 商场设有戏院， 命名为The Grand Cinema，提供12 个影院1600座位的戏院， 是香港最多院数的戏院， 已于 2007 年10月中开始营业。发展商声称商场设有全香港最豪华的洗手间， 10个洗手间共耗资 1000万兴建。此外商场也设有真雪溜冰场，以八 达通收费。虽然其商场比其他大型商场有更多设施，但人流明显较其 他大型商场少。而其商场特别之处，就是商场内的洗手间设施或礼宾 处有免费糖果赠送。 在商场设计上，圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、 水、火、土
12、为主题（但其位置却与五行无关，纯属任意），商户组合 包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施，还包括8间 1楼及2 楼相通的复式零售店铺及8 间复式食肆。 此外平台则设有70 万呎的公园， 公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭。 店铺组合方面， 50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店。 圆方商场入口 演荟广场 金区商场通道 第六期：天玺 天玺（英语：The Cullinan）是香港一个位于港铁九龙站第六期 住宅建筑项目，并且为香港及世界上最高的住宅。项目由建筑事务所 Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）负责。地产发展商为新鸿基 地产和
13、香港铁路有限公司，项目于2008 年12 月底取得售楼纸。天玺 I全幢已于2009年3月落成，2009年12月拿锁匙入伙；而天玺II 则已经有港景汇（2008年6月）及W Hotel（2008年9月）。现由 PremierPlus Management Services负责物业管理。 天玺由两座约270米高的摩天大厦组成，成为香港最高的住宅， 并配合玻璃幕墙设计。合共提供825个单位，面积由800至2,200 平 方呎，另有小部分面积约600余平方呎的1 至 2房细单位，其中 83 至90楼共有7间“至尊门”，面积 2,200平方呎，位于“日钻玺” 和“天钻玺”的顶层91至93楼共有 1伙三层
14、复式单位，名为“至高 无上”，单位面积各约4,000平方呎，分别设有6房3 套房及6 房4 套房间隔，附连私人泳池及 2,000平方呎空中花园。 物业平台的巨型玻璃幕墙内藏特大金黄色天玺徽号，该徽号由 20多万块珍贵黄宝石水晶镶嵌砌成，整个徽号高35米，阔15 米， 并由18 组LED灯点缀。据悉，物业除了用料佳外，每个单位都装置 有音乐系统，令住客于家中每个角落，由主人套间、客房、客饭厅、 厕所、 厨房以至空中花园， 均能创透过极高质素的音响效果聆听音乐， 而不同房间或区域都可按住客的喜好收听不同乐曲。 天玺 天玺 第七期：环球贸易广场 环球贸易广场（International Commer
15、ce Centre，简称ICC） 位于香港西九龙柯士甸道西 1号。它是九龙站 Union Square第七期 发展计划，亦是整个规划最后一期发展项目。环球贸易广场是一座 118层高的综合式大楼，其可用楼层的水平高度达490米，总楼面面 积为2,822,039平方呎。分别有250万平方呎甲级写字楼，每层面积 约35,000平方呎，拥有先进设计及设施。大楼顶层设有六星级的香港丽思卡尔顿酒店。于100楼设有天际100公众观景层，游客可以从 高处欣赏维多利亚港景色。大厦由建筑事务所 Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）设计，新鸿基地产负责发展及兴建，于2011年落 成，成
16、为全球第4 高、全港第1高的建筑物。 建筑特色： （1）全幢采用双层玻璃幕墙建造，达至天然采光环保效果。 （2）48及49楼设有空中大堂。 （3）设有30部分别可同时容纳21人的升降机，穿梭地面及各 层办公室。另有14 部直达高层的升降机及2 部贵宾升降机。 （4）升降机采用迅达独家专利的Miconic 10智能分配系统。 （5）设有24小时出入管理及保安系统。 （6）办公室、升降机和大堂均设置无线手提电话通讯装置。 （7）配备卫星电视接收器。 （8）装有12台发电机，以应付紧急事故。 （9）与商场、住宅及酒店相邻，构成多元化的独立社区“Union Square”。 （10）与对岸的国际金融中
17、心二期组成巍峨“维港门廊”，构成 独特海港景观，成为香港的新地标。 （11）因保安理由，由2010年开始，办公室大堂及地下车道入 口禁止游客进入，连接圆方的入口大堂则驻守一名保安，以谢绝游客 进入。 （12）环球贸易广场低层楼面称为第一期，于 2008年9月建成 后陆续租出，其余楼面于2010年内落成。该手法仿效美国在911袭 击中倒塌的世界贸易中心，1972年时，世界贸易中心仍未完成，已 租出部分楼层。 出租情况： 2007年8月8日，投资银行摩根士丹利与新鸿基地产签订协议， 承租环球贸易广场其中16 层超过合共约35 万平方呎的楼面， 作为其 位于香港的亚太区总部新址。估计今次的成交呎租约
18、35 元，涉及月 租约1000万元。预计摩根士丹利将于2008年底迁入环球贸易广场， 成为其最大租户之一。同日，新鸿基地产代理执行董事雷霆亦指出， 除了摩根士丹利外，还有不少国际跨国机构有兴趣承租环球贸易广 场，并透露第一期的楼面已几乎全部承租。 2007年12月5日，瑞信（Credit Suisse）与新鸿基地产达成 长期租赁协议， 承租环球贸易广场87至97楼一共10 层写字楼楼层， 合共30 万平方呎楼面，作为其香港区总部的新址。瑞信租用的属大 楼内最高的写字楼楼层，当中88楼将打造成贵宾接待处。瑞信将于 2011年完成所有部门的搬迁，成为环球贸易广场的第二大租户。 2008年4月10日
19、，新鸿基地产公布，环球贸易广场吸引最近一 系列来自不同行业的新租户进驻，包括荷兰银行（ABN AMRO）全新分 行、中国海淀集团、EFG Bank、日资公司凸版印刷 TOPPAN(前名快捷 财经/SNP Vite）及 Titan Resources 等著名企业。 2008年5月6日， 德意志银行宣布租用环球贸易广场12层共42 万方呎楼面，并预留6层楼面供日后扩充之用，最多可扩展至18层， 已落实租用及可选择承租的总楼面面积共达62,000平方米（等同约 630,000平方呎），平均呎租约60 元。德意志银行计划由2010年第 三季起分阶段搬迁至环球贸易广场新址， 成为环球贸易广场的最大租 户。 2008年6月中，基座荷兰银行（ABN AMRO）全新分行正式开张， 由圆方前往环球贸易广场通道有限度开放。 强制性公积金计划管理局 的办事处设在该大楼的15 楼及16 楼。 环球贸易广场 环球贸易广场
