1、个人商务贷款,邮储银行攸县支行,了解商务贷款,个人商务贷款业务是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于其合法生产经营活动的有担保个人经营性贷款。 个人商务贷款可采取额度授信方式（即额度项下个人商务贷款，简称“额度商务贷款”），也可采取单笔授信方式（即非额度项下个人商务贷款，简称“非额度商务贷款”）。 额度商务贷款分成可循环授信额度与不可循环授信额度两类。,了解商务贷款,可循环的额度项下商务贷款额度支用期：是指额度商务贷款借款人可以循环使用额度的期限，该期限最长为5年。额度内贷款最长期限：是指在额度商务贷款额度支用期内，借款人可以申请借款的最长期限，该期限最长为5年。额度存续期：是指额度商务贷款
2、从额度生效日起至额度内贷款最后到期日止的最长期限，即额度存续期等于“额度支用期”与“额度内贷款最长期限”之和，该期限最长为10年，额度内贷款的到期日必须在额度存续期内，但可以超过额度支用期。,了解商务贷款,支用期,存续期,第一年,第五年,第十年,了解商务贷款,个人商务贷款业务严格执行“八不准”规定，同时实行关系人回避制度，业务处理流程中与借款申请人为关系人（包括有亲属关系或相互之间存在利益关系）的员工，应主动提出回避，回避人所在单位应安排其他业务人员履行相应的职责。须回避的亲属关系是指参与信贷流程的员工与借款人之间为父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母
3、及兄弟姐妹等关系。,内容,咨询与受理 实地调查 调查分析 审查审批 贷款支用与归还,咨询与受理,咨询与受理,申请条件年龄在18周岁（含）至65周岁（不含）之间，在贷款行所在地内有固定住所、有常住户口或居住一年（含）以上合法的经营实体、完整经营手续（营业执照、税务登记证、特殊行业许可证等*）提供能符合条件的个人房产抵押企业正常生产经营1年以上；借款人在设立本经营实体前有本行业从业经验、生产经营情况良好、担保足值可靠，可放宽6个月（含）以上。有良好的信用记录和还款意愿。,咨询与受理,申请需要提交的材料身份证明：夫妻双方身份证、户口簿（结婚证）、单身证明合法经营手续：营业执照、税务登记证；公司制企业
4、：组织机构代码证、公司章程（出资协议）、验资报告、公司账户开户许可证等抵押资料：抵押人夫妻双方身份证、户口簿（结婚证）、房产证、土地使用权证、共有权证、（评估报告）经营或财务记录：企业或个人结算账户6个月以上交易明细、企业近三年度的财务报表（资产负债表、利润表）、纳税申报表。资产证明：非抵押房产证明、汽车、金融资产等,咨询与受理,申请资格初审经办岗位：客户经理主体资格：是否满足申请条件：年龄、有效证件、地址、合法经营手续等资料的完整性：申请表、证件材料、经营手续、经营记录、抵押物权属材料抵押房产：产权归属、户龄、所在区域、能否办理抵押登记涉及文档：信贷流程表,实地调查,实地调查,调查准备经办岗
5、位：信贷员（双人调查）相机留影像收集资料：1.客户详细的贷款用途计划表2.客户夫妇基本证件以及资产收入资料3.经营资料（经营证件+经营情况材料+经营资产资料 +银行流水财务报表等）4.合伙经营另需合伙人个人资料、合伙协议、担保函5.抵押人以及抵押物资料,实地调查,经营场地调查了解基本经营情况经营的内容、现状、历史、管理情况（拍照）利润构成情况主要经营风险*等,实地调查,经营场地调查 进销经营记录：业务合同、缴费单据、纳税单据、进销单据、进出库单据、库存记录、工资单据 核实财务记录：银行对账单、财务报表（年报、季报）、内部账本 核实实物：存货、设备、房产、汽车等,现场核实：拍照,实地调查,担保物
6、实地调查(房产)房产证及购买凭证信息：地址、面积、年份、户型、楼层、购买价格等现场核实：拍照（小区、楼号、门牌、内部），小区地理位置、周边环境、配套设置周边房产交易价格信息：寻找可对比房产，位置、年份、楼层接近,实地调查,家庭情况调查 根据实际情况决定是否对家庭进行实地走访，区域范围小或与抵押物在同一地址家庭成员情况资产负债情况收支信息社会关系,实地调查,实地调查要点还款能力资产负债信息净利润信息现金流信息抵押物：房产的产权、价值及变现能力信用状况：人行征信，社会信用风险度量：排除各类潜在风险,调查分析,调查分析-财务分析,个人商务贷款编制原则：经营企业与家庭财务信息分开计算*与经营有关的资产
7、负债、收支、现金流信息全部计入企业财务报表与经营无关的，计入家庭的资产负债和收支，不编制报表同时与经营和家庭有关的计入经营企业财务报表*,调查分析-财务分析,家庭资产（见凭证）存款：非经营结算账户全额计入（配偶工资账户）房产：按谨慎估价或评估报告计入汽车：按谨慎估价计入（五年折旧计入）金融资产：国债、储蓄保单，按面值；股票、基金等按市值60%家庭负债（见个人信用报告）按当前消费类贷款余额、信用卡透支余额、对外担保额对因经营发生的现房抵押贷款，则计入经营性负债家庭有效净资产=家庭资产-家庭负债,调查分析-财务分析,家庭非经营性收支家庭非经营性收入：工资、出租、补贴收入等，需要确认凭证家庭非经营性
8、支出：基本生活支出、教育和医疗支出、消费类按揭贷款支出、其他特别支出 只包含家庭经常性的收支 只包括非经营性的收支，经营性全部计 入企业利润表,调查分析-财务分析,企业资产负债编制依据资产确认依据：（房产、土地、设备、 存货、经营权等等） 产权凭证、购买凭证、实地查看估算 企业资产折旧或折扣处理负债确认依据 个人信用报告、企业征信、经营记录、客户口述,调查分析-财务分析,企业资产负债分析提出有效净资产概念：有效：凭据确认或能看得见的，谨慎处理过的企业有效资产=（现金及存款+存货+房产+交通工具+设备+其他）企业有效负债计算=金融机构负债+对外担保+其他负债+其他 企业有效净资产=有效资产-有效
9、负债,调查分析-财务分析,销售收入确认依据销售记录（销售记录、出库、收入凭证等） 经营合同纳税凭证银行账单明细确认法成本倒推确认法,调查分析-财务分析,销售成本确定成本记录 （进货单、入库单、各项缴费单据、支付凭证等）行业毛利倒推 费用行业平均比较企业经营利润分析指标净利润=主营收入-主营成本-营业费用合计季节性调整、月均值、年度值,调查分析-财务分析,现金流量表编制依据以企业、个人结算账户流入量计入,调查分析-担保物分析,担保物分析是否合规定产权归属基本状况：位置、面积、房龄、周边环境、使用现状评估价值的合理性变现能力潜在风险：产权纠纷、拆迁、抵押登记,补充说明：,提供能符合条件的个人房产抵
10、押：1. 抵押物为自然人或企业（在已开办小企业贷款业务的分行取消企业名下房产抵押的个人商务贷款）2.划拨和租赁（租赁合同明确允许抵押、且额度存续期不得超过合同到期日）方式取得国有土地使用权的房产，价格评估时须剔除未来处置相关费用，抵押率会统一下降一层。3.抵押房产房龄不得超过15年。对于市中心、镇中心临街位置、变现能力稳定的房产需报一级分行认可批复可放宽到20年（含）4.所有权人或共有人为未成年人或年龄超过65周岁的房产禁止接受抵押,调查分析-信用报告分析,次级类和禁入类1.对禁入类申请人，不得新增授信业务、不得作为保证人。2.对次级类申请人，不得作为保证人，谨慎新增授信业务。如需新增授信业务
11、，应核实其收入情况和家庭资产良好，并可选择降低贷款额度、提高利率等方式缓释风险。（如有人工调整，则以调整后的分类为准）,调查分析-信用报告分析,负债分析贷款：种类、金额、余额、月还款信用卡：授信额度、透支余额对外担保：担保金额配偶个人信用报告同样计入,调查分析-风险分析,经营性的不确定性风险 经营年限、行业风险、政策风险财务分析 收入或现金流、应收应付多、资产少负债高其他非经营性风险 家庭关系、支出压力、担保物变现能力、不良社会信用记录调查的不确定性风险 数据的准确性、完整性,调查分析-分析授信金额、期限、利率及还款方式,一个家庭只能由夫妻双方一方申请一个授信额度。 以下情况除外：借款申请人及
12、其配偶分别拥有不同经营实体或为不同经营实体的实际控制人，两个经营实体各自存在资金需求，且借款申请人、配偶及各自的经营实体均符合我行贷款条件。 借款申请人及配偶授信金额上限合计不得超过人民币1000万元，市分行审批权200万以下。,调查分析-分析授信金额、期限、利率及还款方式,授信金额应同时满足以下条件：1.不得超过借款人有效净资产值的50%2.不得超过借款人年均有效净收入的2.5倍3.对于申请金额30万（含）的贷款，授信额度金额不超过近一年现金流入合计4.授信金额不得超过担保物的上限。 房产评估价值合理性明显高估20%以内，抵押率下降1-2成过高，重新评估风险因素调整：下调1-2成,额度商务贷
13、款额度支用期最长为5年，且“借款申请人年龄”与“额度存续期”（以年为单位）之和最长不超过65（含65）。额度内贷款最长期限为5年。,调查分析-分析授信金额、期限、利率及还款方式,利率：株洲市分行是在人行同期同档利率上浮30% 左右，最低上浮20%最新通知：因额度紧张，为提高利润率，商务贷 款的利率最低需上浮35%利率调整： 1.新支用或新申请贷款适用的利率为对应同期同档次人民银行贷款基准利率，并按照规定比率浮动确定贷款利率。 2.对已发放的贷款，期限一年以内（含一年）的贷款采用固定利率，即合同期限内，利率保持不变； 3.期限超过一年的贷款，则采用浮动利率，随人民银行的基准利率调整而调整，调整日
14、为次年的1月1日。,调查分析-分析授信金额、期限、利率及还款方式,等额本息还款法 即如贷款期内利率不发生变化，每月以相等的 金额偿还贷款本息。阶段性等额本息还款法 即贷款宽限期内只偿还贷款利息，超过宽限期后按照等额本息还款法偿还贷款，宽限期最长不超过12个月。现在宽限期一般为6个月。,调查分析-分析授信金额、期限、利率及还款方式,审查审批,审查审批,调查复核经办岗位：一级支行审查岗信贷主管复核要点：申请人主体资格合规性申请资料完整性信用报告合规性调查报告编写、财务分析和授信建议的合理性文档：上报审批申请表,审查审批,资料传递1.所有资料必须交复印件2.按照统一顺序装订成册信贷流程表、审贷会记录
15、表、个人商务贷款授信调查表（系统）、商务贷款业务资料本、借款夫妇个人证件+家庭资产或收入证明、经营证件材料+经营资产证明+销售证明+银行流水、担保物（人）资料+其他资料3.在右下角编号,审查审批,额度审查经办岗位：二级分行专职审查岗审查要要点：申请人主体资格合规性申请资料完整性抵押物的合规性和评估价值合理性各项指标、授信建议合理性信贷员及经办岗位是否履行相应职责系统资料录入完整性,审查审批,额度审查2电话核实申请人的真实性（要求30%比例以上）可对三项财务指标进行重新测算根据信用情况、抵押物估价情况，调整抵押率形成文档：审查审批意见表审查审批退回通知,审查审批,额度审批经办人员：二级分行专职审
16、批岗审批要点：（完整性、真实性、合理性）申请主体资格合规性授信建议的合理性还款来源稳定性，还款意愿抵押物的足值、可靠性信贷员、复核人员和审查人履行职责情况,审查审批,额度审批终审意见：退回补充、调整额度、拒绝提出落实条件风险控制,担保条件落实,贷款签批权的问题：最终贷款发放权在贷款行,审查、审批只是必要条件。对于审批通过的贷款，贷款行有权决定是否发放。,贷款支用与归还,贷款支用审批经办岗位：一级支行信贷主管审核要点：贷款金额期限：经营现金流较量、稳定程度、用途等情况、客户选择、确定期限长期投入或周转量较小，延长单笔贷款期短期投入或资金周转量大，缩短期限，3年内对曾发生过逾期的，缩短期限，3年内
17、,贷款支用与归还,贷款支用审核要点：还款方式：根据客户资金周转情况，和盈利能力，来定还款方式资金周转较为平稳、盈利能力，等额本息资金周转量大，资质优良、前期记录好，允许6个月以内有投入周期，阶段性等额本息,贷款支用与归还,贷款发放经办岗位：计账岗额度借款支用单借据贷款发放操作贷款归还正常还款提前还款：提前结清/还款申请书1、计账岗先偿还当期本息；2、信贷员岗在业务系统，贷后类审批管理，提前部分还本申请；3、计账岗会计系统，提前还本操作。,贷后管理-额度管理,额度终止经办岗位：原信贷员出现下列情形，终止额度到期日逾期超过90天或累计6次重大不良信用记录，被列入禁入类逃避债务或提供虚假信息担保物损
18、毁或权属发生重大变化两年内不支用额度文档：额度和合同解除协议,贷后管理-额度管理,额度年检经办岗位：原信贷员检查内容：信用状况经营状况担保物价值（重估）检查频次与时间：一年一次，每年12月；额度生效不满3个月的，次年检查文档：额度年检报告,贷后管理-额度管理,额度调整经办岗位：信贷员岗当发生下列情况的信用状况下降盈利能力：财务指标下降超过业务规定抵押物价值下降，抵押率高于业务规定其他情况结合额度年检或贷后检查进行,贷后管理-额度管理,额度结清正常结清额度下所有贷款归还或到期合同及抵押解除协议解抵押登记手续非正常结清：抵押物处置,贷后管理-贷后检查,贷后检查经办岗位：原信贷员首次支用贷款后，30天内检查正常归还贷款，后续支用贷款不用检查；发生逾期，7天内无法归还的，实地检查检查频率：正常类，每季度电话一次；半年人行征信一次；一年实地一次文档：贷后检查报告,贷后管理- 逾期催收,逾期催收经办岗位：原信贷员岗、贷后检查岗（专职）30天内逾期催收3天，电话或短信7天，实地检查8-30天，每周电话一次30-90天逾期催收31-60天，逾期催收函60-90天，律师催收函90天，不良催收,完！谢谢！,
