1、洋房专题研究,一、什么是洋房,三、洋房的设计,四、洋房的附加值设计手法,五、洋房的设计亮点,二、洋房的分类,一、什么是洋房,三、洋房的设计,四、洋房的附加值设计手法,五、洋房的设计亮点,二、洋房的分类,一、什么是洋房, 洋房的定义,市场上对于洋房的理解不同，其概念有着广义和狭义之分,狭义的洋房：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房戒二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（戒双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适秳度高。,广义的洋房已不再是别墅，称之为Garden House 或者Garden
2、Apartment更贴切，是介于别墅和普通公寓之间，为六层以下多层板式建筑。其建筑风格以欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式为主，强调景观、园林规划较好，绿化率比较高，普遍在远郊一带，形成有一定规模的社区。一般一层赠送花园，顶层赠送阁楼或露台。,一、什么是洋房, 洋房的特征,洋房产品在住宅解决方案中的常见角色：1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。2）成熟郊区化板块中的经济性产品。3）成熟城市板块中的改善型产品。4）陌生区大盘的创新型产品,洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提
3、升，因而获得相对独立的市场站位。,洋房的特征品质提升关键词：1）内：情景往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2）外：花园社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。3）形：洋房产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异,一、什么是洋房, 洋房的价值,花园洋房的价值实
4、现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。,1、入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让12层的住 户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。,2、居住空间的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充,4、造型特质从“整体”走向“细节” 集合住宅的立面造型体现出“整
5、体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键；而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料穿插，呈现与普通集合住宅明显的差异。,3、“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。,一、什么是洋房, 洋房的价值,洋房产品社区空间关键词: 亲地、亲景、院落感,一、什么是洋房, 洋房的价值,洋房产品形象关键词: 层次、错落、细节、风格化,一、什么是洋房,三、洋房
6、的设计,四、洋房的附加值设计手法,五、洋房的设计亮点,二、洋房的分类,二、洋房的分类,在不同的地块和市场环境下，洋房产品也呈现出比较明显的差异，主要表现为四种形式,常规洋房,退台洋房,山地洋房,度假洋房,二、洋房的分类,常规洋房,建筑体外形更近似于普通多层住宅，建筑外立面规整，无退台，变化性不强,通常仅首层带私家花园，顶层复式，带露台和花园；多阳台、飘窗和入户花园设计；景观打造依靠小区内一定规模的绿化来实现。,二、洋房的分类,退台洋房,通过向阳面的层层退台打造出情景式的花园感受，是目前主流的洋房产品形式,层层退台的台阶状结构将住宅单元逐层错位叠加、层层退台 , 使每户都有独用的大面积平台 ；将
7、花园真正的引入到了每一户当中，真正实现了处处是花园的意境；对居住者来说，是一种心理的缓冲，不会感觉到建筑对人的压抑。,二、洋房的分类,山地洋房,通过对地形的合理利用，创造出多层景观体系，形成下层式庭院和双首层户型,利于营造多层景观体系,对单体建筑的影响：下沉庭院和双首层,例：重庆睿城,二、洋房的分类,度假洋房,夸张的度假设计是对资源的占有的无限放大,一、什么是洋房,三、洋房的设计,四、洋房的附加值设计手法,五、洋房的设计亮点,二、洋房的分类,三、洋房的设计,洋房产品对容积率的贡献,理论容积率=建筑层数建筑密度,洋房的经验密度在20%左右,洋房层数,理论容积率,4F4+1F5F5+1F6F6+1
8、F,420%=4.520%=520%=5.520%=620%=6.520%=,0.80.91.01.11.21.3,层数增加一层，容积率可增加约0.2密度增加1%，容积率可增加约0.05,三、洋房的设计,洋房经过多年的发展历程，其产品设计已经呈现出一些基本的要素特点，主要体现在“院、退、露、跃”四个方面,院底层的私家小院退退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面 露更多的室内空间暴露给自然 跃跃顶层，复式设计，更大的赠送空间，给予更大的顶层花园,F5及跃顶,专供本栋的停车位，每户赠送的储藏室,挑空下沉客厅,下沉庭院,南露台,侧露台,大面积露台赠送,南露台,B1,
9、F1,F2,F3,底层花园,退台设计,层层露台,跃顶主卧和花园,三、洋房的设计,院目前的洋房都会留有首层的私家小院，给到更多别墅的感觉，楼上住户的入户通道完全与小院隔离，使得小院的专有性和私密性更强,三、洋房的设计,退从第二层开始退台，打造出类似金字塔式的建筑格局，减小了垂直楼房给人的压迫感，同时为露台提供了绝佳的存在可能,三、洋房的设计,露层层露台，户户露台，露出花园，露出阳光，带来更多亲近自然的感受，露台越来越成为洋房的基本设计,三、洋房的设计,跃顶层复式结构已经成为洋房的普遍规律，超大赠送面积和屋顶花园是洋房顶层单元的巨大优势,三、洋房的设计,洋房常见的户型设计万科为代表的大横厅产品设计
10、,五龙山九墅建筑面积：167平米,三、洋房的设计,洋房常见的户型设计龙湖为代表的南北通透式设计,成都弗莱明戈建筑面积：148平米,重庆源著套内面积：135平米,一、什么是洋房,三、洋房的设计,四、洋房的附加值设计手法,五、洋房的设计亮点,二、洋房的分类,四、洋房的附加值设计手法,洋房“送”什么？洋房怎么“送”？,地下室、花园、夹层、露台、阳台等,送,四、洋房的附加值设计手法, 首层地下室的赠送,由于洋房的层高决定了其首层必然的亲地特性，地下室成为了洋房首层单元的重要赠送手段,首层保留两个入户 ，一个是单元楼梯间，一个是首层花园；室内课进入地下室，地下室为全赠送空间，甚至可以连接负二层的地下停车
11、场，当做私家车位使用；,四、洋房的附加值设计手法, 二层地下室的赠送,通常洋房的首层和二层都能实现单独入户，因此在满足了首层赠送地下室的基础上，二层也开始出现赠送地下室的情况,首层和二层都是双入户；同时将地下室分作两个部分，分别赠予首层和二层住户；首层的地下室从室内进入，二层的地下室直接从室外楼梯进入；,金科十年城,一层送半地下室,二层送半地下室,洋房二层通过：露台花园一层花园下层花园进入地下室,进入半地下室,一层建筑面积：143半地下室面积：48,二层建筑面积：138半地下室面积：38,四、洋房的附加值设计手法, 二层地下室的赠送,四、洋房的附加值设计手法,首层花园赠送,洋房可以像别墅一样，
12、将近距离周边的绿化当做花园赠送出来，通常情况下首层住户都能享受这种私家花园,龙湖源著,首层住户因享有得天独厚的亲地条件，使得其更加容易享有围绕房屋的私家花园；私家花园通常分布于房屋前后和四周，与公共空间隔离起来，二层及以上住户需从另外的通道进入楼上，保证了花园对于首层住户的私密性；,万科四季花城,四、洋房的附加值设计手法, 夹层赠送,更为独特的方法为夹层赠送，在建筑面积计算规则以内，实现有效地空间赠送,考虑到夹层的层高和实用性，通常情况下，夹层都不会以整层的形式出现，而做出的夹层可分别赠予上层和下层，建筑面积仅算一半,四、洋房的附加值设计手法, 夹层赠送,上、下层中出现的一个共享夹层，各自享受
13、一部分赠送空间,下层使用的共享夹层,上层使用的共享夹层,上层,下层,共享层,共享层,上、下层各享有夹层的部分面积，但夹层并没有占据整层空间,金域中央,四、洋房的附加值设计手法, 露台赠送,通过层层退台实现户户有露台，户户有赠送，露台一直是洋房赠送面积的基本手段，也是洋房中间楼层面积赠送的主要方式,二层：111平米 3室2厅2卫三层： 98平米 3室2厅2卫四层： 88平米 3室2厅2卫六层： 72平米 2室2厅1卫,四、洋房的附加值设计手法, 露台赠送,洋房的露天赠通常在顶层发挥到极致，因为顶层可以有更多的“无顶”空间，使得顶层的露天赠送面积往往最大,跃顶复式户型，倒数第二层和顶层为一户；顶层
14、超大的面积以露台形式作为赠送空间，计入建筑面积的部分很少；,世家尊邸,四、洋房的附加值设计手法, 露台赠送,业主对赠送露台的认可度很高，露台的使用更为丰富，即可作为露天的私家花园，还可以打造成为舒适的阳光书房,通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；,每个房间设置露台户型,露台设置较为集中户型,22,21,12,12,4,7,集中设置的大面积露台更受欢迎,推 荐,四、洋房的附加值设计手法, 露台赠送,比起每个房间都设置露台，集中设置的大面积露台更受
15、客户欢迎,控制公共绿化面积，尽可能划给私家庭院 建筑栋距较差，私密性受到影响，因此在满足集中绿地的标准下，尽量将公共绿化划入私家庭院，社增加庭院面积的同时也可以有效隔离邻近物业。 案例：重庆龙湖睿城 私家花园总计面积 40900 平方米，私家花园占住宅区景观面积 65%,四、洋房的附加值设计手法, 公共绿化私有化,四、洋房的附加值设计手法, 沿用高层的常规赠送,抛开退台从户型上讲，洋房和高层并没有实质上的区别，因此高层住宅中的一些常规赠送面积手法在洋房中同样适用，且发挥空间更大,大面积的入户花园,大面宽的阳台,大面宽的阳台,洋房的入户花园可以做得比高层更大，更有花园的感觉；南北通透的板式结构更
16、加容易实现双向阳台，且面宽更大，观景效果更佳；,华润国际社区,中信云栖谷,一、什么是洋房,三、洋房的设计,四、洋房的附加值设计手法,五、洋房的设计亮点,二、洋房的分类,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,洋房布局于项目内部，外围采用高层隔离,采用半围合半独立的院落式组团，打破传统“兵营式”布局,重庆弗莱明戈,成都弗莱明戈,容积率： 成都弗莱明戈（含部分小高、高层）：1.55 重庆弗莱明戈：1.36,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,【产品形态II】包括底TOWN、顶TOWN和平层产品,底跃,平层,二跃三,顶跃,例：7+1单体,地下车库,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,【产品形态III】为实现价
17、值最大化，增加亲地户型数量，尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层,例：7+1单体,私家花园赠送,地下室架空赠送,下层前花园赠送,入户花园赠送,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,【户型创新】部分户型进行局部创新,例：弗莱明戈147-157平3室2厅1厨2卫,例：蔚澜香醍170平4室2厅2厨2卫,家庭厅,餐厅,中厨 西厨,客厅,优点：增加了中西厨功能增加家庭厅,卫生间,缺点暗卫,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,【内部结构】成都弗莱明戈,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,【内部结构】成都弗莱明戈,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,【内部结构】成都弗莱明戈,五、洋房的亮点设计, 洋房别墅化,成都弗
18、莱明戈,五、洋房的亮点设计, 三错跃层,三个层面两户；三错跃立体户型；两户客厅均挑空4.5米；利用错层设计，打破了传统洋房层高有限的瓶颈，将别墅式的超高客厅引入洋房中，而卧室部分则保留至3m即可；,复地别苑,三层南面大露台，北面小露台；四层北面大露台，南面小露台；五层退四层卧室形成大露台。南北均有观景场所，立面丰富有层次。,三层,四层,五层,退二层书房和卧室，南面大露台,退三层卧室，北面大露台,退四层卧室，改变布局，北面大露台,北面小露台,北面退客厅和卧室进深形成小露台,五、洋房的亮点设计, 南北交错露台,无锡万科东郡,万科MINI洋房户型面积从99到66,五、洋房的亮点设计, mini洋房,THE ENDTHANKS,
