1、物业管理项目主任（经理）培训班讲座,主讲人：宋建慧,小区（大厦）物业管理项目主任（经理）负责制情况介绍,一、为什么要推行小区（大厦）物业管理项目主任（经理）负责制推行小区（大厦）物业管理项目主任（经理）负责制的意义，总体上讲是贯彻落实物权法、物业管理条例等法律法规，加强行业自律，规范行业行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，改善群众的生活和工作环境。具体讲有以下四个需要：（一）是解决好当前群众投诉物业服务存在不规范问题的需要（二）是进一步贯彻落实物权法 、物业管理条例的需要（三）是物业管理行业、企业自身建设发展的需要（四）是进一步理顺社区、业主委员会和物业服务企业关系的需要,二、推行项目
2、主任（经理）负责制的主要内容,（一）推行负责制工作依据 一个办法和一个标准（二）实施项目主任（经理）行业岗位证书制度各物业服务企业下属的每个小区（大厦）项目主任（经理）都必须取得杭州市物业管理项目主任（经理）行业岗位证书，无证书人员不得担任项目主任（经理）。作为行业自律，由杭州市物业管理协会颁发行业岗位证书，项目主任（经理）须向所在区办理执业注册，领取管理项目主任（经理）服务证，并挂牌上岗。若项目主任（经理）进行工作变动，须及时到所在区办理变更手续。,1、担任项目主任（经理）的管理人员应符合下列条件：,（1）取得物业管理职业资格证书 （指取得国家建设部、省建设厅、市房管局颁发的物业管理企业经理
3、岗位资格证书或物业管理从业人员岗位资格证书）（2）取得项目主任（经理）行业岗位证书 （3）具有一年以上从事物业管理的工作经历 （4）与物业服务企业订有聘用合同；（5）通过执业注册。,2、项目主任（经理）执业注册,为加强对项目主任（经理）的管理，杭州市物业管理协会在各城区设立了协会工作片会。项目主任（经理）应在接受物业服务企业的委派，从事物业管理服务后的十天内，向物业所在地的区工作片会提交物业管理职业资格证书原件和复印件、项目主任（经理）行业岗位证书原件和复印件、企业委派（任命）书等相关资料，申请办理执业注册手续。注册成功后，所在区工作片会会发给管理项目主任（经理）服务证，要求管理项目主任（经理
4、）挂牌上岗。未经执业注册的不得任职项目主任（经理）从事物业管理服务。,3、项目主任（经理）的注册变更,项目主任（经理）在工作变动后，应及时进行注册变更。如在同一城区内发生工作变动，应携带相关资料如新的任命书等，在工作变动后的十天内到所在区工作片会办理注册变更手续。若跨城区工作变动，应在变动后的十五天内至原物业项目所在区工作片会办理注销手续，并至现管理的物业项目所在区工作片会申请办理执业注册手续。,4、项目主任（经理）的日常管理检查,各城区建设（房管）局和协会工作片会负责辖区内项目主任（经理）的日常管理检查。在听取业主委员会或社区居委会意见的基础上，对项目主任（经理）的管理实绩进行考核；发现项目
5、主任（经理）未按物业管理条例、杭州市物业管理条例及物业服务合同的约定履行管理职责的，应责令其限期整改，并按照杭州市物业管理项目主任（经理）考核记分内容与标准的规定，对其予以记分处理。,5、行业岗位证书的注销,项目主任（经理）任职期间一次性被扣除20分或累计计分达到20分的，各城区工作片会报请市物业管理协会注销该项目主任（经理）的行业岗位证书。项目主任（经理）被注销行业岗位证书的，一年内不得在本市区域内担任项目主任（经理）；一年以后应当重新取得项目主任（经理）行业岗位证书，并办理执业注册后方能受聘担任项目主任（经理）。,（三）建立项目主任（经理）诚信档案,各城区建立项目主任（经理）执业信用档案，
6、并将项目主任（经理）的投诉、违规等不良记录及评星级、评优等日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。项目主任（经理）执业信用档案是物业服务企业信用档案的重要组成部分，定期在杭州市房产信息网上公布，并作为对其所在企业年检、升级、前期物业管理招投标的参考依据。,（四）项目主任（经理）责任落实量化标准20分制,这个内容可能是大家最关心的，就是如何对项目主任（经理）的服务行为进行检查考核，哪些行为会被扣分，以及扣多少分。这个在杭房局200960号关于进一步加强物业管理项目主任（经理）考核工作的通知附件杭州市物业管理项目主任（经理）考核记分内容与标准中详细地作出了具体规定。检查记分采取累计总分20
7、分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，记分类型分为20分、10分、5分、3分、2分、1分六个大类68小项。,第一种类：一次性记分20分，注销其行业岗位证书（共10小项）。,1、被物价部门认定乱收费或者收费不规范的2、利用管理职权擅自搭建，占用、挖掘道路、场（绿）地，改变公共建筑和共用设施用途或利用职务便利侵占业主利益的3、 经人民法院认定因管理失职，造成重大人身伤害及财产损失事故的（包括共用设施设备的财产损失）4、经公安机关调查确认，采取暴力手段阻碍业主大会召开、业主委员会成立的5、挪用专项维修资金或擅自处置经营性收益的,6、擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备或利用其
8、进行经营的7、经依法解除物业服务合同，不服从行政主管部门监管，拒不撤出服务项目的8、物业服务合同终止时，不依法向业主委员会、新受托物业服务企业移交物业管理用房和有关资料、经营性收益余额和预收的物业服务费、代收的水电费等，经行政主管部门督促后，拒不整改的9、被行政主管部门给予行政处罚的10、 对业主、使用人投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的,第二种类：给予记分10分的情形（共11小项）：,1、物业管理项目主任（经理）未取得物业管理职业资格证书和杭州市物业管理项目主任（经理）行业岗位证书上岗的2、聘用的物业管理专业人员未按照国家有关规定取得职业资格证书的3、被行政主管部门通报
9、批评的4、 违反约定乱收费的5、 在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面曝光 2 次以上且查证属实，影响重大的6、 未做到每半年至少一次在物业管理区域内公布物业管理商业用房经营性收入和利用物业共用部位、共用设施设备及相关场地进行经营的经营性收入收支情况的,7、消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的；电梯未按规定通过年检，安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运行的8、在物业服务合同范围内，一年中经查证属实，业主或使用人对物业管理区域内 3 次以上有效投诉得不到解决的9、物业管理项目主任（经理）谎报、瞒报物业管理违法、违规事实及相关处理情况的10、 未按消防部门的规定管理消防设
10、施、器材，不能保证消防设施、器材有效使用的11、 经查证属实，参加物业管理招投标活动时存有弄虚作假、恶意串通等不正当行为的,第三种类：给予记分5分的情形（共15小项）：,1、物业管理项目主任（经理）未按规定办理执业注册或变更手续的2、 物业管理项目主任（经理）不参加市、区两级物业主管部门组织的专题会议、协调会议等会议的3、擅自改变物业管理用房用途的4、未按约定提供值班、巡逻服务或值班巡逻记录不实的5、未按约定发放住宅装修须知或未将装修住宅禁止行为和注意事项告知业主或使用人的,6、发现业主或使用人有法规明文禁止的行为，未予劝阻制止并督促改正，其拒不改正，未及时告知业主委员会并报有关行政管理部门的
11、7、因管理不善，发生入室盗窃、抢劫，小区内抢夺，经公安部门依法立案的8、物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到较大影响的9、 收取物业服务费、特约服务费或代收水电费不出具收费凭证的10、 未经有关部门委托或没有正当理由擅自停水停电，影响业主生活的,11、有证据证明，物业服务企业工作人员威胁、恐吓业主的12、未进行一年两次水箱清洁消毒，水质不符合卫生要求的13、未按规定或约定公布物业服务资金和物业维修、更新费用的收支账目或者其他按实结算收支账目的14、在企业职责范围内，因管理不善影响政府创建各项荣誉称号的15、房屋修缮及时率不到 95%，合格率不到 90%的,第四种类：给予记分3分的情形（共11小
12、项）,1、未按规定将物业服务合同报辖区物业主管部门备案的2、未制定并执行周一到周日业务接待制度的（含指定地点接待）3、接待人员态度生硬、接待不规范、受理不登记、处置不及时的4、未按规定在服务窗口醒目位置公布办事制度、办事程序、办事期限和服务项目及收费标准的 5、有证据证明，物业从业人员“吃、拿、卡、要” 或者服务态度恶劣的,6、电梯运行中因故障引起人员被困时，物业服务企业电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的7、公共区域内污水或者粪便满溢，24 小时内未处理的8、容易危及人身安全的地方没有设置警示标志和采取相应防范措施的9、未做到每年至少 1 次征询业主对物业服务
13、的意见，满意率甲级收费标准不到 80%、乙级收费标准不到 75%、丙级收费标准不到 70%、丁级收费标准不到 65%的10、 不按时报送物业管理统计数据、相关信息或不按时完成上级布置的其它任务的11、未建立健全各种公共突发性事件的处理机制和应急预案的（如电梯、消防、水、电、自然灾害等）,第五种类：给予记分2分的情形（共10小项）,1、未向业主、使用人公开报修电话、企业监督电话和各区物业主管部门投诉电话的2、未建立业主问询、质疑、投诉等各类信息的反馈和处理制度的3、房屋漏水等急修项目 2 小时内未能赶到现场，有修理条件但 24 小时内未能修理的4、未建立设施设备清册档案（设备台账），设施设备的运
14、行、检查、维修、保养等记录、业主报修记录不全的5、物业管理基本档案不齐全的（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主和使用人资料档案含装修档案）,6、未能定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务的7、 对业主大会、业主委员会作出的合法、合理的决议不予执行的8、已配置弱电系统设备（电子防盗门、楼宇对讲系统、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更）中有一项不能正常运行的9、房屋或单元内有多台电梯，24 小时内不能保证至少有一台电梯正常运行的（不可抗力除外）10、二次供水设施设备未能正常运行，影响业主正常用水的,第六种类：给予记分2分的情形（共11小项）,1、 在岗工作人员衣
15、冠不整、行为不规范、未挂牌上岗的（按人、次）2、 维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的3、 物业服务项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的4、未按约定对物业管理区域内的共用部位、共用设备设施提供清扫保洁服务的5、 在签订的物业服务合同范围内，一般报修项目 72 小时内未修理的,6、物业服务项目公共照明设备损坏后，在 48 小时内未修复，影响物业正常使用的7、在签订的物业服务合同范围内，无车辆管理人员维护停车秩序，车辆乱停乱放现象严重的8、 生活垃圾未日产日清，影响业主生活的9、物业服务企业的自用水电，或者业主公摊水电未独立计量，收费不明确的10、消防管理人员不能正确使用消防设
16、施、器材的（按人、次）11、未按规定配合业主成立业主大会、选举业主委员会的,特殊说明：,1、物业管理项目主任（经理）主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，可核减其记分等级；有证据证明，确属业主委员会决定或行为导致违法、违规的，物业管理项目主任（经理）已采取措施进行劝阻、制止的，个人可以免责。2、对同一个违法、违规行为，不得给予两次以上记分处理（按照较高记分等级执行）。3、当年新交付使用的物业项目，任命的物业管理项目主任（经理）未取得杭州市物业管理项目主任（经理）行业岗位证书的暂不记分，但须在当年经培训后取得，否则仍按规定记分。4、物业项目上一年度被评上全国物业管理示范称号加 10 分，浙江省
17、物业管理示范称号加 6 分，杭州市物业管理优秀称号加 3 分；物业管理活动中获得在杭市级以上新闻媒体报导的先进经验与做法、表扬、好人好事等起示范作用的可酌情加分（每件最高不超过 3 分）.,三、对项目主任考核办法的调整,自 2009 年起，为进一步规范物业服务企业及其所属物业管理项目主任（经理）的管理服务行为，督促其切实履行职责、提高管理水平与服务质量，维护广大业主合法权益，促进社会和谐稳定, 自 2009 年起，改革完善原有项目主任的考核办法。体现在四个方面：1、调整考核记分内容与标准2、改进考核方式，实行多方联动3、扩大考核覆盖面，实行按季公示制度4、强化考核绩效的运用（前期物业管理招投标
18、占20%，评物业管理示范（优秀）挂钩）,四、推行项目主任（经理）负责制要达到的主要目的,1、通过项目主任（经理）负责制，提升各物业服务企业管理服务水准；2、通过实施项目主任（经理）负责制，减少业主对物业管理服务的投诉；3、通过实施项目主任（经理）负责制，调整好业主委员会、社区居委会与物业服务企业的三者关系。,物业管理政策法规介绍,（一）国家层面：1、中华人民共和国物权法2007年10月1日起施行第六章业主的建筑物区分所有权，第七十条至第八十三条,最高院两个司法解释：,关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释从2009年10月1
19、日起施行。,1、明确了物权法中业主身份认定物权法未对“业主”这一概念做出规定，而一般性的做法，是以产权证的上买受人为准；但实际上，使用人合法占有使用专有部分，却仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如因夫妻关系、继承关系取得产权等情况。对此，司法解释明确规定：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主；同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。,2、完善了一“人”一票表决制 按照过去的模式，一般多是一张产权证，享有一票表决权，结合物权法中
20、重大事项“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”；一般事项“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。业主就小区事项进行表决时，往往会受到留有会所、车库和部分房产产权的开发商，或是拥有多套房产权的买受人的影响。现在司法解释规定业主表决权“人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”。司法解释等于堵住了这些开发商或特殊业主的人为操控的空间，保证了表决的公平性和合理性，保障了全体业主的权益。,3、规范并极大限制了住宅改变
21、为经营性用房的行为 按照物权法规定，住宅改变为经营性用房“应当经有利害关系的业主同意”，而对于什么样的业主才是“有利害关系的业主”，物权法没有明确，各个地方对此的理解也不尽相同。常见的做法是，往往只是征得大部分的近邻同意即可，而“近邻”到底是相近的楼上楼下各几层？是否包括楼对面？又是个扯不清楚的概念。现在司法解释明确规定了利害关系业主的最小范围。即本栋建筑物内的其他业主，有一票否决权；而本栋建筑物之外的其他业主，则需先举证利害关系，才有表决权。这样就避免了利害关系业主范围的无限制泛化，但总体说来，业主们都各有各的想法，要得到本栋建筑物所业主的同意，其可能性几乎为零。应该说司法解释在规范住宅改变
22、为经营性用房行为的同时，极大限制了其可能性。这种限制，对大多数业主都是有益的。因为不论是将住宅改变为办公场所，还是改变为多套户型用于出租谋利，都会影响其它业主现有的居住环境以及他们对安宁、安全、舒适居住品质的追求。,4、明确了物业合同的效力问题及业主的物业费交纳义务 在司法解释出台前，各地都出现过这样的情况：有业主以自己没有签署物业服务合同为由，拒不支付物业费；也有业主表示自己房子一直是空置的，不需要物业服务；再有就在现实中经常发生的，住在低楼层的住户声称从不使用电梯，拒交电梯费。这些情况，给小区的生活、物业服务工作的开展注入了不和谐音符。司法解释明确了“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物
23、业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。 道理很简单，选聘“管家”是全体业主共同的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。业主以未享受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝承担物业费交纳义务，其结果将会严重破坏物业服务的平衡与稳定，损害业主自治机制和物业服务秩序，对小区、对社会均有百害而无一利，所以不应得到法院支持。,5、对终止物业服务合同的相关问题作出了规定 物业
24、服务企业清退难、更换难是物业服务中长期存在的难题。业主聘请的新“管家”进场了，被炒掉的老“管家”却赖着不走，这样的场面让业主很是无奈。按原有的法律依据，出现业委会不再续签合同，老“管家”赖着不走的情况，如果业主拒绝向旧老“管家”交纳物业费，老“管家”可以向法院起诉，法院会以有事实服务为由，判决业主支付物业费。按现在的司法解释，如果“物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持”。如此一来，老“管家”没有经济利益，就会主动撤出，从而促进了物业服务行业的良性竞争和规范发展。,6、规范了催缴物业费的程序 现在我国的物业
25、服务还存在很多问题，如物业服务企业的员工素质、服务质量、不合理收费，又如业主的恶意欠费行为等，这些都是引发物业服务纠纷的根源。现在的司法解释规范了催缴物业费的程序，提供了法律依据，为多方面解决纠纷提供了选择和契机 。按现在的司法解释：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。,2、物业管理条例,七项基本制度： 业主大会制度管理规约制度物业管理招投标制度物业承接验收制度物业服务企业资质管理制度
26、物业管理专业人员职业资格制度住房专项维修资金制度,修改的内容，四个方面：,一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。,二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业； “
27、（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”,三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业
28、主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”,此外，根据中华人民共和国物权法的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改,3、业主大会和业主委员会指导规则,自2010年1月1日起施行 。指导、监督部门
29、：物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。首次业主大会会议筹备组：由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。,分期开发业委会的成立：划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员
30、会委员的办法。共同管理权的限制：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。,送达方式：采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。 不能参加及未参与表决的处理：业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。,共同管理权的长期委托：业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代
31、其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。业主委员会会议：业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。,工作经费：业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。委员资格终止：业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上
32、投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。,委员空缺：业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。届满换届：业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部
33、门和街道办事处、乡镇人民政府。,拒不移交资料的处理（两种情形）：业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。,代行职责：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。联席会议制度：物业管理区域内，可以召开物业管理联席
34、会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。,4、物业承接查验办法,自2011年1月1日起施行 办法将条例的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中权利义务。,现实意义：1、减少建设单位的开发遗留问题；2、降低物业服务企业的管理服务风险；3、维护业主的共同财产权益；4、化解物业管理的矛盾纠纷；5、构建和谐互信的物业管理关系。,适用范围：前期物业管理阶段的新建物业。物业服务企业和
35、建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。,物业承接查验原则（四项）：1、诚实信用加强对建设单位的约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用”。体现在以下条文中：第九条 建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。,第十四条物业承接查验资料的移交： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）共用设施
36、设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）承接查验所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。,第二十条（问题和解决和复验）现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。 第二十四条（交接手续的办理）建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用
37、部位、共用设施设备。,第三十七条（禁止滥用股东权利）建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。 第三十八条（禁止滥用交付期限届满的理由）建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。,2、客观公正加强对物业服务企业的指导，以督促物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”。体现在以下条文中：第十二条 物业承接查验文件依据： （一）物业买卖合同； （二）临时管理规约； （三）前期物业服务合同； （四）物业规划设计方案； （五）建设单位移交的图纸资料； （六）建设工程质量法规、政
38、策、标准和规范。,第十三条物业承接查验的具体程序： （一）确定物业承接查验方案； （二）移交有关图纸资料； （三）查验共用部位、共用设施设备； （四）解决查验发现的问题； （五）确认现场查验结果； （六）签订物业承接查验协议； （七）办理物业交接手续。,第十六条物业共用部位、共用设施设备的名称和种类：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； （二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； （三）共用设施：
39、一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。,第十五条（移交资料的核查重点）物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 第十八条（现场查验的方法）现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。,现场查验和交接工作：第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间
40、、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。,第二十条（现场查验问题的解决）现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位。,3、权责分明加强对违约行为的监管，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做“权责分明”。建设单位的三项法律责任：第三十二条物业交接后，建设单位
41、未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 。,第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。,物业服务企业的三项法律责任：,第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设
42、备毁损或者灭失的责任。 第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。,4、保护业主共有财产加强对业主权利的保护，以保证各方主体在物业承接查验中切实做到“保护业主共有财产”。第三十五条（明确物业承接查验档案资料属于全体业主所有）物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。,第四十一条（业主的知情权和
43、监督权）物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。 第三十条（告知义务）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。,第三十一条（参与权）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。,办法的制度创新,1、明确物业承接查验的基本条件。七个基本条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照
44、明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。,同时，鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。,
45、明确规定三个契约性文件必须约定物业承接查验的相关内容：一是物业买卖合同应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。 二是临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。 三是前期物业服务合同应当包含物业承接查验的内容。,2、明确物业承接查验协议的核心作用,规定了物业承接查验协议的内容、效力和违约责任。主要内容：物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 法律效力：物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。违约责任：物
46、业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。,3、明确双方当事人的共同责任,物业承接查验的主体，办法明确规定物业承接查验的主体为物业服务企业和建设单位；对于查验记录和交接记录，办法要求建设单位和物业服务企业共同签字确认；对于恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的行为，办法规定建设单位和物业服务企业应当共同承担赔偿责任。,4、明确行政部门的监管职责,物业承接查验备案制度：物业服务企业应当自物业交接后30日内，持物业承接查验协议等文件资料向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。责令限期改正：建设单
47、位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。 行使处罚权：建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条例第五十九条的规定处罚。,4、物业服务企业资质管理办法5、住宅专项维修资金管理办法6、前期物业管理招标投标管理暂行办法7、物业服务收费管理办法8、物业服务收费明码标价规定9、普通住宅小区物业管理服务等级标准10、住宅室内装饰装修管理办法11、 物业管理师制度暂行规定12、 物业管理师资格考试实施办法13
48、、 物业管理师资格考试认定办法,（二）省级层面：,1、浙江省物业管理条例共7章61条关于成立业主大会的时限问题；业主委员会的法律诉讼地位；物业管理用房的配置问题；物业服务企业帐目公布问题（酬金制、包干制区别）；关于住宅改变使用性质,关于车辆停放，三不得关于供水、供电设施设备的权益与维护责任住宅装修问题 报告告知制度 巡查制度 投诉举报制度关于共用部位等经营所得收益关于住房专项维修资金关于住房保修金,2、浙江省物业专项维修资金管理办法3、浙江省住宅物业保修金管理办法正常使用条件下，住宅物业保修期限为： （一）屋面防水工程不低于8年； （二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年； （五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修期限自物业交付消费者之日起计算。,
