1、地产策划如何为销售助力地产策划实际上是一项极富有变化性和挑战性的工作，它就像楼盘问世前后的润滑剂，润滑楼盘从规划建设到开盘销售，从发展商到代理商，从广告表现到客户的各个环节。是“建议”而非“指点”在楼盘尚未成型等待“出世”之时，策划需与规划方面、建筑设计方面进行多次的探讨，在这个阶段，策划工作需依据市场的经验对方案作出未来来自客户的可能判断。我们为保证楼盘能够更为顺利的得到置业群的接受和喜爱，需作出未来可能面临的市场状况提示及客观的市场建议。但面临规划、设计等专业性单位，应有“术业有专攻”的思想，策划不可喧宾夺主，应当尊重对方的专业成果。所以，策划是“建议”而非“指点”。是“协调”而不仅是“出
2、点子”在楼盘开发的前期，策划需与各专业单位有所合作，出发点有时是去“找寻问题”，所以不可避免会遇到排斥；在楼盘开售阶段，策划需与发展商相关各部门进行协调和调动，这将涉及到发展商经费的支出、人员的调配、资源的配置等一系列工作，所以也不可避免会遇到不予配合的情况。故策划方则需要明确提出要达到的目的和理由，有充分的理由和已求证过的市场依据来支撑，并提出可操作的计划，才能逐渐使人从怀疑到开始动摇直到确信不已，但这需要策划者对自己提出的观点有充分的把握。所以，策划工作是“协调”，而不仅仅是“出点子”。是“统筹执行”而不是“纸上谈兵”在楼盘的开售前期至发售阶段，策划需提出大量建设性的方案，从合作公司的选用
3、、售楼中心及样板房的选址到营销推广工作的全面部署。通常多数方案的提出都需经过多方的讨论及策划人花费大量的“说服”精力。为保证方案的顺利执行，策划需抓住工作重点，提出的方案需有可操作性，并配有详细的流程说明及初步预算。策划需站在发展商的角度和立场帮助其解决问题，要为发展商考虑细致到嘉宾配花、剪彩剪刀等末端工作的程度，同时要将流程涉及的各方面的工作有统筹排布，制定详细的工作时间表，定出完成的期限，并附以具体的人员联络及职责划分表格，有了这些充足的准备功夫，各相关部门才好落实跟进。所以，策划工作是“统筹执行”，而不是“纸上谈兵”。要有“整合”思想在楼盘发售过程中，会有来自销售、客户等各方面的建议和意
4、见，同时会遇到“表面繁华”的情况，就是好话过多。但表象往往只能反映局部情况，从全局展望，往往有许多隐忧存在，这对于规模较大的楼盘是不利的。策划要将好的方面加以归纳，并不断发现及总结问题。此时，策划需有“整合”的思想，而不仅仅盯住“局部现象”。崇尚“创新”忌讳“流程”不同的楼盘其开发过程往往是以“开售前期-客户登记-公开发售-持续热销-促销-扫尾”。而概括其整体流程，从基础工作的项目上相对是比较统一的，但工作所呈现的效果又往往是较大区别的。各个楼盘除去不可抗力的原因，其实多可提炼或创作其个性及特色，但若未发挥出来，亦就难以避免会出现“大同产物”了。所以，策划工作应崇尚“创新”，而忌讳“流程”。创
5、意地产如何经营？21 世纪伊始前后，中国地产业和以后的创意产业界开始发生、发育和发展一种新地产形态，我们称之为创意地产，并从理论上进行探索。创意地产是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系。创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业。它以泛地产为理念，进行创意产业运营，其核心是新型商业地产运作，主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住区。创意地产的灵魂是创造意义，注重时尚、文脉、体验的经营。经营时尚创意地产运营或者说商业地产创新地带拓展需要寻找焦点。所谓焦点，在物理学上指平行光经过透镜折射或曲面镜反射后的交点；在社会生活中，常用焦点比喻事物的关键所在。创意地产是一
6、个“多棱镜”，由于折射面不同，它的运营焦点可能是时尚，可能是文脉，可能是体验，以下分头从理念上作一概述。时尚，与创意地产如影随形。从上海顶极时尚地标外滩 3 号到传统与时尚交融的京 798，在各种的创意地产项目中，时尚是一个重要的主题。关于时尚，国内外专家有各种不同的议论，在国外，德国社会学家齐奥尔格西美尔(Georg Simmel，1858-1918)是研究“时尚”的重要人物之一，他虽然没有对时尚做出严格的界定，但对时尚进行了功能和价值的描述和判断：“通过某些生活方式，人们试图在社会平等化倾向与个性差异魅力倾向之间达成妥协，而时尚便是其中的一种特殊的生活方式。”关于时尚与“特殊的生活方式”的
7、关系：丹麦未来学家沃尔夫伦森的一段话很重要：人类在经历狩猎社会、农业社会、工业社会和信息社会之后，将进入一个以关注梦想、历险、精神及情感生活为特征的梦幻社会。在商品世界中，不仅娱乐业，而且日用品行业也在产品中加入想象，故事和情感。他断言，在未来，人们从商品中购买的主要是故事、传奇、感情及生活方式。创意地产经营时尚，需要“故事、传奇、感情及生活方式”。时尚似乎是一种流行，创意地产需要的时尚不受时限，它是历久弥新的时尚，其重要特性是传承和创新。时尚是传承。它根植于深厚的城市史，根植于城市绵延不绝的文脉；根植于城市人心灵史，根植于城市人梦魂牵绕的情结。时尚是创新。它在集历史与现实、融西洋与中国、合高
8、贵与浪漫，兼物质与文化的碰撞中，创造出气象万千的新世界。创意地产经营时尚是兼具商业活力和消费魅力，可以概括其使命为：中西时尚风潮的交流纽带将国际最时尚生活方式本土化支持本土时尚创意力量的集合发展时尚生活方案提供者引领时尚生活方式流行元素解构与拼贴的平台时尚人群交流与互动的场所经营文脉文脉(context)一词，最早来源于语言学的定义。有人将它译为“上下文”。在语言学中，该词被称作“语境”，就是使用语言的此情此景与前言后语。文脉一词在更广泛的意义上，引申为一事物在时间或空间上与他事物的关系，更多的应理解为文化上的脉络，文化的承启关系。创意地产经营文脉，在具体项目操作时，要首先大量地研究城市变化的
9、形态以及详细地比较各种建筑的类型。在单体建筑方面，就更加强调个体建筑是群体的一部分，注重新、老建筑在视觉、心理、环境上的沿承连续性。每一个建筑，尽可能作为历史、文化的构成而有机地融入城市之中。创意地产经营文脉主义，在建筑史上属于后现代主义。20 世纪 50 年代现代主义建筑到达了顶峰，现代主义建筑在城市规划中过分强调建筑本身，缺乏对城市文脉的理解。风格千篇一律的方盒子超然于历史性和地方性之上，只具有技术语义和少量的功能语义，没有思索回味的余地，导致了城市的冷漠和乏味。后现代主义(PostModernism，简称 PM 派)又称为历史主义，是当代西方建筑思潮向多元论方向发展的一个新流派。它起源于
10、 20 世纪 60 年代中期的美国，后现代建筑试图恢复原有城市的秩序和精神，重建失去的城市结构和文化，从理论到实践积极探索城市设计和建筑设计新的语言模式和新的发展方向。他们主张：从传统化、地方化、民间化的内容和形式 (即文脉)中找到自己的立足点，并从中激活创作灵感，将历史的片段、传统的语汇运用于建筑创作中，但又不是简单的复古，而是带有明显的“现代意识”。创意地产创意城市文脉主义的运用是一种文脉再造，它体现积淀与传承，留旧与创新；经过撷取、改造、移植等创作手段来实现创意地产创作过程，使建筑的传统和文化与当代社会有机结合，并为当代人所接受。经营体验创意地产的创意从本质上说是创造“意义”，这种“意义
11、”又是可体验的，它最终是为创意地产的消费者或是光临创意商铺的顾客、或是在创意办公楼工作的白领，或是在创意园区工作的艺术家提供情感的满足和精神的愉悦。正如约瑟夫派恩等在所著体验经济一书指出的：以咖啡为例，如果在五星级酒店或者蒸汽加压咖啡店提供的同样的咖啡，顾客会非常乐意支付 2-5 美元一杯的价格。“因为，在那一场景中，无论是点单、冲煮，还是每一杯的细细品味，均溶入了一种提升的格调或者剧院的氛围。”创意地产经营体验，实质上是经营有意义的场景体验，以汪丁丁在体验经济专文推介中的话来说：在这里，消费是一个过程，消费者是这一过程的“产品”，因为当过程结束的时候，记忆将长久保存对过程的“体验”。消费者愿意为这类体验付费，因为它美好、难得、非我莫属、不可复制、不可转让，转瞬即逝、它的每一瞬间都是一个“惟一”。创意地产经营体验，是现今的消费者不仅重视产品或服务给他们带来的功能利益，更重视购买和消费产品或服务过程中所获得的符合自己心理需要和情趣偏好的特定体验。在产品或服务功能相同的情况下，体验成为关键的价值决定因素。创意地产经营体验，不是一种外在的、形式的东西，它是给予消费者一种内在的、独有的、发自内心的感受，是给予消费者一种人性化的乃至和生命、生存相联系着的感受行为。
