1、中城集团项目盘活思路一一 背景及目的陕西中城集团旗下目前持有写字楼、酒店、会所等多个项目，地处西安城北经济技术开发区，地理位置较为优越，是北郊开发较早的项目，项目开 发档次较高、配置先进。因管理不善、资金及行业因素等问题，出导 致其存量资产居高不下，企业经营逐步陷入低迷状态，资产存量大、 贷款负担重、流动周转慢、 经营效益低。 为了盘活存量、快速变现，缓解经营活动中流动资金需求的压力，减轻银行贷款的沉重负担，需要对项目进行分类排队、重新审视，有效整合重新推向市场，以实现存量资产的快速、高效盘活，赢得较好的经济效果。一一 现有资产分析1. 写字楼一1一 项目名称：一2一 位置：一3一 总建面：一
2、4一 土地性质：一5一 房产证：一6一 业态：写字楼由两栋连体小高层组成，一7一 工程进度：一8一 销售状况：已经销售了一部分。分析：该写字间已经竣工具备交付使用条件，完全可以销售经营，产生经济效益。但由于各种原因目前仍是空置状态，无资金回收致使企业流动周转慢，进而进一步影响其他项目的运转。 2. 酒店一1一 全称：一2一 位置：一3一 总建面：210000 平米一4一 土地性质：综合用地一5一 房产证：已办理房产证一6一 现状：建筑验收完毕，装修没有验收、二次装修未完。酒店西南侧有一个水上游乐场，具备使用条件。分析：酒店建筑主体已经完工，内部装修需进一步跟进，因资金投入不到位进程缓慢，项目处
3、于闲置状态。另外水上游乐场已经具备使用条件也已空置多年。3. 会所一1一 全称：中城国际文化俱乐部一2一 位置：文景路 26 号一3一 总建面：54037.73 平米（竣工面积）；52600 平米（审批面积）一4一 土地性质：综合用地（住宅 商业）一5一 2005 年归档，已办理房产证 384 个（2010 年 3 月）一6一 业态：2 栋 14 层塔楼，1、2 层 裙楼和 L 型建筑部分为商业；314 层为住宅(4567 层为标准层)8：销售现状：剩余面积 19567.16（不含停车场）另外地下停车场单独有两个证分析：俱乐部住宅部分已经售完，会所部分还未投入使用，项目目前处于空置状态，无经济
4、效益产生。二市场分析1.项目周边写字楼分析：2.项目周边公寓分析：3.项目周边住宅分析：三结论及建议通过对开发商存量资产的实地考察及研究分析，我们可以得出如下结论：（1）开发商自持物业太多，经营性物业少，经营比例太低。（2）自持物业运营需投入资产较大针对这两个问题，我们建议：（1）增加经营性物业，盘入资产（2）酒店具备独立营销、盈利和变现的能力，保留酒店一一 操作手法1、写字楼现有可销售面积为 35000 平方米,根据市场调研分析，保守定价为每平方米 7000 元，预计收入 2.4 亿元。写字楼的预计收入用于：、还银行贷款 1.5 亿 元。1、4000 万元用于酒店的完善和开 业运营。2、50
5、00 万元用于完善写字楼工程，水上乐园的土地变更及新3起公寓的开发建设。2、 酒店保留。拆除酒店西南侧现有的水上乐园，重建一栋新公寓，总面积为 50000 平方米（40000 平方米住宅，10000 米裙楼）。其中 40000 平方米为住宅，每平方米初步定价 6500 元，预计收入 2.6 亿元，10000 平方米的裙楼和酒店连接做为客房，可增加 200 套标准间，每平方米 10000 元， 预计 收入 1 亿元，合计3.6 亿元。3、 拆除现有俱乐部，重建二栋新公寓。面积：70000 平方米，其中60000 平方米为公寓，每平方米 6500 元，总值 3.9 亿元，10000 平方米为商铺，每平方米 8000 元，预计收入 0.8 亿元，合计 4.7 亿元。5、总销售额预计 10.7 亿元，三栋新楼的建筑成本为 3.6 亿元（含前期投入 5000 万元）。4000 万元为酒店运营成本，还银行贷款 1.5 亿元，预计净回款 5.2 亿元。6、实施周期为领到施工许可证起，三年（36 个月）完成。7、三角地为净资产可独立开发营销。一一 结论
