1、鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书2011 年 2 月 28 日鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书目录第一章 整体概述 .3一、城市概况 .3（一）、城市基本概况 .3（三）、城市发展规划 .4二、区位分析 .4第二章 项目区域房地产市场分析 .5（一）项目概况 .7（二）必要性 .7（三） 编制依据 .8（四）主要技术经济指标 .8第三章 项目地址与外部条件 .8一、项目地址 .8二、 外部配套条件 .10第四章 规划方案 .11一、设规模和建设内容 .11二、总体规划 .11（一）路网规划 .11（二）建筑布局 .11（三）绿地景观规划 .12（四）园林设计规划
2、 .12（五）市政及社会配套设施规划 .12（六）户型设计 .12三、 项目进度计划 .12第五章 开发成本预测及财务分析 .13鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书第一章 整体概述一、城市概况（一）、城市基本概况即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积 1780平方公里，107.53 万人口。2003 年经济基本竞争力名列全国百强县（市）第 27 位。 即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉” ，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青、青银高速公路，青烟、青威、青沙等 5 条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足 15 公里，距青岛港 40
3、 公里；西到蓝村、即墨火车站分别为 24 公里和 15 公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 即墨处于北温带沿海区域，海岸线 183 公里，年平均气温 12，降雨量 750 毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游资源丰富，鹤山、马山、田横岛、温泉、华山国际乡村俱乐部、金口天后宫、七级双砖塔、小龙山、千里岛、长门岩等旅游景区，星罗棋布于即墨大地，异彩纷呈。 历史悠久，文化灿烂。即墨于秦代置县，汉初已成为胶东政治、经济、文化中心，自隋朝建城至今已有 1400 年的历史。战国时期，即墨
4、被称为“三齐名区” ，文化发达、经济繁荣、商贾云集，与齐都临淄“并夸富饶” 。秦统一中国后，即墨正式定为县，隶属于齐郡。（二）、城市经济发展状况 经济社会事业兴旺发达。即墨东临碧海，海洋资源丰富，素有“渔盐之利” ，盛产对虾、贝类、鱼类等海产品。西拥千顷良田，是全国粮油生产大县（市） 。工业基础雄厚，形成了机械、化工、轻纺等 16 大骨干门类，有 73 种产品获省优、部优和国家级名优产品称号，170 多种产品远销 40 多个国家和地区。涌现出了红领、亨达、即发、好事中、一诺等一批著名服装企业；市场繁荣兴旺，即墨服装批发市场、小商品城、七级生猪批发市场、蓝村皮鞋城闻名全国。近年来，即墨确立了 “
5、面向青岛、依托青岛、融入青岛、服务青岛”的发展思路和建设大青岛都市新区的发展方向，抢抓“五年战略机遇期” ，积极实施经济国鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书际化、农村城镇化、科教兴市和可持续发展四大战略，突出发展现代农业、外向型经济、民营经济、市场商贸、新兴旅游五大特色经济，经济和社会各项事业实现了持续快速健康发展（三）、城市发展规划2004 年底，在青岛市委第 59 次常委扩大会议上，青岛市委市政府作出了“把即墨作为大青岛重要一极加快推进”的重大决策。2005 年 4 月，青岛市委九届五次全委（扩大）会议指出， “青岛要进一步完善细化“三点布局、一线展开、组团发展”的现代化国际城市大框架，抓紧
6、研究以即墨温泉周边区域为启动点，拉动城市东部崛起这一重大战略课题。 ”打造青岛“新东部” 。“十二五”开局之年，首个国家发展战略落户山东。 期待多时的山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略。青岛“新东部”是指即墨东部区域，包含温泉镇、鳌山卫镇、田横镇、王村镇、丰城镇、田横岛旅游度假区等五镇一区，土地面积 423 平方公里，海域面积 2570 平方公里，海岸线 183 公里。鳌山湾东临黄海，三面环山，拥有丰富的山、海、岛、泉、滩、林、港等自然资源，海水和温泉交相辉映，十里沙滩绵延不绝，24 个岛屿环抱海岸，36 座山峰层峦叠嶂。山、海、岛、泉、滩等旅游和港口资源丰富而独特，具有半岛城市群延伸和
7、大青岛拓展的良好空间和资源优势。二、区位分析即墨市确定了东部开发建设的功能定位，是青岛大旅游的补充、延伸和升华，以休闲度假、疗养保健为主体的旅游度假中心；具有国内外高水准的会议中心和接待中心；聚集鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书高精尖人才的科研教学中心；吸引精英人才的居住中心；依托女岛港和鳌山港，以发展造船基地、船用配件基地、物流区和多层生活区为主的临港产业区，鳌山海洋科技创新及产业发展示范区。项 目 位 置 在 鳌 山 湾 西 海 岸 ， 鳌 山 卫 镇 北 方 向 的 海 滨 。 属 于 “新 东 部 ”两 大 组 团 之 一 的 鳌 山 组 团 。 东 面 是 港 中 旅 开 发 的 占
8、 地 4100 亩 的 海 泉 湾 项 目 ， 和 南 山的 温 泉 国 际 博 览 中 心 占 地 10000 亩 。第二章 项目区域房地产市场分析随着经济的发展和人口的膨胀，青岛市区住宅价格飞涨，从 2004 年的最高价位5，000 元/平方米涨至 10，000 元/平方米，给普通市民购房造成巨大压力。旧村的开发建设，在为即墨鳌山湾东部区域的新农村建设增添新的亮点的同时，满足人们居住的需要，缓解即墨鳌山湾区的住房供求矛盾。同时，该项目区还是市区东部建设组团的重要组成部分，具有其必要性。该项目所处位置属于即墨东部旅游区，交通便利，是理想的居住环境，项目从总体规划到单体的室内外设计也充分考虑市
9、场的需求， “以人为本” ，进行人性化设计，这就决定鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书了在即墨市这个范围内，它是中高阶层的首选住宅，市内其他地区以及外地的置业者也会对在此居家置业具有浓厚的兴趣和信心，销售前景相对乐观。从 2010 年青岛销售成交套数来看，即墨市可以说是绝对的焦点，其一龙山花园成交767 套多得冠军，其二在政策房淡出的上半年，即墨辽河一路 701 号表现突出，以 550 套的成绩列居第五。东部的南山领海、港中旅项目平均售价在 8000 元，并且出现一房难求的现象。一、市场发展预测 地块毗邻滨海公路路，独特的交通资源使得该区域的休闲度假优势较为突出； 地块周边规划为较低容积率的高档
10、物业，视野开阔； 地块周边是一条 10 米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私家花园。 地块为平缓地； 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏。 地块靠市区沿海线 3 公里内有部分高档娱乐场所，如温泉度假村、高尔夫度假地等； 地块所处为旅游度假区，环境状况良好；以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。二、项目名称：鳌山后寨村旧村改造 项目地址：本项目地即墨市新东，紧邻鹤山路，滨海大道路。（一）项目概况鳌山后寨村 共有村民 418 户，村建设用地 500 亩建设规模：规划总建筑面积 75 万平方米。其中回迁面积约 10 万平方
11、。建设投资：项目建设投资 21 亿元人民币。资金来源：建设单位自筹资金 21 亿元人民币。鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书建设进度：项目总体规划，分二期建设，2011 年秋动工，计划至 2014 年竣工。（二）必要性1项目的建设是加快即墨东部城市建设的需要城市文化底蕴丰富。其建筑也很有特色，尤其是东部开发以后，许多新颖的建筑拔地而起，美化了市容；该项目的建设有利于推动即墨市城市建设的步伐，提高即墨市人口容纳能力，项目建设势在必行。2符合即墨市东部总体规划，实现开发区区域规划，进一步完善综合能力3项目的建设是改善当地居民居住环境，提高市民生活素质的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国
12、经济的发展，人民生活水平不断提高，对于居住条件的要求也越来越高，通过本项目建设不仅可以有效的改善当地居民的居住条件，而且可以为即墨东部市广大市民提供 60 万平方米的商品房，为提高居民居住环境具有积极的促进作用。综上所叙，本项目的建设符合国家的产业政策，对于改善即墨鳌山湾居民居住条件，完善鳌山湾建设具有重要的促进作用，项目的建设符合即墨市鳌山湾规划，项目的建设是必要的。（三） 编制依据1、即墨东部规划。2、即墨市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见。（四）主要技术经济指标总占地面积：500250 平方米总建筑面积：75 万平方米鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书第三章 项目地址与外部条件一
13、、项目地址本项目地处即墨鳌山湾西岸，临东山东大学青岛校区（ 占 地 3000 亩 ， 北起 鳌 山 卫 镇 星 石 庄 村 ， 南 至 柴 道 路 南 侧 的 凤 凰 岭 ， 西 至 滨 海 大 道 ， 东 至 鳌 山湾 海 边 。 山 东 大 学 青 岛 校 区 建 设 全 部 完 成 后 可 容 纳 3 万 名 学 生 求 学 。 ） ，和港中旅海泉湾度假城 （港中旅位于山东省青岛即墨市鳌山组团，总用地面积33.74 公顷，总投资 46 亿元，其中温泉中心占地面积 37550。）紧邻鹤山路、滨海公路、S212 路。北部是天泰高尔夫及天泰圣罗尼克、天泰 蓝泉、依泉美庐、海信温泉王朝、芭东小镇
14、 一片片、一幢幢充满异域风情的别墅、洋房和高档社区和南山开发的 10 平方公里的领海项目。鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书鳌山卫镇后寨村旧村改造项目建议书二、 外部配套条件该宗土地两侧基础设施比较完善，配套条件相当齐全。详述如下：1供电项目北侧设有一个 110KVA 变电站，满足电力供应。2给水水源主要取自大任河水厂供水，主干线出线的 DN600 管线作为配水干管，沿居住区道路敷设配水支管。3排水按照规定，排水实行雨、污水分流制。小区将有完善的雨水和污水排放管线，雨水接入市政雨水管，污水汇入市政截污干管。4通讯即墨鳌山湾电信业程控交换机容量已突破 13 万门，电信部门完全可以满足小区的通信需求。5有线电视即墨鳌山湾广播电视部门能满足本项目需求。6管道燃气气即墨鳌山湾管道燃气供应系统完善，能完全满足小区居民需求。7暖气即墨鳌山湾供暖采用土壤源热泵等新兴可再生能源系统，完全能够满足小区居民需求
