1、,思考与 练习,本章 教学要求,本章 主要内容,不动产经济学,【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解区位理论的产生与发展，熟悉影响区位的因素及区位理论同房地产经济活动的关系，掌握农业区位理论、工业区位理论、中心地说、廖什的市场区位理论等相关区位理论。 【教学重点及难点】农业区位理论、工业区位理论、中心地说、竞标地租函数等。 【教学内容与时间】 （4学时） 。 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以课堂讨论和学生自学。,第三章 区位理论,第一节 区位理论的产生和发展 第二节 主要区位理论 第三节 研究区位理论的实际意义,第三章 区位理论,第一节 区位理论的产生和发展,一、区位,区位（l
2、ocation）是指某一空间的几何位置，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。分为：自然地理区位和经济地理区位。,（一）自然地理区位：是指某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。,（二）经济地理区位：是指在人类社会经济活动过程中形成或创造的人地关系。从一个较大的区域范围来看，经济地理区位是一个城市在特定的经济区所处的具体位置及其与其他市镇、农村居民点之间经济上的关系。在经济地理区位中，交通地理因素是一个重要的区位因素。,第一节 区位理论的产生和发展,二、区位理论,区位论：关于
3、人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说。主要有：1、 农业区位论2、 工业区位论3、 中心地理论4、区位理论的新发展随着社会的进步、科学技术的发展，区位理论得到不断的更新和完善，区位理论为解决实际问题发挥了重要的作用。 （一）工业化和城市化与区位理论的发展 （二）现代科技与区位理论的发展 （三）高薪技术产业的兴起与区位理论的发展,第二节 主要区位理论,一、农业区位论 二、工业区位论 三、中心地理论 四、其他学者对区位理论研究的成果 （一）廖什的市场区位理论 （二）佩兰德的区位理论 （三）艾萨德的区位理论 （四）阿隆索的区位理论,一、农业区位论,是德国经济学家杜能创立的关于农业布局的学说
4、。在孤立国一书中，作者以虚构的与外界无联系的“孤立国”和他在德国梅克伦堡经营的台楼农场为例，借助数学公式，试图证明农产品种类的分布取决于距离市场的远近和运输费用的大小，并以此设想农业分布是以城市为中心的六个同心圆地带。,（一）孤立国的假设,1、有一片肥沃的平原，平原上只有一个城市，位于平原的中央 2、平原上任何地方土壤的肥沃程度一样，都适宜耕作 3、城市向周围原野提供工业品，从周围土地获得农产品 4、马车是唯一的交通工具 5、农业经营以取得最大现金收益为目的 6、平原周围为不毛荒野，并与外界隔绝,杜能认为，在什麽地方种植何种作物最为有利完全取决于利润。而利润（P）则是由农业生产成本（E）、农产
5、品的市场价格（V）与把农产品运到市场上的运费（T）等三个因素决定的。用公式表示就是：P = V(E+T)杜能运用这个公式分析了城市周围土地利用类型及农业集约化程度，得出结论是：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，即 “杜能圈”。,（二）孤立国的农业布局内容,屠能圈,图3-1 杜能圈形成机制与圈层结构示意图,（三）杜能理论的贡献,1、杜能的农业区位论是从极差地租出发，阐明了市场距离对农业市场集约程度和土地利用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由集约到粗放变化。 2、引申出作物的最优区位，首次确立
6、了两个重要的概念，即土地利用方式存在着客观规律性和优势区位的相对性。,二、工业区位论,德国的经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，是工业区位理论的奠基者。韦伯认为，工业区位的选择主要决定于生产成本费用的大小，即任何一个理想的工业区位都应该选择在生产成本费用最小的地点。工业区位的核心是：通过对运输费用、劳动力费用及集聚因素相互关系的分析，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。,（一）基本概念,韦伯认为区位因素可划分为三类：韦伯认为，在影响产品成本的运输费用、劳动力费用和集聚三因素中，以运费为最重要。并进一步分析总结出运费因素有三个指向，即原料指向、劳动力指向、市场指向，三者
7、把工业企业向自己的方向牵引。将这三个指向各点相连形成一个“区位三角形”，利用几何方法求证工业区位应该设置在运费最小地点。,一般区位因素与特殊区位因素 区域因素与聚集 、分散因素 自然技术因素与社会文化因素,区位因素分类,（二）工业寻求最优区位的三个阶段,第一阶段，假设劳动费和聚集因素 不起作用，研究运费因素单独起作用 的情况下，工业最合理的布局模式,第二阶段，研究在加进了劳动费因 素的作用时，上述工业分布模式将 发生何种变形,第三阶段，研究当加进聚集效益因 素的作用时，工业分布模式又会相 应地发生何种变形,（三）工业区位的选择应遵循的三个法则,1、运输区位法则 2、劳动力区位法则 3、集聚（分
8、散）法则,（五）韦伯的工业区位论的缺陷,理论忽视和掩盖了社会经济因素的作用，对社会科学的应用认识不足。,（四）韦伯的工业区位论的贡献,韦伯将数学与土地经济学应用于土地规划，是运用现代计量方法研究土地经济问题的先驱，其所提出的最求成本费用最低点的思想尽管有不合理之处，但仍是现代产业活动追求经济效益的核心。,三、中心地理论,克里斯塔勒从城市中心居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度，论述了城镇居民点的结构及形成过程，认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。,（一）基本概念,1、中心地和中心地
9、职能 2、人口门槛 3、货物的最大销售距离,（二）主要内容,1、假设条件 2、六边形网络 3、等级体系的形成 4、中心地理论的主要贡献,廖什等人的补充,1、在现实生活中，各种商品的市场区的等级与范围远不是那麽规格化的，应允许它们相互交叉、部分重叠 2、在大城市市场区内，主要交通干线的布局对下面各级市场区的范围与布局影响很大 3、人口密度与购买力水平也会影响各级市场区的范围 4、某些资源的分布也会影响城市的分布，而使其不是严格地按六边形模式布局,图3-5 两厂商市场分布理论,佩兰德的区位理论,阿隆索的区位理论,20世纪60年代美国经济学家阿隆索的研究成果：他认为，各种经济活动的区位是由其所能够支
10、付的地租而决定的。在市场竞争条件下，通过土地供求机制、土地价格机制的作用和调整，各种经济活动竞争使用土地，并经过竞争决定各种经济活动的最佳区位选择。阿隆索假定在一个均质平坦的平原上，仅有一个单核心的城市，市内交通便捷，可通达各个方向，城市中的土地可直接用于开发，并在市场上自由贸易，且交易双方均为经济人，双方对土地市场均有充分了解，都希望最大回报。,住宅的竞标租金是住宅开发商在城市不同区域开发住所所愿意支付的土地租金。在数量上等于总收益减去总成本的土地租金。,从上图可以看出，城市土地的空间分化是不同用途之间竞争的结果，出价高者获得土地。在这里通勤成本成了关键因素。 有较高通勤成本的商务机构，也因
11、此有较陡的竞标租金函数，所以商务机构占据离中心最近的地方； 有次较高通勤成本，也因此有次较陡的竞标租金函数，制造业占据下一个环形土地。 有次较低通勤成本，也因此有相对平坦的竞标租金函数，住宅区占据离中心区最远的土地。,地处市北区的青岛中央商务区,这种空间安排有两个显著特点： （1）写字楼占据了中央商务区（CBD）的中心地区。 （2）就业机会分布在CBD，而不是均匀分布在城市各地。,第三节 研究区位理论的实际意义,一、影响房地产区位的主要因素,（一）影响土地区位的主要因素1、一般因素2、区域因素3、个别因素 （二）影响房屋区位的主要因素1、楼层2、朝向 （三）影响企业选址的重要区位因素1、不同类
12、型企业选址的重要区位因素2、不同时期、不同阶段企业选址考虑的区位因素3、不同市场竞争环境企业选址要考虑的因素,第三节 研究区位理论的实际意义,二、区位理论与房地产经济学的关系,（一）区位理论与房地产价格 从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用，是决定房地产价格的主要因素。不同区位之所以影响房地产价格，可归纳为两个原因：1、区位是影响企业生产成本的重要因素2、区位影响到土地使用者的方便程度。 （二）区位理论与企业的选址1、企业选址应该考虑的主要因素2、厂址选择的方法：重心法、方案比较法、分级评分法三种。 （三）区位理论与高薪技术产业的区位选择 （四）区位理论与房地产开发 （五）案例,（
13、1）均为平原，土地肥沃，资源分布、人口分布、收入分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；（2）有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行； （3）生产者和消费者都属于经济行为合理的人； （4）消费者到离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。,1、假设条件,克里斯塔勒讨论了中心地对周围地区担负中心服务的范围，认为距离最近、最便于提供货物和服务的地点，应位于圆形商业地区中心。他指出，对于一个孤立的中心地的市场区而言，圆形是最合理的市场区图形，园的半径是最佳的服务半径。但在多个中心地并存的情况下，圆形
14、市场区就不再是最合理的市场区图形，因为这时相邻中心地的服务范围会产生空白或交叉，从而得不到最佳的效果。根据周边最短而面积最大和不留空当的弥合性原则，认为市场区最合理、最有效的市场图形是正六边形体系。,2、六边形网络,由于中心地提供的货物和服务有高级、低级之分，一般低级货物和服务的门槛较低，相应的最大销售距离和范围也较小；高级货物和服务的门槛较高，最大销售距离和范围也较大。不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成有顺序的等级体系，一定等级体系的中心地不仅提供相应级别的货物和服务，还提供所有低于那一级别的货物和服务。克氏认为，按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。 （1）市场最
15、优原则；（2）交通最优原则； （3）行政最优原则,3、等级体系的形成,图,市场原则下的中心地系统,区域内城市等级与规模关系的六边形模型,特点：中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能相对应。中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位点。,交通原则下的中心地系统,特点各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中点。因此，如果同一级的中心地间铺设一条交通线，那么在这条交通线上布局着比它等级低的所有中心地。,行政原则下的中心地系统,特点在行政原则基础上形成的中心地系统中，低级中心地从属于一个高级中心地。 原因是在行政区域划分时，尽量不把低级行政区域
16、分割开，使它完整地属于一个高级行政区域。,三原则适合的条件,市场原则适用于由市场及其市场区域构成的中世纪的中心地的商品供给。 交通原则适用于如19世纪交通大发展时期，以及新开拓的殖民地国家、新开发区、交通过境地带或聚落呈线状分布区域。行政原则比较适用于具有强大统治机构的绝对主义时代，或者像社会主义国家以行政组织为基础的社会生活。,返回,4、中心地理论的主要贡献,主要论述一定区域（国家）内城镇等级、规模、职能间的关系及其空间结构的规律性，并采用六边形图示对城镇等级与规模关系加以概括。,1、运费对工业区位选择的影响,依据原材料在生产中的上述特点，韦伯设计了原材料系数公式：,韦伯就此公式阐明了三个运
17、输法则：,原料指数1的工业，生产地设于原材料地 原料指数1的工业，生产地设于消费地 原料指数=1的工业，既可设在原料地，又可设在产品消费区,2 .劳动成本对工业区位选择的影响,运费最低点不一定是生产成本最低点，当另外存在着一个劳动费最低点时，它同样会对工业区位施加引力，工业区位的确定取决于它们之间的力量对比。,韦伯为分析劳动成本对工业区位的影响，提出了劳动成本、地域重量和劳动系数的概念。 劳动成本：是指制造一单位产品所支付的平均劳动工资； 地域重量：是指每生产一单位产品所需运输的重量； 劳动系数：则是劳动成本与地域重量的比例。,根据公式分析：凡劳动成本高，而地域重量小，也就是劳动系数大的工业，
18、其厂址的选择应离开运输成本最低点，偏向于劳动成本较低点，使劳动成本减少的数量超过运输成本增大的数量，最终使产品成本下降。劳动成本较低的地区与其他地区比较，可能节省的劳动费用较高，这样它对各种制造业，特别是对劳动系数大的制造业就具有较强的吸引力。,计算公式为：,3、聚集与分散因素对工业布局的影响,聚集因素：是由于把生产按某种规模集中到同一地点进行，因而给生产或销售方面带来的利益或造成的节约。工业聚集的两个阶段： 低级阶段：主要表现为工厂规模的扩大； 高级阶段：表现为许多在生产上、销售上存在着密切联系的工厂向一个地点集中 分散因素：则是因为把生产分散（分布到多个点上）进行而带来的利益或造成的节约,
19、在聚集规模扩大的同时，地租与劳动力的价格会随之上涨，原料供应与产品销售距离也会随之增大。这些分散因素给聚集规模的扩大造成某种阻力。当阻力增大到一定程度时，聚集的经济效益就会完全丧失，以致走向反面，这时分散因素的作用开始占上风。,分散因素的作用,（1）使企业便于采用最新技术，使生产进一步专业化 （2）可以更好的开展厂际分工与协作，更合理的组织劳动力，更廉价购入原料、大量运销产品更易于取得银行的信贷 （3）可共同使用许多辅助企业与基础设施，减少间接开支，从而按不同比例降低每个参加聚集的工厂的生产成本。,聚集的作用,1、阐述农业区位论、工业区位论、中心地理论的主要内容。 2、简述交通运输、劳动力和集聚（分散）因素对工业区位选择的影响。 3、中心地、中心地职能、人口门槛概念；三原则下城镇布局特点。 4、简述影响房地产区位的主要因素有哪些?,思考与练习题,
