1、1,案例：海上海,海上海 - 项目区位,楼盘地址：大连路920号 地块前身是上海工具厂的历史渊源 项目北面紧邻杨浦区大学城的各大名校 “海上海”临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。 外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。,2,“海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意LOFT和创意商业街。,建筑用地面积近8万平方米 总建筑面积为23万多平方米 绿化率35% 其中包括7栋16至25层的住宅 三栋22层的创意LOFT 38套1-3层商铺组成的创意商业街 04年11月写字楼开盘。 06年5月底推出小
2、高层和高层公寓 均价15000元/平方米 物业费2元/平方米/月左右。,3,4,商业街入口,LOFT人行入口,LOFT人行入口,创意LOFT、创意生态居和创意商业街完美结合，打造 “海上海”新城,5,海上海创意LOFT设计出最丰富的空间形态，给所有创意工作者最大的想象空间，并通过创意群体的互动，产生无穷的创作和生活灵感。它的物业性质具有“做自己生活主人”的后SOHO时代特征。 只卖不租，目前售价：15000-16000元/平米，仅余少量，进驻企业多为设计、咨询等小型公司。,海上海创意居以体验经济学说为灵魂，在这里，业主的生活将按照体验经济的模式贯穿从购房、入住、消费的所有循环过程。海上海创意商
3、业街、海上海创意LOFT均将对海上海创意居产生辐射和互动，使在创意居的生活体验美好、难得、不可复制。 精装修房，预计今年末开盘，预计售价15000元/平米 。,海上海创意商业街规划有海上海讲堂（海上剧场）、海上会馆和海上影院等标志性建筑，充盈在这条街区的是活力、趣味、智慧的因子，创造出永不落幕的生活情景剧。 30000元/平米，现已售完，年底将全部开业。,海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵魂的商业街,6,本区域至今仍缺乏成规模的高档商业设施，与区域内日渐高涨的消费力极不相称，海上海商业街出现后将迅速占领这一高成长性市场的至高点。凭借独有的创意主题定位，海上海商业街将
4、辐射全市，吸引高收入、高品位的消费者。海上海项目内的 8 万平米写字楼， 9 万平米高尚住宅将为商业街提供稳定的客源基础。作为杨浦区重点项目的海上海，获得了区政府的强力支持，其成为东城商业的崭新地标，引领区域商业的全面升级“上实发展”精心打造的海上海，具有超一流的规划定位与建筑品质，是“新文化地产”的开山之作！,海上海的创意商业街是充满创意活力的商业街，更是有着文化与艺术灵魂的商业街，三座标志性建筑是这灵魂的载体。,7,“海上讲堂”是传播世界最新学术成果和人文思考结晶的场所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣洁感，每一位讲演者的大幅照片将在讲堂内永久悬挂，成为超越时代和国度的人类文明象征。,“
5、海上剧场”以典雅为内涵，展示原创文化的艺术情调。日后小剧场上演的剧目，一是试验性的现代艺术作品，一是“海上海”大社区本身发生的生活故事。上演剧目和建筑形态交相辉映。,“海上会馆”是将随着策展经济的蓬勃发展而产生的，这里，将是文化与艺术的展示场。,创意商业街按照场景制造分为五大主题院：金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院,8,玻璃院,金属院,混凝土院,木院,砖院,“创意LOFT”比SOHO概念更加细化和具有更加明确的指向，它开宗明义表明的就是“创意产业”呼唤而出的未来潮流。,9,创意LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织的形象。 三栋LOFT的立面在不同的
6、位置分别开了三个不同大小的洞口，分别象征“创意之门”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一部人生咏叹调凝固与建筑之上。 内部多为错层空间，可任意组合。3.4米、4.6米、5.3米层高可让思想在不同的高度绽放灵感。,LOFT最显著的特征是高大而开敞的空间，上下双层的复式结构,10,LOFT平层高3.4米，错层则将不同的空间尺度融入，三层结构的错跃层结构自然分出三个不同的办公区域，中间一层挑高达5.3米,11,彻底摆脱动线、视线、功能的相互干扰，成就更大的空间利用经济价值,http:/ 中管网房地产频道,“海上海”四大看点,12,看点一：引领“十年浦东，十年沪东”新板块格局内，汇聚三大效应，未来发
7、展直逼陆家嘴,看点二：以创意商业街+创意LOFT，以及海上讲堂、海上剧院、海上展馆三大文化建筑构成独立的商务配套环境,看点三：最高层达5.3米，面宽8.4米，错层3层的涉外产权办公,看点四：“上实发展”品牌与“九个和首位”荣誉,海上海成功因素分析：宏观角度,13,一是时机把握准确： 03-05是上海房地产市场最火爆的一段时间，写字楼市场也逐渐回暖，由于杨浦区写字楼供稀少，且均为上世纪九十年代年代产品，品质、配套严重与时代发展落伍，造成一楼难求的局面。,三是客户把握准确：杨浦区是上海高校最为密集的一个区，而且全国重点院校居多，尤其是同济，培育出大量的从事创意产业的小型公司，为海上海的成功奠定的客
8、户基础。,二是城市配套成熟：海上海地处内环线内，交通四通八达，附近有两条地铁线在建，商业、酒店、居住、配套环境已完全成熟，客户认知度高。,海上海成功因素分析：产品角度,14,一是具有创新性： 海上海在产品外形、风格、色彩及内部结构等多方面打破了传统的模式，与周边建筑形成了强烈的对比。,二是瞄准客户要害： 创意性公司对产品的创意表现具有强烈的认同感，满足了此类公司的消费喜好。,三是以细节表现产品品质： 海上海用材很普通，但通过一些小件的另类设计和人性的关怀，创造出别样产品的感觉，间接地提高了产品的价值。,海上海成功因素分析：营销角度,15,一是首先售卖溢价值最高的产品： 海上海周边存在大量的中高
9、档住宅，但中高档集中商业确严重缺乏，因此商业的快速售卖形成了市场亮点，并变性地提高了区域的价值。,二是性价比高： 海上海一期写字楼的销售价格比周边住宅价格低了近1千元/平米，并通过LOFT的形式在空间上给予了客户更多的实惠，高性价比成为项目的一个关键亮点。,三是营销投入大： 海上海项目仅前期营销推广费用就花费了1千多万元。,16,案例分享：创智天地,创智天地成功因素分析：宏观角度,17,二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。,一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合
10、作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持（政府入股）。,三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。,创智天地成功因素分析：产品角度,18,一是在城市中心走低密度生态化路线： 创智天地一改过去写字楼地处“水泥森林”的印象，同时一改过去科技园实用、简单、档次低的现象，在城市中心走了一条高品质（甲级配置）、生态化的路线。,二是充分体现创意性： 通过色彩、门口造型、小品、楼梯、LOFT等产品构件营造一种创意的空间感。,创智天地成功因素分析：营销角度,19,一是自身渠道强劲：瑞安公司在上海有两座顶级写字楼，期间与多数公司建立了良好的关系，深知公司扩张之苦，瑞安在第
11、一时间向他们伸出了橄榄枝。,二是借势政府：利用各种活动先后邀请了上海市级领导和国家重要领导人视察、参观该项目，在市场上产生了强大的社会影响力。,三是高性价比：利用政府关系，对重点企业进行税收等方面的优惠，同时与部分重点引进企业进行战略联盟，参与项目的建设。,四是明星效应：首期引入国际明星企业，奠定产品气质，同时为后期产品推广奠定基础。,20,金地格林世界,金地格林世界,典型案例1：金地格林世界以多元化产品高形象占位区域市场，打造一座近郊城,22,区域：外环外，嘉定区南翔镇，距离人民广场40分钟左右车程 占地面积：2100亩 物业类型：一期由独栋、叠加、联体别墅和4栋18层公寓组成 综合容积率：
12、0.65 分期开发:分四期开发，各期风格各异,金地,人 民 广 场,约40分钟车程,23,多层洋房公寓户型参考 上海金地格林世界案例,面积：77平 两室两厅一卫 结构通透，功能分布、空间分割合理,一层,二层,25,上海青年城,一、项目属性,26,上海青年城YMOA - 位于城市未来热点居住区的小户型综合项目,二、项目基本概况 投资商：上海城开（集团）有限公司,总建面30万方平方米 容积率1.8 该案分为Y派（时尚住宅）、M派（商业）、O派（办公楼）、A派（酒店式公寓）四种物业形态 Y派是青年城一期产品，共891套，由5栋11至15层小高层组成，一层架空用作物业会所等，总建面5万平方米。 主力户
13、型：38-80平方米（精装修） 均价：8500元/平方米 物业管理费：3元/平方米 绿化率40%,27,三、项目开发理念,28,开发理念：基于LINECITY生活模式而建 主题：集住宅、商务、商业、酒店、酒店式公寓于一体的年轻态生活社区 主广告用语：天天都是”青年独立日” 目标客户群： 25-30岁之间的城市青年、青年夫妇、投资客,注：LINECITY（蓝城）：由一条地铁连接若干个居住区与功能区组成的线形城市,蓝城的概念及模型,初衷：用最合理的解决方法解决急需解决的城市化问题 蓝城（基本结构）：是一种“由一条地铁连接若干个居住区与功能区组成的线形城市” 特点： 在就业上，蓝城是城市而不是小区，
14、提供大量就业机会非常重要。 在交通上，简化城市交通结构，蓝城中划分若干个相互独立的居住区，居住区内主要依靠步行和电动车 在环境上，具有良好的治安条件，没有噪音和污染，垃圾处理高效，提高绿化率和生活环境 在配套设施，蓝城的每个小区可以提供人均 3 平方米的室内体育设施，提供小区内便捷廉价的快递和商业配送系统，高速的宽带网络 功能区的是指中学大学城、工业城、商业城等具有一定功能的建筑群。蓝城的核心是居住区。,29,社区规划-该案分为Y派（时尚住宅）、M派（商业）、O派（办公楼）、A派（酒店式公寓）四种物业形态,30,整个社区基于“蓝城”的理念，集合了多种业态的年轻态城市综合体 位于办公和酒店之间的
15、在建轨道交通9号线（地铁是蓝城的基础，也是整个社区的中心 ）将于2010年开通，为社区提供交通动力，使得综合配套穿插期间 社区中利用自然水系以及人工绿化带与社区内景观水体及草坪连为一体形成区域生态屏障 一期Y派建造了完备的生活服务设施，提供慢跑道、篮球场等休闲娱乐功能,一期Y派社区规划,31,1：蒲汇塘自然水系 2：6米宽公共阳台交流平台 3：人工水体景观 4：5栋连为一体的连廊,建筑特色,建筑立面：以红、蓝、橙、黄、绿构成鲜明色块，表达年轻朝气的居住氛围 单元空间：每栋Y派里都有若干楼层走廊的平行交流平台和每两个楼层间的垂直空间，让相应住户提供交流空间，不再有距离感 组团空间：Y派5栋楼体建
16、筑底层全部架空，形成了一个庞大的立体交流共享空间，为住户提供了读书、酒吧、健身、交际的场所，让年轻人有更多展现自我，相遇相识、交流的机会,32,一期Y派户型,优势: 1、精装修38-80M2复合房型,面积小总价低 2、挑高3.6M,视觉效果好 3、房屋空间利用率高 4、阳台,厨房采光效果好,33,劣势 1、夹层层高1.3 M,成人无法站立 2、夹层无窗户,采光通风效果差 3、常受下水管道流水声的干扰,一期Y派户型实景,34,四、核心驱动因素1 超低总价、高性价比,80%的40M2房型,最低首付7万元，总价在35万,月供也在多数年轻人的可接受范围内使其青年城在一开始销售时的销售突破点. 根据销售
17、的情况来看该案于06.7.12开盘截止06.7.17，5天中共售出 75套，占总量的22.9%之后的每周都位居上海市住宅类销售排行榜的前三位 但从单价来看,开盘时的9000元/M2比当初在九亭红遍一时的大盘奥林匹克花园次新房售价还高， 比松江当地均价高出千元多,35,四、核心驱动因素2定位清晰明确、重新定义生活方式、打造年轻生活形态,创新1: 打造蓝城,成为上海第一个年轻态综合体 创新2: 提出生活口号: FRIMILY: family的尾和friend的头合二为一,意为朋友家庭,指年轻人聚集的地方 Y派是young和派的合成词指上海第一个frimily青年基地 创新3 : 年轻生活形态: 物业提供各具特色的主题文化活动, 增添为年轻态业主良身定制的服务方案 创新4: 以成功案例为典范,36,四、核心驱动因素3 区位内此类产品的稀缺性及合理的启动策略,挖掘整体的区域价值: 有新市镇的中心用地(九亭核心区域) 有明确轨道交通修建计划(轨道9M) 兴建大型综合商场配套(周边商业圈) 三者将是实施蓝城计划的基础 启动产品的选择: 选择小户型低总价的住宅区为开发的第一期，有利于打响知名度，快速回笼现金流，用于之后写字楼、商业等开发。,37,38,其他,自由组合拆分的弹性空间,39,同样考虑相邻户型可组合性,+,=,+,=,高性价比的LOFT,40,
