1、开启海口西海岸新城都市休闲计划 西海岸1600亩项目整体定位及发展战略,谨呈：联华国际（集团）有限公司,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,2,报告内容,基于现状提出问题 13跳出现状外的价值挖掘和案例研究 23项目发展战略和整体定位 95项目发展策略. 121附件一：经济分析 162附件二：都市休闲主义价值体系 175附件三：房地产企业融资方式 203附件四：海口滨海区域房地产市场情况. 232,3,大规模,项目区域： 位于海口西海岸片区
2、，距离市中心约15公里，距离海口火车站约5公里； 区域定位： 西海岸为海口重点发展区域，目前已经成为海口认知度最高的区域； 项目规模： 项目占地1637亩，地块近似长方形，东西最宽885米，南北最长1140米。,盈滨岛,海口市中心,琼州海峡,885m,1140m,4,4,交通便利,项目交通通达性好，北临滨海大道，西临粤海大道，东边是与市政中心相邻的100米规划道路; 北临滨海大道，城市主干道（景观大道），交通噪音较大，过海高峰期，有货车堵车现象； 地块南侧为空地； 地块西侧为粤海大道，通往海口火车站方向，双向六车道，紧临规划中的过海隧道。,5,地块平整,地块现状： 坡地：地块中间有三至四处坡地
3、，高程为15-20m左右，坡度较小； 沙厂：地块西南部有一个临时性的沙场，以经营挖沙为主； 植被：地块内部有少数植被，以木麻黄为主，之前地块用于种植西瓜； 道路：地块南部有一条东西向村级道路，服务于地块东部一村庄，道路狭窄，平坦； 建筑物：地块西南部分有两处建筑，一处为标志建筑，另一处为废弃房屋，可拆除。,6,6,滨海资源,项目北面为滨海大道； 滨海大道北为休闲度假设施； 项目西侧有道路通向海岸，长约600米。,旅游设施,琼州海峡,通海道路,滨海大道,地块,地块,滨海大道,军队侧面向海通道,军队度假区,琼洲海峡,资料来源：实地查勘,7,可发挥空间较大的规划指标,容积率1.5，密度率18%，绿化
4、率50%，建筑限高15-18米 。,地块西北侧的相邻地块（约66,587平方米）不包括在本项目范围内，政府预于近期出让； 政府规划要求在地块内建100米宽绿化带（西侧，沿粤海大道）。,项目指标,1,规划要点,2,项目占地1637.5亩，可开发用地1190.7亩，容积率1.5，总建筑面积793,803.97平方米，商业建筑面积103,453.89平方米，住宅建筑面积690,350.08平方米。,容积率：沿滨海大道向南依次为：1.0，1.2，1.5，1.5，限高：拟改为32-60米。,1.0,1.5,1.5,1.2,待出让地块,绿化带,资料来源：海口西海岸控规,8,优越的区位条件,海口划分为6个旅
5、游度假区，自西向东分别是盈滨金沙湾旅游度假区、热带海洋旅游区、假日海滩旅游区、海口核心滨海区、星光海岸旅游区和桂林洋旅游度假区； 西海岸规划范围从秀英港至盈滨半岛，全长公里带状型地带 ，包括3个旅游度假区； 西海岸区域处于海口市规划的滨海旅游发展轴线和城市发展轴线之间，区域资源和区域位置突出。,盈滨金沙湾 旅游度假区,热带海洋世 界旅游区,假日海滩 旅游区,海口核心 滨海区,星光海岸,桂林洋旅 游度假区,西海岸范围,盈滨半岛,秀英港,9,西海岸旅游资源的集成,资料来源：海口总体规划,五星级酒店：喜来登、新国宾、凯莱； 高尔夫：西海岸高尔夫、美视高尔夫、月亮湾高尔夫； 休闲娱乐设施：假日海滩、热
6、带海洋公园；热带森林博览园； 基础配套：污水处理厂、行政中心、商业、教育； 交通设施：火车站、港口码头、过海隧道、城际高速。,10,较高的区域认知度和知名度,访谈语录： 西海岸可是海口的高档地方，你们想买房子先去那看看，如果还不满意的话就去三亚海口 的士司机西海岸的楼盘只存在片区内的竞争，跟其他区域的楼盘没有竞争关系，定位和环境完全不同，西海岸给人的感觉就要高一个档次西海豪园 销售经理,海口各区域典型楼盘销售单价对比图（元/平方米）,资料来源：市场调研/访谈整理,西海岸海口的未来,11,本项目规划功能：居住、商业、教育、绿地； 行政中心规划功能：行政、住宅、商业、商务、医疗、教育，为区域提供综
7、合服务； 旅游度假用地规划功能：旅游设施、酒店，为区域提供休闲度假服务。,重大规划利好,本项目地块,行政中心,旅游度假,项目用地配比,行政中心用地配比,12,初识项目，给了我们太多的兴奋点,13,第一部分,基于现状提出问题跳出现状外的价值挖掘和案例研究项目发展战略和整体定位项目发展策略,14,A.外部环境,1、海口房地产市场认知,典型印象房地产泡沫 90年代初/圈地/烂尾楼 市场表现平庸 3000元/平方米的均价,93年以后的10年间，海口几乎成了烂尾楼的代名词！,15,A.外部环境,2、低水平开发,典型印象少创新建筑单体/户型/配套均无创新 无亮点产品类型单一/品质不高,16,A.外部环境,
8、3、“小”,典型印象小规模 海口超过千亩大盘寥寥无几 小开发商 地价低、成本低、开发水平一般,单位：万平米,海南国托美源地产 海南海德实业股份有限公司 海南云通房地产开发有限公司 海南佳元房地产开发有限公司 海南伟达房地产开发有限公司 海南和阳实业有限公司 海南蔚蓝江南置业有限公司 ,17,A.外部环境,4、消费者满意度不高,典型印象买不到好房子 客户语：主要是看重环境和气候，产品一般 价格低，但没有性价比 市场反应：小户型、总价低、性价比高的销售较快,来海口置业的客户需求： “环境要好，安全要能保障” “最好离海近些” “整体品质高，住起来舒服” “配套好，生活方便”客户反馈： “来海口买房
9、子不是因为房子好，而是这里的气候好” “房子的质量一般” “才两年，感觉外墙就褪色了” “产品一般，总价还不低，不打算买了” “户型设计得不好，老人不喜欢太通透”,18,A.外部环境,5、“消化”缓慢,典型印象城市总消化量个盘年消化量 年消化量4-6万平方米,单位：万平方米,目前海口最畅销楼盘： 新世界二期：年销售量5万平米； 江南城二期：06下半年3.6万平米； 世贸雅苑：年均6万平米； 比华利山庄：公寓月均30套。,19,B.内部环境,1、资源依赖,典型印象一切围绕滨海资源,“一路海风吹，一路海景随”,“海岸边球场中央的别墅生活”,20,B.内部环境,2、旅游休闲地产,典型印象低密度开发:
10、 容积率0.50.8 同质化的发展策略度假功能/缺少配套,低容积率,小规模,度假产品,21,基于现状提出问题,打破常规，开创新市场，制造新局面是我们必须面对的使命和任务！,22,报告核心,制订“以标杆和领导者为目标”的资源型大盘发展战略和策略,23,第二部分,基于现状提出问题跳出现状外的价值挖掘和案例研究项目发展战略和整体定位项目发展策略,24,我们将通过海口城市、西海岸区域和项目三个维度的研究寻找项目的潜在/核心价值,城市维度,区域维度,1,2,3,项目维度,从城市发展的角度分析，重新定义海口： 城市经济分析 城市地位分析 房地产市场分析 城市职能分析,分析西海岸区域的发展趋势，在未来城市发
11、展中的地位。,项目属性再界定，寻找项目的真正价值。,25,海口全国最大经济特区海南省的省会，热带海岛旅游度假胜地和宜居城市,海口是全国最大的经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化、商贸中心； 海口市处于热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观； 北面临海，海域面积830平方公里，海岸线长131公里，海水平均水温25，最高34，最低17.2。,中国优秀旅游城市 国家园林城市 全国城市环境综合整治十佳城市 全国唯一的世界健康城市试点 中国人居环境奖,宏观经济,26,海口的经济总量较小，但近年GDP增长快速，06年创1994年以来经济发展新高，步入了海南建省办经济特区以来最好时
12、期,海口市是典型的岛屿型经济，与全国的交通制约了工业的发展，工业辐射范围小； 与二三线城市和类比滨海城市相比，海口经济总量小，人均GDP也处于偏低水平，增长速度缓慢，经济实力较弱； 但近几年海口GDP、人均GDP保持稳定增长，数据显示， 2006年海口市经济总量350亿元，比上年增长16.28，增幅超过全国平均水平 。,海口近年GDP总量及增长率,海口和其他城市GDP比较（元）,27,社会商品零售持续增加，城市居民人均可支配收入属于中等水平,2006海口市社会消费品零售总额达到161.35亿元；城镇居民人均可支配收入10712元； 2005年海口市恩格尔系数为0.421 ，说明海口已经达到小康
13、水平，但与其它城市相比富裕程度还较低； 海口市的城镇居民人均可支配收入增长速度缓慢，与其他内地城市相比，海口市民收入水平较低，对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征。,2006年相似二线城市人均消费性支出,28,横向对比海口市工业化水平不高，第二产业对国民生产总值贡献小，但工业总产值持续增加,与其他城市相比，海口的第三产业比重偏高，2006年海口第三产业比重为63.4，是海口的支柱产业； 海口的工业总量偏小，在三次产业中的比重偏低，工业基础薄弱； 但海口近年工业产值持续增加，2006年海口工业总产值为302.45亿元，比上年增长17.7% ，工业增长速度加快。,国内部分城市各产业在GDP中
14、的比重,20002005年三次产业GDP贡献值,2006年三次产业GDP贡献值及比例,海口近5年工业增加值,29,海口工业经济所占比重不断提升，产业结构的调整将促进城市化水平的提高,发展进程,案例,城市化水平与产业结构发展尤其是工业发展的关系模型,海口在大力发展优势产业旅游业的同时，不断提高工业经济，第二产业所占比重由2000年的24.7%提高到2006年的29.2%，海洋、汽车、医药、食品饮料、热带农副产品深加工等优势产业突出； 产业结构的变动必然体现为城市化的变动 城市化首先是产业结构由第一产业为主逐步转变为以第二产业和第三产业为主的过程，第二产业和第三产业在整个国民经济构成中的比例越高，
15、城市化水平越高 。,30,海南作为泛珠三角经济圈的重要一员 ，毗邻港澳和东南亚，是连接中国大陆和东盟各国的枢纽,从全球化背景下的区域经济融合趋势来看，海口处在泛珠三角经济圈（9+2）和中国东盟自由贸易区两大具有活力与潜力的经济区域之间，具有极为明显的潜在区位优势； 两大经济区域产业基础雄厚，体系完整，辐射强劲，海口作为两大经济区结合部的城市，是最大的受惠者。,东盟十国,泛珠,海南,城市地位,泛珠三角经济圈,所谓“泛珠三角”，简称“92”，即：广东、福建、江西、广西、海南、湖南、四川、云南、贵州等9个省(区)，再加上香港和澳门形成的超级经济圈。,31,随着对外交通的发展，海口正日益摆脱地理割裂的
16、影响，与内陆的联系将进一步加强,“琼州海峡跨海通道是从国家战略、海南省发展战略出发，是国家能源、交通保障和服务通道，是泛珠三角地区和中国东盟地区的重要经济通道。”,海口市作为岛屿城市，交通瓶颈一直是阻碍城市经济发展的障碍； 航权开放下的区位优势：海南第三四五航权的开放使越来越多的国外航空公司进驻，国内、国外的物流、客流越来越多地流到海南在此中转或停留，海口将成为中国未来的按航空自由港方式运作的区域航空枢纽； 陆地交通的扩张战略： 正在规划中的琼州海峡跨海通道将增强海南岛与内陆的联系，加快海口的发展。,32,海口房地产经历过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期,88 89 90 91 92
17、 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06,4000,年份,房价,海南房地产市场已经过一个周期的发展： 88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫； 93年宏观调控后，94年滑入低谷； 97、98年开始复苏； 01、02年开始平步发展； 04年房地产总开发量达400万平米，其中60是烂尾楼改造，销量125万平米，海南房地产市场再次进入稳定发展时期。,海南房地产市场发展趋势图,高速发展期,急速下滑期,低谷期,复苏期,发展期,3000,2000,1000,房地产市场,33,从2003年开始海口房地产投资迅速增加，房地产市场进入稳步上升期,相关研究
18、认为：房地产开发投资额与GDP的比值的合理区间范围为10%-14%； 海口市房地产开发投资额在2002年前一直滞后于经济发展；从2003年开始房地产投资额开始迅速增长，证明开发商对海口房地产的心理预期开始加强。,海口历年房地产投资情况,海口历年房地产投资占GDP比例,34,海口目前土地整体供应量较大，但供应趋缓，未来可出让土地多集中在中心组团外围区域，开发热点必将向长流组团转移,海口市2001年2005年土地出让量(公顷),“十一五”期间海口市土地储备预计达到10万亩，目前海口市现存土地储备总量为4.3万亩，多分布在中心组团外的区域 ； 20082010年新增商品住房用地主要从长流组团、金沙湾
19、和江东组团的规划居住用地中来供应 ； 在规划城市建设用地209平方公里中，现状城市建设用地为91.4平方公里，新增117.6 平方公里，还有大量可待挖掘空间。,海口市中心区（金贸区、填海区等片区）土地供应已接近出让殆尽，出让热点开始向周边海甸岛、新埠岛、西海岸等地转移，06年出让土地主要位于海甸岛、西海岸、龙昆南等地 ，目前海甸岛和西海岸土地也所剩不多，土地出让量逐渐趋缓；,海口土地供应量基本在70150公顷左右，但还要考虑到其中开发商手中存量土地的转让，市场上历史遗留问题土地的消化，所以供地总量相对较大。,未来海口的土地出让必然流向长流组团，预计未来土地出让量将会再次增长。,35,海口整体土
20、地价格不高，但增长迅速，发展空间大,虽然海甸岛和填海区片区地价已达到80万/亩，但海口总体地价不高，这是由于大量中心组团以外地块出让价格偏低，而拉低整体地价； 2006年地价增至15.1万/亩，而城市中心区高昂的土地价格也成为城市边缘土地加快开发的重要驱动力； 近年来西海岸海甸岛等片区度假型物业的需求增加，导致这几个片区的居住需求用地没有得到满足，使地价上涨，将使土地的出让向外围扩张； 同其他可类比城市相比，海口地价还有很高上升空间。,海口市2003年2006年土地价格 (万元/亩),海甸岛地价三级跳，从05年内上半年平均30万/亩，下半年平均40万/亩，到06年拍出80万/亩的价格，而西海岸
21、地区的地价也由三年前2030万翻了三番，涨到80100万，这充分说明海口中心组团地价上升之剧，未来外围组团土地也将水涨船高。,海口市典型片区土地出让案例土地价格 (万元/亩),海口市典型片区基准地价(万元/亩),海口与可类比城市地价(万元/亩),36,36,房地产市场供需两旺，住宅空置面积逐年减少,住宅销售面积逐年增加，从2001年53.7万平方米增加到2006的133.48万平方米，市场供给充裕； 住宅竣工从2001年的53.14万平方米降低2002年的40.07万平方米，此后每年的住宅竣工面积逐年增长，到2005年达到96.91万平方米，2006年降至54.49万平方米； 住宅空置面积仍然
22、存在一定规模，但逐年被市场消化。从2001年的69.57万平方米降低2005年的40万平方米，消化量达42.5。,单位：万平方米,单位：万平方米,单位：万平方米,37,37,土地价格的增幅大于房地产价格增幅，房地产市场健康发展,海口土地价格稳步增幅，从2002年32.32降至2003年16.05，此后增幅趋于平稳，维持在15左右； 海口商品房价格增幅较低，从2002年8.35至2005年4.50，价格一直平稳，到2006年，商品房价格增幅开始上升； 从2002年到2005年海口土地价格的增幅一直高于商品房价格增幅，到2006年两者增幅接近，说明海口市房地产健康发展。,38,随着万科、雅居乐等大
23、开发商进入海口，海口房地产市场必将迎来新一轮的增长,凭借着稀缺的滨海资源、良好的居住环境和复苏的房地产市场，越来越多的岛外开发商开始重新关注海口； 目前在海口开发口碑较好的楼盘大多为外地品牌开发商； 06年，万科通过收购富春东方在西海岸的浪琴湾进入海口市场； 天津泰达 宝安集团 香港新世界 ,万科浪琴湾,宝安江南城,新世界新世界花园,泰达比华利山庄,海口房地产的再次崛起必然会加快海口的城市建设，加速城市化进程。,39,海口具有明显的城市二元化职能特征，即岛内的中心职能和岛外的专业化职能,岛内中心职能,海南省省会，政治、经济、文化中心、综合交通枢纽。,岛外专业化职能,适宜居住的特色城市； 国家开
24、发南海海洋资源战 略基地； 热带滨海旅游城市； 历史文化名城； 生物制药等生态产业基地。,2006年海南省各市县GDP（亿元）,2006海口市主要楼盘客户比例,城市职能,40,海口和三亚作为海南省的两个增长极，承担着不同的城市职能和分工，海口的城市综合竞争力无可替代,海口和三亚同为海南省的增长极，其城市职能存在区别； 筛选城市竞争力的相关指标来比较海口和三亚：从各项指标来看，海口均大幅度优于三亚，说明海口作为海南省最具综合竞争力的城市地位是无可替代的。,具体指标,41,从旅游发展来看，三亚的旅游资源优于海口，旅游收入从2004年开始超越海口，且未来发展势头迅猛,旅游收入（亿元）,旅游收入占GD
25、P的比例,旅游收入增长比例,分析海口和三亚旅游发展的数据，无论从旅游收入、旅游收入增长率和接待游客来看，三亚的旅游发展势头已超过海口，旅游产业已成为三亚最重要的支柱产业。,过夜人数增长率,42,但海口的城市配套功能完善，且平均房价远低于三亚，可吸引大部分来海南中长期度假及养老的客户,从城市配套来看，海口的配套设施要比三亚更完善，能够为城市居民提供更好的综合服务； 从商品房平均销售价格来看，海口房价平均价格远低于三亚，且增长速度平缓。“三亚的自然环境比海口美丽，然而居住长了，仅仅风景是不够的，需要社会活动，找朋友聊天、喝茶等等，在这方面，海口有优势” 海口置业客户访谈,2000-2006年 海口
26、和三亚房价走势对比分析,具体指标,43,从房地产分工来看，海口主要以未来居所和养老居住为主，三亚需求更趋向于休闲度假,购买用途：海口以中长期居住、养老、度假为主；而三亚偏向于休闲度假和投资，从物业类型的大小就可以表现出来； 物业类型的差异：海口以大面积产品为主，多别墅物业和大面积公寓产品；三亚户型面积相对集中在100平米以下的小面积公寓； 价格的差异：从价格的对比看出，海口海景别墅价格仅达到三亚一线海景公寓的价格。,市场主体的购买动机体现了海口作为第二居所与三亚的区别，主打城市配套的海口将加快城市化进程，进而与三亚形成差异化竞争。,44,从城市发展的战略角度看，海口承担着中心城市和打造国际化都
27、市的职能,三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心城市。 19952010三亚市城市总体规划海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市。20052010海口市城市总体规划,结论： 三亚国际化的休闲旅游度假城市 海口区域性中心城市，国际都市化定位,45,海口不仅承担着滨海旅游目的地的职能，更多承担着打造综合性都市的城市职能分工，“滨海+都市”是海口城市发展真正的核心竞争力,海口城市经济稳步发展，产业结构的调整将促进城市化水平的不断提高。,1,2,3,随着经济地位和交通条件的不断提高，海口将进一步增强与内陆的联系，加快都市化进程。,无论从城市发展战略的角度还是城市分工的角度，海口
28、都是海南的区域中心，承担着打造综合的、外向型国际旅游都市的职能。,海口的房地产已完全摆脱泡沫经济的影响，走上健康稳步的发展轨道，房地产的再次崛起必将加速城市的建设进程。,4,经过城市经济、产业、职能和房地产发展等因素的综合分析，我们可以发现海口早已摆脱“烂尾楼”的影响，正在以一种健康的姿态向综合性的都市发展，近两年的表现尤佳。,46,我们将从区域发展潜力的维度寻找能够体现海口“滨海都市”意向的区域,同国内外海滨城市的布局模式相同，海口市按照带状组团式的城市空间进行布局； 滨海房地产板块由东向西依次分为为：东海岸、新埠岛、海甸岛、国贸填海区、西海岸、金沙湾、盈滨岛等七大片区； 其中盈滨岛已出海口
29、市区范围，属于老城组团的澄迈县范围。,新埠岛：以生态保护、旅游、居住为主的片区。,金沙湾： 西海岸旅游区的延伸，是海口西部旅游业发展的重要组成区域 。,海甸岛：以发展教育和居住为主的综合型片区,西海岸： 以旅游度假、市级行政办公和居住区为主。滨海路以北的区域发展度假酒店、娱乐等项目。滨海路南侧布置市级行政办公中心和居住区。,国贸： 发展商业金融服务、居住为主的商业副中心,东海岸： 以旅游度假为主，规划沿海岸线的区域以发展度假酒店为主，二线区域以发展低密度、底层、高绿化率的居住用地为主。,47,东海岸位于城市边缘，大部分为农田，可建设用地有限，开发的核心驱动力为滨海资源,东海岸尚处于开发的初级阶
30、段，整体形象尚未形成，资源型态保存较好； 海口人对东海岸有一定的认知度，区域的荒凉感大于陌生感； 发展的主要驱动力为稀缺的自然海岸资源，适宜休闲度假； 未来以度假为主，受地质条件限制，区域为选择性开发，非大面积开发； 区域内目前基础设施不完善、配套不成熟，现状以农田为主； 皇冠假日酒店的入住率仅为220。,用地现状以农田和村庄为主,建设用地不适宜区制约区域土地大规模开发,48,处于待开发状态的新埠岛被海口人认为是一个“被遗忘的角落”，错过了开发的最好时机,新埠岛北临琼州海峡，其他三面为南渡江所环抱，地理位置优越； 2005年3月7日，天津万隆与海口市国资委正式签署了重组协议，取得了新埠岛万千多
31、亩，约.平方公里土地的开发权； 但受制于交通和征地、拆迁、安置等限制该区域开发进程及其缓慢，开发状态10年内基本没有任何变化； 目前岛内没有超市、商场、酒楼、银行、公园，生活配套基本靠岛外解决。,岛内道路,新埠桥连接新埠岛与主城区唯一的通道,49,海甸岛由于完善的城市配套和良好的文化氛围，已成为海口的重要居住板块，著名的“人居岛”,环岛公路,人民桥,和平桥,海新桥,世纪大桥,白沙门公园,海甸岛是海口最大的一个岛屿，占地约13.8平方公里，由海甸溪将其与中心市区分隔； 世纪大桥、海新大桥、环岛公路、白沙门公园工程打破城市岛屿海甸岛的房产开发投资的“瓶颈”，成为热点板块； 海甸岛城市配套较为齐全，
32、已成为海口市一个重要的居住生活区； 海甸岛中南部已具有中高教育配套设施，带来了高素质的人群和长期稳定的消费力，并同时吸引岛内外购房者； 上个世纪90年代是海口房产开发热点区。,50,国贸填海区板块：海口市中心最主要的居住中心，海口本地人的聚集地，城市配套完善,国贸填海区板块位于海口市中心，居住人口以海口本地人为主； 核心驱动力：完善的城市配套，便利的交通，较好的生活氛围； 产品特征：以高层主，产品均价在3500元/平左右； 客户特征：岛内客户，海口原住民，岛内岛外客户比例为1:1。,51,西海岸经过近10年的开发历程，现已进入房地产开发的快速发展期,西海岸开发的核心驱动力为良好的亲海、滨海度假
33、休闲资源； 90年代初经历了圈地热潮，但只有零星开发； 1998年，长信作为本地品牌进入西海岸市场开发了长信海景花园，从此建立起西海岸高品质房地产的区域概念； 西海岸房地产开发规模扩大，近年先后开发了长信水岸花园、比华利山庄、阳光西海岸等热卖楼盘，打造了海口唯一的富人区； 西海岸开发逐渐升温，泰达、万科、联华等国内知名外地名牌先后进驻，区域开发形成新一轮热潮。,长信海景花园(1998) 黄金海岸(1999),西海豪园(2006) 金色阳光(2006) 长信海岸水城（2006） 浪琴湾(2006) 比华利山庄(2005),金色阳光,浪琴湾,西海岸高尔夫,美视高尔夫,阳光西海岸,长信水岸花园,比华
34、利山庄,1998,2007,长信海景花园,2002,美视高尔夫(2001) 西海岸高尔夫(2002),52,金沙湾尚处在土地一级开发招商阶段的萌芽期,金沙湾位于海口西海岸西边，因拥有极为罕见的金沙海滩而得名，海岸线长约7.6公里； 规划总体定位：以海洋公园为主题，沿海一线，规划以高档度假存、度假酒店为主，二线建设时尚居住区； 目前该片区尚处于待开发状态，政府正寻求一级开发合作企业，开发企业可以参与控规与详规的编制； 进行一级开发的土地共约24313亩，一期位于中部约6100亩，二期位于北部临行政中心约9693亩，三期位于南部临盈滨岛约8520亩。,三期,一期,二期,行政 中心,53,澄迈县老城
35、区,盈滨半岛,海口市,永庆寺,索菲特酒店,金鑫足球训练基地,月亮湾高尔夫,南泰鳄鱼湖,1,2,3,4,5,1,3,4,5,外海,内海,2,盈滨广场,6,6,盈滨岛经历过两次开发热潮后再次陷入开发低谷,盈滨岛位于海口的西部沿海，属于澄迈县范畴，到海口市区约25分钟车程； 经历1992年海口的圈地运动之后，盈滨半岛的大量土地被数十家公司囤积割据，基本都未开发； 开发低谷后的盈滨半岛，一度又因99年大量地下赌场的修建再次“繁华”，随着赌场的捣毁，半岛区域再次归于平静； 海口人对盈滨岛区域的认知度较低； 目前岛内楼盘产品以度假区和独栋别墅区为主，独栋别墅价格约7000元/平方米，销售速度缓慢（30套/
36、年）。,外海海滩长15公里，水质好，月牙形沙滩，沙质细软,54,海口经过多轮区域开发后，形成三个热点开发区域：国贸区、海甸岛和西海岸,低谷,萌芽,初起步,准备起步,55,三个区域中只有填海区和西海岸分别具有都市和滨海休闲的城市意向,“新海口人”的纯居住板块,“老海口人”的都市居住板块,“岛外人”的滨海休闲居住板块,56,但国贸填海区受制于土地资源的限制，已没有发展旅游休闲度假功能的空间，那么西海岸是否有机会打造成为海口的都市滨海区？,海甸岛开发的主要驱动因素为成熟的配套和居住氛围，是海口典型的生活居住区，片区利好已释放殆尽，未来的主要开发动力为旧城改造和美丽沙区域开发； 国贸区填海区开发的主要
37、驱动因素为可以享受到市区的良好配套，属于都市高尚居住区，但滨海资源较弱，基本无可开发用地，受土地资源的限制，经过两轮开发高潮后未来发展空间不大； 西海岸目前开发的主要驱动因素为良好的滨海资源，区域大规模开发刚刚开始，随着海口城市向西规划的落实将迎来区域的开发热潮。,07年,0506年,0304年,0002年,9799年,94-96年,9293年,07年,0506年,0304年,0002年,9799年,94-96年,9293年,西海岸,海甸岛,填海区,57,海口 “西拓”的发展战略使西海岸区域成为城市空间拓展的唯一方向,结论：海口城市空间拓展的唯一方向西向！西海岸将成为“西拓”战略实施的重要区域
38、 。,“中强、西拓、东优、南控”的规划解析： 西拓：鼓励中心组团向西发展，带动行政办公和总部经济功能区、教育和高科技产业功能区、旅游度假功能区建设； 东优：打造东海岸国家级旅游度假区，创建生态产业园区。,58,西海岸规划成为海口城市中心之一，具备行政、居住、总部经济、高科技产业、旅游度假等综合功能,2003年西海岸完成国际招标： 具体定位：“一带三中心”，即西海岸黄金旅游带、休闲旅游度假中心、海上休闲运动中心、高尚娱乐中心； 主题：海口碧望角，热带九花园； 一流的生态景观、一流的建筑景观和一流的功能配套。,城市中心功能 旅游度假功能 城市滨海文化,59,行政中心搬迁将使西海岸成为海口新的增长极
39、,长流组团是海口市城市组成的三大部分之一，是海口市新城开发的主要区域，承担着海口城市西拓的重要责任。,长流组团,盈滨岛,行政中心,市级公共中心,60,完善的功能价值体系构成了“西海岸新城”的开发基础,解读西海岸控制性详细规划，从北向南形成四个功能圈层： 第一圈层，旅游用地为主，布局旅游设施，体现旅游价值； 第二圈层，居住、行政办公和商业金融用地为主，布局居住区、海口市行政中心、公共服务中心，体现居住价值； 第三圈层：教育科研、工业用地为主，布局大学园区、工业园区，体现产业价值；第四圈层：公共绿地、特殊用地为主，布局绿地、国家地质公园，体现休闲价值。,休闲、度假,居住、行政办公 、商业金融,工业
40、园区、大学城,公园、绿地、火山,旅游价值居住价值产业价值休闲价值,西海岸规划的功能分区符合国际都市对海岸利用的功能价值体系,61,规划立交桥（未建）,滨海大道： 一级主干道，已建成,粤海大道： 一级主干道，已建成,长荣路,长椰路,长秀大路,南海大路,长流一号路,政府规划打造西海岸交通畅通、布局合理的道路系统，现状路网骨架初步形成,西海岸已建成滨海大道西沿线、粤海大道等城市主干道，路网骨架初步形成； 政府规划将完善道路系统，未来将新建长荣路、长秀大道、南海大路等城市主干道，完成与主城区的对接； 琼州海峡跨海公路通道初步选址西海岸西侧，将成为推动海南省发展的重要通道； 海口至三亚的城际快速铁路，建
41、成后海口至三亚仅需70分钟，起点就在本区域。,拟建过海通道位置,至三亚的城际快速铁路,62,西海岸基础设施建设力度不断加大，区域综合服务功能增强,滨海大道南侧开发部分高档楼盘； 西海岸区域内已开发四个五星级酒店； 根据最新西海岸控制性详细规划，未来将新建12个中小学幼儿园和2个医院； 未来西海岸区域内将形成市级公共中心，长流组团将形成片区级公共中心和区域级商业中心。,市级公共中心,片区级公共中心,区级商业中心,社区商业中心,63,海口将进入西海岸新城时代！,1、西海岸的区域资源和区域位置突出,2、城市规划西海岸为城市发展的重要区域,3、西海岸的交通、配套设施不断完善,4、政府主导使西海岸成为新
42、的城市中心,西海岸大事记： 2003年11月，西海岸的规划进行国际招标； 2004年5月，规划方案向市民公示： 2004年6月，西海岸等两块79公顷土地拍出1.5亿高价； 2004年6月底，规划第一个项目琼珠海岸生态度假村暨全国政协（海南）会议培训中心正式启动 ； 2006年8月，西海岸休闲长廊 动工； 2006年10月，拆除最后的“半拉子”别墅； 2007年，行政中心动工；,64,我国新城开发的三种模式中，双轮驱动为最佳开发模式,最佳模式,65,65,西海岸是否具备条件发展最佳新城开发模式？,66,我们从区域内房地产项目发展的维度寻找本项目的发展机会和使命,1998年,2003年,启动阶段,
43、发展阶段,2007年,范围： 西海岸临近城区位置 目前发展状况： 形成人气，相对成熟 典型项目： 长信系列、 比华利山庄,未来新一轮扩张,范围： 长信以西，五源河以东 目前发展状况： 三个五星级酒店，两个高尔夫，配套成熟 典型项目： 西海岸高尔夫、美视力高尔夫别墅、阳光西海岸，西海豪园,范围： 五源河以西 目前发展状况： 少量开发，新一轮扩张的核心区 典型项目： 浪琴湾别墅 金色阳光产权式酒店 行政中心，本项目,片区内项目竞争分析： 1、已有竞争项目分析（规模、产品、配套） 2、潜在竞争分析 （产品及价值占位） 3、市场机会分析,67,从规模和开发时间角度选择西海岸最具代表性楼盘,我们选择西海
44、岸具代表性的楼盘作为项目的竞争分析对象，包括长信海岸水城、比华利山庄、阳光西海岸、浪琴湾、西海豪园等楼盘。,本项目,长信海岸水城,比华利山庄,西海豪园,浪琴湾,阳光西海岸,68,长信海岸水城整体开发品质好，企业品牌效应和长期的持续开发提升楼盘销售速度,长信海岸水城,长信海岸水城,长信海景花园,98年长信海景花园开启了西海岸的房地产市场，成为海口第一个高档社区； 长信海岸水城销售速度为西海岸首位； 主要卖点为园林景观：13,20 0 风光水景， 27 个主题公园，一期 15 个景区。,69,西海岸高尔夫整体品质较高，主打高尔夫配套和一线海景资源,西海岸高尔夫,2005年开盘，已售完； 主要卖点：
45、高尔夫配套、一线海景。,70,比华利山庄地理位置、海景资源优越,比华利山庄,比华利山庄,05年开盘，成为海口市政府对外推广的“示范居住区”； 小区规划按“三低一高”，即低密度、低容积率、低层建筑、高绿地率的原则； 主要卖点：紧邻老城区，位置优越，一线海景资源。,71,阳光西海岸产品类型丰富，销售一般，别墅建成未销,阳光西海岸,阳光西海岸,一线海景资源，产品类型丰富，公寓价格较区域内同类产品低10002000元； 三期将在滨海大道旁有部分商务别墅，面积从250至480不等，预计今年底动工建设 ； 销售速度一般。,72,浪琴湾主打一线海景资源；西海豪园二线海景主打园林景观,浪琴湾,西海豪园,西海豪
46、园,浪琴湾,73,西海岸各楼盘价值点均以滨海的、休闲度假方向为主,74,尚未开发的楼盘将延续以上开发特征,潜在竞争项目特点分析：1、规模相对较小； 2、产品相对单一； 3、功能定位仍以度假为主。,已报建项目 中央丰泽园,在售楼盘的后期开发 阳光西海岸,在售楼盘的后期开发 比华利山庄,已报建项目 西秀海景园,行政中心,75,机会,2,3,4,海口综合性国际化都市的发展潜力,西海岸新城时代,区域市场 单一的滨海度假属性,大规模/新城中心,1,西海岸楼盘开发的现状和趋势给我们带来了领跑西海岸新城时代的机会和使命！,如何抓住机遇，发挥优势引领西海岸时代，承接海口“滨海都市”的城市意向？,76,我们通过
47、研究类似项目的成功案例，寻求项目的发展方向和策略,研究目的： 解决面临的核心问题 寻找类似项目成功的发展模式,具有旅游资源的城市中心区 新区大盘,着重分析了三个案例：,深圳蔚蓝海岸,合肥国际花都,无锡魅力之城,77,合肥绿地国际花都合肥政务文化新区首个大盘项目,区位： 规划的城市新区合肥政务新区北区； 城市核心区西南6公里； 紧邻新市府广场； 启动期： 与新区开发同时启动； 项目基本情况： 总建筑面积70万平米，容积率2.0； 投资17亿元,地价56万/亩； 规划为一个以居住为主，集商业、办公、酒店服务、娱乐休闲等多功能为一体的大型城市综合体； 分五期按五个不同主题进行开发。,合肥绿地国际花都
48、与本项目有相似之处： 1、同样位于政务文化新区的核心地带，紧邻市政大厦，未来的城市新中心 ； 2、新区规划中都有市政府在新区启动后两到三年内迁入； 3、都是新区的第一个大盘开发项目； 4、新区在启动时，都存在周边配套不足，居住氛围严重缺乏的问题。,78,国际花都的开发节奏与政务新区的建设进程紧密联系，借势开发，一举奠定区域领导者地位,市府大楼开始投入使用 住宅项目放量； 办公项目开始建设,新的建设高潮开始，建设量巨增； 住宅供给达到顶峰； 办公、公寓项目供应量渐增。,市政基础设施，公共服务设施基本建成投入使用； 居住区的品质得到广泛认可； 商业项目规模开发。,01年 02年 03年 04-05年 06-07年 08-10年,商业大规模开发,办公项目开发,住宅项目放量,基础设施建设,开始启动,拆迁规划,大规模基础设施建设 居住项目开始发售,投资启动,居住项目开发； 土地开发,政务新区建设进程,二期,一期,三期,四期,五期,03.12,04.9,
