1、1,09年第一季度会议 利润中心建安成本预算反馈,工程管理部 2009年1月13日,2,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.1产品分类(1) 住宅,3,1.1产品分类(2) 综合体,4,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.2 产品按档次分类住宅产品按物业形态分类的同时，也考虑了在外窗、外立面、大堂及电梯厅等公共区域装修、室外园林景观等成本科目上不同产品定位所带来的成本差异，建安成本目标值分为A类、B类、C类、D类、E类五类产品档次。档次分类的原则根据预测售价的区间确定：A类：售价在18000元/m2以上；B类：售价在10000-18000元/m2以上；C类：售价在7000-10000元
2、/m2以上；D类：售价在4500-7000元/m2；E类：售价在4500元/m2以下。,5,1.3 地震烈度与场地类别,6,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.4 建安成本目标测算体系建立的依据和原则根据标杆企业成本控制的数据，结合华润置地对产品的定位及成本控制现状，适当考虑了一定的上浮。钢筋含量：按设计管理部下发的用钢量控制表中七度区类场地的用钢量下限取定，八度设防项目相应调整。钢筋单价：按现在市场价格3800元/kg的基础上考虑20%的物价上涨按照全年平均4.56元/kg计算；,7,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.5 建安成本目标测算模型中的主要技术指标含量,8,1、华润置地建
3、安成本目标体系的建立,9,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.6 主要材料单价,10,1、华润置地建安成本目标体系的建立,11,1、华润置地建安成本目标体系的建立,12,1、华润置地建安成本目标体系的建立,13,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.7 主要建安目标成本值 地下室： 独立人防地下一层地下室平均建安成本为3007元/m2； 小高层下地下一层地下室平均建安成本为2859元/m2； 高层下地下一层地下室平均建安成本为2992元/m2； 高层下地下二层地下室平均建安成本为3318元/m2； 超高层下地下三层地下室平均建安成本为3653元/m2。,14,1、华润置地建安成本目标体系
4、的建立,1.7 主要建安目标成本值,15,1、华润置地建安成本目标体系的建立,16,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.8 各城市工程造价指数将各城市的主要人工、材料价格代入测算模型，比较范围包括除大堂及电梯厅精装修、户内精装修、室外园林景观以外的所有主体结构、砌筑抹灰粗装修、外墙保温及饰面、入户门、常规机电等建安成本，以测算模型为标准值100，产品组合按“地下室：高层=20%：80%”，比较形成各城市区域造价指数，共分为8个指数区域： （1）北京天津为一个指数区域，为98.21； （2）上海、杭州、无锡、宁波、苏州为一个指数区域，为98.26； （3）武汉、长沙为一个指数区域，为96.9
5、8； （4）合肥、福州、厦门、南宁为一个指数区域，为97.72； （5）成都为103.73； （6）重庆为96.80;（7）深圳为102.37； （8）沈阳大连为一个指数区域，为101.74。,17,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.8 各城市工程造价指数 各城市主要人工、材料单价对比如下：,18,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.8 各城市工程造价指数 各城市人工、材料及主要单价对比如下：,19,1、华润置地建安成本目标体系的建立,1.8 各城市工程造价指数 各城市区域造价指数见下表。 目标测算模型 100.00,20,2、各利润中心典型项目建安预算点评,2.1北京公司西堤红山项
6、目该项目总建筑面积280279m2，其中地下室62789 m2，商业42649 m2，毛坯高层54089 m2，精装修高层112690 m2，产品比例为地下室:商业:毛坯高层:精装修高层=23%:16%:20%:41%。取A档目标体系，户内精装修标准按建筑面积造价1500元/ m2，目标成本中已考虑（1）北京公司的冬季采暖及外墙保温北方做法，此费用按物业建筑面积造价增加（160+78）元/ m2；（2）项目处于八度区III类场地，与测算模型的钢筋含量差异已调整；（3）按三层地下室考虑；测算建安目标成本为4360元/ m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，北京区域城市系数为98.21%，则目标
7、成本应为4282元/m2；北京公司商业计划书中上报建安成本预算4755元/ m2，北京公司回复预算为4549元/ m2，高出测算目标成本6。建安预算开办费费率取8%较高，5%左右较适宜。,21,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.2成都公司 （1）翡翠城五期项目 总建筑面积310119.33m2，产品组合“地下室:高层：多层：商业及配套=28%:51%：10%：11%”，测算建安目标成本为2551元/m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，成都区域城市系数为103.73%，则目标成本应为2647元/m2；成都公司上报预算2578元/m2加之不可预见费预留的129元/ m2则应为2707元/
8、 m2，比目标成本略高2% 。 （2）凤凰城二期项目 总建筑面积231007.34 m2 ，产品组合“地下室:高层=23%:77%”，测算建安目标成本为2585元/ m2 ，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，成都区域城市系数为103.73%，则目标成本应为2681元/ m2 ；成都公司上报建安预算2432元/ m2 ，但商业计划书中公共配套设施费用中有900万元艺术中心的费用未分摊进来（折合39元/ m2 ），另预留不可预见费5%，实际凤凰城二期项目建安预算费用为2592元/ m2，比测算目标成本目标低3%。,22,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.2成都公司 （3）二十四城二期项目 总
9、建筑面积270873.26，产品组合“ 地下室:商业：高层=17%:3%：80%”，测算建安目标成本为2549元/，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，成都区域城市系数为103.73%，则目标成本应为2641元/ ；成都公司二十四城二期项目上报建安预算2613元/加之不可预见费预留的131元/ 则应为2774元/ ，比目标成本高4% 。,23,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.3上海公司 （1）上海橡树湾二期 该项目总建筑面积101216.85m2，其中地上76684.18m2，地下24532.67m2；精装修面积74799.8 m2，产品组合为“地下室:精装修高层=24%:76%”，户内
10、精装修标准按建筑面积：拼合户型1800/m2,大户型2550/m2，测算建安目标成本为4618元/m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，上海区域城市系数为98.26%，则目标成本应为4538元/m2；上海公司接到预算回复意见后，调整了产品标准，建安成本预算调整为4702元/m2，略高出测算目标成本3。,24,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.3上海公司 （2）上海滩花园二期项目 该项目总建筑面积133640.18m2，其中地上103637.05m2，地下30003.13m2；精装修面积96936.99m2，产品组合为“地下室:精装修高层=22%:78%”，户内精装修标准按照上海公司预算
11、的4000元/m2考虑，产品组合按“地下室:精装修高层=22%:78%”测算建安目标成本为6526元/m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，上海区域城市系数为98.26%，则目标成本应为6413元/m2；上海公司收到预算回复意见后，调整了产品标准，预算调整为6939元/m2，较目标成本高出8%。基础设施费上海市黄浦区的配套费用标准要高于测算体系，公共配套设施中会所的高配置使得建安成本高于目标值。,25,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.4沈阳公司 （1）橡树湾一期项目 总建筑面积207584 ，产品组合“地下室:商业:别墅:多层:小高层:高层=4%:1%:9%:34%:8%:34%”测
12、算建安目标成本为2554元/ ，由于在外墙保温建筑做法上，南北存在很大的差异性，沈阳可以在目标成本的基础上每平米增加78元, 考虑不同城市建筑工程造价指数不同，沈阳区域城市系数为101.74%，则目标成本应为2666元/ ；沈阳公司上报建安预算单方造价加之不可预见费50元/ 则为2616元/ 略低目标成本2%。 （2）凯旋门一期项目 总建筑面积129516 ，按产品组合“地下室:商业:小高层:高=12%:18%:30%:40%”测算建安目标成本为2532元/ ，考虑东北区域在外墙保温上的差异性及沈阳区域城市系数，则目标成本应为2631元/ ；沈阳公司上报凯旋门一期项目建安成本（包括不可预见费5
13、2元/ ）2676元/ 略高2%。,26,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.5大连公司 （1）海中国一期项目 总建筑面积253918.95 ，产品组合“地下室:小高层:高层=16%:7%:77%”，测算建安目标成本为2677元/ ，考虑东北区域在外墙保温及大连区域城市系数为101.74%，则目标成本应为2791元/ ；大连公司上报建安预算单方造价2731元/ ，加之不可预见费预留84元/ 应为2815元/ ，比测算成本略高1%。 （2）星海湾壹号一期项目该项目总建筑面积133098 m2，产品组合“地下室:别墅:多层：商业=36%:7%:55%:2%”，按A档目标体系，目标测算体系中已考
14、虑（1）由于在外墙保温建筑做法上，南北存在较大差异，大连可以在住宅目标成本的基础上每平米增加78元；（2）采暖方面考虑增加160元/ m2。测算建安目标成本为3485元/ m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，大连区域城市系数为101.74%，则目标成本应为3546元/m2；大连公司上报建安预算单方造价3474元/ m2加之不可预见费预留140元/ m2应为3614元/ m2比测算目标成本略高2。,27,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.6武汉公司 （1）中央公园一期 总建筑面积164836.75 ，按产品组合“地下室:商业:多层:高层= 23%:6%:11%:60%”，其中有10%的
15、地上住宅建筑面积为精装修房，精装修标准按1000元/ 考虑，测算目标成本为2818元/ ，考虑武汉区域城市系数为96.98%，则目标成本应为2733元/ ；武汉公司中央公园一期项目上报建安预算2727元/ 加不可预见费预留的23元/ 应为2750元/ ，比测算目标成本略高1。 （2）民主路项目总建筑面积49800 ，测算模型按照户内精装修1000元/ 的标准考虑，产品组合按“地下室:商业:高层=16%:7%:77%”测算建安目标成本为2852元/ ，武汉区域城市系数为96.98%，则目标成本应为2766元/ ；武汉公司上报建安预算3050元/ ，加之不可预见费预留153元/ 应为3203元/
16、比测算模型高16，由于目前设计还未完全确定，武汉公司使用成本倒逼销价的方法进行营销，请注意设计优化。,28,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.7长沙公司 （1）凤凰城一期项目 总建筑面积262121 ，产品组合按“地下室:商业:小高层：高层=16%:3%:9%：72%”测算建安目标成本为2332元/ ，考虑长沙区域城市系数为96.98%，则目标成本应为2262元/ ；长沙公司凤凰城一期项目上报建安预算1907元/ 较目标成本低16%，但在公共配套设施费上长沙公司上报预算中没有考虑会所和幼儿园费用应在一期项目予以分摊，此部分约30元/ ，长沙公司在不可预见费中预留5%也应计入建安成本中，此
17、项为100元/ ，考虑上述两项费用后，长沙公司凤凰城一期建安成本上报预算应为2037元/ ，较目标成本低10%，说明长沙公司成本控制能力强。,29,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.8杭州公司 （1）华润中心一期悦府住宅项目 总建筑面积147900m2，测算模型户内精装修标准按3000元/ m2，产品组合按“地下室:精装修超高层=27%:73%”，该项目按A档目标体系，目标测算体系中已考虑：（1）该项目处于钱塘江边，地质条件比较差，加之两条地铁线穿过项目地块，土石方及基础费用与测算模型有较大的差异；（2）该项目为超高层物业形态的目标体系提供了参考，目标体系中的钢筋、砼含量及室外园林景观的
18、标准结合本项目做了调整；(3)考虑该项目主体结构在08年已完成，正逢建材价格大涨。测算建安目标成本为5691元/m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，杭州区域城市系数为98.26%，则目标成本应为5591元/m2；杭州公司上报建筑安装工程费单方造价5657元/m2加之不可预见费预留的168元/m2则应为5825元/m2，较测算目标成本略高4%，,30,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.9苏州公司 （1）平门府一期项目 总建筑面积37123 ，按产品组合“地下室:别墅=53%:47%”测算建安目标成本为3142元/ ，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，苏州区域城市系数为98.26%，则目
19、标成本应为3088元/ ；苏州平门府上报建安预算3245元/ 加之不可预见费预留的10元/ 则应为3255元/ ，较测算目标成本高5%。,31,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.10无锡公司 （1）太湖国际二期项目 该项目总建筑面积166300 ，产品组合按“地下室:商业:小高层:高层=19%:3%:41%:37%”测算目标成本为2498元/ ，考虑无锡区域城市系数为98.26%，则目标成本应为2455元/ ；无锡公司上报预算2266元/ ，加之不可预见费预留的106元/ 则无锡公司上报预算应为2372元/ ，比测算目标成本低3%。因在成本科目归口口径上无锡公司可能理解不同，应将地下室成
20、本205元/ 从公共配套设施费用中扣减计入单体建筑安装中。,32,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.11宁波公司 （1）卡纳湖谷二期项目 总建筑面积68834 ，产品组合为“地下室：别墅=24%:76%”，测算建安目标成本为3488元/ ，考虑宁波区域城市系数为98.26%，则目标成本应为3427元/ ；宁波公司上报建安成本预算为3482元/加之不可预见费预留的230元/ 则应为3712元/，较测算目标成本高8%。 （2）中央公园二期项目总建筑面积127960.7 ，产品组合为“地下室:小高层=20%:80%”，测算建安目标成本为3004元/ ，考虑宁波区域城市系数为98.26%，则目标
21、成本应为2952元/ ；宁波公司上报建安成本预算为2878元/加之不可预见费预留的76元/ 则应为2954元/ ，与测算目标成本基本一致。,33,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.12合肥公司 （1）幸福里一期项目 总建筑面积263997 ，产品组合按“地下室:多层:小高层:高层=27%:7%:9%:57%”测算目标成本为2359元/ ，考虑合肥区域城市系数为97.72%，则目标成本应为2306元/ ；合肥公司上报建安预算2078元/ ，加上不可预见费中预留的91元/ ，幸福里一期建安成本应为2169元/ ，比目标成本低6%，说明成本控制能力较强。,34,2、各城市公司典型项目建安预算点
22、评,2.13重庆公司 （1）二十四城一期项目 总建筑面积179680.32 ，产品组合按“ 地下室:高层=11%:89%”，按产品组合“地下室:高层=10%:90%”测算建安目标成本为2280元/ ，考虑重庆区域城市系数为96.80%，则目标成本应为2207元/ ；重庆公司上报建安预算1837元/ ，考虑在一期中没有分摊红线外市政工程、独立人防工程、独立学校等公共配套工程费用，及会所按100万进行分摊等因素，则需增加建安费用77元/ ，即为1914元/ 加之不可预见费预留的92元/ 则应为2006元/ ，比测算目标成本低9%。由于重庆二十四城一期项目处于六度地震烈度区，比测算模型的七度区在钢筋
23、、砼及模板含量上会低些，钢筋含量(33kg/ )、砼含量(0.24 m3/ )、窗积比(0.25)、墙积比(1.1)等主要技术指标也确实较优，说明重庆公司成本控制能力强。,35,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.14福州公司 （1）洪湾项目 总建筑面积310746 ，产品组合“别墅:高层比例为19%:81%”测算目标成本为2769元/ ，考虑福州区域城市系数为97.72%，则目标成本应为2706元/ ；福州公司上报建筑安装工程费单方造价2865元/ m2 ，加不可预见费中预留91元/ ，福州公司预算则为2956元/ ，比目标成本高9%。由于该规划方案还在修改中，请注意设计优化。 2.15
24、厦门公司 （1）橡树湾项目 总建筑面积249127 ，产品组合按“地下室:商业:洋房:小高层:高层=18%:5%:6%:19%:52%”测算建安目标成本为2517元/ ，考虑厦门区域城市系数为97.72%，则目标成本应为2460元/ ；厦门公司上报建安单方造价2198元/ 加之不可预见费预留的93元/ 则应为2291元/ ，比测算模型目标成本低6.9。,36,2、各城市公司典型项目建安预算点评,2.16天津公司 （1）香薇邸一期项目 总建筑面积181985m2，其中地上建筑面积151394 m2，地下建筑面积30592 m2，产品组合“地下室:多层:小高层=17%:13%:70%”，测算体系按
25、A档与B档间，目标成本中考虑了：（1）天津区域的冬季因素，在外墙保温上按物业建筑面积造价增加78元/m2，在地采暖上按物业建筑面积造价增加160元/m2；（2）该项目为八度区III类场地予以调整钢筋含量；（3）香薇邸一期项目容积率较小与测算模型的差别较大予以调整。测算目标成本为3149元/m2，考虑不同城市建筑工程造价指数不同，天津区域城市系数为98.21%，则目标成本应为3093元/m2，天津公司上报建安预算 3404元/m2较测算目标成本高10%。仔细分析天津公司上报预算，发现与项目定位有关的外装、公装上造价均比测算模型低，而能满足功能需要的结构工程和机电工程比测算目标高，因为钢筋、砼、模
26、板等各种含量均较高造成上部结构工程比测算模型高21%，基础设施和公共配套的归入口径与模型有不同，天津公司也正委托设计院重新进行设计优化。,37,3、典型项目建安预算分档次对比,3.1 A档次项目建安预算对比（A类：售价在18000元/m2以上）非别墅A类别住宅,38,3、典型项目建安预算分档次对比,3.2 A档次项目建安预算对比（ A类：售价在18000元/m2以上）别墅项目,39,3、典型项目建安预算分档次对比,3.2 B档次项目建安预算对比（ B类：售价在10000-18000元/m2）,40,3、典型项目建安预算分档次对比,3.3 C档次项目建安预算对比（ C类：售价在7000-1000
27、0元/m2）,41,3、典型项目建安预算分档次对比,3.4 D档次项目建安预算对比（D类：售价在4500-7000元/m2 ）,42,3、典型项目建安预算分档次对比,3.5 E档次项目建安预算对比（E类：售价在4500元/m2以下 ）,43,3.6 万象城类项目建安预算对比,注：深圳华润大厦造价为4297元/m2，深圳万象城为4168元/m2，测算造价比2004年高约15%，即万象城测算目标成本4795为元/m2。,44,3、典型项目建安预算分档次对比,从以上典型项目分档次对比来看，D档、E档项目要比C档及以上项目成本控制能力强，因为D档、E档项目建安成本占售价比例相对较高，成本的变化对项目利
28、润的影响较大，迫使城市公司更关注这些项目的成本控制，也证明我们有成本控制的潜力。由于房地产市场的严峻形势，及建筑材料市场价格的下跌，请各利润中心参照华润置地2009年商业计划书中落实成本效益年的具体措施要求，主动、自觉地将降本增效这一主题贯穿到全年的各项工作中，各城市公司应根据审核意见，加强设计优化、分判采购及工程管理、结算工作，争取将建安成本降低8左右。,45,4、建安目标成本的管理措施,(1)制定建安成本控制目标，分解落实到设计、招采合约、工程管理等部门的工作中，加强全过程建安目标成本管控。 (2)根据客户偏好及建安成本目标，加强前期设计管理，加强结构设计优化及装饰限额管理，加强图纸审查，设计出性能优越、成本适当的施工图。 (3) 选择合适的承包商、供应商，包括集中采购、区域协同采购等。 (4)根据所在城市的建筑市场状况，加强自身工程管理能力，用总包心态深入管理，查找不足，选择适合的工程采购分判体系，并通过加强内部各部门的管理及协作，构建一个高效的对工程设计、监理、承包商、供应商等各方的管理协调体系，使各方高效率地工作，降低系统成本，建立与供应商承包商的双赢合作关系。,46,汇报完毕，谢谢。,
