截止2010年末存量分析及潜在供给分析专题.pdf

1、在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第1页 共29页主城区截止2010年末存量盘点及2011年潜在供应分析不管从感性还是理性看，主城区房价还有涨的可能在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第2页 共29页2010年，成都主城区整体均价突破8000元，达到历史新高，而总是在这个时刻，我们总是会有一个疑问：在国家调控比较严厉的大环境下，成都的房价还会不涨，而解答这个疑问，可能从以下两个角度解答：1、当前市场存量情况如何；2、潜在上市项目未来可能的定价；纵观定价2010，调控虽然为历史最凶猛，而存量不足是支撑市场反弹的重要因素，而截止2010年末主城区存量依旧处于历史较低水平，而从已知的未上市项目

2、定价也将创高价（均价破万项目至少37个），成都城区房价怎么会降？在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第3页 共29页问题1: 截止2010年年末主城区存量，在历史上究竟处于一个什么水平？问题2:各种业态、各种功能产品的存量比例怎么样？问题3:哪个区域存量最少，什么样面积段产品最有机会？问题4:哪个板块存量较少，哪个板块竞争较大，机会板块又在哪里？问题5: 精装房、公寓、高层豪宅具体存量如何，竞争如何？关于存量重要说明：以下报告存量数据均为未备案数据（可售+认购+拟定）在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第4页 共29页注：2010年末存量以在售项目为统计对象（含40年公寓、LOFT），排除

3、非售项目截止2010.12.31主城区存量为451.7万平，同比增长21%；当前主城区商品类住宅市场整体存量451.7万平米，同比虽然增长21%，但远远低于09年末、也低于07年末，处于历史低水平；以今年月均69万方的销量推算，目前存量可去化6-7个月；目前的 低存量是2011年成都市场存在良好运行的刺激因素；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第5页 共29页当前存量产品中， 普通商品住宅存量占65.4% ，为绝对主力，其次为高层豪宅、别墅，存量分别占15%、7%，而40年公寓、LOFT存量排最低，仅占总存量的2%、4% ；（注：精装数据中不含公寓、豪宅的精装项目）在房地产领域 我们不断帮

4、助客户取得成功第6页 共29页当前主城区存量主要集中在城南、城西，各占总存量的38%、34%；而历年市场表现突出的城东区域存量仅有56万平；就环域而言，存量大量集中于3环外区域，占总存量的60%，而广大的2-3环、1-2环区域存量则较低；就行政区而言，存量主要集中高新区 ；注：城南含中和、华阳项目在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第7页 共29页4.858.19.7310.8417.862950.4627.130.32133.4598.459.5200存量均为各方位最高；城西首置存量最大；而城东、城北各面积段均处于历史最低存量水平；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 10 页 共29

5、页南城都汇上锦颐园半岛城邦元益花园美林湾华侨城龙门镇金沙府祥云国际金沙海棠项目整体存量排名： 存量排前20位的项目存量总计186.9万方，占总存量的41%；就个案而言，南城都汇存量排第1，目前未售存量超过20万方，其次为上锦颐园以及半岛城邦；就存量个案分布来看，存量排前10的楼盘中城西占据5个；注：按面积排名在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 11 页 共29页精装房 当前整体存量65.42万方，占总存量的14. 5%；精装房存量主要分布在城南、城西区域，而城东精装存量最少；就面积段城南存量两级分化 ，主要集中在200，城西主要集中在81-90、141-160， 其他区域各面积段存量均较

6、少 ；就个案而言，金沙府、富力华庭、1881存量排前三；注：按面积排名在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 12 页 共29页注：北城天街70年公寓、富力华庭40年豪宅算入其中40年公寓产品及LOFT 当前整体存量45.2万方（含富力华庭），占 总存量的10%；40年公寓中城南、城北存量最大，最少为城西；LOFT产品整体 存量稀少，仅4个项目有库存；就个案而言，富力华庭、金府国际、鑫苑名家存量排前3；注：按面积排名在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 13 页 共29页高层豪宅产品 当前整体存量69.6万方，占总存量的15% ；其中城南又为豪宅存量的绝对主力区域，集中了61%的豪宅存量

7、；城南200、1 41-160面积段存量最大；城西存量主要集中在141-160；而城东则主要集中在81-90 面积段；就个案长城半岛城邦存量最大，其次为中海金沙府、龙湖世纪；注：按面积排名在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 14 页 共29页主城区别墅 当前整体存量18.7万方，占总存量4.1 %；城西为别墅存量的主力区域，该区域占别墅总存量70%；分形态而言，当前联排别墅为存量主力，占 当前别墅总存量的48%，其次为叠拼，占总存量的34%；分形态及个案而言、华侨城、中海龙 湾、中海国际、中粮祥云分列各形态存量第1；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 15 页 共29页总结： 当前

8、主城区存量处于历史较低水平； 存量主要集中在城南、城西，城东存量历史最低； 首置81-90、再改存量主要集中在城南、城西；而城东、城北各面积段存量都低； LOFT、40年公寓产品存量较低； 精装房存量主要集中在城西、城南，城南精装房存量面积段两级分化严重；城西存量面积段主要集中在81-90、141-160； 豪宅也主要集中制城南，存量面积段主要为141-1610、200的户型上在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 16 页 共29页关于潜在供给问题1: 整体潜在供给形势怎样？问题2:各方位、环域、行政区潜在供给如何？问题3:那些板块项目未来供给量最大，热点板块在哪里？问题4:哪些项目未来供

9、给量最大？问题5: 均价万元房项目有多少，占未供给项目总量比例多大，影响如何？在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 17 页 共29页2007-2010年未上市地块概况从上表不难看出，2007-2010年主城区成交的地块，截 止2010年12月底未面市的土地共有91宗，其中商业6宗，商住85宗。净用地面积高达6 366亩，规划建筑面积1737万平米。其中纯商业用地397亩，规划建筑面积91万；商住用地5969亩，规划建筑面积1646万平米。用地性质 宗数净用地面积（亩）规划建筑面积（万）成交单价（万元/亩）成交总价（亿元）楼面地价（元/）商业 6 397 91 231 9 1008商住 8

10、5 5969 1646 859 513 3117 汇总 91 6366 1737 820 522 3005未上市地块总体分析： 通过对07-10年所有未上市地块统计，当前主城区总剩余91宗商业、商住用地，合计6366亩，规划总建面1737万，以目前成都830万 /年去化推断，未上市总量需去化2年左右；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 18 页 共29页当前，未上市的纯商业用地主要有6宗：城南3宗、城西2宗、城中1宗，总规划建面231万平米；开发商：四川世纪百合净用地面积：102亩规划建面：20万平米楼面地价：913元/拿地时间：2010.6.30开发商：四川世纪百合净用地面积：102亩

11、规划建面： 0万平米楼面地价：913元/拿地时间：2010.6.30开发商中林所西南林权中心净用地面积：30亩规划建面：12万平米楼面地价：750元/拿地时间：2010.7.27开发商中林所西南林权中心净用地面积： 亩规划建面： 2万平米楼面地价：750元/拿地时间：2010.7.27开发商：成都天府国际社区净用地面积：23亩规划建面：2.23万平米楼面地价：3220元/拿地时间：2010.9.1开发商：成都天府国际社区净用地面积： 亩规划建面： .2 万平米楼面地价：3220元/拿地时间：2010.9.1开发商：成都富森美家居净用地面积：32亩规划建面：12.87万平米楼面地价：760元/拿

12、地时间：2010.10.11开发商：成都富森美家居净用地面积： 亩规划建面： 2.8 万平米楼面地价：760元/拿地时间：2010.10.开发商：四川盟宝实业净用地面积：4.75亩规划建面：2.5万平米楼面地价：2484元/拿地时间：2010.11.17开发商：四川盟宝实业净用地面积：4. 亩规划建面：2. 万平米楼面地价：2484元/拿地时间：2010.11.未上市的纯商业项目仅六宗，外双楠商业配套全面升级；在6块纯商业地块中，有2块位于外双楠板块，且建筑面积达到61万平米，占到未上市商业项目整体量的近70%，目前外双楠板块地产巨头云集，但是区域配套明显不足，世纪百合和首信实业61万平米商业

13、的入市能够弥补区域空白，提升区域价值，对区域住宅项目，例如我公司所代理的佳州玲珑郡项目是巨大利好。开发商：四川首信净用地面积：204亩规划建面：41万平米楼面地价：1000元/拿地时间：2010.12.17开发商：四川首信净用地面积：204亩规划建面： 1万平米楼面地价：1000元/拿地时间：2010.12.在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 19 页 共29页2007-2010年未上市商住项目情况按环域分析1环内12宗地块中，有6宗都是07年拍卖的，因此1环内的楼面地价整体低于2-3环的楼面地价；而1-2环的楼面地价被金牛万达地块整体拉低，成为所有环域中楼面地价最低的区域。随着2环内土

14、地整理和拍卖的逐渐结束，2环外的区域成为房地产开发的主战场；环线 土地宗数净用地面积(亩)规划建筑面积(万）成交价（万/亩）成交总金额（万元）楼面地价(元/)1环内 12 295.43 137.85 1726.92 510180.88 37011-2环 4 248.97 104.31 709.88 176736.24 16942-3环 40 3124.31 840.5 10 22.03 3193138.23 37993环外 29 2300.08 562.97 543.12 1249221.17 2219未上市的商住类用地合计85宗，主要集中在2-3环区域，结合目前2-3环已推未售存量分析，未来

15、1-2年间，2-3环还将形成一个供给高峰；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 20 页 共29页就宗数而言，未上市地块主要集中在城东 、城西，各有25宗地块未上市；就未上市地块规划面积计算，未上市地块规 模总建面主要集中在城东，占未上市总建面的43%南：净用地面积：959亩占比：目前在各方位中，城东未上市商住项目的个数、净用地面积、规划建筑面积都是几个方位中最多的，城东的规划建筑面积已经占到整个主城区规划建筑面积的近一半，同时城东的楼面地价已经大大超越了城中，这主要是由于建设路、万年场以及东大街沿线三个高端板块土地的大量释放所造成的；城西发展起步早，市场成熟，目前呈现点状开发势态，且地块

16、规模较小；方位 地块宗数净用地面积(亩)规划建筑面积（万）成交价（万元/亩）成交总金额（万元）楼面地价（元/)东 25 2427.35 698.61 1132.71 2749480.77 3936南 11 924.29 274.86 472.46 436689.39 1589西 25 1236.86 245.80 655.86 811207.49 3300北 12 1084.85 288.51 573.09 621717.99 2155中 12 295.43 137.85 1726.92 510180.88 3701在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 21 页 共29页南：净用地面积：9

17、59亩占比：城东2-3环整体发力，连块成片，高端楼市地图显现；城北2-3环拆迁改造，腾挪出大批地 块，市场机会渐现，品牌开发商集中入驻；城西、城南三环内土地开发殆尽，房地产开发转战三环外；环线 方位 地块宗数 净用地面积(亩)规划建筑面积（万）成交价（万/亩）成交总金额（万元）楼面地价(元/)中 / 12 295.43 137.85 1726.92 510180.88 3700.88一/二环东 2 37.89 10.10 1881.24 71283.47 7054.61 西 1 17.43 3.84 1460.00 25452.76 6636.33 北 1 193.64 90.37 413.1

18、3 80000.00 885.28 二/三环东 19 2100.04 609.06 1152.93 2421200.01 3975.34 南 3 123.42 26.51 820.91 101317.55 3822.40 西 9 186.71 38.59 1161.12 216798.25 5617.94 北 9 714.13 166.35 635.49 453822.43 2728.16 三环外东 4 289.42 79.45 887.96 256997.29 3234.55 南 8 800.86 248.35 418.76 335371.85 1350.38 西 15 1032.71 20

19、3.37 550.93 568956.48 2797.62 北 2 177.08 31.79 496.37 87895.56 2764.72 环域、方位交叉分析看 ：未上市地块主要集中在城东（二/三环），合计有19个项目未上市，其次为城西三环外，合计 15个项目未市，该两个区域将是未来成都市场的热点；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 22 页 共29页行政区 地块宗数净用地面积(亩)规划建筑面积（万）成交价（万/亩）成交总金额（万元）楼面地价(元/)成华区 20 1843.15 467.11 923.79 1702681.96 3645高新区 9 915.41 275.08 397.0

20、2 363435.22 1321金牛区 12 525.12 183.70 571.92 300325.86 1635锦江区 16 1407.49 430.08 1242.41 1748672.89 4066青羊区 12 779.08 180.59 788.74 614493.17 3403武侯区 16 498.53 109.08 801.68 399667.43 3364成华区和锦江区的楼面地价遥遥领先，大大高于其他行政区，同时这2个区域的规划建筑面积占到了整体的55%；分行政区看 ：未上市地块主要集中在成华区，合计20宗，占未上市地块总量的24%；就未上市地块规划总面积看，成华区、锦江区可上

21、市面积分类1、2，未来供给总量均超过400万平；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 23 页 共29页外双楠、东大街延线、新城南板块为未来上市项目最多的三个板块，就供给面积而言，未来东大街延线供给量最大，供给总量达347万平，占供给总量的21%；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 24 页 共29页新城南站南中和成龙-三圣高新西区外羊西金沙国宾红牌楼神仙树九眼桥华西万年场八里庄驷马桥沙河堡理工大学二仙桥骡马寺300万方展览馆东大街玉林少城高升桥光华五块石羊西线九里堤外光华外金沙东方新城龙潭寺北湖200-300万方100-200万方东湖红星路科华路李家沱50-100万 方建设路北大街

22、花牌坊静居寺荷花池沙西20-50万 方浣花桐梓林肖家河抚琴石人新华东大街延线未来各板块供给量热度图外双楠20万方沙湾琉璃场在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 25 页 共29页潜在项目体量前十名的分布情况9、仁恒滨河湾体量：45万方1、信和项目；体量：122万方2、环球贸易广场体量：112万方3、金牛万达广场；体量：90万方5、绿地世纪城体量：62万方6、中铁置业；体量：58万方7、仁和实业；体量：55万方8、会展集团；体量：48万方3、合景泰富体量：90万方体量前十名的潜在项目总体量占到了所有商住项目体量的46%；4、成都传媒大魔方；体量：76万方在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功

23、第 26 页 共29页2011年均价过万的潜在项目分布情况： 未来成都均价上万的项目至少有37个，占未上市地块的比例超过40%，未来成都整体均价上扬的大趋势难以改变11自然人项目1新合房产楼面价870010成都上品楼面价75008飞大置业楼面价60909中房项目楼面价60603置信文殊楼面价60006汇日项目5华置广场4交大红墙12上海世贸7泰信地块2盛邦项目21内蒙伊泰楼面价760124四川佛光楼面价750015望今缘13雍锦汇22吉宝项目25凯德项目14天玺17保利康桥16融锦云湾23绿地项目20新鸿基项目19仁恒滨河湾18江湾城26中铁建27仁和项目28棕榈泉国际34上海天祥楼面价820

24、031建发金沙33保利茉莉楼面价600029置信项目楼面价600032成都瑞湖楼面价663635伦敦西区楼面价750036中铁瑞城37香榭丽舍30华润金沙38交大金府楼面价6316在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 27 页 共29页品牌开发商潜在项目： 主要有5宗，主要为集中在蓝光、华润、保利三个开发商出让时间宗地位置方位环线 所属板块净用地面积(亩)规划建筑面积（）成交价（万/亩）成交总金额（万元）楼面地价(元/平米)开发商2007成华区保和乡胜利村2、3、4、12、13、14组东 三环外东方新城板块133 444712 1270 169435 3810 蓝光2010 武侯区吉福村，

25、顺江村 西 三环外 外双楠 54 92408 893 48514 5250 蓝光2010成华区青龙乡将军碑村5、6组、东林村1组北二/三环驷马桥 119 205756 855 101768 4946 华润2009青羊区三环路以西、摸底河以南，清波片区市政道路O线以东，C线以北地块西 三环外 外金沙 168 336421 720 121110 3600 华润2010成华区杉板桥路1号、14号东二/三环建设路 123 246966 1460 180284 7300 保利2010 青羊区贝森路地块 西二/三环光华 34 87917 1520 52750 6000 保利在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 28 页 共29页小结： 未来成都潜在供给主要集中在城东二/三环之间的攀成钢板块，城西的外双楠、城南的新城南板块；其中外双楠、新城南板块为一直的热点区域，攀成钢板块将成为下一个热点； 未来供给总量高达1737方，以目前年830万平米推算，供给总量将在2年左右消化完毕； 未来成都均价 上万的项目至少有37个，占未上市项目总数比例超过40% ，为历史新高，成都均价上行压力依旧很很大；在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功第 29 页 共29页2011-01The End