1、房地产景观设计发展策略房 地 产 景 观 设 计 与 房 地 产 开 发 、 建 筑 设 计 、 城 市 规 划 等 专 业 有 着 相 互 关 联 和 补 充 的 关 系 。 上海 易 亚 源 境 景 观 设 计 公 司 作 为 中 国 地 产 界 黄 金 8 年 （ 2000-2008） 的 亲 历 者 ， 对 当 前 房 地产 景 观 设 计 的 趋 势 有 如 下 三 个 方 面 的 看 法 ： 第 一 是 定 位 的 发 展 趋 势 ， 第 二 是 风 格 的 发 展 趋 势 ， 第三 是 景 观 设 计 公 司 的 应 对 策 略 。 一 、 定 位 的 发 展 趋 势 房 地 产
2、 景 观 是 由 开 发 商 、 景 观 设 计 公 司 和 景 观 施 工 单 位 这 三 个 部 门 来 共 同 协 调 完 成 的 。 那 么， 这 三 个 部 门 对 最 终 的 景 观 建 成 效 果 ， 哪 一 个 更 重 要 呢 ？ 我 们 认 为 ， 三 者 之 中 最 重 要 的 、 而 且 占主 导 地 位 的 应 该 是 开 发 商 ， 甚 至 可 以 说 是 开 发 商 的 领 导 决 定 了 将 来 景 观 的 效 果 。 因 为 开 发 商 要 做什 么 样 风 格 的 楼 盘 ， 就 决 定 了 有 什 么 样 的 景 观 。 打 个 比 方 ， 开 发 商 要
3、做 的 楼 盘 风 格 是 “美 国 南 加 州 风 情 ”还 是 “中 国 江 南 水 乡 风 格 ”， 这 直 接 决 定 了 该 项 目 景 观 设 计 的 定 位 。 因 此 ，房 地 产 景 观 设 计 的 定 位 发 展 趋 势 主 要 在 于 ： 第 一 、 开 发 商 的 眼 光 、 胆 略 和 胸 襟 等 素 质 的 不 断 提 高； 第 二 、 开 发 商 和 景 观 设 计 公 司 对 现 场 的 控 制 力 以 及 对 景 观 施 工 质 量 执 行 力 的 不 断 提 高 。 第 一 、 开 发 商 的 眼 光 、 胆 略 和 胸 襟 等 素 质 的 不 断 提 高
4、1. 开 发 商 要 形 成 有 自 己 特 色 和 个 性 的 景 观 产 品 线 一 些 大 型 的 房 地 产 上 市 公 司 ， 他 们 有 高 、 中 、 低 多 个 档 次 的 项 目 产 品 线 ， 比 如 万 科 集 团 ， 从低 到 高 就 有 城 市 花 园 系 列 、 四 季 花 城 系 列 、 金 色 家 园 系 列 、 自 然 人 文 系 列 等 。 根 据 项 目 的 产 品 档次 ， 景 观 也 形 成 不 同 的 风 格 ， 比 如 说 ， 金 域 兰 湾 项 目 以 巴 厘 岛 景 观 风 格 为 主 ， 第 五 园 以 现 代 中 式的 景 观 风 格 为
5、主 ， 水 晶 城 、 润 园 等 以 工 业 元 素 有 机 更 新 的 景 观 风 格 为 主 等 等 。 同 时 根 据 项 目 档 次的 高 低 ， 景 观 设 计 进 行 成 本 控 制 ， 形 成 有 自 己 特 色 和 个 性 的 景 观 产 品 线 。 而 某 些 开 发 商 走 差 异 化 的 路 线 ， 开 发 高 端 市 场 ， 以 精 品 住 宅 为 主 。 他 们 的 景 观 设 计 就 定 位 “新 奢 侈 主 义 ”， 形 成 一 种 豪 华 奢 侈 的 景 观 格 调 。 如 番 禺 的 星 河 湾 ， 仿 照 热 带 海 边 的 5 星级 度 假 酒 店 （
6、resort） 的 景 观 ， 用 椰 林 绿 岛 和 水 景 游 泳 池 来 打 动 购 房 者 ； 又 如 绿 城 集 团 的 北 京御 园 项 目 ， 用 颐 和 园 旁 的 背 山 面 水 的 风 水 宝 地 和 欧 式 巴 洛 克 奢 华 格 调 杂 糅 在 一 起 ， 形 成 一 种 中 西合 璧 的 现 代 景 观 风 格 ； 还 有 如 仁 恒 集 团 的 仁 恒 滨 江 园 项 目 ， 位 于 上 海 小 陆 家 嘴 的 滨 江 绝 版 地 段 ，营 造 新 加 坡 “花 园 城 市 ”的 景 观 风 格 ， 同 样 取 得 了 很 好 的 营 销 和 升 值 效 果 。 因
7、 此 ， 我 们 认 为 ， 开 发 商 要 形 成 有 自 己 特 色 和 个 性 的 景 观 产 品 线 。 当 然 ， 景 观 设 计 公 司 可以 对 某 一 个 项 目 拿 出 三 四 种 不 同 的 景 观 设 计 方 向 ， 但 是 ， 这 是 不 是 开 发 商 想 要 的 东 西 ？ 是 不 是 这个 项 目 最 合 适 的 方 向 ？ 是 不 是 在 产 品 线 中 合 适 的 定 位 ？ 这 些 问 题 必 须 要 开 发 商 有 长 远 的 眼 光 和 战略 ， 并 根 据 整 个 项 目 的 全 局 定 位 来 回 答 。 因 此 ， 那 些 没 有 景 观 特 色
8、的 楼 盘 将 很 快 被 市 场 所 遗 忘 和淘 汰 ， 同 时 在 项 目 营 销 上 也 面 临 巨 大 的 风 险 。 2. 开 发 商 要 有 创 新 的 精 神 当 我 们 批 评 一 个 房 地 产 项 目 的 景 观 设 计 缺 乏 创 新 的 时 候 ， 我 们 总 是 把 矛 头 指 向 景 观 设 计 师 。其 实 ， 最 大 的 责 任 在 于 开 发 商 缺 乏 创 新 的 精 神 。 当 开 发 商 看 到 某 个 好 的 项 目 ， 就 对 景 观 设 计 师 说我 们 的 项 目 照 着 这 个 抄 就 行 了 ， 最 多 是 要 求 比 “原 版 ”的 项
9、目 仿 照 得 更 好 一 些 罢 了 。 这 样 所形 成 的 结 果 就 是 你 抄 我 的 、 我 抄 你 的 ， 国 内 抄 不 到 新 鲜 的 了 就 到 国 外 抄 ， 甚 至 把 国 外 的 一 个 小 镇搬 过 来 ， 完 全 没 有 根 据 基 地 现 状 展 开 设 计 的 理 念 ， 设 计 师 干 的 是 “仿 造 、 组 装 ”的 活 。 我们 以 深 圳 楼 盘 的 景 观 设 计 为 例 ， 2000-2005 年 是 深 圳 楼 盘 鼎 盛 的 时 期 ， 大 家 都 纷 纷 到 深 圳 考察 和 学 习 ， 深 圳 房 地 产 的 开 发 理 念 、 建 筑
10、设 计 和 景 观 设 计 都 引 领 着 国 内 房 地 产 的 发 展 潮 流 。 它 成功 的 原 因 就 是 深 圳 楼 盘 的 设 计 敢 于 大 胆 引 入 国 外 先 进 的 设 计 理 念 ， 因 地 制 宜 地 结 合 国 外 的 风 格 进行 创 新 ， 使 大 家 觉 得 很 新 鲜 、 很 有 创 意 ， 原 来 房 地 产 开 发 可 以 搞 成 这 样 ， 这 就 是 因 为 不 断 的 创 新， 才 能 引 领 潮 流 。 但 是 ， 现 在 深 圳 的 开 发 商 把 国 外 抄 得 差 不 多 了 ， 却 还 抱 着 以 前 的 观 念 不 敢 改 变， 深
11、圳 的 楼 盘 做 来 做 去 还 是 那 几 种 风 格 ， 所 以 没 有 创 新 ， 原 来 很 好 的 东 西 也 要 落 后 、 过 时 的 。 因此 ， 创 新 是 房 地 产 行 业 发 展 的 动 力 。 这 里 要 说 的 还 是 万 科 ， 他 们 不 断 地 研 发 新 的 建 筑 产 品 线 ， 创造 新 的 建 筑 风 格 ， 由 此 产 生 了 新 的 景 观 风 格 。 如 他 们 在 第 五 园 以 后 又 在 研 究 升 级 版 ， 样 本 是 “悦 榕 庄 ”精 品 酒 店 风 格 。 他 们 在 以 工 业 元 素 有 机 更 新 的 景 观 风 格 上
12、， 从 开 始 的 天 津 水 晶 城 项 目 到 后 来 武 汉 的 润 园 项 目等 ， 不 断 地 把 这 种 景 观 风 格 推 陈 出 新 ， 在 创 新 中 赢 得 市 场 的 认 可 和 回 报 。 3. 开 发 商 要 放 权 让 景 观 设 计 师 来 主 导 设 计 和 监 理 施 工 的 全 过 程 景 观 设 计 师 来 主 导 设 计 和 监 理 施 工 的 全 过 程 ， 这 是 国 外 包 括 香 港 地 区 在 内 建 筑 业 （ 包 括 园 林景 观 工 程 ） 通 行 的 方 法 。 这 种 方 法 的 好 处 在 于 “谋 断 分 离 ”景 观 设 计 师
13、 是 “谋 划 ”的 主体 ， 他 来 主 导 设 计 和 监 理 施 工 的 全 过 程 ； 开 发 商 是 “决 断 ”的 主 体 ， 他 来 判 断 和 评 价 设 计 效果 的 好 坏 和 工 程 的 质 量 等 。 而 当 前 ， 开 发 商 把 所 有 的 权 力 都 抓 在 手 里 ， 设 计 也 定 、 施 工 单 位 也 管、 材 料 也 亲 自 选 等 等 ， 设 计 师 只 是 开 发 商 的 “绘 图 笔 ”而 已 。 非 专 业 的 开 发 商 老 总 亲 自 定 设计 并 参 与 景 观 全 过 程 ， 这 就 像 足 球 场 上 足 协 领 导 和 球 员 一 起
14、 踢 球 ， 效 果 的 好 坏 都 是 一 笔 糊 涂 账 ，而 且 这 样 无 法 发 现 问 题 ， 也 无 法 追 究 责 任 ， 这 是 不 合 理 的 现 象 。 但 是 ， 由 于 中 国 复 杂 的 历 史 原 因， 看 来 短 期 内 很 难 有 体 制 上 的 改 变 。 所 以 ， 希 望 开 发 商 能 够 适 当 地 放 权 ， 并 且 谋 断 分 离 ， 让 内 行的 人 干 专 业 的 事 ， 这 样 才 能 把 事 情 干 好 ， 做 出 好 作 品 。 综 上 所 述 ， 开 发 商 要 具 备 的 人 格 魅 力 有 以 下 三 点 ： 第 一 、 眼 光
15、是 否 有 长 期 并 系统 的 企 业 成 长 规 划 和 产 品 规 划 ， 坚 定 不 移 地 走 创 新 发 展 之 路 ； 第 二 、 胆 略 是 否 有 魄力 和 胆 量 让 专 业 人 员 尽 情 去 发 挥 ， 并 敢 于 承 担 一 切 后 果 ； 第 三 、 胸 襟 能 否 有 海 纳 百川 的 胸 怀 ， 思 考 和 采 纳 对 项 目 的 不 同 意 见 及 建 议 。 第 二 、 开 发 商 和 景 观 设 计 公 司 对 现 场 的 控 制 力 以 及 对 景 观 施 工 质 量 执 行 力 的 不 断 提 高 景 观 设 计 公 司 是 景 观 全 过 程 的 联
16、 系 纽 带 ， 它 连 接 了 上 游 的 开 发 商 和 下 游 的 施 工 单 位 ， 因 此 ，它 应 该 对 景 观 建 成 效 果 和 施 工 质 量 进 行 监 督 并 负 责 。 1. 开 发 商 和 景 观 设 计 公 司 对 现 场 控 制 力 的 不 断 提 高 景 观 行 业 有 句 话 ， 叫 “三 分 设 计 ， 七 分 施 工 ”， 这 就 需 要 开 发 商 和 景 观 设 计 公 司 的 现 场控 制 力 要 很 强 。 在 一 些 专 业 的 房 地 产 开 发 公 司 ， 都 有 景 观 专 业 的 “现 场 工 程 师 ”， 他 们 就是 代 表 开 发
17、 商 在 工 地 上 进 行 现 场 控 制 的 。 而 专 业 的 景 观 设 计 公 司 都 很 重 视 派 遣 骨 干 在 现 场 全 程 跟踪 、 服 务 和 监 督 。 其 实 ， 房 地 产 景 观 施 工 急 需 引 进 专 业 的 景 观 监 理 单 位 ， 他 们 作 为 独 立 的 机 构 ，对 开 发 商 和 景 观 建 成 效 果 负 责 。 现 场 控 制 的 关 键 有 以 下 两 点 ： 第 一 、 要 严 格 控 制 景 观 效 果 ； 第 二 、 要 根 据 预 算 ， 严 格 控 制 成本 。 先 说 说 控 制 成 本 ， 这 里 面 有 很 大 的 学
18、问 。 景 观 施 工 的 监 督 和 管 理 不 像 建 筑 施 工 那 样 规 范 和 成熟 ， 所 以 如 何 在 现 场 控 制 好 成 本 是 一 个 重 要 的 课 题 。 在 和 日 本 景 观 师 交 流 的 过 程 中 ， 他 们 谈 到 在泡 沫 经 济 前 ， 他 们 如 同 现 在 的 中 国 人 一 样 使 用 豪 华 的 材 料 ， 追 求 奢 华 的 效 果 。 但 是 ， 经 过 十 年 泡沫 经 济 ， 他 们 也 在 反 思 和 总 结 ， 如 何 用 更 加 平 实 、 便 宜 的 材 料 来 达 到 更 好 的 景 观 效 果 ， 而 且 更 加讲 究
19、生 态 和 环 保 。 我 认 为 ， 当 前 我 们 也 应 该 更 加 地 务 实 ， 不 要 浮 躁 ， 用 平 实 的 心 态 和 可 持 续 发 展的 理 念 ， 很 好 地 控 制 好 成 本 。 将 来 的 趋 势 是 ， 开 发 商 会 在 景 观 上 增 加 一 次 性 投 入 ， 而 尽 量 减 少 后期 物 业 管 理 的 维 护 成 本 。 从 每 平 米 景 观 面 积 200-300 元 增 加 到 400-500 元 ， 甚 至 更 高 的达 到 1000 元 以 上 。 这 样 景 观 工 程 单 价 的 变 化 趋 势 ， 说 明 开 发 商 更 加 理 性
20、地 看 待 景 观 投 入 带 来 房价 的 提 升 ， 而 且 景 观 已 经 成 为 房 地 产 项 目 销 售 的 重 要 买 点 。 因 此 ， 景 观 设 计 公 司 必 须 有 成 本 控 制的 概 念 ， 帮 助 开 发 商 合 理 地 控 制 成 本 。 而 后 期 物 业 管 理 的 维 护 成 本 主 要 集 中 在 水 体 的 维 护 、 植 物的 修 剪 养 护 等 方 面 ， 这 需 要 景 观 设 计 公 司 为 将 来 的 物 业 管 理 而 考 虑 景 观 设 计 的 后 期 维 护 措 施 及 消减 成 本 的 方 法 。 第 二 就 是 如 何 控 制 好
21、效 果 ， 这 是 最 重 要 也 最 难 的 工 作 。 这 个 工 作 就 是 要 在 施 工 过 程 中 控 制 现场 ， 使 之 达 到 力 所 能 及 的 最 佳 效 果 。 比 如 说 种 植 大 树 ， 不 是 把 一 棵 大 树 挖 个 坑 种 下 去 就 可 以 的 ，而 必 须 在 现 场 要 严 格 控 制 大 树 的 胸 径 、 冠 幅 、 树 形 、 全 冠 移 植 、 是 否 截 枝 、 几 级 分 叉 、 观 赏 面 的朝 向 、 成 活 的 情 况 、 有 无 病 虫 害 等 等 ， 这 些 都 需 要 开 发 商 和 景 观 设 计 公 司 的 现 场 控 制
22、 力 很 强 的 景观 现 场 管 理 人 员 。 我 所 认 识 的 几 家 国 家 一 级 、 二 级 资 质 的 景 观 工 程 公 司 施 工 管 理 人 员 ， 他 们 之 中懂 施 工 、 具 备 施 工 管 理 经 验 的 ， 基 本 上 都 是 工 民 建 专 业 ； 学 园 林 景 观 专 业 的 对 植 物 感 情 很 深 、 也很 了 解 ， 但 是 对 工 程 管 理 和 硬 质 的 施 工 工 艺 了 解 不 深 。 而 要 寻 找 到 对 土 方 、 放 线 、 材 料 统 筹 、 结构 基 础 、 水 电 、 机 电 、 安 装 、 园 林 造 型 等 等 都 了
23、 解 的 通 才 ， 真 是 很 少 见 到 的 。 当 前 ， 还 有 很 多 景观 施 工 人 员 连 图 纸 都 看 不 懂 。 因 此 ， 一 个 好 的 设 计 方 案 ， 该 找 谁 去 执 行 、 去 施 工 呢 ？ 所 以 ， 控 制成 本 不 容 易 ， 控 制 效 果 才 是 真 正 的 难 。 当 然 ， 这 不 是 一 两 个 人 能 解 决 的 事 ， 需 要 多 方 面 人 才 组 合成 一 个 团 队 ， 大 家 齐 心 协 力 ， 共 同 控 制 效 果 。 2. 开 发 商 和 景 观 设 计 公 司 对 景 观 施 工 质 量 执 行 力 的 不 断 提 高
24、 我 们 在 做 设 计 的 时 候 ， 经 常 在 做 减 法 。 一 般 的 设 计 流 程 通 常 造 成 这 样 的 结 果 ： 概 念 和 方 案 天花 乱 坠 ， 扩 初 和 施 工 图 归 于 平 庸 ， 施 工 过 程 偷 工 减 料 ， 最 后 效 果 一 塌 糊 涂 。 这 些 问 题 的 根 源 在 于： 设 计 公 司 和 施 工 单 位 缺 乏 执 行 力 。 好 的 创 意 执 行 不 下 去 ， 还 是 没 用 。 提 高 执 行 力 的 关 键 在 于 提高 景 观 全 行 业 的 水 平 。 要 提 高 本 行 业 水 平 ， 必 须 突 破 人 才 瓶 颈
25、和 优 化 行 业 模 式 。 现 在 大 多 数 的 景 观 设 计 公 司 和 团 队 中 ， 都 是 流 水 线 作 业 ， 根 据 设 计 师 不 同 的 能 力 和 专 业 安 排在 不 同 的 岗 位 ， 绝 大 多 数 的 设 计 师 是 毕 业 3-5 年 内 的 年 轻 人 。 本 来 园 林 景 观 设 计 师 应 该 是 有大 量 的 实 践 工 程 经 验 ， 既 要 动 脑 ， 又 能 动 手 。 而 当 前 某 些 年 轻 人 心 态 浮 躁 ， 急 功 近 利 ， 看 的 东 西少 ， 建 成 项 目 的 经 验 也 很 少 ， 因 此 ， 这 些 人 作 出 来
26、 的 方 案 、 扩 初 和 施 工 图 ， 现 场 施 工 能 没 有 问 题吗 ？ 而 且 他 们 也 不 太 愿 意 到 现 场 配 合 施 工 。 那 么 ， 当 他 们 站 在 工 地 上 ， 除 了 指 手 划 脚 以 外 ， 对 施工 有 多 少 实 际 的 指 导 作 用 ？ 我 们 和 施 工 单 位 经 常 说 ： 当 工 人 不 懂 的 时 候 ， 就 问 班 组 长 ； 班 组 长 不懂 的 时 候 ， 就 问 施 工 员 ； 施 工 员 不 懂 的 时 候 问 工 程 经 理 ； 工 程 经 理 不 懂 的 时 候 ， 就 问 设 计 师 ； 设计 师 不 懂 的 时
27、 候 ， 就 问 设 计 总 监 。 作 为 设 计 师 ， 必 须 具 备 相 当 的 能 力 ， 随 时 都 要 保 证 方 案 执 行 和落 实 的 可 行 性 。 突 破 人 才 瓶 颈 ， 是 提 高 全 行 业 水 平 的 关 键 。 关 于 优 化 行 业 模 式 ， 我 们 认 为 比 较 理 想 的 模 式 是 ： 开 发 商 的 团 队 中 有 景 观 设 计 师 参 与 前 期 项目 策 划 ； 然 后 由 开 发 商 的 团 队 提 出 营 销 方 面 的 定 位 ， 包 括 档 次 、 风 格 、 投 资 意 向 等 ； 接 下 来 由 开发 商 团 队 、 建 筑
28、师 、 景 观 设 计 师 共 同 牵 头 ， 成 立 设 计 小 组 ， 提 出 整 体 要 求 ， 并 协 调 各 个 环 节 ， 完成 项 目 所 有 的 设 计 工 作 ； 最 后 ， 由 景 观 设 计 师 负 责 把 控 景 观 施 工 过 程 中 的 工 艺 ， 以 及 完 成 以 后 的效 果 和 质 量 。 景 观 品 质 的 提 高 要 从 细 部 设 计 入 手 ， 这 就 如 同 某 些 国 产 车 仿 照 德 国 车 的 区 别 ， 外 形看 起 来 很 相 似 ， 其 实 细 部 品 质 的 差 距 还 很 大 。 而 景 观 细 部 品 质 的 提 高 ， 关 键
29、 在 于 施 工 工 艺 的 提 高和 新 材 料 的 运 用 。 因 此 ， 景 观 设 计 师 和 施 工 单 位 要 多 走 出 去 看 看 ， 多 研 究 一 些 新 材 料 和 新 做 法 ，多 引 进 一 些 新 的 植 物 品 种 。 而 且 ， 好 的 创 意 贵 在 从 设 计 到 施 工 坚 持 下 去 ， 一 步 一 步 地 造 出 来 ， 克服 了 困 难 ， 提 高 了 水 平 ， 这 就 是 进 步 。 二 、 风 格 的 发 展 趋 势 第 一 、 向 具 有 中 国 地 域 特 色 的 风 格 发 展 在 不 远 的 将 来 ， 中 国 不 同 地 域 的 差
30、异 性 将 更 加 明 显 ， 城 市 景 观 同 质 化 现 象 将 被 打 破 ， 房 地 产景 观 设 计 将 朝 着 具 有 中 国 不 同 地 域 特 色 的 风 格 方 向 发 展 。 最 近 几 年 ， 由 于 大 型 房 地 产 集 团 在 全 国开 发 项 目 ， 其 住 宅 产 品 在 不 同 城 市 中 大 量 复 制 ， 造 成 中 国 城 市 景 观 都 大 同 小 异 ， 同 质 化 现 象 明 显， 很 多 楼 盘 都 有 复 制 拷 贝 的 痕 迹 ， 比 如 很 多 城 市 都 出 现 了 西 班 牙 风 格 （ 或 称 南 加 州 风 格 ） 的 别 墅，
31、如 兰 乔 圣 菲 系 列 ， 上 海 有 ， 深 圳 、 佛 山 、 顺 德 有 ， 连 沈 阳 和 长 春 都 有 兰 乔 圣 菲 别 墅 区 ， 全 国 仿照 这 种 风 格 的 楼 盘 更 是 不 计 其 数 ； 还 有 ， 巴 厘 岛 风 情 的 高 层 或 别 墅 ， 深 圳 有 金 域 兰 湾 、 上 海 有 上海 滩 、 南 京 有 巴 厘 原 墅 ， 连 武 汉 都 有 凤 凰 城 ， 还 有 很 多 我 们 没 注 意 或 者 抄 得 走 样 的 “巴厘 岛 ”风 情 的 楼 盘 。 这 样 的 风 格 就 像 一 阵 风 ， 在 全 国 刮 一 阵 ， 不 新 鲜 了 就
32、 没 有 市 场 了 ， 这 说 明 在设 计 上 ， 照 搬 人 家 的 东 西 是 没 有 太 多 生 命 力 的 。 因 此 ， 中 国 将 来 下 一 批 房 地 产 的 精 品 项 目 就 是 那些 在 项 目 中 融 入 了 创 新 的 地 域 特 色 的 楼 盘 。 比 如 ， 万 科 集 团 在 研 究 新 “土 楼 ”住 宅 的 可 行性 和 特 色 ， 用 创 新 的 语 言 来 表 达 “土 楼 ”的 乡 土 文 化 。 所 以 ， 中 国 地 大 物 博 ， 风 格 迥 异 ， 民 族 的 也 是 世 界 的 。 在 每 一 个 地 方 能 做 出 原 汁 原 味 的
33、地域 风 格 ， 并 在 此 之 上 有 所 创 新 ， 这 就 是 立 足 于 中 国 文 化 并 创 造 当 代 中 国 的 新 风 格 。 这 些 项 目 也 必将 成 为 下 一 批 中 国 地 产 的 精 品 项 目 。 第 二 、 向 以 绿 化 配 置 为 重 点 的 景 观 风 格 发 展 当 前 ， 房 地 产 景 观 风 格 大 致 有 两 种 发 展 方 向 ， 一 种 是 以 建 筑 空 间 语 言 和 硬 质 景 观 为 主 的 ， 讲究 轴 线 空 间 、 直 线 条 和 使 用 大 量 硬 景 构 筑 物 与 建 筑 空 间 呼 应 ； 一 种 是 以 绿 化 配
34、 置 为 重 点 的 ， 讲 究堆 坡 造 绿 、 曲 线 条 和 减 少 硬 景 。 我 们 认 为 ， 将 来 的 趋 势 应 该 是 往 以 绿 化 配 置 为 重 点 的 方 向 发 展 ，不 仅 绿 量 增 大 ， 而 且 绿 化 的 品 种 、 层 次 将 会 更 加 多 样 化 ， 后 期 的 绿 化 养 护 也 越 来 越 重 要 ， 植 物 长得 越 好 ， 楼 盘 的 效 果 也 会 越 好 ； 由 于 硬 质 构 筑 物 的 材 料 会 随 着 时 间 推 移 而 老 化 变 形 ， 需 要 投 入 大量 成 本 进 行 翻 修 维 护 ， 因 此 硬 质 构 筑 物 的
35、 设 计 量 会 逐 渐 减 少 。 当 前 ， 这 个 趋 势 的 代 表 企 业 是 龙 湖地 产 。 易 亚 源 境 景 观 设 计 公 司 考 察 了 两 个 龙 湖 的 项 目 ， 一 个 是 北 京 的 花 盛 香 醍 ， 一 个 是 西 安 的 曲江 盛 景 。 这 两 个 盘 都 只 有 售 楼 处 和 示 范 区 ， 但 是 在 北 方 地 区 绝 对 有 让 人 惊 艳 之 处 。 首 先 是 大 量 使 用 草花 和 花 灌 木 ， 如 籽 播 鼠 尾 草 等 ， 产 生 大 面 积 绚 烂 的 视 觉 震 撼 ； 其 次 是 引 入 大 规 格 的 植 物 和 异 地
36、特色 品 种 ： 如 西 安 项 目 种 植 了 30 棵 胸 径 45 以 上 的 规 格 和 形 态 类 似 的 直 生 银 杏 ， 每 棵 据 说 约 7万 元 ； 还 在 西 安 引 进 移 植 了 东 北 特 有 的 白 桦 林 ， 这 些 都 给 参 观 样 板 区 的 购 房 者 带 来 了 相 当 大 的 视觉 冲 击 力 。 所 以 ， 我 们 总 结 了 龙 湖 的 策 略 ， 他 们 就 是 要 在 景 观 上 做 足 文 章 ， 让 人 感 觉 这 个 楼 盘 将来 的 环 境 一 定 会 很 好 ， 就 愿 意 掏 钱 买 房 了 。 从 开 发 商 的 长 期 投
37、资 而 言 ， 一 年 后 ， 草 花 死 了 ， 变 成了 草 坪 ， 大 树 也 会 移 植 到 小 区 里 的 其 他 重 要 的 部 位 ， 所 以 虽 然 看 上 去 在 样 板 区 花 了 很 多 钱 ， 但 是实 际 上 ， 用 这 种 精 致 的 景 观 手 法 快 速 地 回 笼 了 销 售 收 入 ， 并 赢 得 了 买 房 者 的 价 值 认 同 ， 达 到 了 口碑 宣 传 的 效 果 ， 用 景 观 所 造 成 的 价 值 远 远 超 过 了 成 本 投 入 。 而 且 ， 我 们 发 现 在 龙 湖 的 项 目 中 硬 质景 观 很 少 ， 亭 廊 等 几 乎 没
38、有 ， 都 是 以 绿 化 配 置 为 主 景 ， 以 适 当 的 小 尺 度 装 饰 品 等 点 缀 搭 配 ， 如 花钵 、 陶 土 罐 、 石 头 等 ， 这 说 明 他 们 的 策 略 就 是 以 绿 化 配 置 为 重 点 ， 少 而 精 地 点 缀 硬 景 。 当 然 ， 我们 如 何 做 到 把 房 地 产 的 营 销 效 果 和 生 态 环 保 、 可 持 续 发 展 的 理 念 结 合 起 来 ， 融 为 一 体 ， 这 才 是 将来 房 地 产 景 观 重 要 的 发 展 趋 势 。 第 三 、 向 度 假 酒 店 的 景 观 风 格 发 展 酒 店 开 发 是 一 种 投
39、 资 大 、 回 收 资 金 周 期 长 、 利 润 相 对 稳 定 的 房 地 产 类 型 。 度 假 酒 店 是 在 酒 店业 中 最 重 视 景 观 环 境 营 造 的 产 品 。 由 于 度 假 酒 店 一 般 都 处 于 一 个 环 境 条 件 相 当 好 的 地 理 位 置 ， 如海 边 、 山 里 等 等 ， 因 此 如 何 借 景 为 酒 店 所 用 以 及 如 何 营 造 酒 店 内 部 独 特 的 景 观 效 果 是 度 假 酒 店 建造 设 计 的 重 要 内 容 ， 而 这 个 正 是 将 来 房 地 产 项 目 可 以 学 习 和 借 鉴 的 方 向 。 比 如 ，
40、杭 州 富 阳 的 富 春山 居 高 尔 夫 度 假 酒 店 ， 将 富 春 江 水 、 层 峦 叠 嶂 的 远 山 以 及 漫 山 遍 野 的 茶 园 融 为 一 体 ， 高 尔 夫 球 场和 度 假 酒 店 建 筑 巧 妙 地 嵌 于 其 中 ， 形 成 一 幅 当 代 江 南 唯 美 的 “富 春 山 居 ”图 。 其 意 境 远 借山 水 ， 俯 仰 而 现 美 景 ， 应 时 令 不 同 而 景 色 变 化 ， 这 就 是 借 景 的 妙 用 。 又 比 如 ， 三 亚 亚 龙 湾 的 五 星 级 度 假 酒 店 群 ， 万 豪 的 度 假 酒 店 （ Marriott Sanya
41、Resort 以木棉、凤凰木为代表的大花乔木; 以鸡蛋花、仙人掌等为代表的热带耐干旱植物;以古榕树、橡皮树、高山榕为代表的抗风遮荫树种; 以龙眼、荔枝、菠萝蜜为代表的热带果树等。因此，在植物配置上，首先要尽量采用当地乡土树种，突出当地特有的植物景观，夏有荫、秋有果，做到意境深远，野趣天成，才能给人留下极具地方特色的深刻印象。而且利用当地树种，适应性强，便于后期管理，减少维护成本。当然，在需要重点强调的景点位置上，适当点缀一些外来较好的景观树种，如中东海枣、加拿利海枣等，将异域风情与本地特色巧妙融合，也许更能突出高档社区的特点形象。此外，沿海地区的项目在植物的选择上还要特别考虑其抗风、耐旱及耐盐
42、碱性，并要有良好的遮荫效果。4. 园林工程建设管理问题园林景观是科学技术与文化艺术的结晶。优秀的景观设计是景观设计师知识精华的体现。应该确保景观设计师全程参与地形的勘察，并亲自着手设计、指导施工。尽管如此，要将一个优秀的园林设计从一张图纸变成立体的园林景观还需要靠严格和专业的工程管理。园林建设工程监理的主要作用就是通过园林质量管理、成本控制、进度控制、艺术创造是园林工程项目管理的四大要素。园林工程按工程项目及专业工种又分为园林土建、绿化工程(种植工程) 、园林供电照明、园林给排水、雕塑工程。其中园林土建工程中包括园林土方、园林筑山、园林建筑小品、园林小品、园路广场工程等。由于园林工程有多项内容
43、，在施工过程中往往由多个施工单位建造，若在施工组织、施工配合上出现问题就会影响施工进度、成本控制，影响工程质量及效果。园林工程的施工管理是一项实践性很强的工作，要求工程人员既要有精深的园林工程管理知识，又要具备丰富的指导和控制现场施工，较高的艺术审美水平等方面的经验和能力，只有这样才能在保证工程质量、成本、进度的前提下，把园林工程的科学性、技术性、艺术性等有机地结合起来。制定有效的园林建设工程质量标准，是提高园林建设工程质量，促进项目发展的有力措施。园林建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分，为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。因此，在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。5. 园林工程
44、养护管理问题园林行业有句俗语叫“三分靠种，七分靠养 ”，就是说一个成功的园林景观仅仅有优秀的设计和创意、严格的施工管理是不够的，更重要的项目建成后的园林绿化养护管理。园林绿化管理的水平直接决定着景观的效果，一个好的园林绿化管理是对园林景观的二次升华。园林绿化养护要交由具备专业园林养护管理资质的物业管理公司管理。目前我国物业管理行业各公司管理水平参差不齐，特别是园林绿化养护管理这一方面专业性相对较强，所以在选择物业管理公司的时候要特别重视该公司的园林绿化管理的业绩。物业管理公司的园林绿化管理要制定严格详细的绿化管理计划，包括修剪计划、补植计划，施肥追肥计划、病虫害防治计划等。同时要针对项目制定相
45、应的园林绿化养护工程质量标准园林绿化养护工程质量标准，并依据标准检查、督导、验收。园林绿化养护工程质量标准可分为绿地养护质量验收规范和园林设施维护质量验收规范。o 浅析宁波房地产景观建设中存在的三大误区景观不能光停留在视觉风景上，还要尊重人的生活、工作和休息方式，为丰富人的物质生活和精神生活着想大概是水泥丛林将我们与自然割裂时间太长，导致这几年物极必反，在景观建设上又陷入这样的误区：景观中看不中用。人的本性是追求自然。小区里的景观不能只供观赏，最主要的是实用，业主能够徜徉其中，实实在在地享受它们。有些小区虽然做得很大气，但却无人气，倒是常见保安来回踱步。这种缺失邻里交往的环境营造只能是一种摆设
46、。必须考虑如何营造居民亲切融合、生活气息浓厚的小区环境，而非做图纸上漂亮、地面上壮观、脱离小区业主生活的摆设品。眼下，宁波住宅小区景观景建亟须走出三大误区。走出景观空间公私不分的误区。据专家讲，在一个小区，住房对活动空间的需求，应有 4 个层面：公共空间、半公共空间、半私密空间、私人空间。而当前有些楼盘则忽视了住房这种需求。景观设计不考虑小区空间序列变化，盲目地在小区内动辄建大而不实的中心广场，但从整体布局看，除了广场周围住户能享受到外，其余住户则因采取分散式布局方式，较难享用中心绿地。而且人们要走不短的距离才能到中心广场，这对活动不便的人群(如老人 )十分不利，而他们恰恰是小区景观绿地使用最
47、频繁的人群。同时，这种布局也带给住户生活私密性和安全感的缺乏。值得一提的是，开发商已经开始注重景观的均好性。青林湾、亲亲家园、春江花城等楼盘采用一定单元组团方式，几幢楼均分式围合，形成类似于四合院的格局。在这个院落空间里，精心布置楼间花园，供业主嬉戏、休憩、交谈、健身。另外，人车分流是体现私密性和人性化的另一种普遍做法。春江花城、亲亲家园、东湖馨园等一批新造楼盘均采用人车分流。春江花城采用非常彻底的人车分流系统，车辆在小区处围就全部进入地下停车场，有效减少了噪音和汽车废气的污染，更有利于身体健康。走出景观风格重克隆轻本地特色的误区。如果说南方景观阴柔秀美，消魂蚀骨，情意绵绵，那么北方景观则是热
48、烈豪迈、波澜壮阔、粗犷大气，与南北文化特点刚好一致。立足宁波典型的江南气质，开发商应加深对景观理解，深层挖掘本地传统优势，打造出有当地特色的让当地人骄傲的景观风格，建造能让人们在自己的院里遛鸟以及和邻里谈天的富有生活情趣的景观住宅，而不是一味照搬。走出追求平面忽视立体的误区。有的小区不惜血本引进名贵草坪，芳草茵茵，一铺十几亩，但仅供观赏。据说在国外，小区里的草并不名贵，随意的长着，一家人可以尽情在上面嬉戏、玩闹。相比之下，我们大动干戈做的东西却更多流于摆设。且不说草坪建造、养护费用极高，就说生态效应，也远不及乔木。最近，不少专家倡议，小区绿化应摒弃华而不实的绿化面积，改为“绿化体积”。“可结合
49、本地特点，多栽种高大乔木，空中以乔木为主，中间一层是灌木，再下是草坪。乔木不必很贵，但要能提供足够的绿荫，既能吐故纳新，释放新鲜空气，又可让人们在绿阴下躲避骄阳，品茗谈心。老人树下弄弈，孩童追逐嬉戏，给生活平添多少情趣！值得欣慰的是，春江花城、青林湾、格兰云天等一批楼盘在这方面均有所突破。春江花城由广东棕榈领衔景观规划设计，通过精心的地形营造和水系的造型，制造移步景换、形色声香、远邻俯仰皆怡人的小区园林景观。并且讲究对自然环境的尊重和利用，这样可让小区变得通透，便于风的流动和阳光的照射，在小区内部，园林景观的处理也与建筑和谐统一。青林湾不单有姚江的碧波万倾、堪与与公园相媲美的小区内绿化覆盖率，随处可见的公共绿地，还有数十个楼间花园、水池以及瀑布、叠水、游泳池、旱溪等各种形态的水景构成富有层次感的“四季水园林” 。而一批新开楼盘将底层架空造绿也成为一种有益的尝试。这符合现代绿地景观生态型住宅区发展的需要，将有限的不可再生的土地用于绿化和户外活动场所是现代生态住宅区发展的方向。
