1、1中国房地产的泡沫到底有多严重序言：从今天起，笔者开始撰写追问中国房地产业的系列专题文章，共分四个篇章。房地产，特别是中国现在的房地产市场，是你我都无法绕开的重要话题，是最牵动人心的话题，是全球都在关注的焦点问题。2 月 27 日，国务院总理温家宝接受中国政府网、新华网联合专访，与网友在线交流时，网友提到最多的问题也是房价问题。中国房地产市场有没有泡沫？泡沫会不会破裂？房地产板块的股票还有没有投资价值？政策调控何时结束？何时才可以买进房地产股票？这一系列问题是每一个投资者都不得不慎重思考和仔细掂量的。因为它太重要了，因为它与我们每一个人息息相关。上至国家主席、政府总理，下到黎民百姓，再到国外投
2、行及整个世界，每一人都在为它操心，笔者也在整天为它殚思竭虑。因为它与我们的生活相关，忙碌了一天，我们每个人都要回家， “家”是我们休养生息的场所，是停泊我们心的港湾，是装载我们爱的航船。拥有一个温暖的“家” ，是我们每一个人的梦想！拥有一套自己的住房，是我们每一个人的追求！没钱买房，我们望房兴叹，因为中国的房价涨得太快了，太高了；贷款买了房，我们要为还月供而整日忙碌不休有多少人被迫成为房奴！；投资买了房，我们担心房价会不会下跌。一部蜗居影射出中国普通老百姓在高房价面前多少的苍凉和困惑、辛酸与无耐！勾起了无数蜗居者的伤心事，赚取了大批无房族的同情与辛酸的泪水！房子几乎绑架了我们的生活！因为它与我
3、们国家的经济密切相连，它还是目前中国宏观经济的支柱产业，2009 年，整个国民经济收入是 12 万亿，房地产经济收入占 6 万亿，房地产占了整个国民经济收入的半壁江山。尽管国家说要转变经济增长方式，但那可不是随便说说，一两天就能做到和完成的。房地产行业上下牵扯包括银行、钢铁、水泥、家电等 60 多个相关行业，牵一发而动全身，要一下摆脱开它谈何容易！？因为它与我们的投资理财相关，它不仅是实体经济起落的关键，更是证券市场涨跌的源头。中国的房价下跌，则房地产板的股票就下跌，房地产板股票下跌，银行、钢铁股也必然要跌，则中国的 A 股市场就必然涨不起来。去年底以来，A 股涨势明显落后于欧美，关键原因就在
4、于中国房地产板块出现了明显的调整。地产指数调整幅度在 20到 30，部分地产股的跌幅接近50。因为中国房地产市场能否健康发展还关系到整个世界经济的安全，已经成为世界第三大经济体的中国地产业如果出了大问题，世界经济将会再次遭受重创，重陷危机！泡沫到底是什么东西。老实说，迄今为止，经济学界对此尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格 1978 年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升” 。中国楼市的泡沫之争很久了，特别在 2007 年达到一个小高潮。当时业界很多专家都纷纷撰文警示说要小心房地产市场重蹈十几年前日本房地产市场泡沫破裂的覆辙。现在全世界更是齐
5、齐把目光都瞄准中国的房地产市场，每时每刻都在监控着它的走势。业界观点：一、国际舆论：1、 华尔街日报：“中国经济成也房产、 败也房产”：22010 年 01 月 21华尔街日报载文称：“去年中国房地产市场的回暖使得中国经济在全球率先实现复苏。而今，地产市场的繁荣有可能转变为中国经济持续增长所面临的最大风险之一。中国 2009 年经济增长 8.7，超出了政府在年初时设定的增长 8的目标，当时一些经济学家曾警告说中国的经济增幅可能仅有 5左右。这一强劲增长帮助中国更进一步逼近了现由日本占据的全球第二经济强国的宝座，不过日本到下个月才会发布最终数据。就像几十年前的日本一样，中国也在经历快速的工业化过
6、程，农村人口因为更好的工作机会而来到城市生活，他们需要购房、消费。然而，在中国飞速发展的过程中，它和日本的过度相似让人们感到不安：人们越发担心中国会遇到日本曾经碰到过的问题，而正是它们让日本在上世纪 90 年代迎来房产泡沫的破裂，在之后数年时间里经济一蹶不振。2、 纽约时报：卖空中国！2010 年 1 月 8 日在其工商版头版显著位置刊登题为“卖空中国”的报道。3、美国商业周刊：中国房地产出现狂热症。2010 年 01 月 11 日出版的美国商业周刊 ，发表题为中国房地产狂热症的文章指出，美国曾经的房产泡沫带来问题成堆，那么中国的房产泡沫可能更为严重。文章分析了泡沫产生以及房价高居不下的原因，
7、认为房地产业积聚了过多的资金，房价已经超出中国百姓的心理承受能力，这将给中国政府带来挑战。开发商需要在“逐利”和“良知”之间找寻平衡，房地产泡沫若破灭，后果将很严重。数以百万计的中国人当前正狂热地追逐着“房产梦”这曾是美国人典型的“乐房” 热忱。一些中国人为了买房挥掷千金：贷款额度之高前所未有。房地产开发商囤地建造豪华高层楼盘和别墅，银行也充满热情为其提供资金。一些地方官员甚至在荒凉之地大兴土木建造市镇(例如鄂尔多斯)，确信房地产需求量不会下降。4、美国著名的对冲基金 Kynikos Associates 创始人兼总裁、曾准确预见安然公司垮台的空头大师詹姆斯查诺斯：“中国的房地产泡沫比迪拜严重
8、 1000 倍以上” 。查诺斯年初在接受美国访问时警告，中国高度刺激的经济将面临崩溃，而非多数经济学家预测的持续荣景，尤其是中国飙涨的房地产部门，是由涌入的投机性资金所推升，看起来像是杜拜危机的一千倍或更糟，他甚至怀疑中国伪造数据，好使经济成长率超过 8。信用过度 中国最严重他说，判断泡沫存在的最好证据是“过度信贷” ，而不是过度估值。目前世界上没有什么地方比中国的信贷过度问题更加严重。他警告说，中国过度刺激的经济正在走向崩溃，而不是很多经济学家预测的持续繁荣。查诺斯指出，中国经济的指令性成分和天量信贷结合在一起，造成资源和产能的错误配置，其结果可能是灾难性的。他说：“我们必须记住，上一个有如
9、此之高的经济增速的计划经济体是前苏联。苏联的情况是资源的错误配置造成了很多低效率的工程，3比如漏水的大坝和事故频繁的核电站。中国现在走在同一个方向。我们看到越来越多的迹象显示很多工业生产设施一盖好就处于闲置状态。 ”查诺斯的观点和很多对中国经济持悲观看法的人如出一辙。他相信，中国庞大的财政刺激和持续宽松的信贷政策吹大了资产泡沫，人为制造出需求旺盛的假象。5、美国新闻周刊：中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃。美国新闻周刊把中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，置于该刊预测的“2010 年十大世界预测”第二位，排在“美国增兵阿富汗奏效”之后。6、英国时事周刊经济学家也警告称，世界经济特别是中国等新兴
10、市场的泡沫有破灭的危险。二、国内业界翘楚观点：A、看空泡沫派：1、万科集团董事长王石：2007 年 6 月王石说过这样一段话：“中国房价涨得过快、升幅过大，已经出现泡沫，泡沫早晚都会破裂。 ”2010 年 01 月在接受上海第一财经记者采访时又说：“我说中国的房地产泡沫早晚都要破裂，不是说它现在就会破裂。现在泡沫主要在一线城市，如果一线大城市地产价格快速增长的势头扩散到其他地区，那么中国则有可能经历日本式的地产泡沫。但现在政府已经意识到了这个问题，正在采取措施加以调控，所以这个泡沫不会马上就破裂。 ”2、易宪容、叶檀：几年来都在为警惕房地产泡沫而呼吁的中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容和
11、每日经济新闻首席评论员叶檀，2010 年 02 月 02 日在接受国际先驱导报记者采访时说：问题已经很严重了，不是一点点。国际先驱导报：最近，很多西方言论都表达了对于中国楼市泡沫的担忧。美国的查诺斯甚至说， “中国的房地产泡沫比迪拜严重 1000 倍以上” ，这是夸大之词吗？易宪容：没夸张，一点都没夸张，其实中国的情况比他说的严重。北京的房价、上海的房价、深圳的房价比迪拜高得多了。中国这么大的地方，迪拜一个小小的地方，从量上讲，中国比迪拜要大 1000 倍不止。你知道去年房价上涨多少吗。国家统计局公布，将近 24。一年房价上涨百分之几十，还不是大问题吗？平均价格上涨百分之几十，问题已经很严重了
12、，不是一点点，比迪拜严重得多。叶檀：在房地产这块，中国有泡沫，这是毫无疑问的。几个常用的指标比，已经比较明显地反映出这一点了，尤其是在 2009 年宏观经济还不太好的情况下。如果说是比迪拜危险 1000 倍，那我不知道为什么不是危险一万倍。他选 1000 倍只是一个比方，说明中国的房地产泡沫很严重，而并不是一个量化的指标。Q：有另外一种说法认为，中国和迪拜没什么可比性。易：什么东西都可以比，也不可比，关键是比什么。比房地产泡沫，用什么东西把泡沫吹大的，怎么没有可比性呢？迪拜是这样，中国也是这样，都是用流动性把泡沫吹大的。有一个指标一个概念就够比了，还要比其他东西吗？叶：迪拜只不过是我们经营城市
13、、经营土地的中东版。它其实和中国很多城市经营城市、出售土地、拉资金，然后做大经济规模，是没有任何区别的。只不过它玩得比较大，把全球一流的有钱人都吸引到迪拜。迪拜好多东西，在中国很多城市都能看得到，比如说，把钱不断地投入，然后产出暂时不考虑，资金链会绷得很紧。或者经常说，我们的房子不是为你预备的，是为国际一流人才预备的。当时很多城市都想着学习迪拜的，只不过现在不说了而已。Q：迪拜的泡沫是不是给了我们警示？叶：那当然。迪拜的房地产泡沫是一个先4兆：这样的一种模式是无法持续的。我认为中国有可能因为内在的容量比较大，不会爆发得那么快。所以很多人认为，中国还可以持续，会给人一种幻觉。易：迪拜债务危机对中
14、国最为重要的影响，就是我们要重新来认识房地产泡沫，评估房地产在国民经济中的作用与地位。如果不能够很好地处理房地产的问题，那么迪拜债务危机同样会在中国发生，而且中国房地产泡沫所导致的危机可能会比这更大。而且，中国的房地产泡沫一旦崩溃的话，崩溃的将不仅仅是中国经济，而是世界经济复苏的希望。Q：中国的房地产泡沫有多大，可以量化吗？易：中国房地产市场的价格，早就超过了居民的实际承受能力，超出了居民的实际想像能力。中国一些城市的房价在 2009 年这一年内，就涨了一倍以上，可以想像这个泡沫有多大。房地产市场的泡沫是在 2007 年没有挤出的情况下又涨起来了。叶：回归正常的年份，就可以知道房地产泡沫有多大
15、。比如房价收入比，现在比正常年份要高出很多倍。租售比也是，要五六十年才能收回成本。这些东西严格看来都是房地产泡沫比较高的一个征兆。最重要的是海南这些地方，一线城市投资性的购房需求已经占一定的比例了。所有的指标其实都指向一个同样的结论，就是中国房地产市场泡沫比较严重。Q：有人认为，假设中国的房地产泡沫比迪拜还要严重甚至严重许多，也不会像迪拜那样容易破裂，你同意这种观点吗？为什么?叶：我当然不同意。因为他们永远不知道泡沫什么时候破裂。事实上，当我们在预测泡沫很严重要破灭的时候，一般是不会马上就破灭的。它会顺时往后延，取决于下一步来接盘的资金，它的流向、流量有多少。我不认为说现在的泡沫马上会破灭，但
16、是过三五年，风险会非常大。易：房地产泡沫只要是吹大的，终归要破灭的，只是时间问题。中国这么大，破灭没有这么快，但总有一天要破灭的，谁也阻止不了。你把房地产泡沫都研究一下，没有一个不破灭的。早调整，破灭产生的风险小些，调整越滞后，泡沫越大，危险就越大。3、中国房地产最具影响力的独立评论家牛刀：中国楼市泡沫比日本大十倍，一线城市房价要下跌 30。（1） 、中国楼市泡沫比日本大十倍。现在的中国和当年的日本，房价泡沫破灭前的社会心态和市场表象几乎一摸一样。前不久听见一个消息，让我不寒而栗。这个消息说，北京的 10 多个在校大学生凑钱为一套房子交了首付，准备在房价涨起来以后，再卖出去赚钱大家分。我不知道
17、这套房子的命运怎样，但我可以告诉大家，大学生炒楼只在日本房价泡沫破灭前有过，可以说这就是房价泡沫破灭的征兆之一。（2） 、高房价绞杀了中国楼市的终端消费，要住的人买不起，买得起的都不是用来住的，试问，全球还有这样的住宅市场吗？只有官商勾结所能操纵，他们操纵的是垄断、欺诈、掠夺、暴利和暴力，天理不容，情何以堪，民何以居？这是高房价最大的罪孽，终究是要偿还的。最好的是实行软着陆，一线城市房价的最佳跌幅 30。4、对房地产颇有研究的著名学者羊慧明说：中国楼市泡沫危机已超 2007 年，连开发商都害怕！记者：近期一线城市房价暴涨的同时，伴随的却是新房成交量环比全面下滑。对此，你怎么看？羊慧明：房价越高
18、，超过了当地的经济发展水平和大多数居民的承受能力，真正能买得起房子的人就越少，也就是有效需求越小。上海 4 万-7 万/平米的豪宅不断推出，就是年收入 10 万左右的中产阶层也少有人能问津。都是富人、炒家在炒，最终卖给谁呢？价涨量跌，是泡沫将破的变盘信号。内地楼市已经出现这样一个尴尬现象：许多没房子的人买不起也租不起房，所以房价暴涨租金却在下跌，有房子的人几套几十套上百套买来囤在那里不装修不住人不使用，就等着涨价炒卖。成都的银都花园、绿杨邨是上世纪 90 年代建的小区，十几年了都还有没装修没使用的清水房在炒卖。5中国今天的楼市已经变成一个类似期货市场的游戏场正在脱离真实的民生需求状况，被人为哄
19、抬炒高，成为悬在空中的楼阁。以京、沪、深、杭等一线城市为例，住宅地价已是美国大城市地价的几十倍，房价也已“超美赶英” ，可涨势还在加速， “地王”不断刷新地价记录，北京楼价涨得“连开发商都害怕” 。记者：现在，房地产业有泡沫了吗？中国一线城市投资性购房比例超过 40，房价租金比超过 50 倍甚至 100 倍，远远超过正常楼市的警戒线。本来京、沪、深楼市上轮调整是好事，但刚开始调整就来了金融危机，于是越来越多的人认同“房地产救经济” ，加上银行猛放贷，利率调至低点，二套房贷暗中放松，未充分调整的京、沪楼市一下子转冷为热，楼市暴涨程度超过 2007 年，主要是炒家大举入市。虽然平民买不起房，但富人
20、的余钱多的是，在“通胀预期” 、 “人民币将大幅度贬值”等言论蛊惑下，热钱大举流入房市，加上利益集团炒作哄抬，房价疯涨，泡沫再次急剧吹大，危险程度已经超过 2007 年。5、赵文斌：是否是泡沫房地产，除了从土地价格虚涨的泡沫、房屋空置泡沫、房地产开发投资过快的泡沫和房价虚涨泡沫来判断外，最根本是看房地产价格是否严重背离价值，价格杠杆对市场供求的调节作用有没有严重弱化甚至失灵。房地产价值主要取决于正常的地价、建筑成本和一定的开发利润，在建筑成本和开发利润一定的前提下，地价直接影响着房地产价值。近年来，房价上涨幅度远大于地价上涨，开发商暴利已经成为路人皆知的秘密。而当房产价格已经严重偏离居民收入水
21、平时，许多居民都买不起房子，许多居民已经和房价上涨无关，已经被排斥在了房价博弈之外，其价格杠杆作用弱化是显而易见了。用供求关系为房价上涨说事，已经是本末倒置。依此判断，我国房产已经属于整体性泡沫房产，而不仅仅是房产个别的泡沫。B、看多无泡沫派：1、国金证券首席“经济学家”金岩石：以今年 1 月 1 日的价格为基准，5 年内各地房价至少翻一倍，一二十年内北京、上海的房价很可能会突破 30 万/平方米！金岩石解释说，我国正处于城市化进程加速阶段，城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品，所以被投资人所青睐。为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响，金岩石拿互联网的产生做了对比，互联网给
22、我们生活方式带来的变革大家有目共睹，到目前为止，互联网影响了 3.5 亿人，而城市化将使 5 亿人的生活发生变化，变化有多剧烈，可想而知。金岩石认为，在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的 30，达到 5 亿人，未来的大北京将有 3 亿人，大上海将有 2 亿人。在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年 1 月 1 日的价格为基准，5 年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破 30 万/平方米。2、北京华远地产董事长，华远集团总裁，被人称为任大炮的任志强：“工资在涨，GDP 在涨，房价不涨就不对了。全世界没有一个国家在收入增长时房价降低或者不涨
23、，不符合经济规律啊。 ”“中国人太有钱，房子太便宜。为什么中国 30 岁以下的买房占比高达 30以上？就是中国的房子太便宜了。事实上，在欧美、日本、韩国，30 岁以下的年轻人是买不起房子的。中国的年轻人也应该是这样。而目前中国的年轻人，基本上是靠父母的支撑才能买得起房子，也就是典型的啃老族 。 ”“我的房价不会降，让外地甚至境外富人来买房” 。6从四问中国房地产之一 中国房地产市场有泡沫吗一文中的专家观点来看，无论外国的还是国内的，认为中国房地产市场有泡沫的占了绝对多数，那么中国房地产市场的泡沫到底有多严重呢？现在让我们来看一看国内楼市的真实现状：一、中国楼市目前的现状总的来看，可以说中国现在
24、的房价水平比 2007 年通货膨胀时的还要高。、2009 年房地产市场综述：在各种救市政策的刺激下，2009 年全年房价大涨 24，平均每平方米上涨 813 元，上涨幅度是近 15 年最大的，可以说是狂飚突进的一年。据 2010 年 01 月 19 日国家统计局公布的 2009 年全国房地产市场数据显示，无论是近 9.4 亿平方米的成交量还是估算约 4695 元/的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅 24，平均每平方米上涨 813 元，也达到了前所未有的水平。京沪深等一线城市的房价涨幅则达到50以上。去年全国商品房销售面积 9.3713 亿平方米，比前年增长 42.1。其中，商品住宅销售
25、面积增长 43.9，办公楼销售面积增长 30.8，商业营业用房销售面积增长 24.2。2009 年成交量非常惊人，不但远超 2008 年的 6.2 亿平方米，还轻松跃过了 2007 年 7.6 亿平方米的历史高点。但是如果根据去年 1 月国家统计局公布的 2008 年的成交量数据，9.4 亿平方米相对于 6.2 亿平方米，增幅应该是 51.6，而非此次公布的 42.1。同时，2009 年全国商品房销售额 43995 亿元，比 2008 年增长 75.5。其中，商品住宅销售额增长 80，办公楼和商业营业用房销售额分别增长 66.9和 45.5。而根据此销售额数据，再除以上述销售面积，便得出去年全
26、国商品房成交价格约 4695 元/，比 2008 年的 3882 元/上涨近 24。这一涨幅是近 15 年最大的，2004 年全国商品房成交均价涨幅近 18，2007 年为15多，2005 年为 14多，其余年份都不超过 10。2009 年全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比 2008 年增长 16.1。其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 14.2，占房地产开发投资的比重为 70.7。对于政府来说，2009 年房地产业成为真正的“支柱” ，楼市成交额超 GDP 六成。2009 年的中国楼市，缘于“救市”政策所产生的巨大刺激作用，在绝大多数行业仍处于金融危机笼罩下的水深火热之
27、中时，房地产业却“风景这边独好” 。在经过年初的短暂犹豫之后，需求集中释放，行情突然爆发。收入永远赶不上房价涨速的故事情节，在过去 10 年间屡屡上演（金融危机爆发的 2008 年除外） 。然而，2009 年房价的反弹幅度之高还是出乎所有人意料，而且，这还是在经济前景尚不明朗的情况下发生的。2008 年底，各级政府接连出台救市政策，包括税费减免优惠、降低利率等各项优惠措施，鼓励自住型以及改善型消费，楼市在年初经过短暂低迷便突然启动，房价犹如脱缰野马，一路狂奔，其上涨速度超过所有人想象。在年初，上海外环线附近还能找到单价在万元左右的楼盘，到年底，外环线附近的大多数楼盘售价超过了 15000 元/
28、。72009 年全国房价普涨，不管是北京、上海、广州、深圳、杭州等高房价城市，还是武汉、哈尔滨、乌鲁木齐、温州等二三线城市，房价都出现了大幅上涨情形，就连开发商自己都认为“房价不太正常。 ”2009 年一季度，房地产业继续延续 2008 年的低迷走势，成交清淡。二季度过后，行业逐渐出现价量齐升局面，业内称：楼市迎来“小阳春” 。二季度后期，北京、上海、广州、深圳等一线城市的商品房成交量已迅速攀升至 2007 年楼市最旺盛时期的水平，楼市也从“小阳春”步入“大阳春” 。随着成交量上升，房价急速上涨。至三、四季度，普通商品房已频繁出现天价，成交量更达到有史以来新高，楼市已达到“炙热” 。据报道，2
29、009 年，中国约消化了全世界 50的房子。仅以北京为例，全年二手房的交易量超过 27 万套，超过过去 3 年的总和。而据权威数据显示，2009 年，北京商品房及二手房的成交总金额高达 7100 多亿元，等同于北京全年 GDP（国内生产总值）收入 11346 亿元的六成。这不仅说明北京市民 2009 年的大部分消费都用在买房上，而且表明楼市泡沫已达到一定程度，高房价已“绑架”了北京的财政收入。如果说，过去的房价已有不小的泡沫，现在，泡沫正在以一个更高的指数和更快的速度增长推进。有观点认为，目前一线城市的房价已经超过日本房地产崩盘前的高点。、目前中国一线大城市的房屋价格：据国家发改委 02 月
30、22 日发布的监测数据显示，虎年首月，全国 36 个大中城市新房均价接近 8000 元/，为 7889 元/。1、北京：09 年房价涨幅居一线城市之首，平均达到 50左右。2009 年 12 月，北京商品房均价保持在 17500 元/平米左右，二手房在 14100 元/平米。六环楼房均价已过万，四环内的新建住宅销售均价约为每 1.8 万元/。据搜房网新盘数据监控中心在 2010 年 2 月 22 日统计，3 月北京共 52 个项目计划开盘，其中全新项目 20 个，老项目 32 个。从开盘项目的分布情况来看，五至六环已经成为京城楼市主要的供应区域，将有 17 个新老项目开盘，平均开盘价格达 17
31、000 元/平米。从价格来看，3 月计划开盘的项目平均价格达到 22000 元/平米。2、上海：2009 年 12 月，上海全市商品住宅均价连破 2 万元/、2.2 万元/两个关口，与 08 年全年商品住宅 13665 元/的均价相比，大涨 60。去年上海全市各楼盘涨幅平均在 50左右，部分楼盘最高涨幅超过 120；佑威楼市通系统提供的数据显示，2010 年 1 月份，上海市商品房成交均价为 15713 元/；商品住宅成交均价为 17802 元/，比上月略有回落；3、深圳：世联地产 2010 年第一周房地产市场周报显示，1 月份深圳新房成交均价为 21357元/，09 年平均涨幅也达到 50左
32、右；4、广州：09 年 12 月广州新房成交均价为 11263 元/，中心六区房屋均价为 11883 元/，中心四区(越秀、荔湾、天河、海珠)全年房价为 13319 元/。5、天津：据天津市国土资源和房屋管理局报告，2010 年 2 月 25 日全市新建商品房成交均8价为 9530 元/。其中，住宅成交均价为 8650 元/，二手住宅成交均价为 6178 元/。市内六区新建商品住宅成交均价为 12300 元/。6、杭州：当前均价：18332 元/据统计，2007 年杭州平均房产还在每平方一万元上下，到 2009 年 10 月（包括远郊在内）的一手商品房均价已经涨到每平方米 13149 元，主城
33、区二手房的成交均价则到了每平方米 16970元，主城区一手商品房就基本突破了两万的底线。这只是一个平均价。市区房价基本上 2 万以上，郊区的房子 1 万以上，地段好些品质好些的房子价格更是惊人。这就是杭州房价的基本情况。7、重庆主城区 2009 年商品房均价：2010 年 1 月 23 日重庆市统计局日前发布调查报告称，去年重庆主城九区商品房均价约为 4552 元/。、目前中国二线城市的房屋价格：2009 年，中国内地二线城市的房价上涨势头也很疯狂，特别是中心城区的房价，直追一线大城市。重庆：楼盘均价普遍提升，以及土地价格上涨新华网重庆 1 月 23 日专电，重庆市统计局日前发布调查报告，20
34、09 年重庆房地产市场呈现全面复苏态势，投资同比增长 25，商品房销售面积增长近四成。据测算，去年重庆主城九区商品房均价约为 4552 元/，较 08 年增长 26。根据相关部门统计，今年 2 月 12 日19 日，重庆主城区房屋成交均价为 6553 元/。成都：最宜居城市房价将继续稳步上行据成都市统计局在本月上旬公布的数据显示，去年成都全市商品房全年销售均价（含区市县）为 4935 元/，其中全市住宅销售均价为 4875 元/。而主城区普通商品住宅均价则达到了7414 元/，在全国 16 城市（15 个副省级城市及重庆市）中居第 8 位。武汉：价量齐升盘盘涨价根据武汉亿房研究中心的统计，在
35、2009 年一年的时间里，武汉主城区的房价从 5259 元/涨到 6174 元/，而中心城区涨势更为迅猛，年初武昌中心区、汉口中心区的价格每平方米6507 元、6383 元，11 月份这两个地点的价格已经纷纷暴涨到 8209 元、8022 元。济南：豪宅市场开始逐步升温，高档房单价过万，进入万元时代2009 年济南楼市刚性需求集中释放，消化大量房源，再加上受 2008 年全国楼市影响，济南楼市供应量比较小，因此，到了 8 月份，济南楼市出现供不应求的局面。而且，8 月，济南住宅均价更是首次突破 6000 元/的大关，达到 6304 元/的历史高点。进入 9 月，济南住宅价格快速上涨至 6566
36、 元/，豪宅，自 2009 年初，济南豪宅市场开始逐步升温，各个区域的品质豪宅相继面市。进入2009 年，济南屡现每平方米过万元的楼盘， “万元”已不再是别墅的专利，济南一批高档住房单价过万，率先进入万元时代。西安：房价“破五”令人生疑92009 年西安商品房市场呈现火热景象，不仅成交量节节上升，商品住宅成交均价也首次突破了 5000 元/大关。兰州：“过万”楼盘震撼登场2009 年开春以后，兰州楼市就火热起来，各个楼盘的销售形势较 2008 年同期有了很大的好转。房管部门的数据显示，2009 年前三季度，兰州市商品房完成销售量大增，同比涨幅超过了四成。新房的价格也持续上涨，10 月份，兰州市
37、商品住宅平均销售价格已经达到了 4590.6 元，同比上涨 22.27。这是包含了兰州市郊区房屋的价格指数，在兰州市主城区，商品房销售均价都已经超过了 6000 元/，甚至标出了上万元的价格。2009 年 12 月，在兰州，位于城市中心繁华地段两个楼盘近期打出“过万”的销售价格，着实“震撼”了许多人。因为，在这个人均年收入刚刚过万元的西北内陆城市里，这样的价格就意味着一个普通市民每年只能买到仅仅超过 1 平方米这样的房屋。哈尔滨：房价均价位于东北城市第二位，仅次于大连，高过沈阳、长春当前哈尔滨市场上商品房的成交均价在 6000 元/左右。2009 年冰城的房地产市场，是继 2007 年火爆、涨
38、价、排队购房之后再次升温的一年。从下半年开始， “暖流”不断涌现，房价加速上涨、购房大军再度捧场调查数据显示，09 年 6 月，哈市商品住宅成交均价为每平方米 5036.23 元，到了 10 月，数字已经变成 5983 元/。5 个月的时间，冰城的房价涨了近 1000 元，犹如“驶”上高速路。乌鲁木齐：09 楼市呈现出开发商“冷” 、购房者“热”的局面。根据乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心统计，受金融危机影响，2008 年开发商投资热情不高，投资规模下降，导致 09 年 111 月乌鲁木齐商品房供应量为 395.65 万平方米，下降7.05。然而与此形成反差的是，乌鲁木齐商品房销售面积却升至 4
39、98.35 万平方米，销售商品房 51712 套，达到历史最高水平。而在 2007 年国内房地产市场最火爆的时候，乌鲁木齐当年商品房销售面积也不过 360 多万平方米。另外，二手住房成交面积也达到 126.3 万平方米，比 08年增长了 117.08。09 年乌鲁木齐楼市在成交量创出纪录的同时，商品房均价也超过了 3650 元/。据统计，当地商品房 111 月份平均成交价格为 3651.55 元/，与去年同期相比增长了 15.72。福州：去年中国内地城市房价涨幅最高从 09 年 01 月的 3889 元/平米，涨至 10 月份的 9512 元/，涨幅高达 145。厦门：目前均价 4803 元/
40、。宜昌：2010 年 01 月 21 日宜昌市市统计局昨日发布的消息称，去年宜昌楼市量价齐涨，销量同比增 4 成，2009 年宜昌市商品房均价 3164 元/，涨幅 7.3。10二三线城市成今年楼市投资热点据江南都市报消息，春节长假，一线城市楼市遇冷，二三线城市趋热。这昭示着一线城市房价过高，投资客开始放弃一线城市的投资，转而向处于相对价格洼地的二三线城市进军。中国房地产协会副会长顾云昌认为，一线城市房价明显处于高位，2010 年二三线城市，特别是区域中心城市和省会城市房价将会向一线城市房价看齐。从风险控制角度上看，投资者在 2010 年将会放弃一线城市的阵地，转而投资二三线城市，特别是海南的
41、房地产投资热潮，将对内地城市地产投资呈现巨大的回波作用，促进二三线城市投资潮的到来。相对价格洼地的二三线城市将成为 2010 年楼市投资的热点。二、从房屋租售比看，中国部分一线大城市房地产确实存在泡沫：国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为 13001200。如果租售比低于 1300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于 1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在 1：250 以内，即如果把房子按现在的租金出租，100 个月至 230 个月(大致相当 10 年至 20 年)内能收回房款，买房就是合算的，否
42、则就是有风险的。据 09 年 12 月房地产代理机构“美联物业”发布的关于北京、上海、深圳三地楼市的泡沫程度研究报告显示，三城市房价泡沫急剧扩大，北京楼市泡沫程度已位列三大一线城市之首。11 月份北京楼市平均租售比再创纪录，首次突破 1500，达到了 1546，部分区域甚至达到了1700；上海的租售比也已达 1500（据最新消息，目前上海的租售比已达到 1600） ；深圳为1450。北京房价租售比：海外归来的莫先生一直坚守“国际惯例”没有买房，但是从 09 年 5 月到现在，他看到的事实是：尽管北京的租售比偏离国际“警戒线”越来越远，但是他周边的朋友、同事买了房的，不仅没有遭遇危险，而且升值了
43、；升值的不仅仅是每平方米几百块钱的问题，而是每平方米三四千元甚至五六千元。而租金显然是“我自岿然不动”莫先生去年 5 月回来的时候，在单位附近租的一套两居室是 2600 元，如今，尽管单位周边的房价每平方米已经上涨了4000 多元，但是租金还是原来的价格。让莫先生更为困惑的是，每次当他拿租售比去和朋友、同事甚至楼盘销售人员去探讨的时候，得到的回应几乎千篇一律：“北京人买房，谁还用这个来衡量划不划算？你见过因为没有考虑租售比，而买房买赔了的人吗？租售比在北京不灵！”租售比在北京楼市彻底失灵！莫先生决定抛开“国际惯例”投身到购房大军中去。上海房价租售比：一套合生湾公寓的房源，位于上海杨浦区新江湾城
44、板块，100 平方米，装修，目前售价 250 万元，月租金 25002800 元。根据这个标准，即使满租，也需要约 7483 年才能收回成本。根据我国规定，业主拥有房屋所有权，但土地只有使用权，年限为 70 年，即 70年后，土地已不属于自己，但房屋成本还没收回来。而根据国际通行标准，合理租售比应在1250 以内，即按照现有租金，约 10 年至 20 年收回房款是合理的。现在二线城市中心城区的房价租售比也在迅速攀高，直追一线城市。三、从房价收入比看，中国房地产也确实存在泡沫11所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在 36 倍之间
45、为合理区间。中国目前一线城市的的房价收入是普遍发达国家的 35 倍。按现有收入水平，一个普通的三口之家需要花费他们多少年的全部家庭收入才能买到一套商品房呢？2009 年我国平均房价收入比：据国家统计局公布的 2009 年全国房地产市场数据显示，去年全国商品房成交均价约为 4695元/。按此价格计算，一套 90 平米的“准小康商品房”就是 422550 元。2009 年我国城镇居民人均可支配收入为 17175 元，那么一个三口之家的全年总收入为 51525 元。考虑到现在贫富两极分化严重，65左右的市民达不到“平均收入“的现状，所以我国城镇居民的家庭年收入的中位数至少比“平均数”低 10左右，这
46、样我国城镇居民的家庭年收入的中位数应为 46373 元左右。按这样的家庭年收入来算，要买一套 90 平方米价格为 42 万元的“准小康住房” ，需要花费他们422550/46373 = 9.11 年的全部家庭收入。这也就是说，目前我国城镇一般居民家庭的房价收入比为 9.11，比国际上公认的房价难承受地区（房价收入比为 7。当一个地方房价收入比超过 7 以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区” ）还高出 23。北京房价收入比：2009 年北京城镇居民人均可支配收入为 26728 元。那么北京一个三口之家的全年总收入为 80181 元。按 2009 年 12 月北京商品房均价在 17500
47、 元/平米来计算，一套 90平米的商品房就是 157.5 万元，这样的家庭年收入要买一套 90 平方米价格为 157.5 万元的“准小康住房” ，需要花费他们 19.64（1575000/80181）年的全部家庭收入，也就是说北京的房价收入比为 19.64。上海房价收入比：2009 年上海城镇居民人均可支配收入为 28838 元，三口之家全年总收入为 86514 元，2009年上海商品房均价 22000 元，一套 90 平米的商品房就是 1980000 元。则上海的房价收入比为1980000/22000 = 22.89。深圳房价收入比：2009 年深圳城镇居民人均可支配收入为 29245 元，
48、三口之家全年总收入为 87735 元，2009年深圳商品房均价 21357 元，一套 90 平米的商品房就是 1922130 元。则深圳的房价收入比为1922130/87735 = 21.91。广州房价收入比：2009 年广州城镇居民人均可支配收入为 27600 元，三口之家全年总收入为 82800 元，2009年广州商品房均价 11263 元，一套 90 平米的商品房就是 1013670 元。则广州的房价收入比为1013670/82800 = 12.24。杭州房价收入比：2009 年杭州城镇居民人均可支配收入为 26800 元，三口之家的全年总收入为 80400 元，2009 年杭州商品房均
49、价 18332 元，一套 90 平米的商品房就是 1649880 万元。则杭州的房价收入比为 1649880/80400 = 20.52。另一种算法：2009 年杭州市的平均工资只有每月 2000 多元，而一般的房子均价每平方米 2万多，相当于普通市民不吃不喝一年只能买上12一平方米的房子。更准确地说，平均工资的统计应该包括了绝大部分收入在 2000 元以下及少部分收入奇高的人，那么，杭州市民其实是每天不吃不喝忙活一年也买不起 1 平米房子！好一点的，一年工资算 6 万吧，开销一半，还存 3 万，80 平米都要 160 万，160 除以 3，差不多要 50 年才能买得起，就算首付 50 万，也要 16 年才能把房贷还清。钱还完了，70 年的产证期限也快到了。即使家庭年收入 20 万，买套像样的房子也是很吃力的。用各大中城市一套 90 平方米的平均房价和一般市民家庭的年收入相比，多数城市的房价收入比都是在 15 以上，超过 20 以上的大城市不在少数。这比国际上“
