1、天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告1天 津 万 科 华 苑 新 城 项 目可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司二零零壹年三月天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告2目录第一章 项目开发背景1.外部环境2.内部因素第二章 项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状及市政配套情况3. 周边道路及交通状况4.周边环境5.规划控制要点6.土地价格第三章 项目合作条件1.项目合作背景2.合作方介绍3.已取得的政府批文4.合作方式及条件5.法律事务分析第四章 市场研究1.天津总体市场情况2.西南部市场分析3.主要竞争项目分析4.目标客户5.产品及价格定位第五章 规划设计要点1.初步规划设计思
2、路2.规划设计的可行性分析第六章 项目开发计划1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排第七章 投资收益分析1.产品组合2.成本预测3.税务分析4.经济效益分析5.项目资金预测第八章 可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告3第一章 项目开发背景华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区 1/6 的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。一.外部环境1.根据国务院批准的 1996-2010 年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地，包
3、括如下几个部分：以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用；正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校；据粗略统计，天津市约 50%的高等院校聚集在该区域。老的大居住区有体院北、王顶堤等，新建设的大型的居住区-华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长 30%的快速速度在发展。规划在天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。该区域交通非常便捷，有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。有友谊、卫津、红旗、复康
4、等市区快速主干道。规划有地铁 3 号线、地铁 6 号线、地铁 7 号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。2.天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。3.该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是知识分子、富裕家庭聚居地区。4.从经济发展状况来看，该区域包括和平区、南开区、河西区三区部分建成区及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区，该三个区的房地产起点一直很高，集中了全市约 80%的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于其他各区。综合以上各种因素，给万科在此处建设一个高档居住区提供一个良好
5、外部环境。二.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自 92 年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、万科新城、都市花园等物业，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约 17 万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约 60 万平方米；世贸广场、都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和发展方向：中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告4的开发便可看出；沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和
6、工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自92 年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注，华苑新城项目就是其中之一，它正好填补了万科在城市西南部无物业的空白，也是条件最成熟，可以 2001 年上马的项目。2.天津万科公司现状：目前天津公司在手有两个项
7、目，万科花园新城三期、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期阶段，新城项目自 98 年开盘以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到 2002 年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市场
8、占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告5第二章 项目概述一.项目区位及用地1项目区位华苑新城项目位于天津市西南部（见图 1.项目区位图），建成后行政区划隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约 5 公里，距离市中心商业区约8 公里。项目所在地天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告62.项目用地 该宗地规划为居住用地，规划总占地面积 71.74 万平米，其中一期由合作方自己建设，现已建设大部分，二期为我司准备
9、投资的用地，规划总占地面积44.29 万平方米（664 亩），其中界内用地 38.07 万平方米（约 571 亩），界外用地 6.22 万平方米（约 93 亩）。二.项目宗地现状及市政配套情况1.项目宗地现状项目四至为：东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南路。 宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田,地质条件良好，土地已基本平整完毕,大部分场地平整至与周边道路标高相同,局部比路低 1.0 米左右,少量的鱼塘正在填土平整。(大部分场地平整)(大部分场地平整)天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告7天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告8(局部场地标高不够)2.市政配套情况整个华苑
10、新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线边界周围，具体如下：给水：供水主干管在项目用地北面滨水道上，为 DN1200 的管径，沿外环线侧已引入到项目用地红线边。雨水：项目用地南侧规划有一雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环河。污水：项目用地南侧规划有一污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。煤气：项目用地北面滨水道上有 DN400 煤气中压管，为该项目气源源头，已引到红旗南路上。供热：项目用地内规划有一集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司交纳费用。供电：项目用地内规划有一 3.5 万伏变电站，该变电站由电业局负责建设，我司按国家有关规定交纳费用。通讯：由我司自行配套，
11、目前在红旗南路上有 12 孔通讯管道，为该项目通讯源头。3.周边社区配套该项目属于新区开发,周边生活设施不健全, 距离华苑居住区主社区中心较远,距离王顶堤居住区中心也较远,按规划必须建设中学、小学、幼儿园、派出所、街道办事处、公交站、市场等配套生活设施，大的商业公建设施可考虑利用华苑居住区现有设施。4.宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状配套设施类别 名称教育设施 天津大学、南开大学、理工学院、广播电视大学、华苑高级中学、司法学校天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告9医院 第一中心医院、二七一医院、传染病医院大型商业设施 佟楼商业中心、王顶堤批发市场文化设施 天津图书馆、
12、红旗影院、体育设施 天津体育中心、天津网球运动中心公园 天津水上公园、天津动物园其他 华城宾馆、山西宾馆、会宾园等星级宾馆三.周边道路及交通状况项目北侧为城市干道红旗南路，路宽 40 米，项目西侧为城市主干环线-外环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路，一般每日往返车次为 30 次/24 小时。该项目所在区域规划有地铁 3 号线，地铁7 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更发达，出行更方便。项目所在地天津万科公司 华苑新城项目可行性研究报告10(北侧红旗南路)(西面为外环线)四.周边环境1.自然环境项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。2.北侧为正在建设的华苑新城一期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地 167 公顷，规划建筑面积 185 万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分 10 个居住小区，九六年实施住宅建设，截至 2000年底，已基本建设完毕，进住居民 8800 户。其中，安华里、居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示
