1、建设部全国房地产业培训中心 客座教授 综合开发研究院（中国.深圳） 地产与金融研究中心 特邀研究员 （PTT）国际职业培训师 香港房屋经理学会 会员,赵 云 Steven . Y. Zhao,（香港）历思联行深圳公司 董事 电话 （Tel） ：75582361991 传真 （Fax） ：75582361993 电邮 (E-mail) ：S 相关网页(web) : (深圳物管论坛）赵云论坛,物业资产管理和边际效益提升,群雄逐鹿，智者为王,成就物业事业的王者之道,韩信？！萧何！,物业管理经营的概念,把物业管理活动中所能涉及到的所有社会资源和生产要素，包括人、财、物、知识产权等有形资产和无形资产，
2、都作为可以经营的价值，通过对这些价值的综合运营，达到资本的最大限度增值。,物业管理经营的市场细分,资本类经营多元化经营专业性经营,物业管理经营的原则,1追求利润最大化 2遵守游戏规则 法律法规 市场规律 行规行约 企业的自我约束 3尊重业主权益 4主业是经营之本 5行业发展责任 6维护社会整体利益,常规物业管理,前期物业管理 全委物业管理 （后期管理）,居住物业 商务物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业,物业管理常规经营的意义,常规经营是物业管理经营之本 常规经营是物业管理企业获取利润的重要渠道 常规经营带来了庞大的可供获利的资源,综合物业：深圳佳宁娜友谊广场,公众设施：香港科学馆,物流型商
3、业：汉正街第一大道,前期物业管理的实施,发展商需支付的费用 1前期物业管理开办费用 2物业接管验收费 3物业质量保证金 4专项维修资金 与房地产之间的关系 1提前介入物业管理 2严把验收关 3分清发展商的承诺责任,前期管理的相关费用,1前期管理费 2人员招聘与培训等费用 3土建、设备整改费用 4业主交验物业期费用 (1)二次清洁费 (2) 业主交验物业仪式费 (3)其他费 5管理用房装修费 6标识牌制作费 7开办费用,全委物业管理,常规物业服务的理财之术,前期物业服务合同(示范文本),建设部于2004年9月颁发 第一章物业基本情况 第二章 服务内容与质量 第三章 服务费用 第四章 物业的经营与
4、管理 第五章 物业的承接验收 第六章 物业的使用与维护 第七章 专项维修资金 第八章 违约责任 第九章 其他事项 附件一：物业构成明细 附件二：物业共用部位明细 附件三：物业共用设施设备明细 附件四：前期物业管理服务质量标准,链接第九条物业服务收费管理办法,业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务
5、计费方式。,全权委托物业管理的经营收入,【1】公共服务费收入 【2】专项服务费收入 【3】停车场经营收入 【4】特约服务及多种经营费用收入 【5】其他杂项收入 (1)各种押金 (2)滞纳金 (3)违约金,直线职能制企业架构,管理处成本开支物业服务收费管理办法第十一条,实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：,1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维
6、护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。,第十八条物业服务收费管理办法,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。,中华人民共和国物权法
7、,2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 自2007年10月1日起施行,第六章 业主的建筑物区分所有权,专有部分享有专有权 对共同使用部分享有共有权 相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。 业主行使权利的团体组织形式是业主大会和业主委员会 物业管理机构是业主团体委聘的管理机构，按照业主团体的意志进行管理活动。,共有部分,第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于
8、城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有
9、约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。共有权按份共有、共同共有,物业管理 成本费用管理的关键点,打开成本管理的大门,成本管理系统的组成,组织系统： 预算编制机构、监督协调和仲裁机构、考评机构等（四大责任中心）。信息系统（责任会计系统）： 编制责任预算、核算预算的执行情况、分析评价和报告业绩。,人工费用的控制,简约、有效的架构和程序降低事务处理成本 恰当数量的员工配置不足造成加班费增加 稳定而有素质的工作团队避免昂贵的训练成本（流动、无用功） 有效的激励机制工作绩效的保障,直接费用的控制,采购程序的控制 物资提供链的控制 材料耗用的控制维修工程的控
10、制 劳动资料的控制 工具、设备的利用率 能源消耗的控制 设施、设备的改造,物资保障的成本管理,采购程序的有效性（取得成本、购置成本、缺货成本）； 验收：价格、质量、数量； 仓库储藏：库存数量的确认（经常储存、保险储存）、储存质量的保障、储存成本； 发货控制（需要性的确认）。,维修工程的控制,项目工程所需材料（设备）统一定价、采购、供应； 对于施工图预算中所列的主要材料和地方大宗材料及主要安装材料、设备，项目部按预算定额实施用量控制； 按工程审批的施工进度计划，提出材料需用量、计划通过审批进行实行总用量控制。,工具、设备的成本管理,制定完整的配置和更新计划； 考虑工具、设备的适应和操作性； 工具
11、、设备必须具备良好的节能效果； 合理的使用设备（使用人培训、操作规范、工作负荷量）； 保养和维修（保养计划、设备的完好率、维修率）。,设施、设备的改造,公共照明设施改造（案例）公共用水的节约方式（案例）电梯运行改造（案例）空调设备改造（案例）,物业管理经营的分类,物业管理企业的资源,1管理技术资源 2品牌资源 3人力资源 4自有设施设备资源,5资料类资源 6信息类资源 7社会关系类资源,物业管理顾问咨询服务,【一站式顾问模式】 培养一支高效、专业的管理服务队伍； 建立一套科学、严谨的内部运作机制； 建立一套优质、规范的管理服务体系并有效运行； 建立一套持续改进的ISO9001质量管理规范； 在
12、条件成熟的前提下，协助创建优秀物业的荣誉； 【专项顾问模式服务】 商务、商业物业的综合经营策划、项目实施； 提供后勤性物业配套服务的提供和完善； 协助建立物业管理培训的规范体系； 物业管理中财务管理的全程咨询、指导； 物业管理网络化、智能化集成体系的策划； 指导创建物业保养及保险方案;,【菜单式顾问模式】 1、介入期服务 提供设计优化策划； 参与物业销售的策划、推广； 协助物业验收、物业入伙的策划； 策划项目VI系统的设计、配备； 协助优化会所配套设施及服务项目； 2、创建期服务 指导设立物业管理组织机构； 协助制订物业管理方案并指导实施； 协助制订各种管理制度及服务文本； 指导应用物业管理软
13、件，构建高效率的管理平台； 3、创新期服务 指导完善质量目标管理体系； 协助完善环境管理的升级、改造； 指导成立业主委员会，理顺服务与管理的关系； 指导参加物业管理达标和考评；,顾问咨询服务的关键事项,1优秀的独特的管理技术 2顾问咨询服务队伍 3选择合作伙伴 4处理好与合作方的关系 5成本控制与星火战略 6地域、联合与特色,根据服务对象不同程度的策划,通过咨询 诊断 提供解决方案 通过推动 引导 实施服务目标 ,中部地区格局,咨询服务的实施操作手法,多人驻场式 单人驻场式 顾问团式 资料和技术援助式 培训式 综合式,物业管理品牌资源的经营,物业管理品牌经营的实施,确定品牌经营思路 建立品牌经
14、营机构 品牌经营的实施 连锁经营 品牌作价 品牌租用 品牌联合 品牌扩张,物业管理信息类资源的经营,物业管理信息资源经营的实施,公司借助信息促进企业的管理与经营更快更好地发展； 充分发掘信息的经济特性，通过信息经营直接获取收益。,【信息需求者的类型】 置业者的需求 业主的需求 发展商的需求 社会服务供应商的需求 其他方面,【信息资源经营】 建立A库（信息库） 建立B库（对应关系库） A&B 重点关注,物业管理企业资源的经营,物业管理顾问咨询服务 物业管理品牌资源的经营 物业管理信息类资源的经营 物业管理企业资源经营的其他类别 资料类资源经营 公司所属设施设备的经营 专业公司的经营 社会关系资源
15、的经营,物业资源的经营,会所经营 基地建设,停车场经营 社区广告经营,物业资源的经营关键点,不可侵犯所有权人的利益 单一产权的物业资源经营 共有产权物业的共有部分经营 规避经营活动中的风险 正确认识物业管理发展阶段的规律性 业主群体意志表达的特殊性 前期物业管理阶段的特殊性 积极储备物业资源 向发展商争取 购买或租用商业网点 在前期物业管理阶段先行预备 区别不同物业类型及业主群体 企业统一经营与管理,物业资源经营的实施之： 停车场经营,停车场经营的重点,1严格遵守法纪 停车场许可证等证照。 2根据停车场形式选择经营方法 写字楼、机关办公楼、住宅区、商业区等附属停车场和社会停车场。 3关注停车场
16、经营风险 停车场经营的3类风险 1)车辆丢失赔偿风险 2)车辆损坏赔偿风险 3)小区内交通事故赔偿风险 停车场经营风险的方法 1)风险责任应尽量由保险公司承担 2)高度重视各类事故隐患 3)将停车场交由专业停车场经营公司管理 4摩托车及自行车停放管理,车位供应紧张的处理,用价格因素调整供求紧张关系 重新划定小区内停车位 利用共用场地划定新的停车位 改造部分设施增加停车位 将小区公共场地部分作为临时停车场 利用小区周边区域停车 利用其他方面的资源,【停车场经营汽车业务的种类】 1汽车精品 汽车精品经营： 括香水系列、电器系列、影音系列、脚垫系列、坐垫系列、饰品系列等。 汽车模型经营 2汽车美容
17、双色洗车，泡泡浴洗车，计算机洗车；焦油、沥青无痕去除；虫尸、鸟粪专业去除；树脂、油脂本色去除；漆面飞漆、驳壳虚印去除；各种氧化层去除；轮胎增亮、增艳翻新处理；金属件去污去垢、除锈、翻新处理；内饰增亮增艳；汽车桑拿； 划痕修复。 3汽车养护 轮胎修补翻新处理；更换机油三滤；发动机止漏；喷油嘴免拆清洗；油封密封增效处理；发动机抗磨修复处理；变速箱免拆清洗；润滑系免拆清洗；燃油系免拆清洗；冷却系免拆清洗；车辆快速维修。 4汽车装饰 1)坐舱类： 铺地胶；加装桃木内饰；座套定制；定制真皮座椅；真皮座椅翻新；真皮内饰修补翻新；开汽车天窗。 2)电器类： 安装中控锁；安装防盗器；安装倒车雷达；安装G PS
18、(全球定位系统)；安装语音导航系统；个性喷涂；安装v C D、cD；加装碟盒；加装音响；加装低音炮。 3)其他类： 底盘装甲；整车贴膜；隔音工程。,物业资源经营的实施之： 会所经营,会所概述,【会所的表现形式】 以完善服务项目为目的的附属形式 以盈利为目的的形式 【会所服务项目的种类】 康体项目的种类 消闲项目的种类 娱乐项目的种类 【会所的归属】,会所经营的种类和模式,【会所经营的种类】 个性会所 专业会所 生活会所 【会所经营的模式】 会员制会所 委托经营式会所 独立运营式会所 加盟运营型会所 【其他模式】 7+1模式 泛会所概念 主题体验式会所 联合式会所 外联式会所,会所经营中的关键点
19、,1会所经营可否对外开放 2非赢利性经营 3赢利性经营 尽量扩大消费群体 开发新项目 面向业主经营最好的会所是最实用的会所。 合理控制成本对会所经营者是十分重要的措施。 适时调整经营方向 4会所经营中的风险防范,物业资源经营的实施之： 社区广告经营,社区广告经营的原则,1不可侵犯业主的经济利益和精神权益 所使用的场地基本上都属于业主的公共财产 在使用场地前，须征得业主的同意方可使用。 所诉求的对象主体是小区业主 2安全合法经营 广告发布不能危及建筑物及业主的安全 ， 发布的广告作品必须合法广告场地的设置要遵守法规 3传播社会主义精神文明 4用专业途径经营广告,物业资源中广告经营的种类,1电梯广
20、告 2屋顶及外墙广告 3厅堂广告 液晶显示 杂志架、广告架 壁挂广告 声音媒体广告 物品展示,4停车场广告 停车场出口、入口处。 停车场管理人员岗亭。 直接放置到地面的灯箱。 喷涂在地面的文字及图案。 地下停车场的墙壁、天顶、立柱。 在停车场悬挂气球、灯箱等广告载体。 其他停车场设施设备。 停车场管理人员散发平面广告。 5宣传栏广告 6企业形象展示广告 艺术雕塑形式 花、草、树、木形式 伞类 休闲椅 户外健身器材 户外垃圾桶 7社区路灯广告 8公益性广告 指路牌或社区示意图 触摸屏,物业资源经营的实施之： 基地建设,实习基地,试验基地,参观考察基地,业主资源的经营,业主资源的分类,【1】业主需
21、求资源 【2】业主财产资源 业主固定财产资源业主的物业。 业主流动财产资源 汽车、家具、家电等。 业主货币资源 有价证券、有色金属、银行存款等。 【3】业主无形资产资源 业主知识资源 业主社会关系资源,业主资源经营的一般过程,(1)掌握需求信息 (2)寻找经营场所 (3)成立服务组织 (4)组合社会资源 (5)搭建商业平台,业主需求资源经营之一： 社区商业经营,社区商业经营的原则,正确处理物业管理与商业经营之间的关系 协调各类社会关系 关注环境保护 确保服务质量 一是服务产品的质量 二是服务过程的质量 三是服务结果的质量,物业管理社区商业经营项目种类,1衣物及装扮 2餐饮食用 3居住 4交通
22、5文化教育 6看护 7医疗卫生,8购物 9娱乐与体育 10IT服务 11理财服务 12经纪中介 13礼仪安全 14情感类服务 15商业服务,业主固定财产资源经营：,物业的租赁,物业租赁的概念,1出租人必须是房屋所有权人。 2出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。,物业租赁的分类,（一）按房屋所有权的性质划分：公房租赁；私房租赁 （二）按房屋租赁期限划分：定期租赁；自动廷期租赁；意愿租赁； （三）按物业租金的内涵划分：毛租；净租；百分比租金； （四）其他划分方式,物业租赁管理模式,（一）包租转租模
23、式 （二）出租代理模式 （三）委托管理模式,租赁管理的概念与内容,租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中、租约期满时共三个阶段。,业主流动财产、货币及无形资产资源的经营,业主流动财产资源的经营,1需求阶段 2处理阶段 “二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”，等等。,业主货币资源的经营,1业主货币资源经营的原则 1)不可违法经营，须在我国银行、金融、证券等法律法规的范围内进行经营活动， 2)必须保证业主的资金安全。 3)慎重进行业主货币资源经营。 4)避免选择投机项目。2业主货币经营的方法 1)联合成立投资实体 与业主联合成立投资实体，专业经营物业小区内的商业
24、项目。 2)吸引业主投资： 物业管理企业寻找较好的商业项目，通过制订可行性投资方案吸引业主投资。 3)向业主融资 通俗的说法是向业主贷款借钱。,物业管理资本的经营,物业管理资本的经营,物业管理企业理财 财务管理 节税 物业管理理财经营 物业管理企业的扩张 物业管理企业的内部扩张 物业管理企业的兼并 物业管理企业的联合 物业管理投资,物业投资物业经营管理,物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用 物业管理（Property Management）、 设施管理（Facilities Management）、 房地产资产管理（Real Estate Assets Managem
25、ent）、 房地产组合投资管理（Real Estate Portfolio Management）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,物业经营管理活动的管理对象,写字楼： 零售商业物业 出租型别墅或公寓 工业物业 酒店 休闲娱乐设施,物业经营管理服务目标,是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命同期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。,物业经营管理企业,管理型物业管理企业专业型物业管理企业综合型物业管理企业,物业经营管理的层次,1:物业管理 2:设施管理 3:
26、房地产资产管理 4:房地产组合投资管理,层次管理关系图:,物业经营管理中的战略性工作,（一）确定战略 （二）确定标准 （三）构建信息基础 （四）决策分析 （五）进行资产组合,物业经营管理计划,一、物业经营管理计划的概念(一)规则与计划(二)计划的用途(三)物业管理计划的表现形式 二、编制物业经营管理计划的基础工作 （一）区域宏观市场环境分析 （二）房地产市场分析 （三）邻里分析,四）物业现状分析 1、建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面积有多少，居室数目有多少 2、可出租物业的吸引力（平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的现代化程度）如何。 3、物业令人满意程
27、度（外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征）如何 4、建筑物的实体（屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯、）状况如何。维修得怎样。维修是否及时。废弃的部分能修好吗。功能上有不当的地方能否纠正。有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的问题。,5、建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。 6、提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。它们的实体及外观状况如何。 7、土地与建筑物的关系（如停车场、分区规划）如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。 8、建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。 9
28、、当前的出租率、租金水平及租户构成如何。 10、当前物业管理师的情况如何。每个人的工作态度、能力、学习及目标怎样。 （五）业主目标,构造物业管理方案,（一）探讨改进旧有物业的可能性1更新及现代化2改变建筑物的用途 （二）物业管理计划的主要内容1建筑物管理计划（建筑物维护的标准）（建筑物管理策略）（物业检查计划）（公共设施服务的内容）（公共设施服务的内容）2租赁计划3财务收支计划4物业运行绩效评估及与业主沟通计划 （1）物业绩效评估指标预计租值与实际租值的比较实际和预计的资本价值的增长收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较资本回报率即收益和物业资本价值的比较净收益即毛收益减速去
29、成本空置水平服务收费水平拖欠租金和坏账财务内部收益率对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。 （2）物业管理企业和业主的沟通。,物业管理计划中的预算技术,（一）年度运营预算 （二）资本支出预算 （三）长期预算,物业经营管理 绩效评价的指标体系,（一）物业管理绩效评价基本指标：,1.财务效益状况指标： （1）净资产收益率 （2）总资产报酬率 （3）财务内部收益率 2.资产营运状况指标 （1）总资产周转率 （2）流动资产周转率 3.偿债能力状况指标 （1）资产负债率 （2）利息保障倍数 4.发展能力状况指标 （1）营业增长率 （2）资本积累率,（二）物业经营管理绩效评价修正指标,1财务
30、效益状况修正指标 （1）主营业务利润率 （2）盈余现金保障倍数 （3）成本费用利润率 2资产营状况修正指标 （1）应收账款周转率 （2）不良资产比率 （3）资产损失比率,3偿债能力状况修正指标 （1）流动比率 （2）速动比率 （3）现金流动负债比率 （4）长期资产适合率 （5）经营亏损挂账比率 4发展能力状况修正指标 （1）总资产增长率 （2）三年利润平均增长率 （3）三年资本平均增长率,（三）物业经营管理绩效评价评议指标,1 经营者基本素质 2 服务满意度 3 基础管理水平 4 在岗员工素质状况 5 服务硬环境 6 发展创新能力 7 经营发展策略 8 综合社会贡献,物业管理市场拓展,物业管理
31、投标,（一） 物业管理投标一般程序： 1获取招标信息，决策是否参与投标 2报送投标申请，接受资格审查 3获取与熟悉招标文件并考察物业现场 4投票决策与编制投标书 5报送投标书 6参加开标及答辩会 7中标与签订物业服务合同,（二）投标书的编制 1投标单位的概况简介 2分析投标物业的管理要点 3概述投票单位拟采取的管理策略 4详述物业管理的实施计划 内容包括： 1物业管理企业内部管理架构与机构设置；各类人员编制；企业动作机制与工作流程；信息沟通与反馈渠道等 2物业管理各阶段开发设计阶段、监理阶段、接管验收阶段、日常动作阶段等提供的管理服务项目、内容与服务标准相关费用 3管理人员的配备与培训 4必备
32、的物资装备计划 5各项内外部管理规章制度 6各项管理指标的承诺 7愿意承诺的奖惩措施和标准 5有关附件及说明 （三）物业管理服务费用的测算,四、物业管理企业投标的关键事项,（一） 决定参与投标的关键因素： 1项目区域、规模符合企业发展规划 2项目类型符合企业确定的目标客户 3常规预测盈利 4项目风险在企业承受范围内 5项目委托方具有独立法人资格和经济实力 6本企业具备人力资源支持体系,（二）投标过程中六项关键环节： 1确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施 2确定物业管理费价位，这是投标工作最难把握和最重要的因素之一 3准确的牧业管理年度收支测算 4物业管理目标承诺、前期投入、奖惩条件的任何承诺 5管理架构、管理机制和主要负责人员 6正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现,
