1、,估价方法,房地产投资,房地产估价方法,比较法,一、比较法概述理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。 比较前提前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。核心目标找出影响价格的因素如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价格进
2、行修正得到待估房地产客观合理价格。,五、估价方法,收集交易实例,选取可比实例,可比实例A建立价格可比基础,可比实例B建立价格可比基础,可比实例C建立价格可比基础,市场状况调整,房地产状况修正,比准价格A,求取比准价格,交易情况修正,市场状况调整,房地产状况修正,比准价格B,交易情况修正,市场状况调整,房地产状况修正,比准价格C,交易情况修正,比较法,五、估价方法,比较法,二、比较法适用的估价对象同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。写字楼商铺标准厂房房地产开发用地而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、
3、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。,五、估价方法,比较法,三、比较法估价需要具备的条件要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用。比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出。比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。,五、估价方法,收集交易实例,整理和选择可比实例,分析与调整,综合计算
4、比准价格,建立价格比较修正的基础,交易情况的修正,交易日期的修正,房地产状况修正,建立价格比较修正的基础,利用修正公式计算,比较法,四、比较法基本步骤,五、估价方法,比较法,六、建立价格比较修正的基础统一的付款方法由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。统一采用单价土地的单价有用楼面价表示的。有些房地产如车库按车位个数为单位。统一货币种类和货币单位统一面积内涵与单位在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积
5、计价，也有按使用面积计价的。,五、估价方法,比较法,七、交易情况的修正交易情况修正是排除掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易价格偏差。 造成成交价格偏差的原因：有利害关系的人们互相之间的交易、急于脱售或购买的、及不了解市场行情的、交易双方或一方有特别动机或偏好的、受债权债务关系影响的(以资抵债)、相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)、交易税费非正常负担等、特殊交易方式的交易，如拍卖、招标、哄抬或抛售等。修正程序剔除非正常的交易案例测定各种特殊因素对正常价格的影响程度修正公式,五、估价方法,比较法,八、交易日期的修正可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成
6、的。要求评估的估价对象的价格是估价时点(基准日)的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正。修正方法,五、估价方法,比较法,九、市场状况的修正房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面。区位状况修正区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等。具体修正公式为：经个别因素修正
7、后的可比实例价格=可比实例价格个别因素修正系数用直接比较法的修正公式为:经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格用间接比较法的修正公式为：经个别因素修正后的可比实例价格可比实例价格标准化修正系数区域因素修正系数可比实例价格 在直接法修正公式中，如果可比实例的个别因素优于待估宗地的个别因素，则修正指数大于100，如果可比实例的个别因素劣于待估宗地区域因素，则修正系数小于100。,五、估价方法,比较法,九、市场状况的修正权益状况修正是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。包括土地使用年限，城市规划限制条件（容积率）等土地使用权年期修正土地使用权年限长短，直接影响土地可获收益，年限越长，土地总
8、收益越多，地价越高。土地使用年期修正后地价比较实例价格k其中r：土地还原利率;n：可比案例使用权年期;m：待估房地产使用权年期容利率修正容积率是指建筑物的总建筑面积与整个宗地占地面积之比。容积率的大小影响建筑平均成本和土地利用程度的高低。般来说，容积率越高，土地利用效益就越高，从而地价也就相应地提高。通过容积率修正，可以消除出于容积率的不向而造成的地价水平的差异。,五、估价方法,比较法,九、市场状况的修正实物状况修正是对房地产价格有影响房地产实物因素的状况，进行实物状况修正，将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。主要内容对于土地有：面积大小、形状、基础设施完
9、备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物有：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。房地产状况修正方法一般公式为： 可比实例在待估房地产状况下的价格可比实例在其自身房地产状况下的价格房地产状况修正系数房地产状况修正系数待估房地产状况指数/可比实例房地产状况指数,五、估价方法,比较法,十、比较价值的计算金额修正调整下的公式比较价值=可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额百分比修正下的加法公式比较价值=可比实例成交价格（交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数）百分比修正下的乘法公式比较价值=可比实例成
10、交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数,五、估价方法,收益法,一、收益法概述定义：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是指预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 收益法理论依据：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价格。,五、估价方法,收益法,一、收益法概述收益法适用的估价对象有收益或有潜在收益的房地产。它不
11、限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。收益法中的资本化技术，常用与比较法和成本法中。收益法还大量用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。,五、估价方法,收益法,一、收益法概述收益法估价需要具备的条件房地产的收益和风险都能够较准确地量化。收益法估价的操作步骤选择具体估价方法：报酬资本化法or直接资本化法测算收益期或持有期确定报酬率或资本化率计算收益价值,五、估价方法,收益法,一、收益法概述根据将来预期收益转换为价值的方式，即资本化方式的不同，收益法可分为直接资本化法
12、和报酬资本化法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象的未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。直接资本化法将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。,五、估价方法,二、报酬资本化法最一般的公式,式中： V房地产在估价时点的收益价格； n房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得 收益的时间，通常为收益年限； 分别为
13、房地产相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，第n期末的净收益； 分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期第2期，第n期的报酬率。,收益法,五、估价方法,收益法,二、报酬资本化法在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即 则上述公式可简化为：,当上述公式中的。每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例。报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若在期初或期中，则应对净收益或者对报酬资本化法公式做相应的调整。例如，净收益发生在年初为A初，对该净收益做相应的调整是将其转换为发生在年末，公式为,调整后的
14、报酬资本化法公式为：,五、估价方法,收益法,三、收益期限的确定收益年限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。一般情况下，估价对象的收益年限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使用年限。对于单独土地和单独建筑物的估价应分别根据土地剩余使用年限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算。对于房地产对象当建筑物的经济寿命土地使用年限时收益年限=土地剩余使用年限估价对象价值 = 土地剩余使用年限下建筑物残余价值的折现值当建筑物的经济寿命 土地使用年限时收益年限=建筑物剩余经济寿命 + 土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限估价对象价值 = 建筑物剩余经济寿
15、命下建筑物收益的折现值 + 土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值,五、估价方法,收益法,四、净收益的测算基本原理基于租赁收入测算净收益投资法基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益基于租赁收入测算净收益基本公式：净收益 = 潜在毛租金收入空置和收租损失 + 其他收入-运营费用 = 有效毛收入 -运营费用注意事项：潜在毛收入（潜在毛租金收入与其他收入之和）、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。空置和收租损失计算：空置的面积没有收入，收租损失指因延迟、少付或不付租金造成的损失。空置和收租损失一般以潜在毛
16、收入的某一百分率计算。,五、估价方法,收益法,四、净收益的测算基于租赁收入测算净收益注意事项：其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。净收益通常是税前的，即尚未扣除所得税。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率(net income ratio，NIR)，NIR = 1-OER（运营费用率）。 运营费用计算：从估价角度出发，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 对于有抵押贷款负担的房地产，运营费用不包含房地产抵押贷款偿还本付息额是以测算包含自有资金和抵押贷款价值在内的整个房地产的价值为前提的。,五、估价方
17、法,收益法,四、净收益的测算（二）基于营业收入测算净收益与基于租赁收入的净收益测算有两方面的不同：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。,五、估价方法,收益法,五、报酬率的确定报酬率(yieId rate，Y) 是投资回报与所投入的资本的比率。投资回报VS投资回收投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬。投资回收指所投入的资本的回收，即保本。投资回报中是不包含投资回收的。,五、估价方法,收益法,五、报酬率的确定报酬率的求取方法：累加法 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补
18、偿-投资带来的优惠 其中： 无风险报酬率又称安全利率，是无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替物风险报酬率，例如同一时期的国债利率或银行存款利率。投资带来的优惠，是指由于投资与房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。报酬率的求取方法：投资报酬率排序插入法收益法估价采用的报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。,五、估价方法,收益法,五、报酬率的确定报酬率的求取方法：市场提取法方法：搜集同一市场上
19、三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应报酬资本化法公式，求出报酬率：在 的情况下，通过 来求取，将市场上类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。可用简单算术平均法及加权算术平均法。在 的情况下，通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。在 的情况下，通过 来求取。,五、估价方法,收益法,五、直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以相应的收益乘数转换为价值的方法。资本化率：(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率。收益乘数：是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数直接资本化法公式式中 V:房地产价值；N
20、OI;房地产未来第一年的净收益；R:资本化率。 房地产价值=年收益收入乘数,五、估价方法,收益法,五、直接资本化法估价中的公式转换房地产价值=房地产净收益资本化率资本化率=房地产净收益房地产价值房地产净收益=房地产价值资本化率房地产价值=房地产收益收益乘数收益乘数=房地产价值房地产价值净收益乘数=1 资本化率,五、估价方法,收益法,五、直接资本化法净收益与资本化率的匹配由土地收益求取土地价值：土地价值=土地净收益/土地资本化率由建筑物收益求取建筑物价值：建筑物价值=建筑物净收益/建筑物资本化率由房地收益求取房地价值：房地价值=房地净收益/综合资本化率由房地收益单独求取土地价值：土地价值=（房地
21、净收益-建筑物净收益）/土地资本化率土地价值=（房地净收益-建筑物价值建筑物资本化率）/土地资本化率,五、估价方法,收益法,五、直接资本化法与报酬资本化法的比较报酬资本化法的优缺点优点：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值； 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解； 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。 缺点：需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。,五、估价方
22、法,收益法,五、直接资本化法与报酬资本化法的比较直接资本化法的优缺点优点：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系；计算过程较为简单。缺点：要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖性很强。结论当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相对可靠的评估价值，因为可以通过投资者在有同等风险的投资上所要求的收益率来确定评估对象的报酬率。,五、估价方法,成本法,一、成本法概述定义成本法是用估价对象的重新
23、购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。适用对象和条件：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而不适用收益法的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单纯的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目不适用的对象建筑物过于老旧的房地产在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；即房地产成本的增加并
24、不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。,五、估价方法,成本法,二、房地产价格构成基本构成房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。土地取得成本土地取得成本是取得开发用地包括购买、征收等途径所需的费用、税金等。一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。建设成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。管理费用包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。销售费用也称为销售成本，包括广告费、销售资料制作
25、费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。,五、估价方法,成本法,二、房地产价格构成投资利息投资利息与会计上的财务费用不同，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计息。销售税费销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。在估价时，该项通常是按售价乘以一定比率来估算。开发利润开发利润是所得税前的，即：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费。开发利润是在正常条件下开发商所
26、能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。,五、估价方法,成本法,三、成本法的基本公式成本法最基本的公式房地产价值重新购建价格折旧适用于新开发的房地产的基本公式新开发房地价值土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润新建成的建筑物价值建筑物建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费 开发利润新开发的土地价值取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润适用于旧的房地产的基本公式房地合一时，旧的房地价值房地重新购建价格建筑物折旧土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧只计算建筑物时，旧的建筑物价值建筑物重
27、新购建价格建筑物折旧,五、估价方法,成本法,四、建筑物折旧的基本含义建筑物折旧的含义是指各种原因造成的建筑物价值的减损。建筑物折旧建筑物重新购建价格建筑物市场价值建筑物折旧的成因折旧总额物质折旧+功能折旧+外部折旧物质折旧，也称为有形损耗，是建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损功能折旧，也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值的减损。如：功能缺乏、功能落后、功能过剩。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步外部折旧，也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种因素造成的建筑物价值减损,五、估价方法,成本法
28、,五、建筑物折旧的求取方法年限法、市场提取法、分解法年限法年限法，也称为年龄寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。直线法假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。Di-第i年的折旧额，或称为第i年的折旧C-建筑物的重新购建价格S-预计的建筑物的净残值N-建筑的经济寿命R-建筑物的净残值率,五、估价方法,成本法,五、建筑物折旧的求取方法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率，直接求取建筑物的现值。V=Cq q-建筑物的成新率(%)市场提取法是指利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。建筑物折旧土地重新购建价格+建筑物重新购建价格旧的房地产价值建筑物重新购建价格（旧的房地产价值土地重新购建价格）建筑物重新购建价格建筑物折旧后价值分解法先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法思路：分别计算物质折旧、功能折旧和经济折旧，在将三个数据加总。,五、估价方法,
