1、成本管理精细化之一 房地产企业责任成本管理 交流与探索讲师：黄智峰2012年12月17日,行业竞争激烈,地产政策调控,企业利润趋薄,管理精细化需求,主要政策,行业现状（2012年1-11月统计数据）,恒大、万科近年利润比较,由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书,45,毛利率,万科,30%,22%,28%,恒大,28%,32%,39%,2010,2009,2008,净利率,万科,17%,13%,11%,恒大,17%,18%,17%,增（减）值收益（损失）（亿元）,16%,12%,14%,1
2、0%,5%,15%,核心利润率*,恒大 万科,恒大 万科,* 注：核心利润率=（利润-物业增值收益） / 调整后收入,5,对策-管理精细化需求,精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。,房地产企业的成本,资金成本,项目建造成本,管理、营销成本,成
3、本管理,分解组成,土地成本,各项税费,形成责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系,宗旨：,聚焦：,房地产项目全成本管理,项目发展,施工,规划设计,招标,竣工结算,签约,销售及物业管理,盈利总目标,成本是一系列经营过程结果的迭加； 成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调； 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；,房地产成本作业过程：,管什么？,怎么管？,目标成本,责任成本,房地产企业责任成本管理体系,建立合理的目标成本-控制标杆将目标成本分解成责任成本-控制依据将成本控制落实到各业务操作环节中实施控制量化的控制指标与评估-控制落到实处控制结果考核与绩效考核挂钩-结
4、果为导向,责任成本管理总体思路,目标成本,1、目标成本的概念,目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本体现 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性,2、目标成本的设定原则,符合项目（公司）盈利需求符合项目产品定位，达到合理的性价比符合市场原则,公司行为专业体现,3、目标成本确定的过程,1、投资决策项目投资可行性报告,投资估算书,2、项目策划项目定位：概念
5、性方案设计,目标成本测算1,3、方案设计确定产品标准,目标成本测算2,4、初步设计确定产品各分部、各专业标准,目标成本测算3,4、施工图设计,确定目标成本,投资估算,概念性方案设计概算,方案设计概算,初步设计概算,施工图预算工程量清单,横向制约,PDCA,总目标,我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。,结论：,责任成本,责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过
6、技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。,责任成本体系的概念,责任成本的分解原则,1、将目标成本分解成目标成本控制责任书，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引2、将目标成本分解成合同控制清单，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成3、以成本形成主体作为成本责任主体4、形成对成本控制结果的量化评估体系5、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（KPI），以此确保责任的履行
7、和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标,企业标准 标准设计（产品、部品） 建造标准化（工序、做法） 采购体系 集团集中 区域集中 公司定点 研发体系 新产品新工艺 产品成本研究 数据库 案例库制度体系 分层级 分专业 全过程,2、 责任成本管理指引3、 目标成本责任分解书4、 责任成本控制指南,体系介绍,1、目标成本管理制度,1、 责任成本管理量化评估指标2、 责任成本履行结果评分表3、考核与奖惩制度,量化评估指标,责任成本评分表,考核评估,公司奖惩制度,因地制宜 循序渐进 全面性与均好性,企业成本策略 要产品，而不是作品 成熟产品的复制,成本策略是企业经营策略之一，取决于企业领导的决策,合
8、理的部门架构 明确的部门分工 足够的专业力量配置 公司成本管理系统的建设 全员的成本管理意识 动态成本信息反馈系统 成本月报制度 对成本“实际+预测”的预估能力 定期的成本管理评估和检查,建立成本管理的目标-确定目标成本落实管理目标的实现-分解责任成本确保管理控制的结果-整个项目运作过程的责任成本管理以结果为导向的考核评估专业技术手段与保障措施,房地产成本管理是企业行为（策略管理） 房地产成本管理需要全员、全过程的努力 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力,房地产项目成本管理成为企业未来的生命线,成本管理要什么？,大家谈,均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任,给各位的任务希望各部门及项目明确各自责任成本管理职责范围：需要管什么，怎么管？,谢 谢！,
