1、北京融信地产专业机构,RONGXIN REALESTATE2012-07-05,意林小镇项目B地块产品建议,市场篇 案例解读 关于利润与产品的思考,本案架构,报告导读,市场篇,高层阵营,洋房阵营,11-12层高层,17层以上高层,5/6层花园洋房,5/6层电梯洋房,7-9层观景洋房,1217层高层,南坊市场的两大阵营。,产品划分,南坊市场的两大阵营。,产品划分,注:临沂市在售楼盘统计,1,洋房产品,高层产品,市场分析,market analysis,高层产品,价格分析,供应量分析,去化速度分析,高层产品区域分布,从上图来看,临沂的高层项目基本具有以下特点:1、依河而建,河景资源非常丰富;2、靠
2、近行政中心,学校等教育配套、大型商超等购物配套非常齐全。,高层产品面市情况,由上表可示:2009年之后,南坊高层市场开始起步发展,2010年以后,南坊高层市场开始迅速发展;2012-2013年,南坊高层市场竞争将异常激烈;即将面试项目如下:2012年下半年预计将有2个高层项目面市:城市主人、北城名居;2013年及以后预计将有4个高层项目面市:领世馆、诚德南坊地块、广田南坊地块、万和新世界。,高层产品一览,产品同质化严重,较少产品有明确的产品附加值,由上图可示:1、北城新区涉及高层的项目共有16个,现阶段高层在售项目供应量为4403套。2、 现阶段市场供应量:1036套,未来即将面市高层产品:3
3、367套,可见未来高层市场的供应量还是非常大的,高层产品竞争非常激烈。,高层产品供应量分析,高层产品,价格分析,产品特点,去化速度分析,价格分析,由上表可示:南坊高层均价:4500元/;其中项目均价最高的为世纪新筑,为5700元/(偷面积产品);均价较高的为澜泊湾、徳居一品,;均价最抵的为杏坛中心城,为前期剩余产品,面积在145-175,面积较大,总价较高。(相对其目标客群),注:临沂市在售楼盘统计,价格分析,由上表可示:南坊现阶段高层均价:4500元/;南坊市场2009-2010年度出现大跨度式发展;南坊高层市场整体涨幅非常缓慢,2011-2012年市场出现“0”长点,大多项目采用“低开低走
4、”策略;,注:临沂市在售楼盘统计,总价在60万75万范围内的房源竞争最为激烈!,价格分析,高层产品,价格分析,产品特点,去化速度分析,去化速度分析,由上表可示:南坊现阶段高层平均去化速度:26套/月(注:部分项目数据为2010年底);高层去化速度最快的为环球国际,月去化:50套/月,为南坊仅有的小户型项目;高端市场中联合世纪新筑的去化速度为最快,月去化:40套/月,为偷面积产品。,注:临沂市在售楼盘统计,去化速度分析,中端市场,环球国际去化速度最快!高端市场,世纪新筑去化速度最快!,外来消费群体以临西五路以西的专业市场的私营企业者及企业法人居多,部分县域客户,多为改善性需求.,南坊事业单位成员
5、年轻未分房群体,或者父母为子女、子女为父母购房。改善型需求较少。,南坊当地居民比例较少,多为父母为子女购房,刚性需求为主,改善新需求较少。,客户分析,1、南坊现阶段高层市场均价:4500元/,单价超过4900元/的项目销售非常惨淡;2、南坊高层市场潜在供应量巨大,预计今年下半年将有北城名居、怡和名居等高层项目面市;3、产品创新: 南坊产品类型比较单一,同质化比较严重,市场创新产品稀缺,仅有世纪新筑、百 联华府存在“偷面积产品”, 创新产品如“偷面积”产品备受临沂市场欢迎,在保证容积率的前提下价格高且去 化快;4、高层产品中,仍以刚需客群为主,首次改善客群占少部分;5、溢价难以实现,除非采用特殊
6、手段(赠送面积户型),均价4900元/平方米以上项目将难以去化。,小结,1,洋房产品,高层产品,市场分析,market analysis,洋房产品,价格分析,供应量分析,去化速度分析,从上图来看,临沂的洋房、别墅等高档项目基本具有以下特点:1、花园洋房主要集中在北城新区、涑河带、沂河带。2、临水而建,水资源是在临沂高档项目的必备资源。3、配套齐全或具有明显的区位优势,如南坊新区是临沂的行政中心。,南坊集中供应区,涑河集中供应区,沿河供应区,滨河国际,清水湾花园,日月城,香醍荣府,月澜湾,柳溪美庐,沂龙湾,城市主人,海尔临天下,滨河阳光,凤凰城,紫荆城,涑堤春晓,澜泊湾,新港龙庭,伊丽莎白东岸,
7、圣兰菲诺,汇通天下,金泰华城,龙盛幸福里,书香门第,东来上城,香舍里,意林小镇,理想家,洋房产品区域分布,洋房项目面市情况,由上表可示:与高层产品项目,南坊洋房市场发展起步较快,2009-2010年市场就基本成熟;伴随南坊市场的土地开发,土地资源越发稀缺,未来洋房供应项目相对2011年有所减少;即将面试项目如下:2013年预计将有2个项目洋房产品面市:诚德南坊地块、德地临沂国际花园。,注:在售产品统计,洋房产品一览,1、北城新区涉及花园洋房的项目共有13个,未来供应量近3000套(不含爱伦坡及杏花水岸未来小高层改建部分)。2、 该片区潜在供应量达32%,现有供应占68%,供应量很大。可以看出,
8、片区1-2年内 竞争压力将非常大。,洋房产品供应量分析,注:临沂市在售楼盘统计,洋房供应量一览,洋房产品,价格分析,供应量分析,去化速度分析,南坊片区洋房产品现阶段市场均价:5487.5元/(注:该数据由我司通过数据收集整理所得,与临沂房地产数据研究院统计数据相统一); 现阶段洋房均价突破5600元/的项目共5个项目:开元香舍里、世纪新筑玫瑰园、圣兰菲诺、沂龙湾润园、城市主人。其具备的共性: 地段优越性; 品牌形象力; 景观资源优势。 部分具备参考性及竞争性的楼盘也并入南坊新区市场分析。,注:临沂市在售楼盘统计,洋房产品单价分析,南坊片区现阶段市场平均总房款为:74.4万元(注:该数据由我司通
9、过数据收集整理所得,与临沂房地产数据研究院统计数据相统一); 要提高项目利润率,在提升单价的同时控制总房款。,注:临沂市在售楼盘统计,洋房产品总价分析,注:临沂市在售楼盘统计,单价较高项目,其对自身产品的总房款均控制的较适中,总房款在70-85万之间!,洋房项目价格一览,洋房产品,价格分析,供应量分析,去化速度分析,南坊洋房平均去化速度为28套/月;其中去化速度最快的为理想家,为56套/月;去化速度较快的为秀水雅苑、沂龙湾润园、滨河新天地、香舍里,均售为35套/月;去化速度最慢的为秀水湾,为5套/月。,注:临沂市在售楼盘统计,去化速度分析,低总价产品去化速度最快,总价相近,有明显附加值的产品去
10、化速度更快!,注:临沂市在售楼盘统计,洋房项目去化速度一览,1、南坊现阶段洋房市场均价:5480元/,单价超过6000元/的项目现阶段销售异常惨淡;2、现阶段南坊市场客群对洋房概念较模糊,很多普通多层项目加入洋房阵营,增加了洋房的去化难度,我司建议:做有天或有地的外立面纯粹的电梯花园洋房、实现产品创新;3、南坊市场花园洋房项目在逐渐步入精细化阶段,在现阶段较难实现溢价的前提下,必须达到推广上形象拔升与现场体验达到统一结合。,小结,综上所述区域市场高层产品与花园洋房产品比较,销售单价及总价均相对较低,但由于均存在户型单一,同质化严重等产品力低下的缺点,所以高层去化速度略低于洋房产品,说明区域客群
11、对项目产品力要求较高,对高产品力的创新性产品具有较高的认同度。 两者相比花园洋房产品目前溢价空间低,高层产品虽然目前去化速度略低于洋房产品,但其可售面积大,且两者之间的价格差距并未拉开,高层产品的利润高于洋房产品,所以高层产品相对市场风险比花园洋房风险低。,案例解读,(一)项目概况 开发商:祥泰房地产开发有限公司 项目地址:处于滨河路与柳清河交汇处 项目性质:高层、河景别墅 总 户数:三期高层、一期别墅 建筑面积:140万 开发用地:48.3万 开盘时间:预计2012年7月份 容 积率 : 2.35 绿 化率 :50%,澜泊湾,(二)户型配比,澜泊湾3期主要户型面积区间如下:,澜泊湾,澜泊湾,
12、(三)项目价格与去化速度分析,澜泊湾项目三期位置相对前两期,失去了河景的先天优势,因此,为保证项目的高单价且可快速去化,本期的主力户型控制在95-140的紧凑型户型,降低的其目标客群的购置门槛,由之前的高收入人群降低为中高端客群。,(四)户型列举,澜泊湾,(一)项目概况 开发商:临沂新筑房地产开发有限公司 项目地址:新市政东南方,动植物园西门对面 项目性质:高层、花园房源、河景别墅 总 户数:二期高层 建筑面积:26.5万 占地面积:120亩 开盘时间:2012.2.18 容 积率 : 1.88 绿 化率 :40%,联合世纪新筑,(二)户型配比,世纪新筑项目共推出3栋高层,共30层,两梯4户,
13、主要户型面积区间如下:,联合世纪新筑,(三)供应及单价情况,产品价格、供应量分析:,注:数据截止到2012年5月,联合世纪新筑,(四)项目去化情况,项目总去化比例:,世纪新筑项目产品形态:高层、花园洋房、别墅。 1、2期高层共计3栋、360套房源,于2011年4月28日开盘,开盘推出2栋、240套房源,销售60%。 2、伴随产品的热销,项目仅8个月的时间,高层即去化85%。,合计320套 月均去化40套/月,2011年5月15日高层开盘,2011年4月23日认筹,2012年3月10日【H3】加推,2011年4月,5月,8月,3月,2012年2月,2011年8月27日洋房认筹,40%,75.7%
14、,88%,2012年2月18日二期玫瑰园开盘,联合世纪新筑,联合世纪新筑,(五)项目价格与去化速度分析,世纪新筑高层均价5700元/(全面积单价:4950元/), 通过产品赠送面积创新,提高了项目产品的性价比,使 项目达到了持续热销的目的。,(六)营销卖点,卖点梳理: 地段的优越性, 开发商品牌, 4+1墅质洋房;营销定位: 1、打创新牌,利用创新产品提高项目的 竞争力(如高层“偷面积”产品); 2、主打性价比,通过”偷面积“及同质 产品底单价提高项目性价比,增强项目 竞争力。,联合世纪新筑,(七)户型列举,联合世纪新筑,(一)项目概况 开发商: 临沂国鑫房地产开发公司 项目地址:沂蒙路与三和
15、六街交汇处 项目性质:花园洋房、高层 总 户数:一期洋房,258套 建筑面积:22万 占地面积:129亩 代理公司:世联怡高开盘时间:2011年12月10日 交房时间:2013年1月,理想家,目前沂龙湾润园共推出11栋、洋房一梯2户,主要户型面积区间如下:,理想家,(二)户型配比,理想家,(三)供应及单价情况,产品价格、供应量分析:,注:数据截止到2012年5月底,理想家,(四)项目去化情况,项目总去化比例:,理想家项目产品形态:花园洋房、小高层、高层,一期花园洋房于2011.11.25认筹,当天认筹约150组客群。首推258套房源,开盘当天销售约150套。截止2012.3,共剩余房源75套,
16、平均去化速度:56套/月,现执行均价5300元/。,合计183套月均去化56套/月,2011年11月5日奠基,2013年1月迎业主入伙,10月,11月,2012年3月,12月,2013年1月,2011年11月25日公开认筹,约300张,58.1%,70.9%,2011年12月10日5150元/开盘,(五)营销卖点,卖点梳理: 产品性价比; 纯正退台洋房; 位置适宜;营销定位: 1、项目前期产品的客群定位为首置刚需客群,“高性价比、低总价产品”切合了这部分客群的购房特点; 2、项目前期的低价入市炒作及低价开盘也为项目的热销提供了前提。,理想家,(六)户型列举,理想家,小结,在区域市场采用先进的户
17、型设计,采取赠送较大的额外面积的户型比较容易脱颖而出,区域产品溢价空间虽然较小,但是增加地块容积率,加大销售面积,亦可获得丰厚的利润,且合理的降低成本,可将利润进一步扩大。,关于利润与产品的思考,“溢价”不是获得利润的唯一途径!,我们已知,现今的临沂市场“溢价”是相当困难的,如何才能在这种市场获得利润?,房地产开发也是一种“生意”,做生意的不变法则“低买高卖”,B地块利润保障手段一,因开发商已深耕此地块多年所以地块基础资料我们将不过多阐述。,项目规划方案方向,平均使用容积率小高层社区,不平均使用容积率混合社区,市场存量大,且价格偏低,如保证高品质,利润微薄,但降低品质,售价更难以提高,有损品牌
18、形象,利润亦难以保证。,主力产品适当降低成本,减小主力户型面积,主打刚需市场,配合少量精品产品拉升项目整体形象,以高端项目形象入市,配合大量高性价比产品,实现高利润。,单极产品增加开发风险,多级产品减小开发风险,如何从混合住区中获取利润?,部分产品最大限度使用容积率,提高可售房源数量,临沂买方市场以大量的刚需及较大量的首改客户为需求主力,降低产品成本,减小单套户型面积,采取先进户型设计,以低总价,高附加值,主打刚需及首改客群。,如何带动品牌形象?,塑造出独特的建筑组群形象,成为祊河畔地标型建筑组群。,将项目部分产品设计为精品产品,完美包装,极大拉升项目品质,以便让项目能以高端形象入市。,不平均
19、使用容积率的情况下,可规划为板式高层、板式小高层、花园洋房多产品线的复合型社区,建议项目规划包含三种产品类型,三种产品互相配合,各职其责,即保证利润,又不损伤品牌形象,实现双赢。同时社区建筑组群天际线由北向南逐渐跌落,形成弧线天际线,社区将成为祊河畔地标型建筑组群。,高层产品将作为项目主要赢利产品,适当降低产本,减小户型面积,先进户型设计,低总价,高性价比区别市场同类产品,主打刚需市场,实现利润最大化。,小高层产品将作为项目次要赢利产品,较高层产品提升品质,适当提升户型面积,先进户型设计,主打刚需及首改市场,实现利润。,花园洋房产品将作为项目品质提升产品,提升整体项目形象,高品质,奢华户型,先
20、进户型设计,做到套套是精品,主打首改及再改市场,并将高层及小高层的售价,拉升至一流产品价格。,三者之间有序衔接,增加市场覆盖面,并最大化利用土地条件。,占地面积 :约2.8万 建筑面积:约11.3万容积率:约4.0 产品特征:1.项目地块东北侧建议规划为32层-28层高密度板式高层产品,天际线由北向南跌落,以便保证景观及采光最优化。2.高层产品作为B地块的主要利润来源,采用“低成本高利润”的原则,适当降低建造、外立面及园林成本,再借整体项目高品质的衬托下,实现区域一流项目售价,以保证高利润。3.减小单套户型面积,降低总价,再配合先进户型合计,高性价比,主打刚需及部分首改客群,力求迅速去化及回款
21、,并保证高利润。4.在高层区西北侧与小高层区衔接处,建议规划设计园林组团,以做到产品区隔,方便未来社区物业方面管理。5.建议将地块价值最低的东北角规划成小户型高层,以方面去化。,园林组团,规划示意,板式高层,小户型高层,占地面积 :约2.2万 建筑面积:约5.6万容积率:约2. 54产品特征:1.项目地块中部建议规划为18层-15层中密度板式小高层,天际线由北向南跌落,以便保证景观及采光最优化。2.建议小高层产品作为B地块的次要利润来源,适当减小单套户型面积,较低总价,采用先进户型设计,主打首改及部分刚需客群。3.小高层将作为高层与花园洋房之间的过渡产品,避免花园洋房与高层之间的直接品质比较。
22、4.在小高层区东南侧与花园洋房的衔接处,建议规划设计园林组团,以做到产品区隔,方便未来社区物业方面管理。,园林组团,园林组团,规划示意,板式小高层,占地面积 :约1.7万 建筑面积:约2.8万容积率:约1.64 产品特征:1.项目地块西南侧为本地块价值最高区域,建议规划为7层-5层纯正花园洋房产品,天际线由北向南跌落,以便保证景观及采光最优化。2.建议花园洋房产品作为B地块的主要品质提升来源,采用“高成本低利润”的原则,提高建造、外立面及园林成本,采用奢华的先进户型设计,将品质感从各方面提升至极致,给人以大宅官邸的感觉,从而营造一流品质社区氛围,使已降低品质的高层产品可以买到一流高层产品的价格
23、,从而获得充足的利润。3.在花园洋房区建设内部围合景观,以此大幅提高洋房区品质,从根本上区分与小高层及高层产品的品质,为市场营造高端项目的典范。4.借助高端客群对项目的品质及形象进行口碑传播。,园林组团,园林组团,内部围合景观,规划示意,花园洋房,板式高层,板式小高层,花园洋房,主要利润来源,次要利润来源,主要品质提升,刚需及部分首改客群,首改及部分刚需客群,高端客群,南坊市场主力客群,意见领袖,提升补足,更大利润,提升补足,更大利润,本案主力产品(高层)将以高端形象入市,以低总价、高性价比打动市场主力客户,给予客户充分的购房理由。以高品质产品(花园洋房)给高端客群良好的项目及品牌形象,借助其
24、“意见领袖”的特质,进行口碑传播。,根据不同产品业主的特性,进行分段物业管理,各取所需,使各个阶层的业主都能得到所需求的服务,并通过良好的物业管理,让业主体会到开发商的细心及用心,促使项目品牌及形象得到更广泛的传播。,板式高层,板式小高层,花园洋房,基础物业管理,中端物业管理,高端物业管理+有偿物业服务,B地块利润保障手段二,南坊高层产品市场存量巨大,本案如何打破困局,脱颖而出?南坊哪种高层产品稀缺?南坊哪些项目的高层产品取得了成功?,联合世纪新筑如何以5700元/的高价完成每月40套的销量?,赠送面积,半面积,赠送面积,半面积,赠送面积,半面积,设计出相对于市场其他产品较为先进的户型,是联合
25、世纪新筑的取胜之道,但我们可以做的更为极致!,户型设计建议,根据临沂人“算小账 ”的特点,将“偷面积”发挥到极致,赠送面积,小房变大房,将户型面积提升1015%以上,给临沂人充分的理由买我们的房子。 按照住宅产品的构成元素,将可能赠送面积的空间分解为:地下室、首层花园、电梯厅、空中庭园、阳台露台、凸窗、空调机位、层高等8部分。,地下室部分,政策依据:层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.不计算建筑面积。,实施措施:地下室、半地下室做夹层或填充,上层净高小于2.2m,装修时可打通上下。,地下室部分实例及参考图片,半地下室与下沉庭院相结合,同时创造出住宅的情趣空间。,首层花园,实施措施:
26、首层做庭院赠送。,存在问题:物权法第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专 有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,首层花园部分实例及参考图片,实例:万科中山城市风景,实例:深圳万科城,电梯厅部分,实施措施:通过电梯双向开启,使公共电梯厅成为私家电梯厅,电梯厅部分实例及参考图片,实例:深圳香密湖1号 华府,空中庭园部分,政策依据:建筑物的阳台均应按照其投影面积的1/2计算。,实施措施A:空中庭院只计算一半建筑面积,业主可封玻璃成为房间。,空中庭园部分,实施措施B:空中庭院两层通高。,政策依据:阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度,该阳台不计算建筑面积。,
27、空中庭园部分实例及参考图片,实例:深圳左庭右院,赠送两层高空中庭园,实例:成都某楼盘,房间外墙做栏板。赠送一半面积,阳台、露台部分,政策依据:两层通高阳台、露台、突出小于0.6m的阳台不计算建筑面积。,实施措施:赠送两层通高阳台、露台、突出小于0.6m的阳台。,阳台露台部分实例及参考图片,深圳鸣翠居,赠送两层通高超大阳台,空调机位部分,实施措施:空调机位设计成为进深小于0.6m,可改为阳台。,层高部分,实施措施A:复式住宅挑空两层通高,装修分两层。,实例:深圳星河丹堤,实例:17英里高层,层高设计,实施措施B:提高层高至,装修做夹层,如,层高4.8m,分为2.6m,2.2m两层。,因建筑高度控
28、制,此方法会损失一定的建筑面积。,介于南坊各类型产品户型设计单一、落后、同质化严重的特点,建议在户型设计时,多参考借用已在全国获得巨大成功的先进户型,从多角度考虑,如何在不增加额外成本的前提下,设计出大量的赠送面积,从而引领南坊房地产市场户型变革,从市场竞争中脱颖而出,并给予购房者充分的购房理由,使项目获得巨大利润的前提下完成速销及回款。,地上车库间太多会浪费环境空间,把开放空间的机会让给景观是我们设计的原则,因此将停车位全部规划为地下车库,局部留访客车位,地上完整的空间我们全部利用来规划景观。通过地下车库实现了人车分流,中间留下的开放空间是一个完全步行的环境,没有机动车的打搅,给景观设计创造
29、了很大的机会,可以做一些非常有利于这个社区交流和活动的场地。比如地下车库上方就是我们宽阔的阳光平原,是交流的最好空间,另外溪流、浅滩也都实现在车库上方。,把开放空间的机会留给景观,园林景观建议,园林组团,园林组团,内部围合景观,规划示意,花园洋房,板式小高层,板式高层,在高层区东南侧与小高层区衔接处,及小高层区东南侧与花园洋房的衔接处,建议规划设计园林组团,以做到产品区隔,方便未来管理。 在花园洋房区建设内部围合景观,以此大幅提高洋房区品质,从根本上区分与小高层及高层产品的品质,为市场营造高端项目的典范。,纵使项目内园林风格如何规划,往往园林一角的细微之处就能彰显出项目魅力所在。如在一些绿化面
30、积并不集中的社区中,灌木的层次体现,草坪的保养修护恰能体现社区整体园林水平。绿色的灌木配合旁边的小型水景生态居住区,形成湿地和水生植物配合的环境,每一个处理都采用不同风格与情趣的手法,相信无论是水景主题,还是整体的绿化都会让人产生亲近感。,细节彰显园林魅力,园林中供休息、装饰、照明、展示和为园林管理及方便游人之用的小型 建筑设施。一般没有内部空间,体量小巧,造型别致,富有特色,并讲究适得其所。园林建筑小品在园林中既能美化环境,丰富园趣,为游人提供文化休息和公共活动的方便,又能使游人从中获得美的感受和良好的教益。园林建筑小品按其功能分为五类:即供休息的小品、装饰性小品、结合照明的小品、展示性小品
31、、服务性小品。 园林建筑小品具有精美、灵巧和多样化的特点,设计创作时可以做到“景到随机,不拘一格”,在有限空间得其天趣。园林建筑小品的创作要求是:1、立其意趣,根据自然景观和人文风情,作出景点中小品的设计构思;2、合其体宜,选择合理的位置和布局,作到巧而得体,精而合宜;3、取其特色,充分反映建筑小品的特色,把它巧妙地熔铸在园林造型之中;4、顺其自然,不破坏原有风貌,做到涉门成趣,得景随形;5、求其因借,通过对自然景物形象的取舍,使造型简练的小品获得景象丰满充实的效应;6、饰其空间,充分利用建筑小品的灵活性、多样性以丰富园林空间;7、巧其点缀,把需要突出表现的景物强化起来,把影响景物的角落巧妙地
32、转化成为游赏的对象;8、寻其对比,把两种明显差异的素材巧妙地结合起来,相互烘托,显出双方的特点。,细节彰显园林魅力,外延建议,建议采用现代风格外延,即能与一期外延风格遥相呼应,又能适当降低成本。建议适当降低高层与小高层外延成本,全部采用外墙涂料,产品立面设计凹凸有序,通过设计增加品质感,使项目整体更具现代更活跃、增强整体的灵动性。建议洋房产品较高层产品适当提高品质,小面积墙砖或石材,配合大面涂料,在降低成本的同时,又不失品质。,南坊高层户型面积总体去化量分析,南坊洋房户型面积总体去化量分析,本区域的高层及洋房产品中,小面积三居均为去化主力,区域内刚需及首改客群均对小面积的三居产品需求量较大。,
33、区域市场户型面积去化分析,建议将区域客群需求量较大的小面积三居设定为主力户型,以便于满足市场需求,迅速去化。,以上为概念数据,具体以设计院介入后方案为准,注:如在设计时遇上土地价值低的小型边角地块,可考虑建设单栋以小户型为主的高层,以便迅速去化。,户型面积配比建议,说明:土地费用:包括土地出让金和契税前期工程费:包括项目前期研究费用、建设规划设计费、建设规划服务费、图纸审查费、三通一平费、预算编制费等建安费用:包括土建安装费、基础设施费等施工手续费用:包括劳保统筹费、工程监理费、质量监督费、招标费用、定额测定费用等工程管理费用:包括项目管理费、预算编审费用等其它费用:包括销售费用等,经济测算,
34、注:本预算按照甲方自有全部资金计算,不含财务费用, 本预算为预估成本,不作为项目开发主要参考依据,具体成本根据设计院介入后制定预算为准。,单位:万元,经济测算,注:不考虑经营性收益及其他收益,投资利润分析,经济测算,案例分享,基本信息,天津博轩园物业类别:高层、洋房、别墅装修状况:毛坯环线位置:中环内所属商圈:小白楼占地面积: 35532建筑面积: 101725容积率:2.30物业公司:港联物业开发商:天津博智置业发展有限公司物业地址:河西区下瓦房大沽南路与津河交口,天津中信公园城物业类别:高层、小高层、洋房、别墅装修状况:毛坯环线位置:外环外所属商圈:天嘉湖占地面积: 2470000建筑面积: 2510000容积率:1.01物业公司:中信物业开发商:中信地产天津投资有限公司,预祝项目取得圆满成功!,北京融信地产专业机构 | 临沂意林小镇项目组,