1、中国最危险的几种物业：商铺已成最危险的资产！小白读财 xbducai中国最危险的几种物业：传统商业旺区的天价商铺普通商业旺铺郊区新区的写字楼养老地产旅游地产商务公寓郊区新区的住宅。综合整理自：私人理财师（ID：srlcss）、楼市参考（微信号：house0929）刘晓博 小心！商铺已成最危险的资产一大白发现，在一些曾经繁华的大街小巷里，很多门面房现在是空的。空的店面什么时候都有，不过没有现在多。有些繁华区域甚至整道街全关掉了。再细心地观察，大白发现，这些店上面写的是出租，而不是转让。新铺出租是正常的，问题是很多店都是老铺。老铺由房东出面直接出租而不是转让，这个不符合常理。地产商在拼命地开发商业
2、地产和加大商业地产的配比，造成现在大型购物中心里和临街商铺大量过剩，商铺租金大幅度上扬。大部分的存量地产，当时立项的时候都在五年前，在那五年前的美好时光里，地产商在给商铺投资人描绘的都是一铺养三代的美丽传说。商铺投资人砸锅卖钱深信不疑。衣带渐宽终不悔，为伊消得人憔悴。天时地利人和。造就了地产商和商铺投资者都陷入了群体迷失。推高了商铺价格，推高了商铺租金，推多了大型购物中心，推多了社区商铺。再高大的人造神话，也有被揭穿的时候。再美的花朵，也有凋谢时分。二新京报的一则的新闻报道引起了大白的注意，标题是“SOHO中国商铺萧条业绩大跌，租户宁可赔 60 万也要退租”，新闻内容正呼应了大白的标题。其中有
3、一个案例很有代表性，反应了现在商铺投资的尴尬。李君阳首付 700 万元，贷款买下望京 SOHO 塔 2 一处面积150 余平米的商铺，加上公摊面积，实际支付购买面积为 300平米。此外，李君阳还要承担每年近 10 万元的物业管理费。买入商铺后，李君阳没有得到预期的回报。最近两年半的时间内，他的商铺鲜有租户问津，甚至长达两年的时间里无法找到承租的租户，以致商铺处于长期空置之中。曾短暂迎来过一个经营餐饮的租户， “租了半年后，租户宁可违约损失六七十万，也要退租”。李君阳计算说，这些年商铺的空置，共计损失 120 万元左右。曾几何时， “一铺养三代 ”的说法成为人 们的投资金句，似乎买“旺 铺 ”成
4、了一 劳永逸的投 资法门。现在，赤裸裸的现实告诉你：商铺已经成了最危险的资产。三你想一下，你有多久没有去实体店买过东西了。在一家新开不久的全球连锁服装品牌店，一位店员对在试衣间里久久不能出来的年轻顾客颇有些怨言。店员说，有一些女孩子常来试衣服，在试衣间里试好久最后也不买，其实我知道，她们都是来抄号的。面对各品牌服饰店、鞋店动辄几百甚至上千元的高价，不少消费者纷纷到专卖店试穿衣服、鞋子，然后记下型号，再上网购买。相对于实体店越来越高的商品价格，更多消费者选择了网购。虽然网店和实体店的主流顾客群有差别，但市场蛋糕有限，网上消费无疑成了传统商铺最有力的抢食者。服饰这类业态以往是购物中心最喜欢招商引入
5、的，因为服饰的销售价格通常是成本价的 10 倍以上，利润空间巨大，于是服饰业态的承受租金能力非常强。然而在电商发展起来以后，对上述业态布局产生了很大冲击：由于电商对服饰产品、日用百货的替代性很高，很多人网购上述标准化产品，那么实体店服饰业态以及日用品就失去了大量客源，缺乏人气。商圈冷落也就成了常态，一些大的实体连锁，如百盛百货、中都百货，洋品牌如沃尔玛、家乐福，家电卖场如国美、苏宁都出现关闭门店收缩战线的现象，这还不只是从今年开始，而是有两年的事了。四未来电商肯定更受欢迎和普及，很多实体商铺将逐渐失去财富光辉，我们只有选择那些受电商冲击小的商铺，才会降低投资风险，也会相应提高收益。有的商业物业
6、体量相对过剩，以同质重复粗放的商业模式为主，部分项目缺乏核心竞争力和可持续性，投资者要擦亮眼睛。电商以其天然的低成本优势席卷而来，小巧轻便易运输的小商品受到最大冲击，所以很多书店关门、火车票代售点关门、百货店倒闭、化妆品服装店转让投资中应当了解。这些类型商铺受的冲击最小：1、经营大宗物品和高端高价商品的商铺基本上没有影响，如家具建材、黄金珠宝、奢侈品、高端服装及其他高端商品等商业。2、服务类型的商铺，如医疗、保健、娱乐、餐饮、宾馆等商业，是网店无法取代的服务产品。3、菜市场、水果店类商铺，这些新鲜类商品目前暂时无法由电商取代。不过随时代发展，未来本地化电商或许同样可以完成以上服务。关于楼市的这
7、 25 句话，你不得不知道！关于楼市的 25 句话，很多人一辈子也搞不懂1、房价是一种货币现象。只要一个国家的“M2 增速减去GDP 增速 ”为正，这个国家中心城市的房价就会上涨。禅宗说，不是风动、不是幡动，而是心在动。我说，不是房价在涨，而是钱在贬值。 2、只要国有企业和地方政府是中国的投资主体，中国大城市的房价就会上涨（人民币计价模式下）。 3、轻易别碰商铺，它已经被网购摧毁。前辈告诉我们：一铺养三代；现在是：三代养一铺。不信？你可以买北上深核心商圈的天价铺试试看，到你孙子那代人，都不一定能还完按揭。4、在大城市，看起来最 NB、最豪华的房子是高档商务公寓，绝对催眠。但我告诉你，这是被阉割
8、了的住宅，他们再豪华，也不过是身穿锦袍的太监，生不出猴子。记住，买房子：住宅！住宅！还是住宅！通州限购商业物业？告诉你，中国只有一个通州。 5、中国最危险的几种物业：传统商业旺区的天价商铺普通商业旺铺郊区新区的写字楼养老地产旅游地产商务公寓郊区新区的住宅。 6、买房子要跟着权力走，一看城市行政级别，二看片区地位，三看邻居。选好了位置和小区，你旁边的学校不行，将来也会行的；你旁边没有地铁，将来也会有的。垃圾站永远不会建在你的小区旁边，高压线绕着走。这叫坐轿子，懂不？ 7、再小的城市，也有传统的中心区。这里的房子，也有抗通胀的价值。只是价值有大有小。 8、刚需该什么时候买房子？我的回答永远是，只要
9、能承受，就明天吧。 9、刚需该在哪里买房子？我的回答是：你几乎没有选择，只能在自己生活的城市里；其实你也有点选择：尽量在市中心、轨道站附近，选择学位中等偏上的房子。10、郊区、新区的房子要小心，中国几乎有所的城市都存在“郊区陷阱” 和“新区陷阱”。比如广州、重 庆、天津、成都、武汉都是这样，北上深略好，至于地级市简直没有例外的。 11、北上深房价，以人民币计价很难有“顶部” ，它们的顶部是“美元顶” 。 12、我一个朋友， 还是一名 经济学家，卖了北京唯一住宅赌房价下跌，他身体力行了自己的学术观点，值得尊敬。但我相信他会输得很惨。 13、北、上、深的住宅已经资产化，它是全国人民投资的优质标的。
10、 14、不要为一个城市房价过高而担心。在一个足够大的关税区里，不会有一个城市因为房价过高而衰落，市场会搞定一切；相反，房价低往往是一个城市衰落的标志。 15、别为北京、上海房价过高而担心，他们拥有中国最好的发展机遇，所以他们汇聚了中国最多的钱。北京的钱相当于 4.5 个天津，上海的钱相当于 3.5 个重庆。所以，他们的房价可以任性。 16、为深圳房价担心的人，都是吃饱撑的。深圳至少有 4.28 亿平方米的天然廉租房（城中村+违法建筑），足 够安置 2000 万人口，这在全世界几乎是唯一的。深圳的高房价，是一小撮富人的游戏，影响的面积不到 1.5 亿平方米。那些对深圳高房价痛心疾首的人，都是想砸
11、低房价抄底的家伙。 17、深圳、东莞、香港的总面积只有上海的 89%，北京的 35%，但这里生活的人口超过了4000 万，是澳大利亚人口的 1.6 倍，是加拿大人口的 1.1 倍。这说明了两个问题：第一，中国大城市房价高是有道理的；第二，大城市化才是中国发展方向。 18、城市的竞争首先是人口的竞争，不能持续做大人口总量的城市，是没有未来的。只想只吸引高端人才，不增加低端人口，这是非常幼稚的。香港过去 10 年人口增速只有北上深的 10 分之一左右，所以它衰落了；现在上海正在重蹈覆辙。 19、房产税会抑制房价吗？看看美国就知道了。 20、房地产泡沫的最大贡献，是让绝大多数城市的年轻人摆脱了房价阴
12、影（中心城市例外）。所以，80 后这一代是最苦逼的，00 后基本上解脱了。 21、北上深房价正在调整，但长远看仍然有较大上涨空间。 22、国家为了减轻北上深人口增长、房价上涨的压力，酝酿建设 10 个承担全国功能的中心城市，所谓建设“10 个北京” 。这将是未来 10 年中国城市发展的最大机遇，也是最大的变局。这可能意味着行政区划的调整。 23、中国大城市楼市会重演东京大崩溃吗？这要看央行的货币政策了。如果中国敢于把 M2 增速降低到跟 GDP 增速差不多，甚至低于 GDP 增速，那么东京大崩溃必然上演。如果继续维持 M2 增速为 GDP 增速的2 倍，则只能参照莫斯科模式了。如果你没有看懂，
13、可以翻翻我之前的旧作。 24、去国外买房子？那你要研究一下目的国的城镇化率，M2 增速，以及市 场经济水平。我个人认为，未来 20 年，如果评选全球房地产最值得投资的 10 大城市，北上深都必然会在其中。 25、怎样才能抑制住中国大城市房价疯狂的上涨？只有改革，建立真正的市场经济体制，让创业更容易，让做实体经济的能赚钱，让金融资产更有信用。否则，资金只能待在楼市里，因为房子是看得见摸的着的。至于股票、钞票、信托、债券、P2P，都是电脑里的数字，如果没有信用，随时蒸发得无影无踪。声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。投资家个人交流微信：investjia，如有问题及时解答，有兴趣的朋友也可以互相交流学习哦！分享证券股市信息资讯和观点技巧的网站，关注股市、证券、投资等。
