1、 长春关爱护理院可行性研究报告长春关爱护理院投资有限公司 2012 年 12 月长春关爱护理院可行性研究报告 目录：第一部分 项目总论1、项目背景1、基本信息2、编制依据3、项目提出的理由和背景2、养老市场发展前景预测1、长春市养老院现状调研2、养老机构市场供需预测3、养老机构服务价格现状与预测3、项目市场竞争力分析1、竞争对手分析2、项目的优劣势分析 4、项目风险分析1、市场风险2、政策风险3、法律风险第二部分 项目场址建设条件、建设规模及配套设施 1、建设条件2、建设规模及配套设施3、项目实施进度安排第三部分 服务与管理方案1、服务方案2、护理方案3、管理方案 第四部分 经济效益和社会效益
2、评价及风险分析一、经济效益分析二、社会效益评价 三、风险分析第五部分 可行性研究结论 第一部分 项目总论一、长春关爱老人护理院项目背景（一）项目基本信息项目名称：长春关爱老人护理院 建设单位：长春万通市场建设开发置业有限公司 运营单位：长春关爱护理院有限公司 运营负责人：项目地点：长春市二道区东盛大街 2462 号（暂定）（二）可行性研究报告编制依据1、关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发200019 号；2、关于加快发展养老服务业意见的通知国办发20066 号；3、中国老龄事业发展 “十二五”规划4、 社会养老服务体系建设规划 （2011-2015） 5、 关于加快推进养老服务业发展的
3、意见吉政发 20124 号6、 关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知财税200097 号；7、 长春市老龄事业发展 “十二五”规划8、关于加快推进养老服务业发展的意见 (长府发（2009）19 号)9、关于加快推进养老服务业发展的补充意见（长府发201210 号）10、长春市养老服务机构管理办法长春市人民政府令第 21 号11、养老机构建筑设计标准（三）项目提出的理由与过程1、项目提出理由（1）养老社会化的发展趋势我国已在 2003 年正式迈入老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60 岁以上的老龄人口约为 1.45 亿，占我国总人口的 11.2%，而且这个数
4、字每年都在以 3%的速度增长，根据国家有关部门统计预测，到 2025 年，老年人将占全国总人口 19.34%；到 2040 年，老年人将占全国总人口的 27.8%，届时每 3.5 人中就有一个老年人口，并表现出“两高、两大、两低”的特征，即：高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低，我国正在步入深度老龄化社会。在中国社会中，家庭是最重要、最基本的社会组成元素，是养老事业的主力军，社会并没有担负更多的责任。然而，随着社会的不断发展进步，家庭养老在中国社会中的地位和作用日渐减小，社会转而承担起更多公共义务，人们的养老观念在悄然发生着变化， “421”金字塔式家庭格局越来越占主导地
5、位，正常情况下，一个孩子将可能面对的 6 位老人，把赡养三个家庭、六位老人的义务全部压在两个孩子身上显然很不现实，家庭养老的传统模式受到了严重的挑战， “养儿防老”的传统观念渐渐淡出，养老的重心逐渐转移给社会。当前，我国处在“未富先老”的尴尬状态，养老事业正承受着巨大的财政支出和人力资源需求的双重压力。如果单纯通过国家解决社会养老问题显然很不现实，必须调动全社会的力量来共同谋求解决途径，社会化养老将成为今后的必然。（2）长春老年人口现状与需求目前，长春市老年人口占总人口的比例迅速上升，60 岁以上老年人有103.64 万人，占户籍总人口的 13.75%。与 2005 年（10.9%）相比，增长
6、了2.85 个百分点。据不完全统计，长春市现有“空巢”老人 153946 人。而长春市符合国家养老机构建筑和管理标准的养老院几乎为零，需求空间巨大。2、项目提出过程长春万通市场建设开发置业有限公司（以下简称万通置业）自 2009 年开始，由房地产开发向现代服务业转型，经过三年多的时间，将自有物业万通大市场和左岸商场成功出售，收回近亿元资金。根据中国老龄事业发展“十二五”规划和“十八大”精神，我公司计划投资 1 亿元参与养老事业，投资兴建“长春关爱老年公寓”项目。3、项目建设与发展目标 为满足老年人对养老机构日益增长的精神和物质需求，我们拟打造一所集“养医结合、康体休闲、心理疏导、临终关怀”四位
7、一体的高端养老服务机构，并逐步发展成大型老年服务连锁机构。5、项目计划总投资项目建设计划投资 2746 万元，设备及装修投资 323 万元(建设投资的 15%)，流动资金 137 万元（设备及装修投资的 30%），项目总投资 3205 万元。6、主要经济指标（1）总投资：3200 万元（2）年收入：918 万元（300 张床3000 元/月.床12 月85%）（3）年支出：454 万元（4）年利润：464 万元 （2）投资利润率：14.5% （4）投资回收期：7 年。二、市场发展前景预测（一）长春市养老院现状调研1.养老院的市场概况2012 年 08 月10 月期间，我们对长春市二道区、朝阳区
8、、宽城区、绿园区、南关区、经开区、净月开发区等七个主要城区的 135 家进行了全面的市场调研，调研结果显示：100 张床位以上的养老院只有 19 家，占 14%，50 张床位以上的养老院 30 家，占 22%，50 张床位以下的养老院 86 家，占 64%。而且，大多数位于城市郊区，远离医院、远离亲友，交通不便，大多数老人难以接受。调研结果表明，长春市的养老机构数量少，规模小，配套差，服务和管理水平低，尚无一所能提供“四位一体”的大型养老机构，养老事业尚处于起步阶段，市场需求空间巨大。2.养老院的相关政策及政策瓶颈近年来，省、市、区各级政府加大了对养老事业的财政投入，相继出台了吉林省人民政府关
9、于加快推进养老服务业发展的意见 、 长春市政府关于加快推进养老服务业发展的意见 、对改建、新建养老机构一次性补贴由原来的每床 2000 元增加至 4000 元，对不能自理老人的补贴由每年每人 1000 元增加至1200 元，提高了民营养老机构的生存能力和经营积极性，促进了养老事业的发展。调查中，几乎所有的养老院院长都反映三个问题，一是卫生部门管理规定中，禁止养老院设置医疗门诊，使得养老院无法为入住的老人提供方便、及时的日常医疗和康复服务，影响养老院的入住率，是养老院处于勉强的维持状况，难以发展，甚至难以生存。二是法律方面存在空白，养老院在服务过程中常常会遇到老人家属的恶意投诉，使本来就步履艰难
10、的养老院雪上加霜。三是老人保险的问题，现行的保险制度规定，60 岁以上的老人，很多险种拒绝为老人保险。这些政策瓶颈已严重制约了养老事业的快速发展。（二）养老机构的市场供需预测预计到 2015 年，长春市总人口将达到 788.4 万人，其中 60 岁以上老年人将达到 126.38 万人，占总人口比重 16.03%； 65 岁老年人将达到 75.96 万人,占总人口比重 9.62%。 合计长春市城区内共有老年人口 329092 人。按照政府提出的“9073”格局，长春市届时养老床位需求数达到 22788 张床位，与现在的 14000 张相比，保守的讲，3 年内有 8788 张床位缺口，需要增加 1
11、00 张床位的养老机构 88 家。 （三）价格现状与预测1、沈阳、大连、长春养老机构服务收费价格经过对沈阳 10 家、大连 10 家、长春 135 家养老机构的市场调研，自理型老人服务收费标准平均在 15002000 元/月（床位费、伙食费、生活护理费） ，非自理型老人服务收费标准平均在 25005000 元/月（床位费、伙食费、生活护理费、医疗护理费） 。三、市场竞争力分析（一）主要竞争对手情况目前，长春市尚未建立养医结合的老年机构。所以，针对 3 公里内 500 平米以上的养老机构进行分析，潜在竞争对手有 7 家，分别是同心老年护理中心、松海养老院、沿河社区老年公寓、安嘉老年公寓、浦东老年
12、公寓、赛诺老年公寓、济康医院老人养护中心（详见附表 1）1、同心老年护理院使用物业为政府划拨,典型的公办民营养老机构,已经营 10 年,客源相对稳定,有成熟的管理经验,但设备设施老化，护理人员缺乏,卫生及公共环境较差,服务项目较少，没有发展空间。2、松海养老院使用物业为租用,还有 2 年到期，环境极差，养老院的客户定位为低收入群体，收入低，服务标准低，设备设施老化，易被市场所淘汰。3、沿河社区老年公寓该公寓经营近 10 年，由于物业缺陷，造成出床率不高，1000 平米仅设置50 张床位，加上入住人群层次低，造成收益率较低，为增大收益只能在服务品质上及护工的配备上进行节约，造成服务质量差、环境卫
13、生差，易被市场所淘汰。4、安嘉老年公寓该公寓为原东站十委老年公寓，自有房屋，正在装修，首批老人已入住。该公寓由于借助东站十委的金字招牌，有一定的社会影响力，但从就医角度来说，周边大型医院少且院内未设立医疗辅助机构，在经营过程中，老人就医难的问题将影响其发展。5、长春济康医院老年养护中心长春市唯一一家由医院自主成立的养老机构，该养老院的优势是入住老人就医方便。但由于该养老院的客户定位为自理型老人，使医养结合的优势大大减弱。与其它养老院相比，由于缺乏管理经验造成入住率较低，经营状况一般。6、浦东老年公寓有 5 年经营历史，客户以中、高收入的退休人员为主。该公寓服务内容单一，管理一般，客户容易流失。
14、7、 赛诺老年公寓该公寓正在开业前准备，自有物业，拟定于 11 月 28 日正式开业，该公寓装修标准及配套设施标准较高，设有活动室及放映室。主要客户为中、高收入自理型的离退休人员。该公寓临近浦东养老院，环境优于浦东，是浦东养老院的强有力的竞争对手。（二）本项目竞争优、劣势分析1、经营模式优势长春市养医结合的老年机构尚属独家，这种模式“比养老院更专业，比医院更关注” 。会给入住老人的日常就医及康复医疗提供极大的便利，老人可直接在机构内进行一般性的康复治疗及购药，使老人“大病不出院，小病不离床” ，同时，看病还可以使用医疗卡。2、地理位置优势周边有 6 家大中型医疗机，2 家大型超市，1 家社区百
15、货，为老人的大病就医及日用品采购提供了更大的方便。3、投资实力优势投资公司为房地产开发企业，有较强的投资实力，并可为后期经营提供资金保障。4、服务的专业性该项目通过大量考察及市场调研，集各家所长而进行规划建筑设计的，更适合老年人的实际需求，同时我们与大型的养老机构连锁机构和大型的医疗机构进行强强联合，为老年人提供的更专业的服务。四、市场风险分析1、政策风险如果上述三个方面的政策瓶颈没有突破，大型养老机构的投资和经营的政策风险很大，政策性补贴力度不够，对于投资上千万的大型养老院而言，只是杯水车薪，而且，在执行中又不能及时到帐，加上营业初期入住率低，可能会导致经营初期资金紧张，经营无力，投资失败。
16、2、市场风险由于养老院的一次性投资大，回收期长。现在的养老院大多数是家庭作坊式经营，服务标准低，管理不规范，但收费低，这样的市场竞争环境，可能会出现恶意降价，导致大型养老机构初期经营亏损。3、法律风险养老院发展仍处于起步阶段，这方面的法律还未健全，经营中常出现一些意想不到的纠纷，所涉及的纠纷类型主要有劳动报酬、人身损害赔偿等纠纷，可能导致养老机构经营亏损和难以发展。第二部分 项目场址建设条件、建设规模及实施进度 一、项目场址建设条件1、地形、地貌、地震情况 项目场址呈不规则的多边形状，地势略显南高北低，无地震。2、工程地质与水文地质地下水位高，水资源比较丰富。3、气候条件 整个区域属温带大陆性
17、气候，春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长。降雨期主要集中在 6 月-9 月，全年平均气温 45 摄氏度，年平均降水量为 550 毫米-650 毫米，无霜期约为 150 天左右。4、城市规划及社会环境条件项目所在区域为长春东部核心商住区，城市功能齐全，基础设施完备，是二道区政治、经济、文化、商业、医疗的中心，社会环境优良。5、交通运输条件项目位于东盛大街，交通运输四通八达，与吉林大路、自由大路、临河街、东环城路相距 1 公里，并且，分别通往机场高速、哈大高速、102 国道、长吉南线、长吉北线、长营、长哈、双九等公路。6、公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利）项目所在地是老城区，
18、城市基础设施齐全，供水、供电、供暖、煤气管道一应俱全。7、防洪、防潮、排涝设施条件项目所在地是老城区，地下排水系统完善，防洪、防潮、排涝条件良好。8、环境保护条件项目所在地紧邻长春净月国家森林公园，空气质量优良，城区内经过近几年大规模的棚户区改造，区域内的中小型供暖锅炉房已拆除，工厂已迁出，建成几十个大型居住社区，环境保护条件良好。9、法律支持条件项目所在地长春市是吉林省会，对养老事业重视程度高，法律健全。10、征地、拆迁、移民安置条件项目所在地原有工厂、居民已安置完毕。11、施工条件项目场址已达到“七通一平” ，具备施工条件。二、建筑规模及产品设计方案（一）建筑规模关爱老人护理院项目占地面积 1200；总建筑面积 4029。
