1、送地下室是原来开发商常用的一种“偷面积”的营销手法，偷面积“送”的地下室往往是层高较低，按以前的规定没有计入建筑面积的。不过现在政府对于偷面积控制越来越严，很多地方地下室也很难“偷面积”了。- Q6 T. y6 t. N; Y P* Z+ d: z. y# s（二）地下室及半地下室，其室外地面以上部分的高度大于 1.2 米小于 2.2 米的，按 AKA 折算核定建筑面积（A折算的核定建筑面积，K地下室及半地下室地面以上的高度与其层高之比，A地下室及半地下室建筑面积）；其室外地面以上高度超过 2.2 米的，全部计入核定建筑面积。 6 A5 D5 H# 0 0 v( A（三）处于自然或人造坡地中的
2、建筑，其地下室或半地下室有一边在室外地面以上的部分大于 1.2 米小于 2 .2 米的(其地面以上高度超过 2.2 米的，全部计入核定建筑面积)，按照AKA 计入核定建筑面积与容积率（地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值计算，车库入口部分除外）（如图，请点击这里）。 （四）设计作为商业、娱乐等经营性功能用途的地下室、半地下室按其使用面积计入核定建筑面积。 ) F. g5 s% I A, V* i# r6 G! C4 所以，地下室是否计算容积率，你要到当地规划局去查询有关规定，问问规划局具体是怎么执行的。; J m4 m n3 A/ t( D( S* x, W V至于地下室能不能办产权证，首
3、先一个前提就是地下室要计算建筑面积，不计入建筑面积的那种地下室肯定办不到产权。即便能计入建筑面积，也不是所有的地下室都能办产权。通常情况下，地下室是属于整栋建筑的公共附属配套，按规定属于全体业主所有，如果规划部门对地下室有单独的规划许可，而且开发商没有把建设地下室的成本摊入售房成本中，才可以赠予或者出售地下室。所以在报建的时候就要对准备出售的地下室获得规划许可。还有，如果小区未修建防空地下室，或人防工程不合格，不符合防空地下室建设规范的，擅自改变图纸建设或改变使用功能的，也会被人防办找麻烦，也不能办产权证。此外，还要看房管局在颁发商品房预售许可证时，地下室是否在预售许可范围内，开发商是否对地下
4、室进行了产权登记备案。如果地下室在登记的时候就列入公摊面积，那开发商就无权处理了。上面各条如果有其中一条不符合要求，地下室都无法取得产权证。关于印发无锡市建设项目日照分析技术管理规定和建筑面积与容积率计算规定的通知6 X# s- z3 Y% X: h5 l; d% |9 H各处室、各分局： 2 Q4 R- 5 a4 E$ p, A/ y4 无锡市建设项目日照分析技术管理规定、建筑面积与容积率计算规定已重新修订，自 2008 年 2 月 1 日起执行。原关于印发无锡市建设项目日照分析技术管理暂行规定的通知（锡规总 200721 号）、关于印发建筑面积与容积率计算暂行规定的通知（锡规总200722
5、 号）同时废止。此前已办理规划设计方案审查的建设项目，按原规定执行。 无锡市规划局 7 J, A“ G; c2 C2 k二八年一月三十一日 ; i/ ?9 N7 B l( i- U6 “ P W# 建筑面积与容积率计算规定 , Q9 B6 j, v Y G! q第一条 为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则，根据建设工程建筑面积计算规范、江苏省城市规划管理技术规定和有关技术标准，结合实际，制定本规定。 “ 2 S1 k( R |0 Y6 h8 D L第三条 建设项目的建筑面积计算分为核定建筑面积计算及可建建筑面积计算。 核定建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积
6、。可建建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积、奖励建筑面积及不计入容积率计算的其他建筑面积之和。 核定建筑面积计算公式为：核定建筑面积可建设用地面积容积率。 第四条 可建建筑面积计算公式为：可建建筑面积核定建筑面积+奖励建筑面积不计入容积率计算的其它建筑面积。 ! H9 J/ O9 “ w$ J第五条 容积率计算公式为：容积率=核定建筑面积/可建设用地面积。 第六条 实施公共开放空间奖励面积，在符合消防、抗震、卫生、交通等有关规定的前提下，在自身功能需要以外为社会公众提供全天候开放空间的，可奖励建筑面积，但奖励的建筑面积总计不得超过该建筑基地核定建筑面积的 10；住宅建设项目的奖励
7、建筑面积不得超过 5000 平方米，公共建筑建设项目的奖励建筑面积不得超过 10000 平方米。 开放空间条件和计算方法及开放空间增加建筑面积指标按江苏省城市规划管理技术规定执行。 第七条 建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目的核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：8 E: O- A6 Q4 w: y1 B; x（一）避难层中的避难空间。 $ I1 f/ q( n- Q ( m3 x1 i$ : ; D O, ?0 Y9 o“ p/ j/ l（二）在室外地面以上部分的高度不超过 1.2 米的地下室或半地下室。 c1 y+ 8 W/ J（三）沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层；（四）设
8、计作为交通、绿化、居民休闲健身等公共用途的非沿街建筑底层的架空部分的面积（架空层应以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞）。 7 O7 K6 E/ 5 + U（五）多层及高层建筑与其它空间不连通设计上无实际使用功能无通风采光窗的坡屋顶。 ) w7 U （六）居住区内独立建设的地上停车库当其提供的停车位（不含地面室外停车位）大于 30%时，超出部分面积应按国家有关面积计算规范计算后计入核定建筑面积。 $ 2 3 M. |9 / N, h1 C! R+ l3 p（七）非沿街建筑底层的架空层中的电梯井、门厅等使用空间须计算实际面积计入核定建筑面积。 （八）住宅建筑的阳台（含入户有顶花园、空中花园）进深
9、小于 2.5 米的部分计算 1/2 面积；大于等于 2.5 米的部分，其沿外墙进深大于 2.5 米部分的面积应计算全面积。 $ N! N: o“ 4 I( v（九）住宅建筑当层高大于 3 米时，以 3 米为基准高度，按高度折算建筑面积后，计入核定建筑面积（如图）；当户型设计（如跃层式住宅）有特殊需要时,住宅中的公共部位如起居室、餐厅可适当调整层高，形成户内挑高空间，按一层计算建筑面积，但该部分面积不得超过该户型建筑面积的 10%。（如图，请点击这里）。 8 e2 M* r- % & z( 5 ) Z% H“ Z4 T- I（十）标准层层高大于 4.6 米或裙房部分层高大于 6 米的办公、酒店建
10、筑，不论层内是否有隔层，均按该层面积的 2 倍计算建筑面积后，计入核定建筑面积。 （八）一层层高大于 6 米，二层以上层高大于 5.4 米时的商业建筑，均按该层面积的 2 倍计算建筑面积后，计入核定建筑面积；单层面积达到 5000 平方米以上的大型仓储式商业用房，建筑层高可根据功能要求适当提高，其建筑面积按国家面积计算规范计算后，计入核定建筑面积与容积率；沿街商业建筑进深小于 25 米的，当层高大于 4.5 米时，以 3.6 米为基准高度，按高度折算建筑面积后，计入核定建筑面积。 - ?0 / 5 W* + d3 b6 X2 n- d6 X( z9 & k$ Y0 Y% O) w（十一）公共建筑中的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入核定建筑面积。 , i8 k7 2 i+ V! u: Z- f& c+ C0 N+ ?( I. z+ U（十二）建筑外墙外侧的保温隔热层，按保温隔热层外边线计算建筑面积，并在报审方案中单独注明保温隔热层面积。 & X- A8 e. b“ |9 b2 f N第九条 本规定自 2008 年 7 月 1 日起施行。
