1、1第一章 总论1.1 项目名称及拟建地项目名称：东锦商城建设项目拟建地点：茶陵县下东乡东山坝村1.2 项目申报单位茶陵县东锦实业有限责任公司企业法人：龙建刚公司性质：民营企业注册资金：1000 万元1.3 申请报告编制单位茶陵犀城项目咨询有限公司单位地址：茶陵县城关镇炎帝中路茶陵犀城项目咨询有限公司是经县工商行政管理局注册，湖南省科学技术咨询协会登记的咨询服务单位。公司现有员工 9 人，其中：聘请注册咨询师 2 人，专业技术人员 3 人，专业管理人员 4 人。公司经营范围：运用现代科学知识、现代技术手段和现代分析方法，为机关、社会团体、企事业单位招商引资、争资立项、宏观战略决策、综合开发利用、
2、企业技术改造、项目管理、项目引进等方面提供项目评估、可行研究、咨询论证服务。1.4 编制依据、原则与研究范围21.4.1 编制依据1）关于编制东锦商城建设项目申请报告书的咨询服务协议书；2）茶陵县城市总体规划（2002-2020）；3）茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011.2）；4）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5）项目申请报告通用文本（2007）；6）房地产开发项目经济评价方法（2000）；7）其他相关专业设计规范；8）项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2 编制原则1、按照 “符合流向、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原 则，对 建
3、设工程进行合理 规划布局调整，立足现实，着眼发展。2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征，坚持“以人为本 ”的原则，考 虑主体工程功能和 设施的先进性，运用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化的东锦商城。注重建筑造型，体现建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型形象。3、合理确定工程系统方案，注重工程建设的科技含量，3利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源” 的使用，推广 应用环保节能材料。4、充分考虑使用功能，坚持“安全第一” 的原则，保证每个房间的采光通风、互不干扰；并最大程度地保持疏散安全、防火安全与
4、结构安全，严格执行国家的有关规定。做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三 废 ”进行 处理并达到 规定排放标准。1.4.3 研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对东锦商城建设项目与项目相关的背景、必要性、建设条件、工程技术方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供项目申报单位和政府投资管理部门决策参考。1.5 建设内容与规模1.5.1 建设内容东锦商城项目拟建设高层酒店 1 栋，多层商业楼 6 栋，小高层公寓裙楼 4 栋。其中：11 号栋为高层酒店，24F，设计高度 81 米；1 号栋商
5、业楼为半弯形小高层裙楼，4+8F，h27m；2 号栋商业楼为小高层裙楼，1+4+8F，h27 m；43 号栋为多层梯形商业楼，4F，h18m ；4 号、7 号、8 号、9 号栋均为多层商业楼，4F，h18m ；5 号、6 号栋商业楼为小高层裙楼， 4+8F，h 27 m；10 号栋商业楼为多层商业楼，6F，h21.6m；在功能布置上，地下室为车库（平时为车库，战时为人防工事）。1.5.2 建设规模（1）东锦商城项目总用地面积为 8.5953 公顷，建筑占地面积 37001.61 m2（建筑基底面积）；（2）规划总建筑面积 250332.77m2；1）、计算容积率的面积为 250332.77m2
6、。其中：商业建筑面积 153297.37 m2，住宅建筑面积 48651.4 m2，酒店建筑面积 48384 m2。2）、不计算容积率的面积为 53778.96m2。其中：地下室面积为 53207.25m2。3）、容积率为 2.8，建筑密度为 40.9%，绿地率为17.25%。车 位 1251 个，其中地下停车位 1110 个，地上停车位 141 个。1.6 项目位置与主要建设条件东锦商城项目位于茶陵县东阳街与犀城大道交汇处，茶陵县检察院对面。东邻欧江路，接向阳财富城；南为白云街与居民区，西接犀城大道，北临东阳商街。交通便利，水、电、5通讯等城市基础设施已敷设到了建设用地场址边沿，配套设施条件
7、良好。1.7 项目估算总投资与资金筹措方案1.7.1 项目估算总投资经估算，项目总投资 68880 万元，其中：建安工程费用41186 万元，设备购置及安装费用 620 万元，相关报建费3888 万元，土地费用 20866 万元（土地出让金 20320 万元，土地征收费 546 万元）；基本预备费 2320 万元。1.7.2 资金筹措项目估算总投资 68880 万元。所需建设资金由项目建设业主单位自筹。1.8 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表 1-1。1.9 主要研究结论1、东锦商城项目增加茶陵商品房供给，满足消费者和市场需求，符合国家、茶陵房地产业发展的有关政策。项目建设是十分必要
8、的。2、项目符合茶陵县城市规划的要求，拟建场址交通便利，供水、供电、通讯等基础设施和生活配套设施完备，供应可靠，项目建设内外部条件良好。3、项目估算总投资 68880 万元，建设资金自筹。4、项目预计可实现销售收入 97246 万元，全部投资收益6率 6.9 %，财务效益较好。因此，项目建设是必要的、可行的。表 1-1 主要技术经济指标表序号 指标名称 单位 指标值 备注1 总用地面积 m2 859521.1 城市道路 m2 10275.61951.2 建筑占地面积 m2 37001.60992 总建筑面积 m2 250332.76622.1 商业建筑面积 m2 153297.3692.2 住
9、宅建筑面积 m2 48651.39722.3 酒店建筑面积 m2 483843 地下室 m2 53207.254 容积率 2.85 建筑密度 % 40.96 最高层数 F 247 总户数 户 10248 停车位 个 12519 建设工期 年 310 估算总投资 万元 6888011 预计销售收入 万元 9724612 利润总额 万元 1901313 所得税 万元 475314 净利润 万元 1426015 投资利润率 % 20.716 投资利税率 % 27.617 全部投资收益率 % 6.918 财务净现值 万元 38419 投资回收期 年 3.18 包括建设期7第二章 项目建设背景与必要性2
10、.1 项目建设背景1、茶陵县加快建设统筹城乡综合配套改革试验区国务院将长株潭列为全国两型社会综合改革示范区,国家将给予更大的发展改革空间和一定的政策环境,先行试点机遇将给茶陵发展注入新的动力,茶陵发展的宏观政策环境将更加优化，企业投资茶陵县亦必将受益，茶陵县的市场价值将得到更好的发掘。示范区效应带来了外界对茶陵的广泛关注，预期未来随茶陵县城镇化、工业化的提速，相对于中同类大城市，茶陵县的资产价格将有不小的“补涨” 空间。目前虽然茶陵县房地产已有一定的涨幅，但与周边城市房地产价格相比仍然还有一定差距，与茶陵县的功能定位有一些偏离，因此，还有较大的投资价值。 2、以主城区为核心的一小时经济圈开发提
11、速从特殊县情出发，考虑到茶陵县生态环境脆弱与产业空虚、就业压力大等矛盾尖锐的实际情况，茶陵通过加快城镇化和工业化增强对产业及人口的承载力,促进人与自然和谐发展,集中力量建设新城区,按照规划，将进一步完善主城特大城市集聚功能、服务功能和创新功能，全面提升综合竞8争力。1、实施大开发和加快县域经济发展的需要根据茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，国家实施的罗霄山脉片区开发和扶贫攻坚,将我县列重点实施的六县之一,茶陵县在大开发中的战略定位是将其建设成为该区域的经济中心，更好的发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能，形成全县经济新的增长极。改革开放以来，茶陵县在城市建设、房地产开发和
12、能源、交通、通讯、园林绿化等基础设施的建设取得了可喜的成绩，工业基础、城市面貌和生活环境得到了明显改善。实施大开发战略，为茶陵县经济社会发展带来了良好的发展机遇。因此，实施本项目，加快城中村改造，加快城镇化建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提高城市品位，优化经济结构，增加财政收入，对实现茶陵县“ 十二五” 规划、推 动大开发进程具有现实意义。2、是解决茶陵城市居民居住环境和城市面貌，改善民生的需要加快推进茶陵县主城区城市建， ，是社会统筹发展树立以人为本，坚持科学发展观的重要体现，是保障人民群众安居乐业，改善居住条件，增加绿化面积，树立茶陵县城市形象的的一项民生
13、工程，是全县城市建设工作的重要举措。根据茶陵县人民政府的工作目标，完成东锦商城建设工作，使9本区域居住环境明显改善，城市功能基本完善，城市形象显著提升。通过本项目建设，可解决东山坝村农民变市民的问题，让广大市民共享改革发展的成果，切实改善老百姓的生活质量。3、完善基础设施建设，提高土地利用价值，促进社会稳定的需要下东乡东山坝村，现有建筑多为上世纪 6070 年代建筑，房屋破损严重，部分空置。生活配套设施乱，村容村貌差，区域经济发展滞后，区内居民收入低，低保户比重高，社会治安不稳定等诸多问题，这些问题既影响了城市形象，又未能将土地的资源价值体现出来。通过实施本项目，促进片区道路工程改造实施，形成
14、快速、便捷的连接外部交通的城市干道，并完善给排水、供电、供气、通讯等基础设施，为城市建设创造良好的条件，对加快加大吸引房地产开发商进入该区域的力度及时间。同时通过项目建设采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿。同时，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于该地区的下岗人员、失业人员的安置，对社会环境起到稳定的作用。4、是提升城市形象、改善城市品质的重要抓手本项目是茶陵危旧房改造的一个重点，按照“减量、增10绿、留白、整容”原则实 施后，该项目地块将增加城市绿地面积十万多平方米，能够提升城市形象，改善人居环境，将茶陵建成清洁、清新、宜居、方便之地，成为吸引更多高素质人才和生产要素的“黄金区 ”，对茶陵县未来的良性 发展大有益处。5、为茶陵县成为罗霄山脉片域经济中心打牢基础经济中心是指在特定区域范围内，承担区域金融、贸易以及生产性服务等多种功能，茶陵作为区域经济的控制和决策中心，具有强大吸引能力、辐射能力和综合服务能力，能够渗透和带动周边区域经济发展的城市，将会成为优势产业聚集地。
