1、以产城融合为目标的产业新城规划研究,Research on Industrial-New Town Planning Aiming at Combination of Industry and City,目录,一、产城融合的发展背景,1. 产业地产的概念2. 产城融合发展的社会背景3. 产城融合发展的政策背景4. 产城融合的开发主体5. 产业新城的分类,产城融合的发展背景,Development Background of Combination of Industry and City,产业地产的崛起,国家宏观调控从严从紧，未来几年活跃程度将持续降温,市场开发较为成熟；同时，尤其一线城市用地
2、供应有限,受宏观调控影响较小，是目前比较活跃的地产板块之一,下一个焦点 产业地产,政府的大力支持 市场的旺盛需求 广阔的发展空间,Rise of Industry Real Estate,产业地产的概念,产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。,Concept of Industry Real Estate,产业与城市、人口组成的关系,Relationship Between Industry and City, Population,产业地产的发展方向,Direction of Industry Real Estate Dev
3、elopment,1)传统产业-高新技术产业,以蛇口工业区变身高科技产业区为例,海尔集团：海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。在20年的时间里，从一个小厂发展成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大园区，在国内外享有盛誉。,2)单一产业-上下游产业链的产业集群,纵向延伸,横向共生,整合发展,产业地产的发展方向,Direction of Industry Real Estate Development,产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增大，种类增多，体系复杂。,以苏州工业园区为例：,2)单一产业-上
4、下游产业链的产业集群,2008年，苏州工业园区产业类型分类：,2008年，苏州工业园区人口职业组成：,产业地产的发展方向,Direction of Industry Real Estate Development,居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。,居住体系,根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置,2)单一产业-上下游产业链的产业集群,产业地产的发展方向,Direction of Industry Real Estate Development,以北京科技园建设有限公司规划产品为例：,3)功能复合的产业综合体,产业地产的发展方向,Direc
5、tion of Industry Real Estate Development,产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。,产城发展的政策背景,从2000年2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅35%。十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化。,十八大,十八届三中全会,2014-3-16,Policy Background of Industry and City Develop
6、ment,产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。,产城融合的开发主体,Development Subject of Combination of Industry and City,产业新城的分类,Classification of Industrial-New Town,产业新城的规划研究,Research of Industrial-New Town Planning,产业规划与城市规划,Industry Planning and Urban Planning,产业规划侧重从产业链或产业网络的角度考虑产业的纵向关系，而城市规划则更多地从城市的支持配套和空间布局等方面研究产业的横向协作。,
7、产业定位,Industry Orientation,概况概况：位于上海杨浦区，临近同济大学，是上海传统高教区、老工业基地、传统居住聚集区，写字楼供应量少。片区现状分布着高等院校、科研机构以及创意公司等。,“创智天地”旨在营造一个适合知识经济运转的，适合知识工作者生活和工作的环境。定位：“知识杨浦”，依托高教资源，发展成一个宜居宜业的教育产业园区。,案例：教育产业园上海创智天地,Case: Education Industrial Park - Shanghai KIC,随着产业园区的迅速发展，不仅产业本身在不断升级，而且功能组成越来越完善，复合性越来越强，逐步形成产业新城。,功能组成及规模研究
8、,Function Composing and Scale Research,深圳天安数码城,各功能建筑量配比:,1999年：,2006年：,2009年：,上海浦江智谷,浦江智谷位于上海闵行区浦星公路东侧。总体规划面积1100亩，总建筑面积约88万。,各功能建筑量配比:,产业园区由主导产业和配套服务业构成；不同主导产业类型的产业新城，配套设施的产品类型和比例不同；应根据其所处的背景、周边的人口结构、拥有的各类资源等进行综合分析，确定产业园区的功能的组成及规模。,Tianan Digital Mall, Shenzhen,PIV, Shanghai,土地利用,Land Use,土地利用,地块是最
9、主要的构成单元，分隔尺度为250-300m。,多样化的街道宽度多样化的街坊尺度,多样化街道空间组合模式建筑群形态组合，协调街道界面,城市边界的界定： 道路、绿化,各类道路应遵循相应的城市入口节点设计准则,根据基本功能划分，有居住区、商业区、产业园区,Land Use,核心工业单元,产业集群区块,产业集群组合片区,模块化的产业用地模式,集群化的产业用地组合,土地利用,Land Use,企业用地：汽车产业用地较为完整，占地较大，1.5-3平方公里，单个企业占据一个完整地块，甚至几个地块。,办公用地：独立企业办公模式10-15公顷；园区型组合模式20-25公顷；单个集合式群落模式4-6公顷。,土地利
10、用,案例1：德国沃尔夫斯堡汽车产业区,案例2：美国 硅谷IT产业园,不同类型的产业园区用地规模不同；不同的产品组合模式用地规模不同。,Land Use,合理的区位、便捷的交通,Location and Traffic,案例1：张江高科技园,园内与内环线相连，经市区主干线可直达机场、港口、火车站、商业中心。交通上：优越的地理位置，便捷的对外交通，先天条件得天独厚，有利于厂商的驻扎和与外部世界的沟通。,合理的区位、便捷的交通,Location and Traffic,合理的区位、便捷的交通,案例2：闵行区七宝镇MHC10102单元35号二期地块,规划目标： 创造一个无法复制的独特园区。静态交通组织
11、： 地面停车和地下停车相结合，满足不同类型的交通工具的停车需求。,Location and Traffic,环境、生态,产业在空间上的发展要充分考虑到生态与环境约束和人居环境发展的要求。,Environment and Ecology,1)市、区、邻里三级公园的构成 2)园区规划以道路和水网为依托，形成以道路为骨架的“道路绿线”和以河流为依托的“水网绿线”。,案例：苏州工业园区,苏州工业园区绿地系统规划图,环境、生态,Environment and Ecology,案例分析,Case Study,区位,规划区位于保定北部新城的核心地段，总规划用地面积300平方公里。,保定北部低碳新城位于主城区
12、以北，以满城和徐水为两翼的中心地带。北接保津高速和规划天保大铁路，西毗京昆高速，东临京港澳高速。,Location,大循环发展空间落实,突破原有二产自身循环，将“一产、二产、三产”统筹纳入大循环，提升产业循环的层次和效率。采取一二三产业统筹发展的经济模式。,Implement to Carry Out the Systemic Circulation Space,Location,主要指导思想： 走新型城市化道路。城乡共存，以城带乡，城乡互动；以产业带动城市发展和居民就业。,指导思想,汽车城组团,能源城组团,能源城组团,生产服务中心,新城中心,徐水组团,大王店镇,遂成镇,正村乡,漕河镇,韩庄村
13、,村镇组团带,Thought of Guidance,规划总平面图,Masterplan,新密地处以郑州为中心的中原城市群隆起带和“郑州半小时经济圈”内。基地位于新密东南刘寨镇境内；总规划面积为19.66平方公里。,区位,Location,引入六大相关产业 作为主题文化旅游的重要支撑,开发策略,Development Strategy,结合现状地形，自然资源，文化资源等，打造多产业，复合型主题的综合旅游新城。,规划方法,Planning Method,规划总平面图,Masterplan,占地面积 19.66km,可建设用地 821.5公顷,建筑面积 867万平方米,净地块容积率 1.06。类型
14、：影视主题游乐园、文化产业园区、运动公园、商业、温泉度假、旅游居住等。,区位,Location,基地位于无锡中心区南部阳山桃文化旅游区内。周边旅游项目丰富，但缺乏创新，新型城市深度体验项目不足，多以观光休闲项目为主。全力打造长三角“旅游度假中心”，无锡逐步形成“南居北业”的城市发展格局。,开发策略,Development Strategy,以农业为基底，以“桃”元素为主题，整合一二三产业，打造一个特色旅游新城。,规划理念,Planning Idea,通过“桃林入户”的形式，把 “桃”元素和居住紧密相连；以千亩桃林和鱼塘为基础，发展相关的加工制造产业和旅游观光产业打造成集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体。,规划总平面图,Masterplan,1.接待中心 2.农业展示区 3.物流区 4.艺术工坊 5.桃溪馆 6.桃源馆 7.桃源镇 8.桃园天下,
