1、海淀区老旧小区综合整治实施方案为改善老旧住宅小区居住环境，提高群众生活水平，保障人民群众生命财产安全，根据北京市实施中华人民共和国节约能源法办法、 中华人民共和国防震减灾法、 北京市“十二五” 时 期建筑节 能发展规划、 北京市 “十二五”时期首都城乡环境建设规划纲要、 北京市房屋抗震节能综合整治实施意见、 北京市既有非节能居住建筑供热计量及节能改造项目管理办法，结合海淀工作实际，制定本实施方案。一、指导思想深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕“人文北京、科技北京、绿色北京”发展 战略，以实现“ 国家首都、国 际城市、文化名城、宜居城市”为 目标，坚持以人为本、安全第一、统筹兼顾、综合治理，深入推
2、进老旧小区综合整治工作，着力维护居民生命安全，着力改善居民生活环境，着力营造宜居生态环境，为建设宜居平安海淀和中关村国家自主创新示范区核心区创造良好的环境。二、工作原则（一）整体规划，突出重点统筹部署和规划改造方案，集中精力分阶段实施，重点改造大街两侧、社会影响较大的小区，改造安全隐患严重、弱势群体聚集区域的小区。（二）统筹兼顾，综合改造暂停老旧小区正在进行的专项改造，结合实际情况，建立各老旧小区综合整治台账，统筹抗震加固、简易楼、节能及热计量、供热、用电、供水、雨污水等改造内容，实行综合改造，以减少入户次数，降低改造扰民影响。（三）严格标准，构筑精品制定老旧小区综合整治工作流程、改造路线、技
3、术标准，并按照综合整治内容分类分项制定施工标准和验收规范，加强工程监管，严把设计、质量关，严格验收条件。（四）以人为本，遵从民愿老旧小区综合整治采取产权单位或居民申请制，充分尊重广大业主的改造意愿，通过政策引导、宣传和细致的思想工作，充分发挥产权单位、物业公司、居委会、业主委员会作用，调动业主积极性，与业主签订综合整治自愿协议，避免粗暴强行改造，造成社会不稳定。三、组织保障（一）成立老旧小区综合整治领导小组成立“海淀区老旧小区综合整治领导小组” ，区长任组长，主管城建、城管、街道、镇、维稳工作的副区长任副组长。成员单位为区住房城乡建设委、区委宣传部、区发展改革委、区财政局、规划海淀分局、国土资
4、源海淀分局、区市政市容委（区交通委）、区农委、区社会办、区维稳办、区信访办、区房管局、区监察局、区审计局、区水务局、区园林绿化局、区质监局、区环保局、区城管监察大队、海淀交通支队、公安海淀分局、海淀消防支队、区政府督查室、区残联、区环卫中心、区房屋土地经营管理中心、各街镇，邮政、电力、电信、燃气、自来水、排水、热力、有线电视等单位。（二）成立老旧小区综合整治指挥部和分指挥部参照 2008 奥运环境整治模式，成立“海淀区老旧小区综合整治指挥部”。区住房城 乡建设委负责统筹、协调指挥部日常工作。各领导小组成员单位抽调专人到指挥部工作。指挥部总指挥：区住房城乡建设委主任（负责综合整治工作的全面指挥）
5、。指挥部副总指挥：区发展改革委主管副主任（负责综合整治项目立项、评估等工作）；区住房城乡建设委主管副主任（负责非节能居住建筑节能改造及综合整治工作统筹协调等工作）；区市政市容委主管副主任（负责综合整治项目公共设施及环境整治等工作）；规划海淀分局主管副局长和区住房城乡建设委主管委员（负责简易楼改造等工作）；区房管局主管副局长（负责抗震节能综合改造等工作）；区财政局主管副局长（负责综合整治项目资金筹措、拨付和监督管理等工作）。指挥部下设 8 个工作组：1.综合组（负责会务、文件收发、统计、信息报送及统筹协调各组之间工作）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区房管局。2.计划组（负责调查、鉴
6、定检测、编制总体及年度工作计划）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区房管局。3.工程前期组（负责勘察设计、资金测算、立项、招标等相关手续办理）。组长单位为规划海淀分局、区发展改革委、国土资源海淀分局、区住房城乡建设委、区市政市容委。4.工程指导组（负责工程技术指导、检查、验收及工程资料管理）。组长单位为区住房城乡建设委、区市政市容委、区园林绿化局、区水务局。5.宣传维稳组（负责信息搜集、宣传报道、维稳工作）。组长单位为区委宣传部、区维稳办、区信访办。6.政策研究组（负责研究整治后的运营管理政策）。组长单位为区房管局、区市政市容委。7.资金管理组（编制资金使用计划、统筹资金筹措、拨付及
7、监督管理）。组长单位为区财政局、区审计局。8.督察组（负责对综合整治工作进行督促检查及行政监察）。组长单位为区政府督查室、区监察局。老旧小区综合整治实施主体为各街镇和区房屋土地经营管理中心。各街镇和区房屋土地经营管理中心要设立分指挥部，由各单位行政一把手负责指挥，抽调人员专门负责此项工作。各专业公司与各分指挥部对接，协助开展综合整治。综合整治任务一旦确定，参照市里模式，由区政府与各街镇及区房屋土地经营管理中心签订责任书。四、职责分工（一）综合整治领导小组根据市、区政府要求，定期召开会议，研究相关政策，制定实施方案和工作计划。听取综合整治指挥部和各分指挥部关于综合整治工作情况汇报，协调解决老旧小
8、区综合整治实施过程中的重要问题。（二）综合整治指挥部负责指挥调度我区老旧小区综合整治日常工作，制定综合整治工作流程、改造路线、技术标准、规范，对综合整治工程提供技术支持。协调各街镇和区房屋土地经营管理中心，把握工程进展，确保工程质量，组织改造工程检查验收等。（三）各街镇及区房屋土地经营管理中心分指挥部负责在区综合整治指挥部的统筹安排下，制定本指挥部辖区工作方案，具体组织落实辖区内老旧小区综合整治工作。负责辖区内老旧小区综合整治调查摸底工作。积极做好综合整治工作的日常宣传和辖区居民的动员、维稳工作，确保综合整治工作落实。（四）区发展改革委负责对综合整治项目概算进行核定，将项目纳入政府投资建设方案
9、。建立便捷的立项程序。（五）区财政局负责落实区级资金，并协助市级补助资金对口责任单位协调市有关部门落实市级补助资金。制定综合整治专项资金使用管理办法。（六）规划海淀分局按照审批权限，办理综合整治工程规划审批手续，并对设计方案和审批内容进行监督。（七）国土资源海淀分局负责综合整治工程涉及国有土地和集体土地使用手续办理工作。（八）区住房城乡建设委负责对综合整治工程的检测、鉴定、施工、监理单位执行法律法规、工程建设程序和工程建设标准的情况进行监督管理。（九）区城管监察大队负责制定老旧小区违章建筑拆除方案，开展违法建设整治工作。（十）海淀消防支队负责对老旧小区改造中涉及的消防车通道、消防水源、消防设施
10、和建筑外保温材料的燃烧性能的改造工作，依照现行国家技术标准和强制性规范进行监督管理。（十一）区残联负责对老旧小区综合整治中涉及到的无障碍设施建设制定相关标准。（十二）其他各成员单位协助做好本单位正在进行的老旧小区改造数据梳理和移交工作；配合开展职权范围内的老旧小区综合整治其他相关工作。五、主要工作任务（一）抗震加固改造对全区 1980 年以前建成抗震防灾能力差的、具有改造价值的居住建筑进行抗震加固，在进行抗震加固同时进行节能、热计量改造、平改坡，视情对室内外管线进行改造。（二）既有居住建筑节能改造对全区 1980-1990 年建成的既有居住建筑进行外墙、屋面、外窗、单元门和热计量改造。视情对室
11、内外管线进行改造。（三）简易楼改造对全区抗震等级低、配套设施简陋、居住环境差的简易楼进行全面改造。（四）环境整治按照2011 年北京市老旧小区平房区环境整治工作意见要求，主要包括：1.美化建筑立面。依据北京市城市建筑物外立面保持整洁管理规定要求，清洗粉饰建筑楼（墙）体外立面，清除屋顶积存物，清除门窗不干胶贴字，及时清理小广告。2.拆除私搭乱建。拆除违法建设、逾期临建；拆除破旧建筑；拆除废弃线网、废弃线杆、废弃烟囱；规范广告牌匾。3.补建绿化植被。应在绿地中留有适当供市民活动的场地和设施；绿化欠完整、树木缺株的要补植；绿化以人为本，不阻挡行人通行，可进入绿地设置齐备完好；做好拆除后的环境建设，对
12、裸露土地及时进行绿化。4.清理乱堆物料。清理大件废弃物及房上杂物、清理卫生死角等；清理清运生活垃圾和建筑渣土；楼道（街道）、休闲场所、道路等公共区域环境整洁，无积存垃圾、无乱堆物料、无设施破损。5.改造老旧管线。对老旧管线进行改造，原则上应先地下后地上；完善雨污水管线，改善路面排水设施；各种井盖、雨蓖应当与路面齐平、保持完好。6.完善公共设施。修整破损道路，保持道路畅通；翻修自行车棚，根据小区、平房区内及周边地区条件，合理设置机动车停车位；完善无障碍设施；完善公共照明等市政设施；增补必要的消防设施。（五）老旧供热管网设施改造按照北京市老旧供热管网设施改造方案要求，老旧小区供热管网设施改造内容包
13、括：1.供热设施改造：大型区域锅炉房的供热系统、配电系统、水处理及环保系统的更新改造；热力站更新换热器、水泵、阀门、管道、过滤器、仪表等设备，补水系统及附件保温改造，加装控制系统（如气候补偿器）、流量或压力平衡设备、计量表、调速泵等节能设备。2.供热管网改造：在管网更新项目中要改变敷设方式、重新敷设更换新管网、加装平衡阀及楼栋热量表；在管网改造项目中，更换保温、补偿器及阀门等设备、加装平衡阀及楼栋热量表。3.户内采暖系统改造：更新采暖设备、用户直管改跨越管，加装温控阀，使户内采暖系统具备温度调控条件。（六）电网配电设施改造主要对老旧小区电网中直接为居民住宅供电的配电室、变压器、开关柜、线路及电
14、表计量装置等配电设施进行改造，部分楼房需要同步实施楼内线改造。（七）其他应业主单位申请，对部分有条件的老旧小区进行停车楼建设、更新补建信报箱、加装无障碍设施和电梯等。六、实施步骤（一）启动准备阶段1.召开全区动员大会，形成正确舆论导向2011 年 12 月下旬召开全区动员大会，部署工作，提高认识，把此项工作当作一项重要的政治任务来抓，当作一项重要的民生工程来抓，定位要高，要求要严，责任要明，工作要细，思想要稳。充分利用广播、电视、报刊、网络等手段，加大舆论宣传，形成正确的舆论导向，让全区人民和驻区单位充分了解综合整治的意义和好处，积极配合支持工作。2.组建工作组，开展调查摸底工作由于老旧小区既
15、有专项改造内容繁杂、进度不一，为了便于统筹安排，从 2011 年 12 月下旬至 2012 年 1 月上旬，由区综合整治指挥部组织各分指挥部，进行全区老旧小区调查摸底工作，摸清底数，研究政策。按老旧小区名称建立台账，做到底数清、情况明。根据综合整治任务量拟定总体和年度工作计划、测算改造费用、编制实施方案。3.下发工作任务，制定属地工作方案在做好调查研究基础上，以区综合整治指挥部名义制定各年度任务书，下发到街道、镇和区房屋土地经营管理中心，并由区政府与各街道、镇及区房屋土地经营管理中心签订责任书。2012 年 2 月上旬，各街道、镇及区房屋土地经营管理中心根据辖区内老旧小区的具体情况制定综合整治
16、方案和维稳工作方案。（二）组织实施阶段各分指挥部负责统筹组织辖区内老旧小区综合整治工作。市、区政府直接投资的项目，实施主体为各街道、镇和区房屋土地经营管理中心，要严格按照相关规定办理相关手续。产权清晰，且产权单位有出资改造意愿的项目，实施主体为产权单位，由产权单位按照相关建设程序办理相关手续。对产权单位按要求改造并通过验收的项目，政府视情给予一定奖励。优先选取大街两侧、社会影响大、安全隐患重的小区进行综合整治，改善小区环境。要在党的十八大召开前树立一批综合整治典型，积极推动我区老旧小区综合整治的全面实施。力争用 5 年时间把辖区内老旧小区全部改造完毕。（三）总结验收阶段区综合整治指挥部对照工作
17、台账和任务指标，对街道、镇、区房屋土地经营管理中心的任务完成情况进行检查验收。验收过程中可邀请相关专家和被改造小区居民代表参加。对于未完成综合整治任务或改造工作未达预期效果的，限期整改。将综合整治阶段性成果及时上报区综合整治领导小组和市主管部门，不断总结工作经验，完善长效机制。七、工作机制措施（一）综合协调和集体研究决策机制完善综合整治领导小组会议制度，加大协调力度，促进老旧小区综合整治工作开展；重大问题通过集体研究决定，提高综合整治工作决策的科学化水平。区综合整治指挥部每月组织召开一次工程进度质量调度例会，各分指挥部对辖区内老旧小区综合整治整体情况进行汇报，对于改造过程中存在的困难和问题，由
18、区综合整治指挥部进行协调推进，并及时向区综合整治领导小组和市主管部门提交工程进度和质量报告。（二）工程监管机制建立工程监管机制，加强对改造项目的跟踪与管控，严格履行项目申报、审批等手续，依法开展工程招投标工作，加大资金使用和项目监管力度，严把质量和安全关，确保工程质量和施工安全，合理安排工程进度，保证工程按时完工。鼓励国有施工企业讲政治、重民生，积极参与老旧小区综合整治。（三）宣传维稳机制区综合整治指挥部和各分指挥部以及各产权单位，要以维护社会稳定、争取居民配合为目标，对老旧小区综合整治开展全面宣传，重点突出综合整治前的舆论引导、改造过程中的阶段报道和改造后工作成效，并加强信息报送，及时总结，
19、积极推广典型经验，营造良好的综合整治舆论氛围。（四）长效管理机制区综合整治指挥部要组织研究改造后小区电力设施、供热管网设施、新增电梯、新增停车位等资产的归属和运行管理办法，并及时移交相关职能部门，落实运行维护管理职责，确保综合整治成果，将综合整治工程建设成为得民心、见长效的民生工程。七、工作要求（一）提高认识，加强领导老旧小区综合整治是一项系统工程，涉及面广、任务艰巨，各单位要把老旧小区综合整治作为改善民生、实现可持续发展的重要任务，进一步统一思想，选派精干人员充实综合整治指挥部力量，深入推进老旧小区综合整治工作，并逐步形成以区综合整治领导小组为决策主体，指挥部为管理主体，街道、镇、房地中心及
20、产权单位为实施主体，社区积极参与的综合管理模式。（二）积极稳妥，维护稳定老旧小区综合整治涉及结构、墙体、屋面、门窗、供热、用电、管道等多个方面，会给居民日常生活带来不便，难免出现居民不理解、不配合的现象，各街道、镇、房地中心及产权单位要认真制定综合整治工作具体方案和应急工作机制，妥善处理综合整治过程中出现的矛盾和问题，消除不稳定因素，确保综合整治过程中的和谐稳定。（三）细化方案，保障进度由于小区改造内容不尽相同，每项改造工作时间要求不一，各街道、镇、房地中心及产权单位要根据每个老旧小区的实际情况，制定具体实施计划，对每一个老旧小区、每一项改造内容制定工期表，明确目标、严把进度，保质保量完成各阶
21、段工作任务。建平县老旧住宅小区整治改造实施方案我 县 城 区 现 有 老 旧 住 宅 小 区 30个 （包 括 弃 管 小 区 ），区内 住 宅 楼 101栋 ，建 筑 面 积 约 49万 平 方 米 。由 于 这 些 住 宅小 区 建 设 时 间 较 早 ，配 套 设 施 建 设 不 齐 全 ，当 时 又 未 建 立专 项 维 修 资 金 制 度 ，长 期 无 人 管 理 ，造 成 房 屋 共 用 部 位 和配 套 设 施 失 修 失 养 严 重 ，环 境 脏 、乱 、差 ，居 民 生 活 不 便 等问 题 。为 加 强 老 旧 住 宅 小 区 环 境 综 合 整 治 ，为 居 民 创 造
22、良好 的 生 活 环 境 ，提 升 城 市 文 明 形 象 。根 据 关 于 印 发 朝 阳市 老 旧 住 宅 小 区 整 治 改 造 实 施 方 案 的 通 知 （朝 政 办 发201117号 ）和 市 政 府 对 县 政 府 工 作 目 标 考 核 的 相 关 要 求(今 年 我 县 的 整 治 改 造 任 务 为 15万 平 方 米 ），结 合 我 县 实 际 ，制 定 本 实 施 方 案 。一 、 指 导 思 想老 旧 小 区 整 治 改 造 工 作 以 “三 个 代 表 ”重 要 思 想 为 指导 ，以 科 学 发 展 观 为 统 领 ，以 进 一 步 提 升 和 推 进 我 县 住
23、 宅小 区 总 体 水 平 ，提 高 整 体 人 居 环 境 质 量 为 目 标 ，以 治 理 小区 环 境 “脏 、乱 、差 ”，完 善 小 区 功 能 为 重 点 ，对 城 区 老 旧 小区 进 行 全 面 整 治 改 造 ，基 本 形 成 基 础 设 施 齐 全 、整 洁 优 美 、秩 序 井 然 的 人 居 环 境 。二 、 工 作 目 标老 旧 小 区 整 治 改 造 工 程 从 2011年 起 至 2015年 止 ，在 5年 内 全 部 完 成 。改 造 工 程 应 在 城 区 统 一 规 划 的 前 提 下 ，综合 考 虑 小 区 房 屋 建 设 年 限 、建 设 位 置 、建
24、设 规 模 、小 区 环境 等 条 件 ，有 计 划 的 逐 年 分 批 实 施 改 造 。对 已 列 入 新 城 区规 划 拆 迁 范 围 的 老 旧 住 宅 小 区 不 在 改 造 范 围 之 内 。2011年将 计 划 改 造 小 区 3个 ，建 筑 面 积 约 178000平 方 米 。三 、 整 治 改 造 内 容综 合 考 虑 目 前 老 旧 各 小 区 存 在 的 主 要 问 题 和 不 同 情况 ，确 定 各 小 区 整 治 改 造 项 目 主 要 包 括 ：（一 ）小 区 面 貌 改 观 工 程1、清 理 、拆 除 各 类 违 章 建 筑 物 和 侵 占 绿 地 、道 路 的
25、 违章 违 法 建 设 ；2、清 理 房 屋 外 墙 、楼 道 内 乱 堆 乱 放 杂 物 以 及 各 类 小广 告 ；3、整 治 “脏 、乱 、差 ”，取 消 垃 圾 道 ，居 民 生 活 垃 圾 实 行袋 装 化 。（二 ）房 屋 共 用 部 位 修 缮 工 程1、维 修 屋 面 防 水 以 及 落 水 管 ；2、对 房 屋 外 墙 及 楼 道 内 墙 面 进 行 维 修 和 粉 刷 ；3、对 房 屋 台 阶 、楼 梯 踏 步 、扶 手 、散 水 坡 和 雨 篷 进 行维 修 。（三 ）基 础 设 施 改 造 工 程1、住 宅 与 商 业 网 点 混 用 的 排 水 管 线 重 新 分 设
26、 ；2、清 掏 、维 修 排 水 管 线 和 化 粪 池 ，排 水 检 查 井 井 盖 维修 ，必 要 时 可 增 设 或 更 换 ；3、更 新 老 化 严 重 的 供 电 线 路 ，供 暖 、供 水 和 供 气 管 线 ；4、安 装 和 修 复 楼 道 灯 、路 灯 、庭 院 灯 ；5、安 装 和 修 复 小 区 安 防 监 控 设 施 、车 辆 出 入 管 理 设施 ；6、维 修 或 翻 新 小 区 内 的 破 损 道 路 、硬 覆 盖 ，小 区 围 墙 、大 门 等 ，有 条 件 的 小 区 可 适 当 增 加 停 车 位 。（四 ）居 住 环 境 完 善 工 程1、对 具 备 条 件
27、的 小 区 ，完 善 绿 化 设 施 ，增 建 公 共 绿 化地 ，合 理 增 设 健 身 器 材 ，完 善 小 区 标 识 、公 益 宣 传 橱 窗 ；2、整 治 改 造 小 区 周 边 街 、巷 道 路 环 境 。四 、 实 施 步 骤（一 ）调 查 摸 底 、拟 定 计 划 阶 段 （4月 末 之 前 ）。各 街 道办 事 处 按 照 总 体 改 造 计 划 ，进 入 各 小 区 摸 底 调 查 ，落 实 改造 工 程 的 具 体 小 区 ，统 一 上 报 到 县 物 业 管 理 处 ，经 住 建 局审 核 后 ，申 请 县 政 府 立 项 改 造 。（二 ）成 立 业 主 自 治 组
28、织 和 征 求 意 见 阶 段 （4月 -5月 ）。对 已 列 入 改 造 项 目 的 小 区 ，由 所 在 街 道 办 事 处 和 社 区 在 物业 管 理 处 的 指 导 下 组 织 成 立 业 主 大 会 ，并 选 举 产 生 业 主 委员 会 。由 县 物 业 处 牵 头 ，就 改 造 方 案 向 业 主 委 员 会 和 社 区居 委 会 征 求 意 见 。（三 ）确 定 方 案 、组 织 实 施 阶 段 （4月 -11月 ）。县 老 旧 住宅 小 区 整 治 改 造 领 导 小 组 办 公 室 负 责 改 造 工 程 的 设 计 、施工 和 大 宗 材 料 的 采 购 工 作 。并
29、负 责 施 工 过 程 中 ，施 工 企 业与 社 区 、业 主 间 的 协 调 、配 合 工 作 。（四 ）竣 工 验 收 阶 段 （11月 -12月 ）。改 造 工 程 竣 工 后 ，实行 二 级 验 收 。首 先 由 县 物 业 处 组 织 街 道 办 事 处 、社 区 和 业主 委 员 会 或 业 主 代 表 进 行 初 验 。初 验 后 ，由 县 老 旧 住 宅 小区 整 治 改 造 领 导 小 组 办 公 室 组 织 相 关 部 门 进 行 竣 工 验 收 ，并 准 备 迎 接 市 房 产 局 的 全 面 验 收 ，对 改 造 规 模 大 ，投 资 额高 的 项 目 上 报 市 参
30、 加 “朝 阳 市 市 民 满 意 改 造 工 程 ”的 评 选活 动 ，同 时 组 织 审 计 工 作 。五 、 资 金 的 筹 集 和 管 理（一 ）老 旧 小 区 改 造 资 金 本 着 “政 府 投 入 为 主 、社 会 集资 和 业 主 出 资 为 辅 ”的 原 则 筹 集 落 实 。（二 ）老 旧 小 区 整 治 改 造 工 程 按 建 筑 面 积 折 算 ，单 位 造价 应 控 制 在 每 平 方 米 20元 。具 体 标 准 可 根 据 各 小 区 实 际 改造 内 容 来 调 整 。（三 ）县 财 政 负 责 对 小 区 改 造 预 算 、竣 工 决 算 进 行 的 审核 。
31、在 资 金 使 用 过 程 中 ，县 财 政 、审 计 部 门 负 责 进 行 全 程监 督 ，对 违 规 使 用 的 严 肃 追 究 责 任 ，确 保 专 款 专 用 。六 、 责 任 分 工为 加 强 此 项 工 作 的 领 导 ，成 立 由 政 府 县 长 任 组 长 、常务 副 县 长 为 副 组 长 、相 关 部 门 为 成 员 单 位 的 建 平 县 老 旧 住宅 小 区 整 治 改 造 领 导 小 组 ，负 责 整 治 改 造 工 程 的 组 织 领 导工 作 。领 导 小 组 下 设 办 公 室 ，办 公 室 设 在 县 物 业 管 理 处 ，具 体 负 责 整 治 改 造 工
32、 作 的 协 调 、指 导 、督 查 和 日 常 管 理 等工 作 。此 次 改 造 工 程 的 实 施 主 体 为 县 住 建 局 ，各 相 关 部 门 应按 照 各 自 职 责 协 调 ，加 强 指 导 和 监 督 。（一 ）各 街 道 办 事 处 组 织 社 区 负 责 本 辖 区 老 旧 小 区 的摸 底 调 查 ，填 报 改 造 项 目 计 划 ，组 织 成 立 小 区 业 主 委 员 会 ，组 织 居 民 讨 论 整 治 改 造 方 案 ，协 调 解 决 改 造 工 程 中 的 各 类矛 盾 纠 纷 ，参 加 改 造 工 程 竣 工 的 初 验 ，落 实 小 区 改 造 后 的物
33、业 管 理 等 工 作 。（二 ）县 财 政 局 负 责 改 造 工 程 项 目 的 工 程 预 算 、竣 工 决算 的 审 核 ，将 改 造 资 金 列 入 年 度 财 政 预 算 ，并 按 工 程 进 度拨 付 改 造 资 金 等 工 作 。（三 ）县 住 建 局 所 属 单 位 规 划 处 负 责 老 旧 小 区 是 否 在城 区 规 划 的 审 核 工 作 ；市 政 处 负 责 对 老 旧 小 区 周 边 的 街 、巷 、路 灯 、道 路 等 环 境 设 施 的 整 治 改 造 工 作 ；环 卫 处 负 责老 旧 小 区 地 下 垃 圾 池 （或 垃 圾 清 运 点 ）的 建 设 和
34、完 善 。（四 ）县 综 合 执 法 局 负 责 老 旧 小 区 内 违 章 建 筑 的 拆 除工 作 。（五 ）县 环 保 局 负 责 对 老 旧 小 区 内 餐 饮 、娱 乐 场 所 和 工业 生 产 等 产 生 的 环 境 、噪 声 污 染 及 扰 民 现 象 进 行 整 治 。（六 ）县 审 计 局 负 责 整 治 改 造 工 程 在 实 施 过 程 中 的 资金 审 计 工 作 。七 、 工 作 措 施（一 ）老 旧 住 宅 小 区 的 整 治 改 造 是 惠 及 百 姓 的 民 生 工程 ，是 提 升 我 县 城 市 文 明 形 象 的 主 要 举 措 ，涉 及 面 广 ，施工 组
35、 织 难 度 大 ，投 资 力 度 高 ，各 部 门 要 提 高 认 识 ，密 切 配合 ，形 成 合 力 确 保 按 时 保 质 保 量 完 成 老 旧 小 区 改 造 任 务 。（二 ）老 旧 小 区 在 改 造 过 程 中 ，县 物 业 管 理 处 做 好 改 造工 程 档 案 的 整 理 归 档 工 作 。要 做 到 改 造 前 、改 造 中 、改 造后 均 留 有 影 像 资 料 ，绘 制 图 纸 ，并 标 清 各 项 数 据 ，要 有 监理 人 员 签 字 验 收 。涉 及 到 居 民 的 改 造 项 目 ，要 有 居 民 签 字认 可 ，共 用 部 位 应 由 业 主 委 员 会
36、 或 社 区 居 委 会 签 字 认 可 。所 有 资 料 均 应 在 工 程 竣 工 后 统 一 交 由 县 物 业 管 理 处 存 档备 案 。（三 ）严 把 质 量 关 。改 造 工 程 竣 工 后 ，县 老 旧 住 宅 小 区整 治 改 造 领 导 小 组 办 公 室 应 按 规 定 程 序 组 织 有 关 部 门 验收 ，对 达 不 到 验 收 标 准 的 ，责 令 施 工 单 位 返 工 。县 物 业 处留 取 工 程 款 的 8%作 为 质 量 保 证 金 。工 程 交 工 一 年 后 无 质量 问 题 ，由 整 改 办 主 任 签 字 ，向 施 工 单 位 返 还 保 证 金
37、；如出 现 质 量 问 题 ，施 工 单 位 不 履 行 保 修 责 任 的 ，保 证 金 予 以扣 留 。（四 ）监 管 并 举 ，重 在 管 理 。整 治 改 造 后 的 具 备 规 模 的小 区 应 根 据 实 际 情 况 ，可 以 采 取 市 场 化 运 作 的 方 式 ，由 业主 委 员 会 聘 请 专 业 化 物 业 服 务 企 业 实 施 管 理 ；对 规 模 较 小 、业 主 不 情 愿 聘 请 专 业 化 物 管 企 业 的 小 区 ，要 充 分 发 挥 街 道办 事 处 、社 区 等 自 治 组 织 的 作 用 ，积 极 鼓 励 街 道 （社 区 ）成立 物 业 管 理 办
38、 公 室 和 物 业 企 业 ，并 将 整 治 改 造 后 的 小 区 和今 后 弃 管 的 小 区 统 一 纳 入 社 区 建 设 ，实 施 统 一 管 理 ，县 政府 视 情 况 给 予 一 定 的 资 金 补 助 。（五 ）在 小 区 整 治 改 造 工 作 中 ，各 街 道 办 事 处 、社 区 要深 入 小 区 ，做 好 向 居 民 的 宣 传 工 作 ，争 取 居 民 的 支 持 和 理解 ，提 高 居 民 主 动 参 与 意 识 ，积 极 参 加 小 区 的 改 造 和 管 理 ，共 建 美 好 家 园 。附 ：1、建 平 县 老 旧 住 宅 小 区 整 治 改 造 领 导 小
39、组 成 员 名单2、城 区 老 旧 小 区 基 本 情 况 表3、2011年 计 划 改 造 老 旧 小 区为切实搞好我市辖区居民小区的基础建设，提高辖区居民的生活质量，促进社区和谐进步，根据郑州市人民政府关于印发老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划的通知（郑政 201161号），结合我市 实际，特制订本方案。一、指导思想以科学发展观为指导，以改善人民群众居住环境、提升城市管理水平为宗旨，坚持“政府主导 、市场运作、社会参与”的原则，发挥产权人的主体作用，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，建立物业管理全覆盖长效机制，促进我市人居环境的健康发展。二、目标任务和改造标准
40、（一）目标任务。物业基础配套设施不健全不完善，缺乏基本的物业管理条件，以及零星分布的老旧住宅小区列入整治改造范围。2012年确保老旧小区物业管理覆盖率达25%，约100个老旧小区、家属楼院，总面积约38.3万 m2，其中京城路街道62个，索河街道38个；完成6个老旧小区整治改造工作，分别是京城路街道辖区的泰安小区（11栋楼，335户，总面积5.5万 m2）、向阳小区（ 11栋楼，468户，总面积6万 m2）、花园街小区（24栋楼，864户，总面积12万 m2）；索河街道辖区的绿苑小区（9栋楼，234户，总面积4.5万 m2）、教委小区（6栋楼，124户，总面积3万 m2）、民政小区（15栋楼，
41、455户，总面积7.3万m2）。（二）改造标准。针对区域整合后老旧住宅小区存在的管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等问题，要根据小区不同情况因地制宜进行整治改造，把长期困扰老旧住宅小区居民安居乐业的基本问题逐步解决到位，达到“八有” 或者 “四有”要求。基本内容 为：1改造、疏通上下水；2整修路面；3改造供电设施，维修、增设路灯；4合理设置非机动车库（棚），因地制宜设置小区机动车停车场地；5封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭；6配建监控房，完善视频监控设施；7拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；8合理配置小区绿化；9合理配
42、建物业管理用房和社区管理用房，老旧小区物业管理用房按照物业管理区域总建筑面积1的标准建设，总建筑面积低于2万平方米的按照不低于20平方米标准建设，社区管理用房按每百户10平方米的标准配建，不足100户不配建；建成后进行简单装修，水、电可以独立计费，满足基本办公和生活要求；10规范设置小区总平面示意图、门牌号；11安装邮政信报箱。三、管理模式2012年纳入物业管理全覆盖范围的老旧小区、家属楼院以社区为单位按照相对集中、便于管理、整合后物业管理区域建筑面积以不少于3万平方米的原则，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的物业管理
43、，达到全覆盖目标。（一）专业化公司进驻。按照专业化、市场化的要求，在市物业管理主管部门指导下，在辖区街道、社区居委会的组织下，成立业主大会，由业主大会或社区居委会选聘物业服务企业，提供专业物业管理服务，达到“八有” 要求。（二）后勤式管理。由房屋管理（产权）单位负责，对本单位家属院楼院实施过渡性物业管理，引导和鼓励房屋管理（产权）单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务，达到“八有 ”要求。（三）社区介入。对暂不具备专业化管理条件、业主委员会未组建成立的，由社区居委会组织力量为小区居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道实施区域整
44、合划分，可选择专业公司进驻、分项委托服务、组织区域内低收入人员从事服务等方式为小区提供基础性的有偿物业服务，达到“四有 ”要求。四、改造程序和项目验收（一）宣传发动，营造氛围（2012年1月3月底）。老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。各街道及有关部门通过利用横幅、宣传栏进行宣传，并要制作宣传版面在列入改造计划的小区进行长期宣传，大力宣传整治改造和物业管理覆盖工作的重要意义。把整治改造给居民带来的好处具体化，把整治改造后和引入物业管理的效果直观化、形象化，推动整治改造工作顺利开展。各街道要积极发挥疏导、协调作用，引导辖区
45、居民树立大局观念，配合好整治改造和物业管理覆盖工作。（二）指导成立协调委员会或业主委员会（2012年2月20日4月30日）。市物业管理领导小组办公室指导各街道物业管理办公室以及相关社区，组织拟改造小区和纳入物业管理全覆盖计划小区成立业主委员会或者协调委员会，合理划分小区物业管理区域，街道负责组织协调业主委员召开拟改造小区业主大会完成整小区整治改造预算30%的资金筹集。（三）因地制宜制订改造规划方案（2012年3月20日4月20日）。由市城乡规划部门负责制定拟改造6个小区的改造规划方案，市住房和城乡建设部门依据改造方案制定预算方案，由各街道组织市房管、公安、城乡规划、住房和城乡建设、发展改革、城
46、市管理、原产权单位、拟改造小区业主委员会共同评审，并在拟改造小区进行公示，公示结果报市物业管理领导小组办公室备案。（四）组织施工建设阶段（2012年5月1日10月31日）。按照改造规划方案要求，由街道负责，市房管、住房和城乡建设、城市管理等相关部门配合，完成6个拟改造小区违法建筑的拆除和杂物的清理清运工作；街道牵头进行整治改造工程招标，市房管、住房和城乡建设、拟改造小区原产权单位和业主委员会代表参与，对招投标结果在拟改造小区公示；公示无异议的，街道负责监督组织施工建设进度，按照施工进度申请改造资金，完成6个老旧小区改造工作。（五）竣工验收阶段（2012年11月1日11月20日）。由街道牵头，市
47、房管、公安、城乡规划、住房和城乡建设、城市管理等部门和原产权单位参加，实施检查验收工作，并报市物业管理领导小组办公室备案。市房管、街道协助小区业主委员会选聘物业企业进驻小区，建立长效机制，实施正规化物业管理。（六）物业管理检查考核（2012年11月21日12月20日）。市物业管理领导小组办公室对各街道完成老旧小区物业管理基础设施整治改造工程和物业管理覆盖工作进行检查考核。五、强化监督管理，确保工程质量物业基础设施整治改造和管理覆盖事关广大居民的切身利益，反映政府形象，要加强领导，明确责任，强化监督管理。（一）资金管理及拨付。市物业管理领导小组办公室协调相关部门组织做好城区老旧小区改造项目资金拨
48、付工程施工建设、竣工验收。城区老旧小区改造资金实行专户管理，专款专用。并实行改造工程进度拨付制度，改造施工企业工程进度达到50%拨付单项总量资金的30%，工程进度达到80%由街道拨付拟改造小区业主自筹的30%部分，工程全部完成经验收合格后拨付单项总量资金的30%，剩余10%资金作为质保金1年后无质量问题拨付。市各有关部门强化资金使用跟踪监管，确保整治资金用好用实。（二）强化现场管理。街道对老旧小区改造项目要落实专人负责，实行工程招标和监理，加强对现场施工队伍的监督检查，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。（三）倡导业主参与。在老旧小区改造项目的监督管理上，大力倡导业主参与，确保业主、居民的“
49、 知情权、参与权、监督权” ，明确 业主、居民共同管理小区的义务和职责。六、具体工作要求（一）加强组织领导，明确工作职责。为确保整治改造和物业管理覆盖工作取得显著成效，各街道要成立物业管理工作机构，加强组织领导，落实工作措施；市政府相关部门要主动配合整治改造工作，履行物业管理和整治改造工作中的责任；水、电、气、暖、消防、电信等相关单位要按照职责同步完成整治改造中的对应任务，并依据相关政策优惠或减免整治改造所需费用；市政府督查办要把整治改造和物业管理覆盖工作列入重要工作内容，实施全程督查；各相关单位要按照市政府的统一部署，各司其职，协同配合，共同解决、妥善处理整治改造工作中出现的问题，确保整治改造和全覆盖工作有序推进。（二）完善工作机制，提高整治成效。整治改造和物业管理覆盖涉及面宽，业务性强，要从项目实施开始，采取有效措施，加强管理，提高整治成效。1实行目标管理。街道要严格按照市本方案组织实施整治改造项目，对确有特殊原因需要调整方案、增减项目的，报市物业管理工作领导小组办公室予以确认和调整。2坚持规范运作。为实现公开公平和规范运作，整治改造和物业管理覆盖工作实行统一评定方案、统一整治标准、统一组织验收、统一决算审计。3实行专报制度。各街道物业管理办公室要制定工程进度计划安排表，及
