1、房地产开发第五章 城市房屋拆迁,第五章 城市房屋拆迁,1 城市房屋拆迁概述,1.1 城市房屋拆迁的概念 1.2 城市房屋拆迁的管理体制 1.3 城市房屋拆迁的一般规定,1.1 城市房屋拆迁的概念,适用范围：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。城市规划区外国有土地上实施实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，可参照执行。集体土地上的拆迁行为，按照土地管理法等有关法规执行。不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，不属于条例所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。 拆迁人：被拆迁人：,1.2 城市房屋拆迁的管理体制,管理机构：国家城市房屋拆迁主管机构：指
2、国务院建设行政主管部门。地方城市房屋拆迁管理机构：县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门。管理职责 ：房屋拆迁许可证的审批；延期拆迁的审批；拆迁委托合同的备案管理；暂停办理有关手续通知书的发放；延长暂停期限的审批；拆迁裁决；受理强制拆迁的申请；建设项目转让的管理；拆迁补偿安置资金的使用的监督；拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核；对拆迁违法行为的查处以及接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。,1.3 城市房屋拆迁的一般规定,一般规定：拆迁补偿的对象补偿方式：货币补偿、房屋产权调换补偿标准：根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。租赁房屋的拆迁补偿安置：补偿
3、安置资金的监督管理：安置房的质量要求：相关规定：城市房屋拆迁管理条例,2 城市房屋拆迁工作程序,2.1 拆迁前期工作 2.2 拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得 2.3 房屋拆迁实施,2.1 拆迁前期工作,房屋拆迁实行行政许可制度 拆迁条例规定：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 工作内容： 1）拆迁调查摸底 2）制定拆迁计划和拆迁方案 3）提出房屋拆迁申请,拆迁调查摸底,拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 基本
4、情况调查表,2.2 拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得,房屋拆迁管理部门审查申请内容，对拆迁范围进行现场调查。 内容审查：批准文件；拆迁范围内是否有特殊建筑；房屋产权是否明确；补偿安置是否符合规定；补偿安置方案、拆迁期限等。 现场调查：核实文件相关内容。“房屋拆迁许可证”是房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁管理部门发放“房屋拆迁许可证”时，应向被拆迁人发出房屋拆迁公告。,2.3 房屋拆迁实施,组织拆迁动员，发布拆迁公告 拆迁主管部门发布拆迁公告 书面通知房产、公安、工商等有关部门 拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议 书面的拆迁补偿安置协议 拆迁协议的公证 拆迁补偿安置协议的内容：补偿方式、安置用房面积和安置地
5、点；搬迁期限、搬迁过度方式和过度期限；违约责任解决争议的办法等条款。 拆除房屋，平整场地 拆迁的途径： 平整场地，进行“三通一平”。,3 厦门市城市房屋拆迁补偿安置,3.1 厦门市房屋拆迁管理 3.2 货币补偿金额和房屋调换安置 3.3 相关规定,3.1 厦门市房屋拆迁管理,办理房屋拆迁许可证（含发布拆迁公告）核发房屋拆迁单位资格年检非许可审批核定征地补偿费用,3.2 货币补偿和房屋产权调换安置,3.2.1 货币补偿形式 3.2.2 房屋产权调换形式3.2.3 征地拆迁工作制度,3.2.1 货币补偿形式,拆迁住宅房屋实行货币补偿： 被拆迁住宅房屋实行货币补偿的金额被拆迁房屋的建筑面积（区位房屋
6、补偿价被拆迁房屋的重置价结合成新补贴金额）红线内空地面积区位土地使用权补偿价。 区位土地使用权补偿价按区位房屋补偿价的百分之三十计算。实行货币补偿的，拆迁人不再给予被拆迁人购买安置用房。拆迁直管公有住宅房屋，房屋承租人实行货币补偿方式安置的货币补偿款被拆迁房屋未超过房改住房面积控制标准部分的建筑面积（区位房屋补偿价补贴金额）。房屋承租人的住房面积超过房改住房面积控制标准的部分，不予补偿。 房屋承租人已享受房改货币化补贴的，不适用本条规定。,3.2.2 房屋产权调换形式,被拆迁房屋实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本规定第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权
7、调换的差价。但是，安置房地点距被拆迁用地红线五公里以外，被拆迁住宅房屋市场评估单价低于所调换房屋市场评估单价（不含楼层调节价）的，同等面积部分不结算差价。拆迁住宅房屋，实行产权调换的，所调换房屋在拆迁范围外的，应当以现房一次性安置；属市重点建设项目，所调换房屋在拆迁范围外，一次性安置确有困难的，允许过渡安置。第三十七条拆迁直管公有住宅房屋，房屋承租人实行房屋安置方式安置的，对房屋承租人可就近上靠安置房的实际建筑面积安置。,3.2.3 征地拆迁工作制度,一、公示制度二、信访投诉举报制度三、监督检查制度四、拆迁诚信制度五、征地拆迁从业人员定期培训制度和持证上岗制度六、责任承诺制度七、责任追究制度
8、厦门市征地拆迁工作制度,3.3 相关规定,厦门市城市房屋拆迁管理规定（2003年7月1日起施行 ）厦门市征地拆迁工作制度厦国土房2004266号 厦门市人民政府关于调整厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定部分计价标准的通知（厦府2003292号）（集体土地房屋拆迁区位房屋补偿价）厦门市人民政府关于印发厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定的通知 厦府2003173号厦门市物价局、厦门市国土资源与房产管理局关于印发厦门市城市房屋拆迁补偿重置价和房屋拆迁补助费等价格标准的通知厦房价2003119号厦门市房屋拆迁业务招标投标试行办法【厦府办2004261号 】2004-11-3厦门市城市房屋拆迁补
9、偿安置协议书福建省建设厅关于印发福建省城市房屋拆迁单位工作规程等两个规范性文件的通知2004,4 特殊情况的拆迁补偿安置,4.1 产权不明房屋的补偿安置 4.2 抵押房屋的补偿安置 4.3 公益事业房屋及其附属物的补偿 4.4 违章建筑、临时建筑的补偿安置,4.1 产权不明房屋的补偿安置,产权不明：无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。向公证机关办理证据保全。,4.2 抵押房屋的补偿安置,1）认定抵押权的有效性。2）应当及时通知抵押权人。3）能解除抵押合同的，补偿付给被拆迁人，但须经抵押权人认可。4）不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进
10、行清偿。,4.3 公益事业房屋及其附属物的补偿,公益事业房屋的认定，需考虑以下方面问题 ： 1）根据其服务对象，是为大多数老百姓服务的还是为特定人群服务的，是公享性的还是排他性的。 2）考虑此类房屋是否有经营活动、是否有收益。,4.4 违章建筑、临时建筑的补偿安置,违章建筑的认定：拆除违章建筑的补偿： 对于必须拆除的违章建筑，不予补偿。 经规划部门处罚，允许保留的，待补办手续后，按合法建筑给予补偿。临时建筑的认定： “超过批准期限的”临时建筑 “未超过批准期限的”临时建筑,5 城市房屋拆迁工作中应注意的问题,5.1 在拆迁工作中应注意的几个问题 5.2 拆迁补偿与安置工作中的各种问题,5.1
11、在拆迁工作中应注意的几个问题,开发企业自行拆除安置的拆迁工作人员的工作态度拆除特殊建筑物时拆除产权不明的房屋时拆除有抵押权的房屋时拆除未达成拆迁协议的房屋时拆迁档案的管理,5.2 拆迁补偿与安置工作中的各种问题,拆迁前期准备费用临时安置补助费和搬迁补助费过渡房建设费或过渡房租费拆迁企事业单位的补助费场地工程费其他费用拆迁中的不可预见费,社会稳定风险分析评估报告内容摘要,单位名称及印章： 风险等级： 级 事 项 名 称 责 任 主 体 责任人姓名及联系方式 拟实施时间 事 项 概 述 风 险 预 测 要 点 风 险 控 制 要 点评估结论 填表（评估责任）单位 盖章 年 月 日,北大5学者建言人
12、大审查拆迁条例,他们认为，国务院2001年6月6日颁布、2001年11月1日开始施行并沿用至今的城市房屋拆迁管理条例(以下简称“拆迁条例”)，与宪法、物权法、房地产管理法保护公民房屋及其他不动产的原则和具体规定存在抵触，导致城市发展与私有财产权保护两者间关系的扭曲。 建议书列举了拆迁条例与现行法律存在三方面冲突。冲突1依据宪法和法律，补偿应在房屋拆迁之前完成，而拆迁条例却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。冲突2征收、补偿主体应是国家，征收补偿法律关系应是行政法律关系，但拆迁条例却将补偿主体定位为拆迁人，将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。冲突3对单位、个人房屋进行拆迁，必须先依法对房屋进行征收，而条例却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。,
