1、有烦恼、有纠纷，(万象城)找向道律师 www.xd-1 / 3安防管理是物业管理的重要内容重庆向道律师事务所 余西波什么是安防？小区的安防系统包括些什么？怎么解决在小区安防纠纷？本文从专业的视角,系统分析物业纠纷案例中各方的法律责任，旨在简要地让非专业人员认识智能小区的安防系统，以及安防系统中物与人的关系。安防系统安防是物业管理的重要部分。安防包括安防管理和安防设施。安防设施是开发商为楼宇小区配备的物业组成部分，安防管理是物业公司进行物业管理的重要内容。所谓安防，就是安全防范的意思。而我们经常听到的安防系统从系统分类来说包括：紧急广播系统、楼宇对讲系统、门禁系统、气体消防系统、数字监控系统、数
2、字巡更系统、停车场管理系统、周界报警系统、电梯五方报警系统、钥匙集中管理系统等；从归类从属关系来说包括：动力环境监控子系统、视频监控子系统、报警防范子系统、门禁巡更子系统、语音对讲子系统、电教广播子系统、智能分析子系统、周界防范子系统、定位跟踪子系统。这些系统，有的可能同消防系统重合，但不管怎么分类，安防系统已经成为现代小区或智能楼宇的标准物业配置，其必不可少的有：停车场、周界防范、视频监控、可视对讲和家庭智能报警等。小区安防设施的常见漏洞从清河湾小区的性质及本案原告的陈述来看，有三个系统应该完善。一是重要位置的视频监控系统必须要有，比如各类出处口、电梯、楼栋前后、车库、公共活动区域、容易进入
3、小区的地方，选择这样布置主要便于取证，有烦恼、有纠纷，(万象城)找向道律师 www.xd-2 / 3与公安机关的天眼系统配合。在本案中，原告提出的就是监控点不全，有很多重要地方是盲区，系统不完善。二是边界的报警系统必须要有，因为没有围界就不能形成封闭小区，而该小区在沿河一带是否修建围墙是一个两难的抉择，而最好的办法就是栅栏+周界报警+ 重点位置监控+ 岗亭 +巡更系统来进行防护。在本案中，原告提出的方案也就是周界报警+岗亭，我们建议，栅栏、监控和岗亭可以省，但报警和巡更必须要，这也是最省钱的管理方式。三是家庭内部的安防系统必须要有，家庭内部的安防系统主要是瓦斯报警、主动红外报警、对讲和应急呼叫
4、，虽然我们日常使用得很少，但却是智能楼宇划归安防这一块必须的内容，也是抓做开发商的关键点。本案中，原告提出家里缺瓦斯和应急呼叫，这套系统如果一开始就缺乏规划，重新安装的难度比较大，但随着科学技术的提升，解决这类问题的难度也不高。安防管理与物业责任物业的日常运行和管理涉及的内容较多，综合概括为：安全防范运行与管理，保洁运行与管理、工程维护与管理、绿化养护与管理、能源消耗与节能管理、车辆出入管理、特约服务、日常业主投诉接待与入住管理、物业收费与管理等工作。物管公司只有将以上物业的日常运行与管理工作做到位，才能体现出一个高档小区物业服务应有的品质。可见，安防管理是物管公司重要而必须的项目。所谓安防管
5、理，就是指物业安全防范管理服务。就是物管公司协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，施工现场的管理、公共设施设备的看护管理，配合政府开展社区管理等工作。本案中，物管公司未尽到安防管理义务，可以作为我们追究物管公司未尽到物管合同义务的重要证据。从本案原告的诉求中，我们得知，物管公司在重要位置不装监控，未督促开发商对安防系统的完善，对业主提出的安防意见和有烦恼、有纠纷，(万象城)找向道律师 www.xd-3 / 3建议充耳不闻，对存在巨大安全隐患的河边不设防、不管理等，都是对安防管理义务的缺失。当然，如果在安防系统的建
6、设上的全部责任由开发商承担，至少在安防管理上物管公司是有责任的。这种情况下，可能要动用大修基金，也该动用大修基金，换句话说，该动用大修基金未动用也是物管的责任。解读人简介:余西波：行业和企业经历丰富的法律人，好文、博物、懂 IT 的理工男。重庆向道律师事务所副主任,国际注册管理咨询师,机械工程师, 计算机系统集成项目经理。5 年机械、电子、汽摩等制造业技术及管理经历，8 年计算机、网络、安防、智能化等高新技术企业的开发及创业经验，10 年金融、商贸、农业、房地产、旅游、咨询等现代服务行业的丰富阅历。对合同、企业及知识产权方面的法律服务有所研究。【写作本文的目的是为清河湾物业纠纷案件提供专业技术方面的支持】
