1、1,宜都市天龙湾国际文化旅游区 老鹰嘴垂钓休闲文化中心建设项目 可行性研究报告（草案）,2,目 录,第一章 垂钓文化中心市场环境分析第二章 垂钓文化中心市场定位分析第三章 垂钓文化中心的市场竞争态势及风险分析第四章 垂钓文化中心拟建规模及布局构想第五章 垂钓文化中心营业收入预算及投资回报第六章 垂钓文化中心的发展方向及远景目标第七章 垂钓文化中心的可行性阐述,3,第一章 垂钓文化中心市场环境分析,1、交通及地理环境垂钓文化中心项目位于湖北宜都市清江库区老鹰嘴水域属于国家湿地保护区文化项目开发区域，距离宜都市中心14公里，距离宜昌49公里，距离三峡机场32公里，方便快捷，环境地理位置优越。景区内
2、水域面积广阔，河道蜿蜒曲折，依山偎桥。游人至此，既可观赏这里的风光，又可体味亭台楼阁、江南烟雨的西湖美景，当清江那散发着原始洪荒气息的湿地风光扑面而来时，你又不得不惊叹这里的野性美：千顷青山吐翠，万只水鸟飞鸣，水盛鱼肥，天龙湾国际旅游区各景源交相辉映，使人仿佛置身世外桃源、童话世界。同时，本项目周边的空气质量是宜都市空气质量最好的区域之一，除了浪拍石岸和蛙鸣鱼跃基本没有噪音的污染。,4,2、宏观优势 1）老鹰嘴钓鱼场的建设是实施宜都政府政府规划的“天龙湾国际文化旅游区”战略构想和建设宜都旅游的标志性工程，实现人与自然和谐发展、利国利民的一项“亲水”工程，因此在政策方面有一定优势。 2）结合周边
3、的守敬书院、宋山风景区、青林寺古镇（待建设）、愚人岛旅游区、天龙湾水城、高尔夫国际俱乐部的全面启动和运行，为广大市民与游客提供了更多方式的娱乐与休闲，提高了老鹰嘴垂钓休闲文化中心的项目附加值。 3）老鹰嘴所处地“清水湾”通过十年的建设，已经使此区域逐步被消费者所认同。 4）宜都市虽然长江、清江、渔洋河三江交汇水域面积广阔，但却缺乏大型的系统的休闲垂钓场所，且现有的场所大多硬件设施条件差、提供项目单一、服务质量低等，这就反映出项目整体在市场上有着很大的提升空间。 5）老鹰嘴垂钓休闲文化中心离市区有一定距离，气温适宜，有“世外桃园”的感觉，依据三十分钟车程经济圈的新市场经济学说，结合交通便利现况，
4、有利于打造“生态休闲式垂钓度假村”形象。3、劣势分析宜都旅游市场线路较为单一，基本分为古潮音洞、奥陶纪石林、宋山景点等，清水湾作为市天龙湾旅游开发的一部分，但知名服务特色不明显，多数消费群体在此只是观光式旅游。,5,第二章 垂钓文化中心市场定位分析,1、市场定位鄂西首家大型生态休闲式垂钓文化中心，集康体娱乐、休闲垂钓，商务运营为一体的综合性会所。 2、定位原则安静、写意、轻松、健康、快乐。 3、定位思路： 1）以水资源及绿色文化为核心 以水资源为最大卖点，结合湿地及园林式的自然设计，幽雅、安静、写意，项目在设计过程中要紧紧围绕水及园林绿化作文章，突出绿色文化与生态设施的切合，同时突出现代人对时
5、尚休闲与健康的全新追求。 现代都市人对泛舟、观鸟、垂钓充满向往，热衷于绿色文化活动。近期举办的“趣味游”体验式旅游活动，鱼类增殖放流”等主题活动，均引起较大反响。 垂钓文化中心以清江天然水资源，进行充分利用和深入挖掘，使项目具有核心竞争力和不可替代性。,6,2）生态垂钓文化中心 接待周期较短，一般在两天以内，以一天或数小时的接待为主； 与传统的经营模式不同，项目虽然以垂钓为经营主题。但不可忽视餐饮、住宿、休闲、娱乐等配套功能的完善及文化产业的深挖掘。项目水面达1000亩，具有成为大型生态商业运营场所的条件。同时，根据对区内相关行业的调查了解，产业链都有一个共同特点：规模越大，规模效应越明显，在
6、经营效益上越有保障。此项目完全可以成为在区内甚至中西部有较大影响力的垂钓文化中心； 主体经营项目包括： 大型室外垂钓 特色鱼类餐饮； 特色种植养殖园 棋牌健身休闲中心 各式客房及会务配套。,7,4、客源定位分析 1）目标客源主要为武汉及宜昌周边县市客源。项目距市中心车程20分钟，距宜昌市区45分钟，这两个区域的客源是核心市场。在背靠国家湿地保护区并保证项目特色及宣传力度的同时，也可吸引一部分短线游客源。由于公路交通发达，周边城市区域可进入性很强，因此可以把其作为二级市场来发展。 2）目标消费群 政府单位各级政府管理部门公费消费和职务消费，这部分消费者一般是行业的主要接待对象之一。尤其行政中心及
7、四套领导班子在开发区的落户，直接带来了大量的潜在消费者。 大型企业大部分企业的商务应酬，是酒店、会所和其他商务休闲场所的主要目标消费群。这部分消费的特点是消费额比较高，消费面比较广。,8,白领阶层及商务人员随着现代人工作节奏的加快，很多人因工作压力过大而处于亚健康状态，为缓解压力，他们往往会选择绿色、健康的休闲场所，缓解压力。如众多企业老总、经理、公务员则可列入潜在的目标客源，当然这部分客源的消费频率不会太高。还有越来越多从事商务活动的因劳累往往会选拔择休闲场所放松、休憩。 家庭休闲娱乐消费垂钓文化中心最基础考虑的就是家庭式消费的思路，南方地区由于夏季热，春秋季干燥等关系，过去家庭成员大部分时
8、间只能在室内活动，随着人们生活水平的逐渐提高，从单纯式的物质跨越到了精神层面的追求，开始喜欢周末及假期一家人在大自然中享受乐趣了。 商务会议及比赛随着经济发展与各类文化交流活动的增加，近年来，各种形式的会议尤其是商务会议需求不断上涨，很多会议的主题都与绿色环保有关，当然在一个天然的休闲垂钓文化中心的特色酒店里举行，是再合适不过的了。区域性以及全国性的钓鱼比赛的开展，在逐步将老鹰嘴推向一个全国性的垂钓天堂，这样专业成具规模的垂钓中心就是不可或缺的。,9,3）目标消费群细分 职业情况细分从市区及阅海周边的客源构成情况来看，企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和私营企业主比重最高，其次是专业性
9、人员、学生和工人等。上述消费群体构成中，企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和私营企业主都是目前中国旅游休闲市场的主体力量之一，他们平时工作压力大、经济收入高、消费力比较强，同时对住宿、餐饮、娱（康）乐设备的要求也比较高。这部分消费者是俱乐部目标消费群的核心，在项目设计中要充分考虑他们的消费特点。为此，垂钓本项目设备要有较高档次，突出时尚性和新颖性。开业后也要以他们为主要的市场开发对象。为了有效争夺企业单位管理人员、公务员（含事业单位人员）和私营企业主中的高端市场，中心设高档会员区。高档会员区设独立的接待台，设备设施质量和服务质量也有较高水平。,10,性别比例细分在垂钓行业中，男女客源比
10、例差别较大，男性顾客往往是女性的数倍。但近年来，随着家庭休闲活动的增加和商务等，参与到这项活动中的女性也在逐步增加，很多女性由陪同者发展为参与者，但男性仍然占据着90%以上的比例。 年龄和文化程度细分从全国各地的垂钓场所的客源构成情况来看，消费者往往以4055岁的中年人士为主。在消费者的文化程度方面，大专和大专文化程度以上比例达50以上。 这些顾客都有一些共同的特点： （1）对消费场所的要求较高，接受能力强，同时消费力度也比较强。 （2）受教育的程度高，对精神层次上的需求也比较高，同时消费能力也相对较高。 （3）在时间安排上较为灵活，保障了场所日常的入客率。垂钓文化中心一定要把握这些消费特点，
11、在设计、文化品味、产品特色、服务内容等方面很下功夫，尽量突出垂钓休闲项目的文化内涵。,11,第三章 垂钓文化中心的市场竞争态势及风险分析,市场经济的规律是“大鱼吃小鱼”，以1000亩的垂钓文化中心形成的规模及硬件上的保障，在整个大宜昌同行市场绝对处于优势。如装修风格别具特色，在同行业中居引领潮流地位，加上与湿地环境的相结合，绝对会给市场形成一个不小的冲击。总而言之，宜都乃至整个议程的休闲娱乐行业发展潜力是巨大的。当然，在风险方面，若周边再有大量同行加入，势必会导致客源市场的饱和，产生对前景的忧虑，这是其一；其二，因内外政治及经济出现突发性的变化，引起消费市场的激烈震荡，导致收益锐减。当然，面对
12、目前的竞争对手，无论在硬件档次及规模方面，我们都要占有绝对优势。我们的目标是做宜昌最高档、最具影响力的生态垂钓休闲文化中心；在前期规划初始，我们应着力于软件的建设及提高，如品牌形象的塑造、管理体制的健全、人员素质的提高、服务水平的提升、企业文化的建设等，以此拥有优秀的管理人员和训练有素的员工队伍，营运中严格按同行业的标榜实施，必定会取得更好的社会效益和经济效益。相信老鹰嘴垂钓休闲文化中心在未来的发展中能够乘风破浪，起到“巡洋舰”的作用。,12,第四章 垂钓文化中心的拟建规模及布局构想,1、建筑规模项目建筑占水面积1000亩，呈不规则弧形。临高坝周水电站便于水质的置换。 2、总体布局构想 垂钓中
13、心可以以独特的装修格调如“临江栈道”等，旨在为广大的市区及周边消费者提供一个集休闲、娱乐、餐饮、度假于一体的江南风情式的生态园林垂钓文化中心。针对各年龄层、各阶层及家庭式消费群体，营造一种时尚、健康、逸趣、自娱自乐的休闲空间。整体以度假酒店及垂钓休闲项目为一体，全力打造宜昌市垂钓文化行业的旗舰。 具体要求：1、营造家庭式生态垂钓休闲场所，满足大众化消费心理；2、设计定位讲究动静结合、浪漫写意、层次感强；3、突出项目的多元化、趣味化，形成最具特色的一站式休闲圣地；4、体现人与自然的结合，返璞归真；5、迎合消费者日益追求新鲜、追求刺激的消费心理；6、传承垂钓及其它文化的集合；,13,3、主要场地规
14、模及投资预算：,老鹰嘴垂钓休闲文化中心水面1000亩，配套有度假村，项目资金估算投资约约为700-1000 万元，故以下参照总价进行预算： 1、老鹰嘴垂钓场 面积：1000亩 2、绿色餐饮中心 面积：800平米 （包含在原酒店内） 3、休闲娱乐中心 面积：600平米 （包含在原酒店内） 4、客房接待中心 面积：1600平米 （包含在原酒店内，设标间及商务套间） 度假村面积：10000平米 投资配套设施：约270万元 5、VIP别墅区（如追加预算用以提升品质可考虑） 6、绿色种植养殖园 投资：30万元 总投资：1000万元 可接待人数：300人/日,14,4、经营范围内具体项目,1）酒店项目 用
15、餐、客房、会议室、KTV、棋牌、休息厅、网吧、休闲水吧。2）垂钓项目 天然水域垂钓、垂钓比赛区3）生态项目 绿色生态种植园、绿色生态养殖园、5、项目规划（暂略）,15,第五章 垂钓文化中心营业收入预算及投资回报,1、价目表（主要消费项目）,16,2、收入预测 平均日计300人左右，人均消费按200元/人计算。按年300天起计算， 则全年营业额为：1800万元，3、成本核算（主要大项）,4、年利润预测 1800万元/年238.5万元/年=1561.5万元/年5、预计回收期： 为：365天,17,第六章 垂钓文化中心的发展方向及远景目标,根据大宜昌发展纲要和宜都天龙湾国际文化旅游区的整体规划，老鹰
16、嘴既现在的清水湾已经被纳入文化休闲旅游开发规划，加上垂钓市场的规模逐步在延伸和扩大。一是农家乐市场的建设项目有所增加，品位也逐步在提升，吸引了不少客人;二是垂钓节的举办，带动了更多的钓鱼爱好者。仅垂钓活动这一项，社会经济效益将非常客观。由此可见，市场潜力是巨大的，我们要根据老鹰嘴垂钓休闲文化中心自身的优势与特点，结合宜都市未来的发展趋势，确定项目往多元化、绿色、人文的发展方向。远景目标是与大宜昌休闲、旅游市场接轨，将垂钓文化中心的功能、文化与建筑环境完美结合、相互促进，使多元化、绿色、人文理念充分展现；同时，在企业文化的基础上，大量培养专业人才，形成垂钓文化中心独特的“自我完善、自我发展”的企
17、业内部机制，造就“垂钓文化模式”的优势群体，在后期的发展中取得良好的经济效益同时扩大社会效益及影响等 。,18,第七章 垂钓文化中心的可行性阐述,1.1时机分析 主要分析结论 宜昌市缺乏多元化规模性的休闲垂钓场所，但目前中高档消费市场尚不够活跃。 政府同时批复的周边水域项目不够明晰，周边大环境尚未形成。 政府对这一片区的的政策指导性及规避性尚不了解。1.2公司战略分析垂钓文化中心作为公司的一个产业发展项目，有利有弊；响应政府及对城市生态文化建设的推动，产生的社会效应对公司的发展是有很大促进的，但从单纯的利润空间及运作模式看，在一个新的领域投入的物质及管理等又恰恰是不容忽视的，需要做好更多前期的
18、准备工作。,19,1.3.敏感性问题分析 前面涉及到的经济效益分析是参照市场及行业特性上进行的，尚 有许多未确定因素考虑，如：政策扶持力度、土地价格及使用权、合作经营方式、周边其它配套设施的完善时间及情况等。1.4.结论阐述综以上分析阐述，老鹰嘴垂钓休闲文化中心的建设，是对宜都市乃至全宜昌区垂钓业档次及文化上的一个提升，是一个标志性的工程，建成后将会对行业中高端市场形成较大的冲击；作为一个提高公司社会效应的切合点，在考虑利润空间的前提下，利用本项目投资小，建设周期短，见效快的特点，可选择后击而勃发，即先取得项目的开发主动权，同期和其它项目的开发和运行，及湿地保护区的大环境的形成，整体价值程度上有所提升，再深入挖掘本项目的文化特色及利益追求点等。但就整个休闲文化产业来讲，老鹰嘴垂钓休闲文化中心的开发应优先于公司其他项目的开展，不可再生的优越环境将让公司近水楼台先得月。,
