1、三、项目所在地区域环境分析3.1 地块所属区域概况青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心” 。青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现华丽转身重点构筑五大产业板块：一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。将昌南工业园打造全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达 200 亿元。二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、南昌印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点位核心的现代商务经济。把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边区域打造成一个动感都会长南城。四是以解放西路洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场
2、、中寰广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。五是以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。打造艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等位载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。项目西西面是象湖风景区，湖面 3165 亩。与 1998 年底破土动工，其一期工程用地面积 138 公顷，水面积 125 亩，绿地 12.7 公顷。现已形成了环湖一条路，湖心一座岛，湖中两条堤，东北一广场，西南一组古建筑群，北线七处景德基本格局。湖心一座岛，面积 1.9 公
3、顷，是红尘闹市中心一方净土，苏式仿古烟雨杏花楼即建与此，其碧瓦丹红，斗拱重檐，绣房绮窗，是文人墨士吟诗作画的聚集地。晴日楼印水中，波光粼粼，雨时烟雨朦胧，令人神往。象湖景区通过点、线、面、带的精心构建，加之湖面波光碧影，堤上杨柳依依，与高阁、幽林、古城墙、荷花塘交相辉印，浑然一体，尽显江南水乡美景。 抚河全段两侧，将军桥至中山桥段，本地块距抚河公园约 1.5 公里。八大山人梅湖景区位于南昌市青云谱区南面，占地面积约为 3200 亩，建筑总面积约 48.5 万平方米。景区以八大山人纪念馆为核心，把历史、文化、生态作为景区之魂，将人文历史、自然生态、地域特色、园林艺术等巧妙的融合一起，整个景区以传
4、统文化为主轴，由水墨丹青去、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能景区组成。在原有梅湖水系的基础上，新开挖了众多水系，使水系贯穿整个景区，游客可通过游船达到景区的各个景点。3.2 地块周边配套设施地块处何坊西路，周边道路发达，交通便利，商业、生活配套齐全。京山农贸市场、好又多超市、好邻居超市、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮政储蓄、江西省建材市场等。江西武警医院、南大二附院皮肤专科医院、黄庆仁栈大药房、电缆厂卫生站等。京山小学、青云谱小学、青云谱少儿教育活动中心、迎宾中学。公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、23
5、9 等公交路线连接城市各区域。距徐坊客运站约 3 分钟车程，距昌南客运站约 15 分钟车程，距洪城客运站约 10 分钟车程。3.3 区域规划发展方向1、做大做优商贸流通旅游业，加快发展现代服务业。围绕建设城市副中心的总体目标，加快改造和提升传统服务业，积极发展新型业态，努力形成机制灵活、功能完善、开放度高、辐射力强的现代服务体系。积极发展商贸物流业。按照“城内大商场，城中特色街，城郊大市场，城外大物流”的发展思路，形成区域商业中心、社区商业中心和社区商业三层次商业网点布局，重点建设、培育、巩固、完善以下几个重点：一个商务中心：突出抓好以锦城商贸城为核心，以井冈山大道为轴线，东起洪都南大道、南至
6、广州大道、北邻何坊西路，西接迎宾大道约 1 平方公里范围的昌南区域商务中心建设，主要布局商务办公、金融、购物、餐饮、休闲娱乐等项目，服务人口 25 万人以上，远期区域商务中心向包家花园文化广场周边转移，服务人口 50 万人以上。三个社区商业中心:用 35 年的时间，初步完成全区社区服务业的建设和改造，形成以社区商业中心和社区商业为基本组成的能满足居民日常生活消费需求的社区服务网络。重点建设洪都、新丰和象湖三个社区商业中心。十个大中型零售商场：引导大中型零售商场在组织结构方面，要向多元化、集团化、产业化和规模化方向发展；在管理方式方面，要向以电子化方式为代表的现代化管理方向发展；在经营方面，要向
7、突出特色化、优势化的道路发展。在继续扶持好又多、五星电器、国美电器、阳光超市、旺中旺超市五个现有大中型零售商场发展的同时，重点抓好沃尔玛购物广场、东方明珠购物广场、洪都商贸广场、国贸灯饰广场、百大京山综合超市等五个零售商场的建设，要进一步引进一批国内外知名零售企业进入我区。八条商业街：按照“引导、规范、配套”原则，在继续培育发展洪城路电动车一条街、井冈山大道中段机电一条街、迎宾大道汽车销售一条街外，还要重点培育形成洪都南大道景观风光商业街和以美食为主的建设路餐饮特色街，以健身美容为主的京山休闲特色街，以精品购物为主的十字街步行街，以古玩字画交易为主的八大山人文化艺术特色街。十四个市场及物流中心
8、（园区）：在继续培育发展中联物流、肉制品市场、花卉市场、红星美凯龙家具市场外，重点抓好深圳农产品昌南物流中心市场、华东国际工业博览城、华东装潢建材博览城、新地冷藏物流中心、九洲通药业物流中心、钢材交易市场、再生资源大市场、纸品市场、京山货运物流中心，进一步规范管理，整合资源，有序发展。在昌南大道和外环高速公路之间的南昌火车站南站（青云谱货运站）附近，规划建设直接服务昌东地区、昌南地区六大工业园区，发展大宗货物和集装箱的大型物流园区，带动发展大型配送系统、连锁经营、特色经营、多式联运、大型超市等商贸形式，促进商品营销和流通现代化，打造一流的市场及物流中心。2、加快建设旅游名区。充分发挥旅游业的先
9、导和带动作用，建立新机制，开拓大市场，把旅游业培育成我区的新兴产业。开发一批融水景风光、文物古迹和风俗民情为一体，适应国内外不同游客需要，充分展示地域文化特色的文化旅游项目，积极组织推出有影响的节庆文化和专题旅游活动，丰富旅游的文化内涵。重点支持、配合、完善象湖景区的特色景点建设，把龙舟赛、国际垂钓、捕鱼节等办成精品名牌活动；完善梅湖景区的基础设施，抓好绿化、美化、亮化，打造集书画艺术创作、研讨、交流、展示展销为一体的全国名人书画艺术中心以及程允贤雕塑艺术馆、古玩字画一条街、八大山人广场、八大山庄等一批主要景点和与之配套的重点项目，使之打造成为以八大山人纪念馆为核心，以书画艺术为主旨、具有较高
10、艺术水准和广泛影响力的文化中心；着力打造两条旅游精品线路，即：文化景观旅游线路（抚河公园象湖景区铁柱万寿宫八大山人纪念馆朱姑桥梅村徐家坊徐孺子故里）和工业科技观摩旅游线路（洪都飞机制造江铃汽车自动生产线南昌印钞厂生产线信息技术职业学院气象观测） 。3、做优房地产业。抓住消费结构升级和建设城市副中心、城区加快拓展的有利时机，科学规划、分层次推进房地产业发展。围绕改善城镇居民居住条件，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用住房建设规模。围绕打造“旅游休闲花园城区” ，合理发展风格多样、功能完美的中高档商品房。4、加快发展会展业。依托良好的区位优势和产业基础，充分利用华东国际工业博览
11、城等良好的会展基础设施，整合现有会展市场和资源，积极培育会展企业，努力打造品牌龙头展会，进一步发挥“南博会”等大型展会在我区会展业中的示范、辐射、带动作用，在华东国际工业博览城建设上规模、上档次、上水平的永久性场馆5、积极发展教育培训业。围绕建设学习型社会的目标，全面整合各类教育培训资源，形成多层次、广覆盖、外向型的教育培训体系，加快教育培训社会化、产业化、法制化进程。积极实施“现代制造业、服务业技能型人才培养”工程，建立校企合作培养人才的新模式。6、规范发展中介服务业。7、全面发展社区服务业。强化公益性社区服务的同时，充分利用现有设施，引入市场竞争机制，按照政府扶持、自主经营、自负盈亏的原则
12、，推进以“面向社区居民的便民利民服务、面向社区单位的社会化服务、面向失业人员的就业服务和社会保障社会化服务”为主要领域的社区经营性服务，大力发展家政、餐饮、幼托、养老、保健、维修等社区服务业。8、积极培植楼宇经济。在继续扶持、完善、巩固洪城路楼宇经济的基础上，坚持以政府引导、市场运作、政企互动的原则，通过科学规划，合理定位，借助各方面的力量，充分发挥市场机制的作用，以洪城路、建设路、抚河南路、施尧路为主体，形成一批高档次的商务楼；对已经建成或形成的商务楼，设法吸引那些已经或者即将入驻的企业来区注册纳税。要把发展“楼宇经济”同构建不同区域性商务区、特色商品街(巷)有机结合，有针对性的做好商务区域
13、和特色商品街(巷 )规划与布局。努力营造“楼宇经济”中的商业氛围，逐步提高“楼宇经济”在我区经济中所占比重。要注意开发、建设功能性板块，并切实发挥其在“楼宇经济”建设中的作用；积极培植一批在街道、镇的繁华地带具有“小区域”特点的楼宇经济，使我区“楼宇经济”的发展建设具有地方特色和独特功能的特点。9、大力支持金融保险业发展。充分利用各种金融手段，努力拓宽融资渠道，吸引省外、境外金融、保险企业在我区落户，为产业结构调整和企业技术创新提供有力的资金支持，增强金融保险业在我区的吸引力和辐射力。近年来青云谱区在深入学习实践科学发展观的活动中，围绕贯彻南昌市委、市政府关于推动社会主义文化大发展、大繁荣，把
14、南昌建设成为文化大市、文化强市的文件精神，在科学分析区情的基础上，提出了建设“文化发展示范区，城市繁荣副中心”的发展定位，力争通过三年到五年的时间使文化建设在国民经济中的支撑作用进一步凸显，文化综合实力和文化承载能力进一步增强，成为文化设施完备，文化事业繁荣，文化产业发达，文化服务广泛，文化人才充裕，文化活动丰富，文化特色鲜明，文化品牌突出的文化发展示范区。为了更好地实现文化资源优势转化为产业优势，以大力发展文化产业作为带动全区经济社会又好又快发展的新动力，青云谱区将实施四大工程来推动文化建设，最重要的就是充分挖掘八大山人的核心价值，通过支持八大山人纪念馆和真迹馆的建设，提升八大山人梅湖景区品
15、位，把八大山人品牌叫响，并以这个文化品牌带动文化产业发展。八大山人梅湖景区作为全省重点文化产业项目，是以被郑板桥誉为名满天下的一代画圣八大山人为核心，以传统文化为主线，以梅湖生态美景为纽带的江南都市历史文化生态景区。3.4 周边楼盘根据附近楼盘的销售情况，其中天集青云明珠的销售价格为起价，当时的时间是年月日经过一段时间之后，房价涨到了元，那是是年月日而在目前售罄的情况下，二手房的价格为元而水榭花都的房价就更高了，在年月日开盘时，为元左右在 2010 年 5 月 14 日房价已经涨到了 8000 元。在 2010 年 6 月 1 日更是涨到了 8500 元。祥瑞蓝堡国际公寓在 2009 年 1
16、月 28号是是 5500 元现在的房价已经到了 7650 元。根据南昌市政府的规划，青云谱区发展定义为“文化发展示范区，城市繁荣副中心” 。1 天集青云明珠：天集青云明珠位于青云谱区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。占地约 134 亩，规划总建筑面积约 16 万平方米（其中住宅约 15.7 万平方米，商铺建筑面积约 3 千平方米） ，容积率 1.8，绿化率 35%。天集青云明珠价格走势记录时间 最高价 均价 最低价 价格描述2010-01-14 天集青云明珠售罄，目前二手房均价为 7600/2009-12-15 6500 元/平方米 仅剩两套顶楼平层 140大三房在售，均价 5500 元/2
17、009-11-11 5600 元/平方米 在售小高层电梯房，尾盘现房销售，大三房 140，均价6500 元/2 水榭花都：水榭花都是天使集团在南昌打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积 26 万平米，约 1200 多套。12 万平米的占地面积，在此能享受 100%湖视率的纯象湖都市全景生活。小区整体规划设计以人为本，最大化挖掘项目环境优势，力争看湖的户数最大化。整个小区由一条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景的和谐统一，绿化率接近 50%。小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求。水榭花都修建了足够宽敞的地下停车场。目前水榭花都前期高层电
18、梯房及别墅房源均已售罄，预计将在 2011 年推出酒店式公寓。水榭花都近期价格走势记录时间 销售情况 备注2010-06-01 8500 元/ 高层 140-150 三房和 170四房在售，均价 8500 元/2010-05-04 8000 元/ 高层电梯房在售，均价8000 元/2010-0319 7500 元/ 高层电梯房在售，170 四房，均价 7500 元/3、祥瑞蓝堡：祥瑞蓝堡国际公寓是南昌市祥瑞房地产开发有限公司在南昌打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积 5.8 万平米，约 520 多套，2.66 万平米的占地面积。绿化率 38.2%。 两栋酒店式公寓为 18 层，布置在小区步
19、行入口两侧，集中设置 90 平米以下的小房型；其余为 11F 或 18F 住宅，有机分布于地块边缘，将中心围合成一个休闲绿岛，而各个住宅周围还分布着点式绿化，辅以园林小品等，充分体现小区的档次。小高层和高层住宅的户型主要有 80130 多平米的 2 房和 3 房等。祥瑞蓝堡国际公寓近期销售价格走势记录时间 最高价 均价 最低价 价格描述2010-04-06 6500 元/平方米 尾盘现房，在售电梯房房源，折后均价约 6500元/2010-03-02 5500 元/平方米 尾盘现房，仅余 5 套房源在售（17F 高层），均为 1402010-01-28 5500 元/平方米 尾盘现房，仅剩个位数房源在售，均为 140的三房户目前祥瑞蓝堡基本售罄，且二手房目前销售均价为 7650 元/
