1、2018/4/13,广东青年职业学院 胡章明,1,投资理财,主讲 胡章明13535088511QQ：461914341,第六章 居住规划,第一节 居住规划概述第二节 租房与购房的决策第三节 购房规划第四节 住房贷款规划,第一节 居住规划概述,一、居住规划的重要性迫使个人或家庭有目的地储蓄与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短住房支出数额巨大有利于科学选择合适的住房是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划有利于合理选择贷款计划只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策,二、个人购房动机,（一）自己居住要考虑自身支付能力和居住质量居住
2、质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理（二）投资将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素,三、居住规划的流程,第二节 租房与购房的决策,一、租房与购房的比较二、租房与购房的决策方法,思考,租房与购房各有哪些优点和缺点？,一、租房与购房的比较,1. 租房的优点可根据自身收支情况，方便地调整居住条件有更多剩余资金用于投资对工作地点不稳定者，具有更大迁徙自由度不必担心住房价格下跌，不必承担房屋方面的各种赋税，不必支付房屋维修费用2. 租房的缺点房租价格上涨存在非自愿搬离风险不能根据
3、自身意愿进行装修,一、租房与购房的比较,3. 购房的优点有自由使用房屋的权利，可根据需要装修住房，提高居住质量购房具有资产保值和增值功能，能抵御通货膨胀拥有住房后，可利用住房进行抵押融资4. 购房的缺点购房支出很大，购房前期财务压力大房屋的流动性低，变现能力差存在房价下跌的风险不利于变换工作地点,二、租房与购房的决策方法,（一）年成本法（二）净现值法,（一）年成本法,租房年成本=年租金+房屋押金投资收益率购房年成本=自付款投资收益率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用注意此公式只考虑租房和购房的资金成本假定住房价值不发生变动，房屋能够以当初的买价卖出,年成本法计算例子,案例资料：李小姐最近看上
4、一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金1万元。如果购房，购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元首付款，另外40万元拟采用5.51%的商业贷款利率向某商业银行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。假定，李小姐的年平均投资收益率是4%请使用年成本法，判断李小姐应该租房还是买房？,年成本法计算步骤,李小姐租房年成本=300012+100004%=36400元李小姐购房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元按年成本法，租房成本小于购房成本
5、。提问：哪些因素没有考虑到？是否真的租房更便宜？,年成本法没有考虑到的因素,未来房租的调整未来房价的变动未来利率的变动如果利率降低，购房占用资金的机会成本将降低，购房年成本将降低。时间因素购房贷款的资金成本（5.51%）高于自有资金的投资回报率（4%）随着住房贷款的偿还，购房占用资金的成本将逐渐降低至4%（ 7000004%）,（二）净现值法,净现值法将因租房和购房发生的现金流量折现为现值比较租房和购房的净现值，净现值高者合算计算公式,净现值法计算案例,案例资料：王先生最近看上一套某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每月3000元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。而购买
6、的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万元拟采用6%的商业贷款利率向某商业银行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需10万元。王先生估计居住4年后，仍能按原价出售。请问，王先生租房还是买房合算？（王先生年平均投资回报率是4%）,净现值法计算案例（续）,王先生租房的净现金流量现值：其中，折现率应调整为月利率i=4%12=0.33%,王先生租房现金流量表,净现值法计算案例（续）,王先生买房的净现金流量现值：王先生贷款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，供还款15年，也即180期，每月还款额= 400000 （P/A, 0.5%, 180）=3375
7、元（见Excel表格）王先生4年后房贷余额=3375 （P/A, 0.5%, 132）=325592元4年后将卖房收入700000元偿还当月还款额3375元与房贷余额325592元，还剩371033元,王先生购房现金流量表,净现值法计算案例（结论）,可见，租房净现值-141229元大于购房净现值-230340元，王先生租房更合算。租房与购房的策略选择：如果住房价格呈上涨趋势，往往购房合算购房的利息负担、装修费用、房屋交易成本都较大如果不打算在一个地方常住，租房往往比购房划算,第三节 购房规划,一、购房规划的流程二、购房规划的应用三、购房的其他费用,一、购房规划的流程,（一）估算购房总价（二）估
8、算可负担房屋单价（三）购房区位选择,（一）估算购房总价,可购买房屋总价= 可负担的购房首付款+可负担的购房贷款总额可负担的购房首付款 = 目前可用于购房的资产终值+每年可供购房的储蓄终值 = 目前可用于购房的资产复利终值系数（N=离购房的年数，i=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄年金终值系数（ N =离购房的年数， i =投资报酬率）可负担的购房贷款总额 =每年可供购房的储蓄年金现值系数（ N=贷款年限， i =房贷利率）,购房总价估算案例,案例资料：李先生计划5年后购房。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房。李先生一家目前每年可结余10万元，其中4万元可用于购房。李先生拟贷
9、款15年，银行房贷利率6%，李先生的投资报酬率约4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生可负担的购房首付款=30万50% （F/P, 4%, 5）+ 4万 （F/A, 4%, 5）=39.92万元李先生可负担的购房贷款总额= 4万 （P/A, 6%, 15）=38.85万元李先生购房时可负担房屋总价= 39.92万元+ 38.85万元=78.77万元,（二）估算可负担房屋单价,可负担房屋单价=可负担房屋总价房屋需求面积房屋需求面积取决于家庭人口数量、居住的空间要求假设前例中李先生是四口之家，要求住房面积100平方米。则，李先生可负担购房单价=78.77万元100=7877元/平米应检查可负
10、担购房单价是否低于目标市场价格,（三）购房区位选择,根据可承受的住房价格，考虑如下区位因素居住社区的生活环境交通是否便利是否有学校以及学校的质量未来是否有升值空间,二、购房规划的应用,（一）确定购房目标基础上的筹资计划（二）换房规划（三）房屋投资规划,（一）确定购房目标基础上的筹资计划,先确定购房目标（房屋面积、区位），再决定实现购房目标的各种筹资计划,案例资料,小王现年25岁，工作稳定，年税后收入10万元，收入年增长率5% ，之前无任何储蓄。小王希望5年后买房，目标购买区房价目前0.8万元/平方米，面积100平米，预计未来房价每年增长5%。银行贷款额度是房价的8成，利率6%，小王打算50岁前
11、清偿贷款。小王的年平均投资报酬率4%。请问小王应如何储蓄，才能实现购房计划？（为实现购房，估算小王应有的储蓄率）,计算步骤,小王目标住房5年后价格=0.8万元/平方米100平方米 （1+ 5%)5 = 102.1万元目标住房所需首付款= 102.1万元20%=20.42万元目标住房所需贷款= 102.1万元80%=81.68万元,计算步骤（续）,假定小王购房前的储蓄率是s第一年储蓄终值=10（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70s第二年储蓄终值=10（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81s第三年储蓄终值=10（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92s第四年储蓄终值=10（
12、1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04s第五年储蓄终值=10（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16s五年后小王供积累资金=59.63s万元小王购房前的应有储蓄率s=20.4259.63=34.2%,计算步骤（续）,购房后，小王如果采用本利等额偿还方式每年应还房贷本利和=81.68万元（P/A, 6%, 20) =7.12万元小王第六年年收入= 10万元（1+5%）5 =12.76万元第六年应有储蓄率s=7.1212.76=55.8%结论小王前五年储蓄率应达到34.2%，第六年储蓄率应达到55.8%。据此，可以适当提高首付比例以后25年还款期中，随着收入增长，为偿还住房贷款的储蓄率
13、逐步下降,（二）换房规划,随着人生阶段的转变和收入增加，住房需求会逐渐升级。单身或新婚阶段，以小户型住房为主小孩出生后，转换为大户型，并考虑周边教育条件人至中年，经济条件允许，可再次换房退休时，可考虑医疗保障齐全、居住环境较好的小户型住房换房需要考虑的因素有无能力支付换房所必须支付的首付款有无能力偿还换房后的贷款,（二）换房规划（续）,案例资料：郭先生现年40岁，他看上一套价值100万元的新房。郭先生旧房当前市价50万元，尚有20万元未偿贷款。如购买新房，郭先生打算55岁前还清贷款。银行最高房贷按揭为7成，贷款利率6%换房需要筹集的首付款=新房首付款（新房总价-新房贷款）- 旧房余值（旧房总价
14、-旧房贷款）郭先生换房需要筹集的首付款=100万30% -（50万-20万）= 0元郭先生换房后每年应偿贷款=70万 （P/A, 6% , 15)=7.21万元如果不换房，郭先生每年应偿贷款=20万 （P/A, 6% , 15)=2.06万元换房后，还款压力增加较多。,（三）房屋投资规划,投资房产的收益租金收入买卖差价投资房产要考虑的因素未来租金走势未来房价走势购房的成本，包括：资金成本（利率）、房屋折旧、维修费用、房屋空置成本、买房租房的各种税费案例略计算房屋投资的现金流出现值和流入现值计算房价出售现值时，应使用房屋投资的必要报酬率,三、购房的其他费用,（一）普通居住房的购房税费营业税：由卖
15、方承担；购房满5年的，免征营业税；购房未满5年的，征买卖差额的5.25%-5.55%个人所得税：由卖方承担；购房满5年且唯一房，免征个人所得税；否则，征买卖差额的20%，或卖出价的1%（由卖出方选择）契税：由买方承担；房屋面积90平米以上的，征卖出价的1.5%；房屋面积90平米及以下的，征卖出价的1%其它税费：交易手续费、权属登记费、权证费、抵押登记费（二）普通居住房的购房中介费用一般为买卖双方各付成交金额的1%（可与中介公司协商）可由买卖双方约定由谁支付中介费用（三）购房贷款过程中发生的各种费用评估费、律师费、银行规定的其它费用,第四节 住房贷款规划,一、住房贷款的种类二、住房贷款偿还方式三
16、、住房贷款期限的确定,一、住房贷款的种类,（一）公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款一般最长不超过30年（二）商业贷款发放对象广泛，手续相对简单贷款利率较高个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年（三）组合贷款如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款,二、住房贷款偿还方式,（一）到期一次还本付息贷款到期后一次性归还全部本金和利息短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式（二）等额本金还款每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息每月还款额=贷款本金还款期数 +（贷款本金-累积已还本金）当期利率期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭
17、（三）等额本息还款（最常见）每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金贷款本金=每月还款额年金现值系数（P/A, i , n) （四）其它方法等比累进还款法，每次还款比例增加等额累进还款法，每次还款金额增加,三、住房贷款期限的确定,购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和期限房屋月供款占收入的比率，不应超过月收入25%-30%,案例,案例资料：小王税前月收入1.5万元，收入稳定，有20万元存款，目前每月需还汽车贷款1000元（期限3年）。小王拟购买一套60万元房屋，选择首付20%，贷款15年，贷款利率6%。这一决策是否符合他的收入情况？小王每月应还款=60万 80% （P/A, 6% 12 , 1512)=4050.51元房屋月供款占月收入的比例= 4050.5115000=27%房屋月供款加汽车月供款占月收入的比例= （4050.51+1000）15000=33.7%,
