1、虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范根据国家发改委调查显示，2007 开发商投入房地产的资金 61来源于银行,商业银行贷款是房地产项目顺利运作的重要组成部分. 2008 年以来,国家一直 紧缩的货币政策及由此产生的商业银行信贷规模紧缩使部分资本金较少,资金流动性较差的房地产开发企业面临资金流动性短缺,而房地产交易市场正由高度卖方市场向买方市场转变,市场上观望气氛浓厚,房屋交易量急剧下降,在这种资金短缺的市场环境下,开发商采取虚假按揭贷款形式套取银行资金,转移市场风险可能性加大.因此,必须加强虚假个人住房按揭贷款的风险防范。虚假按揭贷款是以虚假房屋交易套取个人住房贷款的行为, 它是一种综合性风险，
2、它包含有信用风险、市场风险和操作风险,是目前对银行造成影响最大,形成不良贷款最集中的风险之一。 “假按揭 ”通常采用的方式是开发商利用其公司员工作为购房人或者虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与自己公司签订不真实、虚假的房屋买卖合同，再以这些购房人向商业银行申请按揭贷款，从而套取资金。“假按揭” 的主要表 现 形式通常有以下几种 ：（一）开发商放弃运作房产项目，以恶意骗取资金为目的形成的诈骗型“假按揭” 。这类“假按揭”往往是一些 资金实力较差的开发商因项目运作不成功，在销售过程中勾结银行、房地产管理部门有关人员，实施的以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实或抬高房价，骗取银行贷款，无意归还
3、。开发商在资金到手后，往往迅速转移资金，对项目的后续建设置之不理，或注销公司或携款潜逃，给商业银行、购房人、社会造成重大不良影响。（二）开发商为了解决资金短缺，以临时套取资金周转为目的形成的贷款型“假按揭 ” 。这类“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、后续资金不到位，或销售虽好但其他配套资金未按计划到位、资金链出现断档，便以单位名义或公司管理人员亲属等假购房者的名义申请贷款，解决临时资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按揭的形式“以真换假” ，其本质就是将个人虚假住房 贷款公司化操作，以个人名义贷款，公司使用资金。此类购房借款人往
4、往是真实的，甚至各种证明文件也是真实的，偿还月供一般也是正常的，在业务经办中很难防范，但是相对风险较前者小。 （三）开发商与承建商债权债务抵冲形成的抛售型“假按揭” 。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，往往会将房子作价抵作工程款给付施工队，施工队拿抵债的房子通过造假、虚抬房价等手段，向商业银行申请按揭贷款进行变现，以达到抛售资产的目的。 （四）开发商与购房人相互串通，采用按揭返租的方式以融资为目的融资型“假按揭 ”。这类假按揭是开 发商与购房人相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房人向银行就高出市场价格的部分进行按揭，为开发商套取现金，此
5、后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。返租按揭目前在沿海已经出现，因其行为的隐蔽性，在业务经办中较难防范。 （五）购房人开与发商相互串通，采用提高房屋售价的办法规避首付款的零首付型“假按揭” 。这类假按揭是 购房人与开发商相互串通，购房人为了规避缴付首付款，开发商为了迅速售房，双方串通以高出同地段房产的价格签订虚价购房合同，虚价部分就是购房人应当缴付的首付款部分，由购房人向开发商出具收到首付款的收据，双方向银行办理按揭手续套取资金。这种假按揭方式，购房人是真实的，购房意愿也是比较真实的，但是购房合同价格是虚假的，只是购房人事实上没有向开发商支付首付款，银行是 100%地
6、向开发商发放了虚假售房价的贷款。由假按揭几种表现形式来看,由于购房借款人的购房意愿不真实，或就高价部分贷款意愿不真实，其还款资金来源于房地产开发商或者套取资金后不存在偿还月供款项的问题，因此，一旦房地产开发商的资金周转出现问题或者房屋价格停止上涨出现贬值时，所谓的购房借款人就很可能会停止偿还贷款。致使商业银行面临以下风险：（一）处置抵押物的可能性风险。为了尽可能多地套取资金，“假按揭” 时 开发商往往将房屋价格抬高，尤其是返租按揭中，其房价往往是实际房价的数倍，即使贷款抵押物处置成功，所得款项也不能足额清偿债务；再加上新开发房和二手房之间的差价及拍卖处置时众多环节产生的，消耗大量人力财力，最后
7、导致银行通过处置抵押物弥补损失的可能性很小，如果开发商抵押的房屋为未竣工的在建工程预售房时，银行的受偿风险将更大。2002 年 6 月，最高人民法院公布的关于在建工程价款优先受偿权问题的批复中明确规定“建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。如果办理按揭业务时，承建商没有承诺放弃优先权的话，银行的受偿率往往很不理想甚或根本就不能受偿。 (二) 购房借款人还款责任及可能性风险分析。从合同关系分析，购房合同的虚假并不构成住房按揭贷款合同的无效性。但是由于我国的信用体制极不完善，个人的支付能力也千差万别，个人征信系统尚未完全建立，因而个人财产很容易被转移、隐匿，法院对一般自然人执行时会本着
8、“和谐” 的主题不会大动干戈，所以要从执行个人的财产中弥补银行社资金损失，事实上是很不现实的。特别是遇到开发商买通无业游民，或以伪造身份证明办理贷款的恶意欺诈按揭，银行可能无法找到真正的购房借款人，根本不可能要求个人承担还款责任。通过以上假按揭贷款的表现形式及风险分析,我们可以看出,假按揭的产生主要是由于信贷人员及管理人员审查不严格造成的,如果严格按照信贷审查审批流程及业务操作流程办理业务,假按揭贷款是可以防范和控制的,在我们在进行按揭贷款业务时,我建议从以下几个方面进行假按揭贷款的防范:(一) 选择与实力雄厚、信誉良好的开发商建立合作关系,严格核实审查开发商财务状况,债权债务状况及法人资信能
9、力,根据市场状况综合判定其是否存在资金链供应不足状况.是否存在假按揭的可能性。(二) 加强对按揭项目的审查审批.要根据项目的地理位置,周围环境设施,建筑结构,建筑质量判断房屋大致销售状况,选择较好的项目进行合作。(三) 严格执行双人见客谈话制度,认真核实借款人身份证,户口本,婚姻证件的真实性,尽可能通过电话等更多方式调查核实.尤其要注重购房者购房意愿的真实性与合理性,对购房者的购房目的,购房屋位置,房屋结构要认真进行询问及核对.从而判断购房的真正意图。(四) 注重房屋价格的判断.信贷人员进行按揭贷款时,要对按揭项目周边的房地产价格进行了解,根据周边房地产的价格判断房屋均价是否合理,如房屋价格偏差过大,信贷人员要严加防范。(五) 及时办理抵押登记手续领取他项权证。(六) 严格按照贷后管理规定进行贷后管理.1、及时移交信贷档案进行贷后监督工作。2、密切关注开发商状况及楼盘状况, 及时根据情况采取相应措施。3、对发放过贷款的客户及时进行回访，连续关注客户的相关状况，及时发现及控制风险。
