1、商铺投资四项注意：人气、回报、特性、环境 “一 铺 养 三 代 ”这 句 话 不 知 道 是 什 么 时 候 开 始 流 行 的 ， 也 是 时 下 许 多新 开 盘 的 商 业 地 产 对 外 宣 传 的 广 告 语 。 对 此 ， 投 资 商 铺 的 老 百 姓 应 该 如何 看 待 ？ 投 资 是 要 很 理 性 的 ， 不 能 听 风 是 雨 ， 我 们 要 有 理 性 的 分 析 ， 商铺 投 资 更 是 如 此 。一 个 楼 盘 的 价 值 和 价 格 往 往 不 对 等 。 就 拿 商 业 地 产 市 场 来 说 ， 开 发商 希 望 出 售 商 铺 价 格 高 些 ， 但 投
2、资 者 是 一 定 希 望 得 到 价 值 大 的 商 铺 。 那我 们 如 何 判 断 商 铺 的 价 值 大 小 ？ 是 否 值 得 投 资 ？看 人 气 是 永 久 旺 还 是 分 时 段 旺说 商 铺 就 不 得 不 说 零 售 消 费 市 场 ， 因 为 商 铺 就 是 买 东 西 消 费 的 地 方 ，你 所 选 择 投 资 的 商 铺 的 价 值 大 小 ， 很 大 程 度 上 是 由 在 这 个 商 铺 的 消 费 力所 决 定 的 ， 这 就 跟 它 所 在 的 区 域 又 有 很 大 的 关 系 。 这 里 笔 者 引 出 两 个 概念 供 大 家 参 考 ：静 态 消 费
3、 区 ， 就 是 在 具 体 的 一 定 的 时 间 段 里 ， 才 会 有 一 定 消 费 客 群和 较 大 消 费 量 产 生 的 消 费 区 域 ， 叫 做 静 态 消 费 区 。 打 个 比 方 ， 一 个 仅 对内 的 社 区 商 业 区 ， 它 只 有 在 傍 晚 和 周 末 节 假 日 才 会 有 大 量 消 费 客 流 群 体在 此 消 费 ， 其 他 时 间 如 上 班 时 间 ， 整 个 商 业 区 域 会 比 较 安 静 ， 购 物 的 人很 少 ， 或 者 只 有 一 些 老 年 人 和 小 孩 这 些 非 主 流 消 费 客 群 进 行 消 费 ， 这 样的 区 域
4、我 们 叫 做 静 态 消 费 区 。动 态 消 费 区 ， 就 是 在 规 定 的 营 业 时 间 里 ， 不 分 固 定 时 间 段 ， 都 会 有大 量 的 流 动 消 费 客 群 和 消 费 量 的 消 费 区 域 ， 叫 做 动 态 消 费 区 。 这 种 动 态消 费 区 我 们 现 在 更 多 的 会 给 它 “商 圈 “或 者 “几 级 商 业 中 心 “的 定 义 ，就 如 现 有 的 王 府 井 步 行 街 、 西 单 购 物 中 心 等 消 费 人 流 比 较 大 的 消 费 区 域 ，商 业 辐 射 范 围 涉 及 到 整 个 北 京 市 ， 甚 至 是 全 国 ， 如
5、 中 关 村 电 子 市 场 等 ，这 样 的 区 域 我 们 叫 做 动 态 消 费 区 域 。我 们 投 资 买 了 铺 是 要 租 出 去 或 者 等 升 值 后 卖 出 去 ， 就 算 自 己 做 生 意经 营 ， 也 是 希 望 能 消 费 人 气 旺 ， 多 赚 些 钱 财 ， 所 以 来 此 商 铺 消 费 的 人 越多 ， 这 个 商 铺 价 值 就 越 大 ， 这 除 去 经 营 方 面 的 问 题 ， 更 多 的 就 是 经 过 商铺 人 流 多 少 来 决 定 ， 经 过 人 流 越 多 则 消 费 人 口 的 基 数 就 会 越 大 。 静 态 消费 区 平 时 并 不
6、 具 有 人 流 ， 其 中 产 生 消 费 的 多 会 是 固 定 的 人 ， 而 动 态 消 费区 中 更 多 的 是 流 动 人 群 ， 如 王 府 井 大 街 每 天 在 此 的 游 客 多 达 50 多万 ， 吸 引 着 来 自 全 国 各 地 的 游 客 ， 其 区 域 的 铺 位 价 值 现 在 都 很 难 估 量 ，因 此 商 业 区 域 的 单 位 时 空 的 人 流 很 大 程 度 上 决 定 此 商 业 物 业 是 好 是 坏 。但 这 并 不 是 就 定 论 静 态 消 费 区 的 商 铺 不 好 ， 其 区 域 的 消 费 人 口 规 模 和 消费 档 次 也 能 够
7、 使 区 域 内 的 商 铺 的 价 值 不 菲 ， 就 拿 CBD 边 沿 西 侧 的 丰联 广 场 、 联 合 大 厦 、 泛 利 大 厦 、 人 寿 大 厦 四 座 大 厦 来 说 ， 此 区 域 四 座 大厦 环 绕 林 立 ， 在 上 午 和 下 午 的 上 班 时 间 中 ， 无 太 多 人 流 消 费 ， 而 到 中 午午 餐 时 间 和 下 班 后 ， 消 费 区 域 一 片 的 繁 华 ， 好 几 万 的 大 厦 白 领 在 此 固 定消 费 ， 并 且 带 动 周 边 商 业 市 场 ， 其 旁 边 的 昆 泰 国 际 大 厦 的 底 商 ， 刚 开 盘就 以 3 万 多
8、的 价 格 出 售 ， 且 销 售 情 况 不 同 凡 响 。谨 防 高 回 报 率 的 承 诺现 在 我 们 看 到 网 上 还 有 一 些 商 业 媒 体 对 于 商 业 物 业 投 资 回 报 分 析 文章 中 ， 15%的 回 报 率 是 个 经 常 出 现 的 数 字 ， 说 你 花 多 少 万 买 了 个 铺 ， 然后 多 少 钱 租 出 去 ， 如 果 是 按 揭 还 要 把 给 银 行 的 利 息 算 进 去 ， 接 着 是 一 套投 资 回 报 的 计 算 公 式 ， 然 后 是 很 正 确 的 加 减 乘 除 ， 得 出 一 个 结 论 ， 基 本上 投 资 商 业 物 业
9、 的 投 资 者 会 在 七 八 年 左 右 就 能 回 收 ， 以 后 你 就 净 挣 了 ，不 仅 如 此 ， 现 在 很 多 开 盘 的 商 业 物 业 项 目 的 宣 传 广 告 中 和 销 售 人 员 的 滔滔 不 绝 中 ， 都 经 常 的 出 现 这 个 数 字 ， 笔 者 作 为 从 事 商 业 地 产 策 划 的 职 业人 士 ， 对 此 非 常 愤 慨 。 很 奇 怪 ， 为 何 15%居 然 就 成 了 一 种 定 论 ？ 谁下 的 ？ 蛊 惑 人 心 ， 不 负 责 任 。商 业 物 业 投 资 是 个 要 综 合 考 虑 的 问 题 ， 不 能 像 住 宅 物 业 投
10、 资 一 样 ，商 业 物 业 投 资 的 动 态 性 更 强 。 如 上 我 们 所 说 过 的 ， 商 业 物 业 的 价 值 很 大程 度 上 由 人 流 和 消 费 决 定 ， 而 人 流 和 消 费 又 受 交 通 、 人 文 、 历 史 、 区 域环 境 规 划 、 规 模 、 建 筑 物 的 特 点 、 招 商 限 制 ， 还 有 整 个 商 业 零 售 市 场 、商 品 档 次 和 时 尚 潮 流 等 等 多 方 面 因 素 影 响 。 在 没 有 分 析 这 些 因 素 的 情 况下 ， 或 者 只 考 虑 几 个 方 面 ， 就 妄 下 决 定 ， 是 有 很 大 风 险
11、的 。要 分 析 商 铺 适 合 经 营 什 么我 们 就 单 拿 商 业 物 业 建 筑 物 的 本 身 特 点 来 说 。 每 个 商 业 物 业 的 功 能业 态 的 分 布 是 不 同 的 ， 有 的 部 分 就 只 能 做 餐 饮 ， 有 的 就 只 能 开 精 品 店 ，而 各 个 行 业 的 品 牌 客 户 在 做 店 址 选 择 时 ， 都 会 有 其 最 高 租 金 标 准 ， 其 中餐 饮 的 租 金 较 低 ， 而 精 品 店 和 品 牌 服 装 专 卖 店 比 较 高 。 所 以 在 要 投 资 购买 商 铺 时 ， 要 分 析 它 能 做 什 么 不 能 做 什 么
12、， 再 分 析 所 选 择 的 租 客 中 ， 租金 会 在 什 么 范 围 内 ， 然 后 了 解 其 周 边 商 铺 情 况 ， 得 出 最 可 行 的 租 金 估 价 ，再 算 投 资 回 报 。 不 同 业 态 的 商 铺 的 投 资 回 报 也 是 不 同 的 。要 看 商 铺 的 前 景 商 业 环 境而 且 考 虑 投 资 商 业 物 业 更 要 考 虑 其 商 业 环 境 的 前 景 ， 要 有 发 展 的 眼光 。 有 许 多 投 资 买 家 买 一 些 看 似 很 偏 位 置 的 铺 位 ， 几 年 之 后 ， 此 地 逐 渐形 成 商 业 氛 围 ， 区 域 商 业 物
13、业 价 值 迅 速 攀 升 ， 虽 然 前 期 租 金 很 低 ， 商 户难 寻 ， 但 时 机 成 熟 之 时 ， 就 可 以 将 商 铺 高 出 买 进 价 几 倍 价 钱 售 出 ， 这 哪里 又 是 15%的 概 念 。我 们 要 想 成 为 商 铺 投 资 中 的 不 败 赢 家 ， 就 要 信 自 己 ， 去 了 解 商 业 物业 的 特 性 ， 学 习 商 业 地 产 市 场 的 规 律 ， 并 且 要 懂 经 营 。 有 房 子 谁 都 会 住 ，但 生 意 不 定 谁 都 会 做 ， 那 我 们 就 从 商 铺 投 资 中 去 学 做 生 意 ， 以 至 于 更 多的 东 西 。
