1、万达广场三万字销讲精简稿您好，欢迎来到 xx 万达广场。让我给您介绍下我们的集团以及我们的综合体产品。大连万达集团成立于 1988 年，万达集团经过多年的发展，目前已形成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货、四大大支柱产业。目前企业资产 3000 亿元，年收入 1417 亿元，年纳税 202 亿元，净利润超过 100亿元。万达集团在全国五十多个城市投资项目，已在全国开业 66 个万达广场，38 家五星级酒店，495 家影城、6000 块电影银幕（包括国内万达院线和美国 AMC 影院） 、57 家连锁百货店，63 家量贩 KTV，持有的收租物业面积达到 1290 万平方米。万达集团计划到 20
2、15 年，企业资产超过 4000 亿元，年收入 2500 亿元，年纳税300 亿元，开业万达广场 110 个，成为世界级的企业集团。通过三十多年的发展，万达目前形成的四大支柱产业已经在各个领域取得瞩目成绩：四大支柱产业-文化旅游产业首先给您介绍下我们的文化旅游产业，它是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一，万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业。形成了包括电影院线、影视制作、舞台演艺、电影科技娱乐、主题公园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏在内的完整影视文化产业链。目前，万达电影院线是中国排名第一的院线，拥有影院 495 家（包括万达影城和 AMC 影院） ，6000 块荧幕，占全球近
3、 10%的票房份额。万达电影院线是亚洲排名第一的院线，开业影城 115 家，1000 块屏幕，占全国 15%的票房份额；美国 AMC 影院是世界排名第二的院线集团，拥有 380 家影院，5000 块屏幕，占美国 18%的票房份额。电影制作方面，万达影视传媒公司从 2013 年起，每年投资不少于 8 部影片和 10 部电视剧。万达与美国弗兰克公司成立演艺公司，投资 100 亿元在中国打造 5 台世界最高水准的演艺节目，创造全球影响的中国文化品牌，其中武汉、西双版纳项目已开工，2014 年正式开业。万达投资 35 亿元在武汉建设全球唯一的电影乐园，投资 150 亿元在大连、西双版纳、北京等地建设世
4、界一流的主题公园。大歌星是中国最大的连锁量贩KTV 娱乐企业，为群众提供文明健康的娱乐方式。2012 年开业 63 家，计划 2015 年开业 130 家。万达投资经营了财经类周刊华夏时报 、商业类月考全球商业经典以及大众电影杂志。万达专注于字画收藏，20 年来已收藏近千幅中国近现代名家字画，是中国名间最大的收藏企业之一。四大支柱产业-连锁百货万达百货专营中高档时尚百货，目前已在北京、上海、南京、成都、武汉等开业 57 家百货店，计划在2015 年开业 120 家店，营业面积 360 万平方米，成为中国最大的连锁百货企业。四大支柱产业-高级酒店万达酒店建设公司是中国五星级酒店投资规模最大的企业
5、，目前已开业 38 家五星级和超五星级酒店，计划到 2015 年开业 80 家五星和超五星级酒店，营业面积超过 300 万平方米，成为全球最大的五星就酒店业主。四大支柱产业商业地产最后，要给您介绍的，是我们万达的第一支柱产业商业地产。商业地产既不是商业也不是地产，是以租金为现金流的长期不动产投资，是十分复杂的综合性产业，是近些年在国际上才得到蓬勃发展的产业。做商业地产有三点好处：第一点就是有长期稳定的现金流回报。住宅地产产生的现金流多，住宅的销售利润高的能达到 20%-30%，但是是一次性的，会产生二次现金流，物业管理甚至会亏损。但商业地产不同，它的现金流是稳定且长期的，只要这个物业还在，每年
6、都会有现金回报。第二点就是享受资产升值的好处。比如住宅项目，当时卖 7000 多一平方米，几年后可以达到了 1.2 万平方米左右，但是这块物业增值开发商拿不到，都被购房的业主享受。商业地产项目就截然不同，比如我们在上海开发的五角场项目。当时上海政府的城市规划提出“一个中心两个副中心”的想法，两个副中心指的是徐家汇和五角场。刚开始大家都不看好五角场副中心。在政府向启动副中心建设的时候，万达去了，并且以较低的价格获得了市中心 100 亩商业用，楼面地价不到 4000 元，后来，在万达已开业项目的旁边又出让一块商业土地，位置还不如我们的好，楼面地价已达到了 1.6 万，这就意味着万达五角场项目的物业
7、至少涨了四倍，这就是商业地产的好处，资产升值也很快。第三点就是不容易受经济周期的影响。经济萧条的时候，住宅、汽车就卖不动了。但商业地产不同，不管怎么萧条，人不能不吃饭，不买生活用品，商业零售业是受经济周期影响较小的行业。拿金融危机来说，短短的时间里，金融证券行业、房地产行业、奢侈品行业下跌得非常厉害，但是零售业在这期间任然保持了增长。这些就是商业地产和住宅地产的主要区别，也是我们选择以商业地产作为核心业务的重要原因，同时也是为百年企业打基础。但尽管商业地产有诸多优点，也不是所有企业都做得来，因为它也有难点；首先是门槛高：商业地产相对住宅地产来说门槛很高，首先对资金需求量大。住宅地产一个项目总投
8、资10 个亿，可能 2 个到 3 个亿就可以启动了，住宅项目总投资 50%以上来自预售。但是商业地产不一样，买地，建造都要钱，10 个亿的项目至少要投入 8、9 个亿才能启动。另外商业地产的选址也不像住宅地产，住宅地产的位置并不是决定性因素，地段差的楼盘只要价格合适也不愁销售。可是商业地产对地段的选择标准非常高。楼面地价也比住宅贵；其次，对人才的要求非常高。商业地产不是懂住宅地产的就可以做，工程施工在商业地产的链条中只是一小段，仅仅是商业地产项目的规划设计就非常难，做零售业的人才也不一定做得了商业地产，因为商业地产的招商，更多的是各业态的配置，是零售、餐饮、娱乐、文化、体育等业态的合理设计，而
9、各业态的搭配是高层次的招商。所以商业地产需要多方面的人才，最好是复合型人才，对人才的要求更高。其次是风险大：好的东西肯定难度大，利润高的东西相对风险也高。商业地产首先难在定位与招商。没有相当的基础和经验很难做到定位准备、设计科学。一块地要做多大的规模？配备哪些主力店更合适？确实很难把握。万达就有教训。我们最早做商业地产时，一心想找世界 500 强企业入驻项目，认为只要是世界 500 强，引进商业中心就不会错。早期我们曾经引进世界建材业巨头进入城市中心商业项目，后来在实际经营中发现家具店、建材店是目的性消费极强的业态，对商业中心的人气贡献是最小的，根本不适合在市中心开店；商业地产另一个风险是规划
10、设计。即使位置选对了，交通动线，人流动线、结构负荷等设计不合理，还是要出问题的。举个例子来说，上海由一个 48 万平方米的松江 MALL，项目位置非常好，政府支持力度也大，但是由于开发商不专业，将项目设计成地下一层地上六层，每层 6 万多平方米、层高 4.5 米，荷载 500 公斤的普通公建。这种层高和荷载根本不符合超市、建材、图书等一系列商家的技术条件。再说每层 6 万平方米太大了，就是开业了，人在里面还不晕掉吗？招商也招不到啊。第三是管理难：商业地产即使有资金、招商成功、项目也建成开业，也不意味着全部成功。因为商业地产项目的后期运营在很大程度上决定着商业地产的成败。商业地产有培育期。任何想
11、做商业地产的人都要有足够的思想准备，要熬两年才能说明项目是否真正的成功。商业地产开业后，租金收取率的高低也决定着项目的成败。能总结出以上做商业地产的好处和难点，是万达集团通过十多年的摸索和教训总结而来的。万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，从最早的第一代单店、第二代组合店，发展到目前的第三代城市综合体，并成为了中国商业地产的龙头企业。简要介绍下其发展过程：万达进入商业地产领域之后第一批做的六个店，分布在长春、长沙、南昌等城市的核心商圈，都是当地最好的黄金地段。模式就是一栋楼，总面积 5 万平方米左右，地下一层，地上 4 层。业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二
12、、三楼是超市，四楼是电影城。这些业态特点我们称之为单店模式。万达的第二代产品比第一代有进步，项目面积大了，达到 10 万-15 万平方米。业态也多了，有百货、超市、影院等五、六个主力店，但是仍然没有把握商业地产的精髓。一是没有室内步行街，整个项目没有灵魂，店和店之间的联系也没有，人流动线设计不合理。二是纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。三是零售类比例偏大，占总经营面积的 80%以上。万达商业地产第三代的概念，最后叫“城市综合体” 。归纳起来，有个英文词叫：“HOPSCA” ，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互
13、为价值链的高度集约的街区建筑群体。万达的商业地产和国外的商业地产不同，国外的模式是一条步行街，大约三四百米，两头各做一家主力店。一般是一个超市、一个百货，面积大的 1 万平米左右，小的 5000 平方米左右。因为欧美国家城区拆迁成本太高，所以购物中心往往建在郊区，土地便宜，人口密度比较小。这种特性决定了他们没必要将商业楼层做的太高，停车场在室外，面积非常大而且免费，但这在中国行不通，中国人喜欢到市区购物消费，这种文化决定了我们不可能到很远的郊区去建商业项目，消费文化的特征不是企业能改变的，中国的消费文化决定了我们的购物中心只能建在城市中心或者副中心，这样楼就必须往高里建，充分利用土地资源。我们
14、的步行街一般是三层，其实两层的感觉最好，但中国的土地太贵，不做三层太奢侈，但也不能超过三层，超过三层步行街的感觉就全变了。万达的创新，就是把国外的室内步行街与中国商业大楼结合在一起，同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态，商业中心里面增加了文化、娱乐、健身、餐饮等内容，所有这些组合在一起就是万达的第三代商业地产城市综合体。万达的第三代产品还有一个要求就零售业态租赁的面积占可租赁面积的比例不超过 50%，更多增加酒楼、电影城、电玩城、健身中心等非零售的业态，这也是今后的发展。发展过程中，万达商业地产在不断的蜕变，也形成了其独特的特点：首先是万达首创的订单地产模式。订单地产的主要内容有五
15、方面：A 联合发展，和我们联合发展的主力店有两种，一种是必须跟我们走的，另一种是可以选择跟我们走的，两种联合发展方式都签有协议，约定双方的权利和义务。B 技术对接，在项目设计方案出来之后，万达和各主力店都有专人负责进行技术层面的对接，像餐饮的隔油池、游泳馆的降板、超市的荷载等内容在方案设计阶段就给予确认，尽量避免商家进场后的改建、减少浪费。 C 平均租金，我们和各主力店约定，全国城市分为两档，北京和上海一档，其余城市一档们分别给出一个平均租金，你再就单个项目租金进行谈判，这么做是为了保证我们的发展速度。一个城市综合体至少要有十余家主力店，十余家次主力店。如果不约定租金标准，一个醒目就算 20
16、个合同，万达每年发展 10 个项目，就要签 200 个合同，那么我们的商务部至少要有 100 个人，30 个律师才能把这些合同搞定。平均租金还有一个好处就是账算的清楚，一个项目能拿到多少租金、利润，万达在拿地之前就清清楚楚，达不到回报底线的项目就放弃，位置再好也不做，确保投资低风险甚至零风险。D 先租后建，万达在中国创造了 “订单商业地产”的模式，现在企业界流行一句话:三流企业卖产品，二流企业卖品牌，一流企业卖模式。万达集团这几年的发展速度快，盈利是一方面，但更重要的是万达创造了一种区别于中国所有房地产企业的商业模式，打造出了独有的核心竞争力。E 满场开业，万达订单地产有一个优势叫做 “满场开
17、业” ，每个广场都可以做到所有大小商家同一时间开业。其次是只租不售。这并不意味着城市综合体所有的物业只租不售，只是针对商业中心和五星级酒店而言的，综合体中的住宅、公寓、写字楼等是要售的，这是万达花巨资学费学到的一个真理，卖商铺绝不是商业地产。第三是突出的社会效益，达到了企业效益和社会效益的高度统一。增加大量稳定的就业岗位，创造持续巨额的税收，提升城市的生活档次，完善城市功能。近年来，关注商业地产的开发商越来越多，加入这个行业的竞争者也越来越多，但万达一直保持着龙头的地位和领先的优势，除了较早进入这个领域外，还有其独有的竞争优势。第一、 商业地产领域唯一的完整产业链，包括前期规划设计、中期开发建
18、设和后期运营管理。万达拥有全国唯一的商业规划研究院。从事城市综合他、大型商业中心和五星级酒店规划、设计的机构，汇集了全国商业中心，五星级酒店设计各专业的人才，是万达商业地产的核心竞争力的重要组成部分。万达商业规划研究院作为万达商业地产链条中的核心环节，担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计以及各阶段设计管理任务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作。每年承担的设计任务超过 400 万平方米。万达商业规划研究院能独立完成五星级酒店的全部设计，中国最好的北京万达索菲特就是万达商业规划研究院和万达酒店建设公司的杰作。开发建设是万达的起家本领，也是万达的强项。我们最独特的东西是成本、销
19、售、租金这三个决策文件。我们在开工之前就会定制出三套涉及 20 几个子项的控制性决策文件，做到先算后建。万达执行决策文件几年以来，在集团成本控制部和各项目公司努力下，至今没有一个项目公司超预算成本，说明万达的决策预算能力和成本控制能力是非常好的。我们的销售也非常好，年年超指标。万达拥有唯一一家全国性商业连锁管理企业，管理范围覆盖全国所有的万达广场，管理面积超过 400 万平方米，创造了连续三年租金收缴率超过 99.5%的行业记录。万达商业管理公司具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势和整合能力。以领先国内的商业运营模式，成为万达集团的核心竞争优势和全国知名的商业管理品牌。万达的商
20、管有四个特点：一是拥有一流的商业人才，拥有一支超过 3000 人的专业团队，培养和引进了百货、零售、金融、规划、机电等行业的一流专业人才。二是拥有强大的品牌招商优势。万达商业管理公司与一大批国际和国内顶尖的品牌商家建立了战略联盟关系，目前已签约的有近 5000 家商户和品牌，达成合作意向的有近万家商户和品牌。三是科学的运营模式。统一的招商管理，统一的经营布局，统一的形象管理，统一的营运规范，统一的营销策划、统一的客服保障、统一的物业管理，为消费者营造了时尚，舒适，安全的购物休闲环境，满足消费和体验需求，为商业提供良好经营条件和满意服务，持续提升盈利水平，为产权人获得持续的增长回报，实现资产保值
21、增值。四是专业的设备管理能力。万达商业管理公司拥有一支专业的机电管理团队，具有丰富的机电设备经验，在节能降耗、设备设施维护保养、资产保值增值、安全系统管理方面走在了全国的前列。第二、 独有的商业合作伙伴资源一是紧密型合作伙伴：万达已与 12 家不同业态的主力店签约，他们成为万达的“紧密型合作伙伴” 。我们去哪里，他们就必须去哪里，不去就罚钱。二是战略合作伙伴：万达的战略合作伙伴有 30 多家，都是国际和国内的知名公司，也都签了合作协议。但是他们有选择权，某个项目可以来也可以不来。我们有约定，发出项目信息后，在规定的时间内他们要决定是否进入，然后我们才会根据他们的需求进行规划设计，双方认可后再签
22、一份具有法律效力的文件，叫做下订单。三是一批战略合作中小店连锁企业：这样的企业像必胜客、肯德基、麦当劳，每店必跟，但因为体量小不算主力店，只是中小主力店。以上这些商家合作伙伴资源就是万达的核心竞争优势，万达走到任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这就意味着 80%以上的租赁面积有保证。第三、 市场竞争优势明显建立人无我有的商业模式，模式的建立比产品甚至比品牌的建立更重要；获得各级政府的认可，万达每到一地就能把一地做热，带动周边的发展。而且带来了大量的就业和稳定的税收。第四、 赢得金融资本的青睐前两年万达准备赴海外上市，与澳大利亚麦格理银行合资在境外成立了中国基金。穆迪、标准普尔这两家世界
23、权威评级机构分别给了这支基金 A+和 A+的评级。这么高的评价是中国企业没有得到过的，这说明万达拿到了中国企业在国际上的最高评级；除了获得国际权威机构的认可，我们在国内还得到了央行的正式红头文件，在 2006 年时成为全国房地产金融改革试点的企业，可以与几大国内银行开展总行对总部的合作；由于经济政策变化，我们在境外上市受阻，准备转到 A 股上市，听到这个消息后，几家世界大投资银行和国内几大顶级券商都登门拜访，要求为我们服务。优秀的企业不是昙花一现，而我们万达提出的口号就是：“国际万达，百年企业” 。要成就这个愿景，要有三个基础条件，一是现代的企业管理制度，二是优秀的企业文化，三是强大的物质基础
24、。在这三个方面万达也取得了惊人的成绩。万达集团具有严格的制度文化，目前已订超过 100 万字且操作性极强的企业经营管理制度，其中绝大部分是万达集团拥有的自主知识产权的独创制度，而且每一到两年都要针对制度进行新的修订；我集团视人才为企业核心资本。集团 2000 多人的管理人员中，全部具有大学本科学历，40%以上具有硕士、博士学位，平均年龄 36 岁，高管中 70%具有硕士以上学位，平均年龄不到 40 岁，员工流失率在全国大型房地产企业中是最低的，曾聘请专业机构调查显示，员工对于企业的发展前景、文化氛围、物质待遇等方面满意都非常高；说道物质基础，我们有四大支柱产业，也在以良好的运营发展速度，给我们
25、提供物质方面的保障。除了成就自己，万达的使命是：“共创财富、公益社会” 。22 年来，万达集团奉献于社会慈善事业的资金累计超过 17 亿元人民币，是中国民营企业中慈善捐款最多的企业之一。 先后在辽宁、四川、贵州、云南等地捐建了 30 多所希望小学；在大连成立了全国首支农民工援助基金；成立了全国首支应急救助基金；2007 年分别向大连和沈阳两市遭受暴风雪灾的地区捐款 500 万元和 200 万元；2008 年四川汶川发生大地震，万达集团在震后第一天全国第一家向四川灾区捐款 500 万元，随后累计捐款达 1.05 亿元人民币，是全国民营企业中捐赠最多的企业之一；作为国内最早出资建大学的企业，199
26、4 年，万达集团投资 5 亿元建设了 106万平米、建面 30 万平米的大连大学。近几年，又陆续向大连大学捐助 2500 万元。万达的核心价值观：“诚信创新自律和谐” 。诚信是市场经济的基本原则，万达集团一直把诚信当做核心价值观来抓，坚持诚信为万达集团赢得了消费者的信任，也赢得了市场。1995 年，万达集团推出“争创全优工程”的活动，下发了关于加强工程质量管理的若干规定 ，将工程质量和各公司的收入.奖惩挂钩。由于注重抓工程质量，万达集团 1995 年以后开发 的项目，全部都是优良以上工程质量，大连大学图书馆、大连海关大楼、雍景台三获鲁班奖。1996 年年初，万达集团针对房地产行业质量低劣.面积
27、短缺.欺骗消费者的普遍现象，在全国房企中率先提出三项承诺，保护购房者利益。2000 年 6 月，建设部、中国消费者协会、经济日报等六家单位在人民大会堂召开千人大会，专门推介万达的经验，并由万达集团倡议在全国开展销售放心房活动。这是至今为止全国房企仅有是殊荣。2004年 12 月，万达集团出资 300 万元独家承办了第四届中国信誉论坛，并在会上倡议发起成立中国信誉联盟，万达董事长王健林代表中国企业发表了中国信誉宣言 。万达集团是一个具有创新传统的企业，创新能力是万达的核心竞争力，创新使万达实现了跨越式发展，万达在企业内部完善了创新机制，形成了独特的创新文化。1989 年，万达集团实施了大连市北京
28、街区棚户改造工程，成为全国第一家进行规模旧城改造的企业。万达集团首创订单地产的商业模式，订单地产是一项重要的模式创新，引导行业正确发展，避免盲目投资，减少资源浪费，防止金融风险。万达的企业经营理念用一句话来概括的话，可以引用董事长的一句话：“人生追求的最高境界是精神追求，企业经营的最高层次是追求文化” 。经过多年的努力，万达集团的企业理念通过二十多年的实践，已经多次获得社会各界及各级政府的荣誉及肯定。将其中几项列举如下：2005 年，董事长被评为“2005 年 CCTV 中国经济年度人物”称号。2006 年，万达集团荣获“2006CCTV 中国年度最佳雇主”称号，是房地产业唯一获奖的产业。2007 年，万达集团荣获第二届“中华慈善奖” 、 “最具爱心内资企业”称号。2008 年，董事长“最具爱心捐赠个人”称号。2010 年，董事长被评为“2010 年 CCTV 中国十年经济领袖人物”称号。2011 年，万达集团被中国商业联合会评选为“中国入世十年最具影响力企业” 。2012 年，CCTV 中国经济年度人物，继 2005 年之后第二次当选。2013 年，被福布斯中文网评为“2013 年亚洲年度商业人物” 。这些荣誉都是过去，我们万达人必将创造更辉煌的未来！
