1、 房 企参 与土 地一 级开 发的 五种 主要 盈利 模式 近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷 提出转型城市运营商。在十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中提出“允 许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融 机构。”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发， 更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向 土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还
2、不成熟，运营和 盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总 结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。 一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式 土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授 权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿， 并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发 行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈 利模式： 1、固定比例收益模式 该
3、模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的 存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。 政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核 准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级 开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的 2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规 划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的
4、，利润率为开发成本的 8%。三是政府承诺收益 保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为 12-15%），所提取的收益不 足开发总成本的 5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。北京市土地储备和一级开发暂行办法第十四条就规定：“通过招标 方式选择开发企业实施土地开发的招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预 计成本的 8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009 年 8月，漳州发展在漳州当地拿下了 1640亩 土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发 资金每年将获得 12%的最低收
5、益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地 出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订土地一级开发委托协议，协议中明 确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项 目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有 一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一 级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看
6、，一级开发企业的背景一 般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入， 获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了 7:3 的分成比例，随着项目 土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分 成具体执行则选择以“土地出让收入中的 30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发 补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土 地出让金增值收益。具
7、体来讲，当开发企业完成一级开发之后，由政府进行招拍挂出让，出让所得减去开 发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构 成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，在政府和企业之间按照约定的比 例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。分配比例通常跟土地一级开发的难度大小有关， 一些拆迁难度比较大，或者是地理位置相对较偏的地块，土地一级开发商的分成通常要高些。实现该盈利 模式的前提在于当地政府的分享机制、一级开发中的授权范围（通过企业与政府间的土地一级开发委托 协议确定），以及分批出让计划的安排。 在土地一级开发中，能
8、够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实 现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配 套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合商城、停 车场等等。 这种盈利模式在我国土地一级开发领域也较为普遍，如中天城投拥有贵阳市云岩区府渔安、安井片区 9.53平方公里土地一级开发的资质，贵阳市云岩区府与中天城投在开发合同中约定，增值部分收益按规定 比例的 10%上缴贵州省财政及扣除相应政府基金，剩余部分由云岩区府与中天城投按照 3:7 的比例进行分 配。而中南建设在海南省儋州市拥有 45
9、00亩土地一级开发权，高金食品则在宜宾市翠屏区进行土地一级开 发，这两家上市公司均可以拿到七成的土地增值收益。黑牡丹集团在常州北部新城高铁片区土地一级开发 时，与常州当地政府初步约定前三年的土地收益全部归上市公司所有，其后的土地收益与当地府按 55的 比例分成。 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业， 提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二 级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套 设施，会有利于促成此事。
10、由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、 社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于 非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发 企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提 出了较高的要求。 此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999 年 6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立 商务中心。中关村西
11、区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地 51.44 公 顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、 大型绿地等配套公共服务设施。1999 年 11 月，经北京市政府批准，由八家国企发起设立“北京科技园建 设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司 物业的责任，因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物 业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的 重要赢利点之一。 5、一二级联动开
12、发，低价拿地 该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目， 实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级 开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业 的合作关系，决定了开发企业能否获得土地二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种 模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于 二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润 率，有效弥补一级开发收益的
13、不足，实现一级和二级开发的联动。 一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土地一级开发建设市政基础设 施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商， 制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额 利润。 近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推 进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在 2007年和 2009 年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发
14、展成为公 司全球家居 CBD 试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政 府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。如中南建设的一级土地开 发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者 周边土地作为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造条件。 二、对土地一级开发盈利模式的评价 1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损 就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决于 预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能
15、面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上 讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获 得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成 本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算预计成本，在开发过程 中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。 2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大 虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不 明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时、合法地向企业分配土地出让收
16、入溢价部分的利润。虽然部 分地方政府就这一问题制定了地方性政策， 比如 海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知 第七条规定：“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于 30% 的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”但国家层面，根据“国发200631 号”文件规定， “国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行收支两条线管理。”这就意味 着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风 险。 3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平 从土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这
17、也是其价值要素中最重要的。土地的特征是其一旦 开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域 价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以 有效控制市政基础设施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同 时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有助于进一步提高企业的开 发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。 4、加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用 从事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征
18、地、拆迁、基建、土地出让等诸 多环节。 同时一级开发又是一个综合性系统性工程， 涉及众多和政府对口以及和外部合作单位谈判的环节。 因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。此外，开发企业需要加强 对于市场的研究和敏锐度，在制定规划时要充分考虑整体宏观经济、政策、行业形势和区域经济等因素， 并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一致性，为与政府的后续合作创造有利条件。 开发企业在一级开发时，通过政府和市场需求的充分结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开 发收益的上升。 附件1 跨境担保外汇管理规定 第一章 总则 第一条 为完善跨境担保外汇管理，
19、规范跨境担保项下收支 行为，促进跨境担保业务健康有序发展，根据中华人民共和国 物权法 、 中华人民共和国担保法及中华人民共和国外汇管 理条例等法律法规，特制定本规定。 第二条 本规定所称的跨境担保是指担保人向债权人书面 作出的、具有法律约束力、承诺按照担保合同约定履行相关付款 义务并可能产生资金跨境收付或资产所有权跨境转移等国际收 支交易的担保行为。 第三条 按照担保当事各方的注册地， 跨境担保分为内保外 贷、外保内贷和其他形式跨境担保。 内保外贷是指担保人注册地在境内、 债务人和债权人注册地 均在境外的跨境担保。 外保内贷是指担保人注册地在境外、 债务人和债权人注册地 均在境内的跨境担保。
20、其他形式跨境担保是指除前述内保外贷和外保内贷以外的 其他跨境担保情形。 第四条 国家外汇管理局及其分支局（以下简称外汇局）负 责规范跨境担保产生的各类国际收支交易。 第五条 境内机构提供或接受跨境担保， 应当遵守国家法律 法规和行业主管部门的规定， 并按本规定办理相关外汇管理手续。 担保当事各方从事跨境担保业务，应当恪守商业道德，诚实 守信。 第六条 外汇局对内保外贷和外保内贷实行登记管理。 境内机构办理内保外贷业务， 应按本规定要求办理内保外贷 登记；经外汇局登记的内保外贷，发生担保履约的，担保人可自 行办理；担保履约后应按本规定要求办理对外债权登记。 境内机构办理外保内贷业务， 应符合本规
21、定明确的相关条件； 经外汇局登记的外保内贷， 债权人可自行办理与担保履约相关的 收款； 担保履约后境内债务人应按本规定要求办理外债登记手续。 第七条 境内机构提供或接受其他形式跨境担保，应符合相 关外汇管理规定。 第二章 内保外贷 第八条 担保人办理内保外贷业务，在遵守国家法律法规、 行业主管部门规定及外汇管理规定的前提下， 可自行签订内保外 贷合同。 第九条 担保人签订内保外贷合同后，应按以下规定办理内 保外贷登记。 担保人为银行的， 由担保人通过数据接口程序或其他方式向 外汇局报送内保外贷业务相关数据。 担保人为非银行金融机构或企业 （以下简称非银行机构） 的， 应在签订担保合同后 15
22、个工作日内到所在地外汇局办理内保外 贷签约登记手续。担保合同主要条款发生变更的，应当办理内保 外贷签约变更登记手续。 外汇局按照真实、 合规原则对非银行机构担保人的登记申请 进行程序性审核并办理登记手续。 第十条 银行、非银行金融机构作为担保人提供内保外贷， 按照行业主管部门规定，应具有相应担保业务经营资格。 第十一条 内保外贷项下资金用途应当符合以下规定： （一） 内保外贷项下资金仅用于债务人正常经营范围内的相 关支出， 不得用于支持债务人从事正常业务范围以外的相关交易， 不得虚构贸易背景进行套利，或进行其他形式的投机性交易。 （二）未经外汇局批准，债务人不得通过向境内进行借贷、 股权投资或
23、证券投资等方式将担保项下资金直接或间接调回境 内使用。 第十二条 担保人办理内保外贷业务时， 应对债务人主体资 格、担保项下资金用途、预计的还款资金来源、担保履约的可能 性及相关交易背景进行审核， 对是否符合境内外相关法律法规进 行尽职调查，并 以适当方式监督债务人按照其申明的用途使用担 保项下资金。 第十三条 内保外贷项下担保人付款责任到期、 债务人清偿 担保项下债务或发生担保履约后， 担保人应办理内保外贷登记注 销手续。 第十四条 如发生内保外贷履约，担保人为银行的，可自行 办理担保履约项下对外支付。 担保人为非银行机构的， 可凭担保登记文件直接到银行办理 担保履约项下购汇及对外支付。 在
24、境外债务人偿清因担保人履约 而对境内担保人承担的债务之前，未经外汇局批准，担保人须暂 停签订新的内保外贷合同。 第十五条 内保外贷业务发生担保履约的， 成为对外债权人 的境内担保人或反担保人应当按规定办理对外债权登记手续。 第十六条 境内个人可作为担保人并参照非银行机构办理 内保外贷业务。 第三章 外保内贷 第十七条 境内非金融机构从境内金融机构借用贷款或获 得授信额度，在同时满足以下条件的前提下，可以接受境外机构 或个人提供的担保，并自行签订外保内贷合同： （一）债务人为在境内注册经营的非金融机构； （二）债权人为在境内注册经营的金融机构； （三）担保标的为金融机构提供的本外币贷款（不包括委
25、托 贷款）或有约束力的授信额度； （四）担保形式符合境内、外法律法规。 未经批准，境内机构不得超出上述范围办理外保内贷业务。 第十八条 境内债务人从事外保内贷业务， 由发放贷款或提 供授信额度的境内金融机构向外汇局集中报送外保内贷业务相 关数据。 第十九条 外保内贷业务发生担保履约的， 在境内债务人偿 清其对境外担保人的债务之前，未经外汇局批准，境内债务人应 暂停签订新的外保内贷合同； 已经签订外保内贷合同但尚未提款 或尚未全部提款的，未经所在地外汇局批准，境内债务人应暂停 办理新的提款。 境内债务人因外保内贷项下担保履约形成的对外负债， 其未 偿本金余额不得超过其上年度末经审计的净资产数额。
26、 境内债务人向债权人申请办理外保内贷业务时，应真实、完 整地向债权人提供其已办理外保内贷业务的债务违约、 外债登记 及债务清偿情况。 第二十条 外保内贷业务发生境外担保履约的， 境内债务人 应到所在地外汇局办理短期外债签约登记及相关信息备案手续。 外汇局在外债签约登记环节对债务人外保内贷业务的合规性进 行事后核查。 第四章 物权担保的外汇管理 第二十一条 外汇局不对担保当事各方设定担保物权的合 法性进行审查。 担保当事各方应自行确认担保合同内容符合境内 外相关法律法规和行业主管部门的规定。 第二十二条 担保人与债权人之间因提供抵押、 质押等物权 担保而产生的跨境收支和交易事项， 已存在限制或程
27、序性外汇管 理规定的，应当符合规定。 第二十三条 当担保人与债权人分属境内、境外，或担保物 权登记地（或财产所在地、收益来源地）与担保人、债权人的任 意一方分属境内、境外时，境内担保人或境内债权人应按下列规 定办理相关外汇管理手续： （一）当担保人、债权人注册地或担保物权登记地（或财产 所在地、收益来源地）至少有两项分属境内外时，担保人实现担 保物权的方式应当符合相关法律规定。 （二）除另有明确规定外，担保人或债权人申请汇出或收取 担保财产处置收益时，可直接向境内银行提出申请；在银行审核 担保履约真实性、合规性并留存必要材料后，担保人或债权人可 以办理相关购汇、结汇和跨境收支。 （三） 相关担
28、保财产所有权在担保人、 债权人之间发生转让， 按规定需要办理跨境投资外汇登记的， 当事人应办理相关登记或 变更手续。 第二十四条 担保人为第三方债务人向债权人提供物权担 保，构成内保外贷或外保内贷的，应当按照内保外贷或外保内贷 相关规定办理担保登记手续，并遵守相关规定。 经外汇局登记的物权担保因任何原因而未合法设立， 担保人 应到外汇局注销相关登记。 第五章 附则 第二十五条 境内机构提供或接受除内保外贷和外保内贷 以外的其他形式跨境担保， 在符合境内外法律法规和本规定的前 提下，可自行签订跨境担保合同。除外汇局另有明确规定外，担 保人、 债务人不需要就其他形式跨境担保到外汇局办理登记或备 案
29、。 境内机构办理其他形式跨境担保，可自行办理担保履约。担 保项下对外债权债务需要事前审批或核准， 或因担保履约发生对 外债权债务变动的，应按规定办理相关审批或登记手续。 第二十六条 境内债务人对外支付担保费， 可按照服务贸易 外汇管理有关规定直接向银行申请办理。 第二十七条 担保人、 债务人不得在明知或者应知担保履约 义务确定发生的情况下签订跨境担保合同。 第二十八条 担保人、债务人、债权人向境内银行申请办理 与跨境担保相关的购付汇或收结汇业务时， 境内银行应当对跨境 担保交易的背景进行尽职审查， 以确定该担保合同符合中国法律 法规和本规定。 第二十九条 外汇局对跨境担保合同的核准、 登记或备
30、案情 况以及本规定明确的其他管理事项与管理要求， 不构成跨境担保 合同的生效要件。 第三十条 外汇局定期分析内保外贷和外保内贷整体情况， 密切关注跨境担保对国际收支的影响。 第三十一条 外汇局对境内机构跨境担保业务进行核查和 检查， 担保当事各方、 境内银行应按照外汇局要求提供相关资料。 对未按本规定及相关规定办理跨境担保业务的，外汇局根据中 华人民共和国外汇管理条例进行处罚。 第三十二条 国家外汇管理局可出于保障国际收支平衡的 目的，对跨境担保管理方式适时进行调整。 第三十三条 本规定由国家外汇管理局负责解释。 附件2 跨境担保外汇管理操作指引 第一部分 内保外贷外汇管理 一、担保人办理内保
31、外贷业务，在遵守国家法律法规、行业 主管部门规定及外汇管理规定的前提下， 可自行签订内保外贷合 同。 二、内保外贷登记 担保人签订内保外贷合同后， 应按以下规定办理内保外贷登 记： （一）担保人为银行的，由担保人通过数据接口程序或其他 方式向外汇局资本项目信息系统报送内保外贷相关数据。 （二）担保人为非银行金融机构或企业（以下简称为非银行 机构）的，应在签订担保合同后 15 个工作日内到所在地外汇局 办理内保外贷签约登记手续。 担保合同或担保项下债务合同主要 条款发生变更的（包括债务合同展期以及债务或担保金额、债务 或担保期限、债权人等发生变更） ，应当在 15个工作日内办理内 保外贷变更登记
32、手续。 1、非银行机构到外汇局办理内保外贷签约登记时，应提供 以下材料： （1）关于办理内保外贷签约登记的书面申请报告（内容包 括公司基本情况、已办理且未了结的各项跨境担保余额、本次担 保交易内容要点、预计还款资金来源、其他需要说明的事项。有 共同担保人的，应在申请报告中说明） ； （2）担保合同和担保项下主债务合同（合同文本内容较多 的，提供合同简明条款并加盖印章；合同为外文的，须提供中文 翻译件并加盖印章） ； （3）外汇局根据本规定认为需要补充的相关证明材料（如 发改委、商务部门关于境外投资项目的批准文件、办理变更登记 时需要提供的变更材料等） 。 2、外汇局按照真实、合规原则对非银行机
33、构担保人的登记 申请进行程序性审核，并为其办理登记手续。外汇局对担保合同 的真实性、商业合理性、合规性及履约倾向存在疑问的，有权要 求担保人作出书面解释。外汇局按照合理商业标准和相关法规， 认为担保人解释明显不成立的，可以决定不受理登记申请，并向 申请人书面说明原因。 担保人未在规定期限内到外汇局办理担保登记的， 如能说明 合理原因，且担保人提出登记申请时尚未出现担保履约意向的， 外汇局可按正常程序为其办理补登记；不能说明合理原因的，外 汇局可按未及时办理担保登记进行处理， 在移交外汇检查部门后 再为其办理补登记手续。 3、非金融机构可以向外汇局申请参照金融机构通过资本项 目系统报送内保外贷数
34、据。 4、同一内保外贷业务下存在多个境内担保人的，可自行约 定其中一个担保人到所在地外汇局办理登记手续。 外汇局在办理 内保外贷登记时，应在备注栏中注明其他担保人。 三、金融机构作为担保人提供内保外贷，按照行业主管部门 规定，应具有相应担保业务经营资格。以境内分支机构名义提供 的担保，应当获得总行或总部授权。 四、内保外贷项下资金用途应当符合以下规定： （一） 内保外贷项下资金仅用于债务人正常经营范围内的相 关支出， 不得用于支持债务人从事正常业务范围以外的相关交易， 不得虚构贸易背景进行套利，或进行其他形式的投机性交易。 （二）未经外汇局批准，债务人不得通过向境内进行借贷、 股权投资或证券投
35、资等方式将担保项下资金直接或间接调回境 内使用。 担保项下资金不得用于境外机构或个人向境内机构或个人 进行直接或间接的股权、债权投资，包括但不限于以下行为： 1、债务人使用担保项下资金直接或间接向在境内注册的机 构进行股权或债权投资。 2、 担保项下资金直接或间接用于获得境外标的公司的股权， 且标的公司 50%以上资产在境内的。 3、担保项下资金用于偿还债务人自身或境外其他公司承担 的债务， 而原融资资金曾以股权或债权形式直接或间接调回境内 的。 4、债务人使用担保项下资金向境内机构预付货物或服务贸 易款项， 且付款时间相对于提供货物或服务的提前时间超过 1年、 预付款金额超过 100万美元及
36、买卖合同总价 30%的（出口大型成 套设备或承包服务时，可将已完成工作量视同交货） 。 （三）内保外贷合同项下发生以下类型特殊交易时，应符合 以下规定： 1、内保外贷项下担保责任为境外债务人债券发行项下还款 义务时，境外债务人应由境内机构直接或间接持股，且境外债券 发行收入应用于与境内机构存在股权关联的境外投资项目， 且相 关境外机构或项目已经按照规定获得国内境外投资主管部门的 核准、登记、备案或确认； 2、内保外贷合同项下融资资金用于直接或间接获得对境外 其他机构的股权（包括新建境外企业、收购境外企业股权和向境 外企业增资）或债权时，该投资行为应当符合国内相关部门有关 境外投资的规定； 3、
37、内保外贷合同项下义务为境外机构衍生交易项下支付义 务时，债务人从事衍生交易应当以止损保值为目的，符合其主营 业务范围且经过股东适当授权。 五、内保外贷注销登记 内保外贷项下债务人还清担保项下债务、 担保人付款责任到 期或发生担保履约后，担保人应办理内保外贷登记注销手续。其 中， 银行可通过数据接口程序或其他方式向外汇局资本项目系统 报送内保外贷更新数据；非银行机构应在 15 个工作日内到外汇 局申请注销相关登记。 六、担保履约 （一）银行发生内保外贷担保履约的，可自行办理担保履约 项下对外支付， 其担保履约资金可以来源于自身向反担保人提供 的外汇垫款、反担保人以外汇或人民币形式交存的保证金，或
38、反 担保人支付的其他款项。 反担保人可凭担保履约证明文件直接办 理购汇或支付手续。 （二）非银行机构发生担保履约的，可凭加盖外汇局印章的 担保登记文件直接到银行办理担保履约项下购汇及对外支付。 在 办理国际收支间接申报时， 须填写该笔担保登记时取得的业务编 号。 非银行机构发生内保外贷履约的， 在境外债务人偿清境内担 保人承担的债务之前（因债务人破产、清算等原因导致其无法清 偿债务的除外） ，未经外汇局批准，担保人必须暂停签订新的内 保外贷合同。 （三） 非银行机构提供内保外贷后未办理登记但需要办理担 保履约的，担保人须先向外汇局申请办理内保外贷补登记，然后 凭补登记文件到银行办理担保履约手续
39、。 外汇局在办理补登记前， 应先移交外汇检查部门。 七、对外债权登记 （一）内保外贷发生担保履约的，成为对外债权人的境内担 保人或境内反担保人，应办理对外债权登记。 对外债权人为银行的， 通过资本项目信息系统报送对外债权 相关信息。债权人为非银行机构的，应在担保履约后 15 个工作 日内到所在地外汇局办理对外债权登记， 并按规定办理与对外债 权相关的变更、注销手续。 （二） 对外债权人为银行时， 担保项下债务人 （或反担保人） 主动履行对担保人还款义务的，债务人（或反担保人） 、担保人 可自行办理各自的付款、收款手续。债务人（或反担保人）由于 各种原因不能主动履行付款义务的， 担保人以合法手段
40、从债务人 （或反担保人） 清收的资金， 其币种与原担保履约币种不一致的， 担保人可自行代债务人（或反担保人）办理相关汇兑手续。 （三）对外债权人为非银行机构时，其向债务人追偿所得资 金为外汇的，在向银行说明资金来源、银行确认境内担保人已按 照相关规定办理对外债权登记后可以办理结汇。 八、其他规定 （一）担保人办理内保外贷业务时，应对债务人主体资格、 担保项下资金用途、预计的还款资金来源、担保履约的可能性及 相关交易背景进行审核，对是否符合境内、外相关法律法规进行 尽职调查， 并以适当方式监督债务人按照其申明的用途使用担保 项下资金。 （二）境内个人作为担保人，可参照境内非银行机构办理内 保外贷
41、业务。 （三）境内机构为境外机构（债务人）向其境外担保人提供 的反担保，按内保外贷进行管理，提供反担保的境内机构须遵守 本规定。境内机构按内保外贷规定为境外机构（债务人）提供担 保时， 其他境内机构为债务人向提供内保外贷的境内机构提供反 担保，不按内保外贷进行管理，但需符合相关外汇管理规定。 （四） 担保人对担保责任上限无法进行合理预计的内保外贷， 如境内企业出具的不明确赔偿金额上限的项目完工责任担保， 可 以不办理登记，但经外汇局核准后可以办理担保履约手续。 第二部分 外保内贷外汇管理 一、 境内非金融机构从境内金融机构借用贷款或获得授信额 度，在同时满足以下条件的前提下，可以接受境外机构或
42、个人提 供的担保，并自行签订外保内贷合同： （一）债务人为在境内注册经营的非金融机构； （二）债权人为在境内注册经营的金融机构； （三）担保标的为本外币贷款（不包括委托贷款）或有约束 力的授信额度； （四）担保形式符合境内、外法律法规。 未经批准，境内机构不得超出上述范围办理外保内贷业务。 二、境内债务人从事外保内贷业务，由发放贷款或提供授信 额度的境内金融机构向外汇局的资本项目系统集中报送外保内 贷业务数据。 三、发生外保内贷履约的，金融机构可直接与境外担保人办 理担保履约收款。 境内债务人从事外保内贷业务发生担保履约的， 在境内债务 人偿清其对境外担保人的债务之前，未经外汇局批准，境内债务
43、 人应暂停签订新的外保内贷合同； 已经签订外保内贷合同但尚未 提款或全部提款的，未经所在地外汇局批准，应暂停办理新的提 款。 境内债务人因外保内贷项下担保履约形成的对外负债， 其未 偿本金余额不得超过其上年度末经审计的净资产数额。 超出上述 限额的，须占用其自身的外债额度；外债额度仍然不够的，按未 经批准擅自对外借款进行处理。 境内非银行金融机构为债权人，发生境外担保人履约的，境 内非银行金融机构在办理国际收支间接申报时， 应在申报单上填 写该笔外保内贷登记时取得的业务编号。 境内债务人向债权人申请办理外保内贷业务时， 应向债权人 真实、完整地提供其已办理外保内贷业务的债务违约、外债登记 及债
44、务清偿情况。 四、外保内贷业务发生境外担保履约的，境内债务人应在担 保履约后 15 个工作日内到所在地外汇局办理短期外债签约登记 及相关信息备案。 外汇局在外债签约登记环节对债务人外保内贷 业务的合规性进行事后核查。发现违规的，在将违规行为移交外 汇检查部门后，外汇局可为其办理外债登记手续。 因境外担保履约而申请办理外债登记的， 债务人应当向外汇 局提供以下材料： （一）关于办理外债签约登记的书面申请报告（内容包括公 司基本情况、外保内贷业务逐笔和汇总情况、本次担保履约情况 及其他需要说明的事项） 。 （二）担保合同复印件和担保履约证明文件（合同文本内容 较多的，提供合同简明条款并加盖印章；合
45、同为外文的，须提供 中文翻译件并加盖债务人印章） 。 （三）外商投资企业应提供批准证书、营业执照等文件，中 资企业应提供营业执照。 （四）上年度末经审计的债务人财务报表。 （五）外汇局为核查外保内贷业务合规性、真实性而可能要 求提供的其他材料（如境外债权人注册文件或个人身份证件） 。 五、金融机构办理外保内贷履约，如担保履约资金与担保项 下债务提款币种不一致而需要办理结汇或购汇的， 应当向外汇局 提出申请。金融机构办理境外担保履约款结汇（或购汇）业务， 由其分行或总行汇总自身及下属分支机构的担保履约款结汇 （或 购汇）申请后，向其所在地外汇局集中提出申请。 金融机构提出的境外担保履约款结汇（或
46、购汇）申请，由外 汇局资本项目管理部门受理。 金融机构作为债权人签订贷款担保 合同时无违规行为的， 外汇局可批准其担保履约款结汇 （或购汇） 。 若金融机构违规行为属于未办理债权人集中登记等程序性违规 的，外汇局可先允许其办理结汇（或购汇），再依据相关法规进 行处理； 金融机构违规行为属于超出现行政策许可范围等实质性 违规且金融机构应当承担相应责任的， 外汇局应先移交外汇检查 部门，然后再批准其结汇（或购汇）。 六、金融机构申请担保履约款结汇（或购汇），应提交以下 文件： （一）申请书； （二）外保内贷业务合同（或合同简明条款）； （三）证明结汇（或购汇）资金来源的书面材料； （四）债务人提供
47、的外保内贷履约项下外债登记证明文件 （因清算、解散、债务豁免或其他合理因素导致债务人无法取得 外债登记证明的，应当说明原因）； （五）外汇局认为必要的其他证明材料。 七、 境外担保人向境内金融机构为境内若干债务人发放的贷 款组合提供部分担保（风险分担），发生担保履约（赔付）后， 如合同约定由境内金融机构代理境外担保人向债务人进行债务 追偿，则由代理的金融机构向外汇局报送外债登记数据，其未偿 本金余额不得超过该担保合同项下各债务人上年度末经审计的 净资产数之和。 第三部分 物权担保外汇管理 一、 外汇局仅对跨境担保涉及的资本项目外汇管理事项进行 规范，但不对担保当事各方设定担保物权的合法性进行审
48、查。担 保当事各方应自行确认以下事项符合相关法律法规， 包括但不限 于： （一）设定抵押（质押）权的财产或权利是否符合法律规定 的范围； （二） 设定抵押 （质押） 权在法律上是否存在强制登记要求； （三）设定抵押（质押）权是否需要前置部门的审批、登记 或备案； （四）设定抵押（质押）权之前是否应当对抵押或质押物进 行价值评估或是否允许超额抵押（质押）等； （五）在实现抵押（质押）权时，国家相关部门是否对抵押 （质押）财产或权利的转让或变现存在限制性规定。 二、担保人与债权人之间因提供抵押、质押等物权担保而产 生的跨境收支和交易事项， 已存在限制或程序性外汇管理规定的， 应当符合规定。 国家对
49、境内外机构或个人跨境获取特定类型资产（股权、债 权、房产和其他类型资产等）存在限制性规定的，如境外机构从 境内机构或另一境外机构获取境内资产， 或境内机构从境外机构 或另一境内机构获取境外资产， 担保当事各方应自行确认担保合 同履约不与相关限制性规定产生冲突。 三、当担保人与债权人分属境内、境外，或担保物权登记地 （或财产所在地、收益来源地）与担保人、债权人的任意一方分 属境内、境外时，境内担保人或境内债权人应按下列规定办理相 关外汇管理手续： （一）当担保人、债权人注册地或担保物权登记地（或财产 所在地、收益来源地）至少有两项分属境内外时，担保人实现担 保物权的方式应当符合相关法律规定。 （二）除另有明确规定外，担保人或债权人申请汇出或收取 担保财产处置收益时，可直接向境内银行提出申请；银行在审核 担保履约真实性、合规性并留存必要材料后，担保人或债权人可 以办理相关购汇、结汇和跨境收支。 （三） 相关担保财产所有权在担保人、 债权人之间发生转让， 按规定需要办理跨境投资外汇登记的， 当事人应办理相关登记或 变更手续。 四、担保人为第三方债务人向债权人提供物权担保，构成内 保外贷或外保内贷的， 应当按照内保外贷或外保内贷相关规定办 理担保登记手续，并遵守相关限制性规定。 经外汇局登记的物权担保因任何原因而未合法设立， 担保人 应到外
