1、 商业街商业业态定位、商品布局和功能分区一、业态定位的原则1-1、同业差异、异业互补同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市;核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补;让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。1-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数
2、码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧强调一站式购物理念。1-3、合理配比各主力业态MALL 的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类零售设施满足购物需求;文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求; 餐饮设施满足就餐需求。2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regional
3、mall） 】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区） ，将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的 regional mall（地区购物中心） ，也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东新区的发展，我们可以看出 regional mall 的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局
4、商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合;浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络;浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地区购物中心（regional mall）正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购物中心，将满足区域人民消费的多元需求！二、商品布局和功能分区依据 MALL 的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的 70% 左右;以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的 20% 左右;以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10% 左右。
5、具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等;辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店;配套辅助店：不同地区特色商品店;2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、休闲广场等;辅助主力店：儿童乐园等;配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等;3、配套设施核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等;辅助主力店：快餐类、风味小吃类等;配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。功能细分定位：黄兴南路步行商业街的功能分区，一定要考虑如下三大因素的支持：1、设计休闲购物和目的购物人流购物人流的设计，是直接决定步行商业街经营成功与否的主要因素之一，从功能分区的角度来考虑，商业街
6、购物人流的设计应充分考虑休闲购物和目的购物人流，具体作如下规划：（1）设计步行商业街的“中心广场”概念，将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导，使“中心广场”成为步行商业街的“街眼”和必游之地。（2）设计明确的功能区域和板块，引导目的性购物人流。（3）设计功能与功能区域之间的相互作用关系，以此带彼，以彼促此。（4）横向和纵向设计不同的亮点和购物兴奋点，设计人性化的辅助功能设施，引导观光休闲人流留连忘返。（5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常的购物。（6）设计休闲、观光、娱乐、美食功能，以休闲、观光、娱乐、美食功能带动购物。（7）设计城市形象及政府形象功能区
7、域，亲切市民，聚集媒体，增强步行商业街的美誉度，自觉传播，口碑传播，以此达到和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行的思维定式。（8）设计长沙传统老字号品牌功能区域，标榜步行街的深厚商业文化历史，形成步行商业街不可人为和比拟的地域文化商业特色，引导观光旅游的必然人流。（9）设计“商旅湘军”广场，集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域的名优产品，引导湖南企业界对步行商业街的关注和参与。（10）设计广场文化、广场活动和广场商业功能区域，增强步行街的全民参与感，形成步行商业街的独特商业文化风景线，重复而有层次地引导人流。（11）设计步行商业街的建筑标志与功能标志，定期、定
8、时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达到集中引导购物的目的。2、提高步行商业街的整体销售率和投资价值黄兴南路步行商业街是一艘巨型的“商业航空母舰”，她是以一个整体的形象而出现的，她既要有整体的概念形象，又要有各种细分功能的支持，因此，步行商业街的细分功能区，横向、纵向、楼层、方位等等，都要细致地考虑，各种功能的经营赢利与经营成本，只有解决了各功能区经营与成本之间的矛盾，才能有效地做好销售，提高整体的销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街的正常运营。3、后续的经营和管理黄兴南路步行商业街在功能分区的同时，必须考虑到步行商业街的经营和管理，尤其象餐饮、美食等功能区域，更应是
9、如此。黄兴路步行商业街功能分区总原则是：（1）实行横向、纵向交叉式的功能分区，揉合较少比例的自由形态；（2）以步行商业街中段“中心功能”区域向南门口和司门口辐射；（3）完全考虑主题商业整体经营管理模式的功能分区；（4）各功能区的大小比例以自由商业业态比例进行规划。（5）休闲、美食、娱乐等辅助功能区域，既有大区域的划分，又适时根据人流的不同生理和精神需求进行点状分布。黄兴路步行商业街具体功能分区规划：（见图一）黄兴南路步行商业街总长度 838 米，我们将建筑单体的自然块状自南至北分为九个区，具体的功能分区以六七区为整个步行商业街的中心，配合步行街的中心广场规划，六、七区将成为各种商业展示；广场文
10、化活动；大型促销活动；标志性功能；以及相关商业、城市形象、文化、大型公关活动、新闻发布会等等的集中功能区域、亮点和高潮区域，加上中心区域的标志性建筑、顶极品牌广场、创富会的定位，中心区域将成为整个步行商业街的“街眼”，是所有人流的必经之处。步行商业街自南至北的功能分区定位为：一区：长度为 120 米，靠西，单层面积约 7000 平方米一至三层：大型超市百货四层：停车场顶层：儿童游乐园一区：体育休闲及时尚天地1 层：时尚潮流天地2 层：服装、鞋帽、饰品3 层：器具4、停车场顶层：停车场二区：男人广场1 层：服饰、化妆品、保健2 层：品牌服装、鞋帽3 层：服装、鞋帽4、饮食、湘风、文化之老字号广场
11、顶层：观光、休闲三区：化妆品1 层：香水、护肤、美容品2 层：美容美发用品、保健3 层：器材（日用、专业）4 层：饮食、湘风、文化之老字号广场顶层：休闲、观光四区：女人广场1 层：首饰、服饰、化妆品、保健2 层：品版服装、鞋帽、皮具3 层：服装、鞋帽4 层：饮食、湘风、文化之老字号广场、美容美发、纤体顶层：观光、休闲五区：儿童广场1 层：服饰、服装、儿童食品（肯德基、麦当劳）2 层：服装、鞋帽（肯德基、麦当劳）3 层：玩具、体育用品、智力开发4 层：饮食、湘风、文化之老字号广场顶层：观光、休闲六区：国际名店廊国际名店廊：1 层：顶级男性服装、饰品专卖2 层：顶级女性服装、饰品专卖3 层：顶级皮
12、具、鞋帽、饰品专卖4 层：创富会俱乐部，经营项目主要以名酒咖啡吧、茶艺吧为主。顶层：观光、休闲中庭：展示及标志功能区七区：金银珠宝、名表中心1 层：饰品、名表2 层：钻石饰品、金银饰品3 层：金银饰品4 层：湘风美食顶层：观光休闲八区、时尚饰品广场1 层：饰品（皮具、玉金、精品）2 层：鞋帽3 层：箱包、皮具4 层：湘风美食九区：时尚家居广场1 层：小家电、小电子、通讯产品等2 层：日用家居用品、装饰品、精品家私3 层：大家电4 层：饮食、湘风、文化之老字号广场顶层：观光、休闲另特别提示：1、黄兴南路步行商业街在以上大功能分区的同时，1 至 3 层，各层横向 50 米左右，均设置有饮食和休闲区，各饮食、休闲区域均分别设置有休闲台椅，饮料投币自动售卖机，公用 IC 卡电话，垃圾桶等。2、各层横向 80 至 100 米左右，均设置有男女洗手间。3、步行街一层考虑非饮食老字号店的设置（如药店等），老字号店设在 4 楼，均在一层设提示性入口。4、各纵向功能区中庭，均设置展示或特卖场（按季节有组织安排）。以上功能分区的特点有：1、纵横结合，主次结合，购物有集中区域，逛街有不同的观赏和兴奋点，充分考虑了人性化的功能设计。2、强调购物功能的导向性和科学的人流设计。3、充分考虑步行街的分期销售策略和后续的经营管理。
