1、2016年成都服务式公寓研究服务式公寓整体市场【发展综述】起步较晚，发展缓慢，但随着常住成都高端商务人士增多，高端服务式公寓需求将开始凸现在2007年前成都市场没有服务式公寓，外派人员多是租住高档住宅和酒店长租房，高端客户多租住麓山国际、中华园等别墅。2007年中，香格里拉大酒店推出了26套酒店式公寓，开创了成都服务式公寓的先河，同时使得成都市的常驻外派人员有了更多的选择空间。2009年8月，成都首家真正的服务式公寓中汇广场莎玛公寓（11年整体转卖给雅诗阁，改名为盛捷江畔服务公寓）投入运营，服务式公寓市场开始了新的阶段。2011年以来，仁恒辉盛阁、丰德奥克伍德及雅诗阁陆续投入运营，成都服务式公
2、寓项目获得较大发展，市场认知提高。现有商务人士，主要选择居住在配套成熟的高端住宅和别墅区内市场发展初期，服务式公寓将面临来自高端住宅的竞争压力随着常住成都高端商务人士的增多，服务式公寓的需求开始凸现【分布格局】天府大道作为成都的形象轴，其沿线的商务办公集聚区交通便捷、配套完善，是国际品牌服务式公寓竞相进入的主要区域 高端服务式公寓主要沿天府大道（人民南路）分布，集中于CBD区域；其中已有高端服务式公寓项目主要集中在三环以内。项目 管理公司 开业时间香格里拉酒店服务式公寓 香格里拉酒店管理公司 2007年盛捷江畔服务式公寓 雅诗阁集团 2009年仁恒置地辉盛阁公寓 辉盛阁集团 2011年丰德奥克
3、伍德服务式公寓 美国奥克伍德酒店管理公司 2011年雅诗阁服务式公寓 雅诗阁集团 2014年馨乐庭城南服务公寓 雅诗阁集团 2014年仁恒置地辉盛阁公寓盛捷江畔服务式公寓雅诗阁服务式公寓香格里拉酒店服务式公寓丰德奥克伍德服务式公寓馨乐庭城南服务公寓阿玛尼艺术公寓星汇广场酒店公寓银泰中心华悦居公寓棕榈泉费尔蒙酒店公寓已有项目在售项目项目 引入公司 状态星汇广场酒店公寓 豪生酒店 在售阿玛尼艺术公寓 在售银泰中心华悦居公寓 在售棕榈泉费尔蒙酒店公寓 费尔蒙酒店 在售 在售项目 已有项目服务式公寓整体市场注：阿玛尼艺术公寓为打奢侈公寓概念的纯高端住宅，实际不提供公寓相关服务【已有项目情况-量价情况】
4、市场目前已投入运营的高端服务式公寓量少价高，日租、月租皆可仁恒置地辉盛阁公寓盛捷江畔服务式公寓雅诗阁服务式公寓香格里拉酒店服务式公寓丰德奥克伍德服务式公寓馨乐庭城南服务公寓项目房间数（间）行政单间日租金水平（元/天）行政单间月租金水平（元/月）香格里拉酒店服务式公寓26 1266 38000（套间）盛捷江畔服务式公寓200 426 12800仁恒置地辉盛阁公寓360 550 16500丰德奥克伍德服务式公寓237 666 20000雅诗阁服务式公寓 298 666 20000馨乐庭城南服务公寓177 418 12500合计 1298 注：长租型月租房，具体收费一般通过客户与公寓运营方客户经理谈
5、判而定市场目前已投入运营的高端服务式公寓共1298间，日租、月租皆可，按照行政单间日租房最低售价，行政单间租金水平在12500-20000元/月，租金水平较高服务式公寓整体市场【已有项目情况-发展及运营模式】以开发商自持为主，通过引入国际知名服务式公寓运营商，对公寓进行管理运营或提供服务，依靠公寓经营获得收益项目 开发公司 管理公司 发展情况概述香格里拉酒店服务式公寓 香格里拉酒店集团 香格里拉酒店管理公司2007年5月建成投入使用，香格里拉酒店集团自持运营；拥有593间客房及套房，26间豪华服务式公寓以满足长住客人的需求盛捷江畔服务式公寓 香港瑞安集团 雅诗阁集团2009年引入玛莎公寓投入运
6、营，为成都首个服务式公寓；2011年公寓约3万整体以约5亿元卖给雅诗阁，更名为盛捷江畔服务式公寓仁恒置地辉盛阁公寓新加坡仁恒置地辉盛阁集团2011年1月开业，最初对外开放三层楼约30间房, 至2012年底，对外开放360间客房；平均入住率在60%以上，目前50平米左右的单间租赁情况最佳丰德奥克伍德服务式公寓成都万瑞置业有限公司 美国奥克伍德酒店管理公司2011年开业，开发商引进了国际知名的服务式公寓运营商奥克伍德集团作为服务式公寓的管理商雅诗阁服务式公寓新加坡凯德置地雅诗阁集团2014年开业，引入雅诗阁进行运营管理，开业到目前，平均入住率在60%以上馨乐庭城南服务公寓成都高投置业有限公司雅诗阁
7、集团服务式公寓整体市场【已有项目情况-产品情况】提供单间及一到三房的套房多元选择，单间及一房到两房为主要房型；其主要特色体现在“酒店式服务，居家式入住体验”服务式公寓整体市场主要运营中服务式公寓项目名称 客房类型客房面积（）客房间数特色硬件设施配套服务大堂客房布局楼层配套设施盛捷江畔服务式公寓单间 27-45200超大落地窗个性江景客房，设备齐全厨房和家庭娱乐系统；长住客及VIP客人可获雅诗阁生活体验卡，享受合作商户的消费折扣与其他特权精装修，三楼大堂16-34层居家配套：配套齐全的厨房、家庭娱乐系统、中西餐厅、带烧烤屋顶花园商务支持：会议厅、商务中心、秘书服务等休闲娱乐：又有吃、健身房、桑拿
8、按摩洗浴房、儿童乐园、客房清洁（每周两次）、接送机、送餐、洗衣、穿梭巴士至指定的购物商场等一室一厅 63-88两室一厅 103-150三室两厅 191仁恒置地辉盛阁公寓单间 52-55360配置齐全，设计豪华；提供个性化服务和人性化的设备设施精装，一楼大堂，约10米9-39层居家配套：免费停车位、西餐厅、残疾人设施、无烟房、套房厨房设备商务支持：会议室、商务中心休闲娱乐：室内游泳池、健身房、SPA、桑拿接机接站服务、外宾接待、洗衣、行李寄存、看护小孩服务、租车、叫醒服务等一房一厅 70-80两房一厅 105-114三房两厅 130-150丰德奥克伍德服务式公寓单间 49-58237酒店设计现代
9、配置齐全，配合细致到家的服务，是一家专业的服务式酒店公寓精装，一楼大堂，约150，高约12米4-25层居家配套：中西特色美食餐厅、套房厨房设备、无烟房商务支持：商务中心、会议设施休闲娱乐：健身房、桑拿室、室内游泳池、儿童游乐室免费洗衣、清洁服务（短租每日，长租每周两次）、免费上网、文秘服务、复印服务、电讯服务、快递服务、机票服务等一室一厅 87-95两室一厅 130-142三室两厅 150雅诗阁服务式公寓单间 54-90298独立客厅及用餐区，配备设施齐全的厨房、家庭影院系统；长住客及VIP客人可获雅诗阁生活体验卡，享受合作商户的消费折扣与其他特权 6-35层居家配套：配备齐全的厨房商务支持：
10、视听设备、商务中心服务、宴会厅、多功能厅休闲娱乐：健身房、游泳池、桑拿房、住客休闲廊、儿童游乐区、阅读室等机场接送服务、全日制餐厅及客房送餐服务、地下停车场、每日自助早餐、客房清洁服务、干湿洗衣服务、购物班车（至指定商场）等一室一厅 108-147两室一厅 162-207三房两厅 285-305顶楼套房 384-410馨乐庭城南服务公寓单间 41-45117商务支持与家庭影音系统，办公与休闲娱乐居家一体化；长住客及VIP客人可获雅诗阁生活体验卡，享受合作商户的消费折扣与其他特权精装，一楼大堂约12米3-24层一室一厅 74-94两室一厅 114-128【已有项目情况-运营情况】整体平时平均入住
11、率在50%以上，运营情况较良好；面对客群以高端商务人士为主，主要提供一个月以上长租服务，兼有短租、日租服务服务式公寓整体市场项目名称 平均入住率 入住客群情况香格里拉酒店服务式公寓 平时50-60%以一个月以上长租为主；多为外籍的外来人口或者少量国内企业高管长住需要盛捷江畔服务式公寓 平时70-80%以一个月以上长租为主；多为外籍的外来人口或者少量国内企业高管长住需要，少量旅居客群仁恒置地辉盛阁公寓 平时60-70%以一个月以上长租为主，部分日租客（长租客中，有长达3年者）；企业高管、生意商务人士，公司团体，及部分量旅居客群丰德奥克伍德服务式公寓 平时50-60%以一个月以上长租为主，部分日租
12、客；多为外籍的外来人口、企业高管、生意商务人士，公司团体，及部分量旅居客群雅诗阁服务式公寓 平时50%左右以一个月以上长租为主，部分日租客企业高管、生意商务人士，公司团体，及部分量旅居客群馨乐庭城南服务公寓平时60-70%旺季（展会等）100%长租、日租皆有；以企业高管、生意商务人士及企业团体为主，部分量旅居客群【在售项目情况-量价情况】目前市场上真正以高端公寓为营销点对外销售的项目不多，合计供应体量约12.2万，供应套数1203套，对外销售均价在21000-30000元/服务式公寓整体市场星汇广场银泰中心华悦居公寓棕榈泉费尔蒙酒店公寓项目名称 体量（万） 套数 销售均价（元/）星汇广场酒店公
13、寓3.8 484 21000银泰中心华悦居公寓4.2 337 24000-30000棕榈泉费尔蒙酒店公寓4.2 382 23000-25000合计 12.2 1203 【在售项目情况-产品情况】在售项目皆为70年住宅产权，布局上与项目所引入酒店具备一定联系，以70-130的家庭套房为主，皆为精装，主要用于居住服务式公寓整体市场项目名称产权年限所在楼层标准层电梯配置功能配置 物业管理用途标准层面积层高 面积段主力面积主力套型 是否通气 装修情况 物业费用星汇广场酒店公寓70年8-29层（紧靠豪生酒店）1500 3米63-12070-90套二、套三 7梯18户 否精装（5000元/）9元/月 酒店
14、银泰中心华悦居公寓70年10-32层（其上为华尔道夫酒店）20003.5米76-25076-120标间、套一 5梯15户 是精装（8000-10000元/）11.8元/月居住棕榈泉费尔蒙酒店公寓70年5-36层（大堂连接费尔蒙酒店）1300 3米70-150110-130套二、套三 3梯6户 是 精装 13元/月 居住【在售项目情况-销售情况】整体月均去化在140-560，当前市场对销售型服务式公寓接受度不高；而从操作方式看，仅棕榈泉费尔蒙酒店公寓为真正意义的高端服务式公寓服务式公寓整体市场项目名称 开盘时间 成交面积（万）存量面积（万）月均去化面积（）月均去化套数（套）畅销面积段（）近1年成
15、交均价（元/）销售模式星汇广场酒店公寓 2015年1月 0.9 2.9 564 7 50-90 18500 散售银泰中心华悦居公寓 2013年9月 0.43 3.77 139 1 76-86 28000 散售棕榈泉费尔蒙酒店公寓 2012年9月 2.43 1.78 565 5 110-130 23000 散售项目名称 客群情况 操作方式 备注星汇广场酒店公寓私人老板、企业高管、专业投资客为主，成都本地及外省兼有引入豪生酒店：统一管理，带租约销售（包租十年：前3年6%，4-6年7%，7-10年8%）业主与酒店方签订10年租约，期满业主根据个人情况决定是否与酒店续约；同时业主可与开发商签订三年或六
16、年回购协议银泰中心华悦居公寓80%的购买人群为北上广客群，主要宣传投放锁定在北上广；本地客群接受度很低欲引入华尔道夫酒店进行管理：付费共享酒店空中大堂、SPA 水疗、泳池、健身会所、行政酒廊、大堂吧、酒吧及餐厅原定华尔道夫酒店直接管理，后因商务条件未能达成一致，酒店公寓存在不确定性，目前由仲量联行提供物业管理棕榈泉费尔蒙酒店公寓企业高管、私人老板等高收入人士，多来自外省如上海、广州等沿海城市费尔蒙酒店直接管理，并提供全系服务：与费尔蒙酒店形成业主专属通廊，可直接通往费尔蒙酒店享受星级服务；业主可成为费尔蒙Circle会员中国首家可售费尔蒙公寓，所有套房皆按照费尔蒙标准建造；付费享受费尔蒙酒店服
17、务数据来源：调研及截止4月27日备案数据 整体月均去化在140-560，不足10套，其中星汇广场引入酒店带租约销售推售初期表现较好，但后续销售乏力；说明当前市场对销售型服务式公寓（尤其居住用途项目）接受度不高 从操作方式看，仅棕榈泉费尔蒙酒店公寓为真正意义的高端服务式公寓【发展趋势-市场需求】成都经济快速发展，人民生活水平及消费能力持续提高，使成都具备发展高端服务式公寓的优越经济环境服务式公寓整体市场162521780119500213312300019196201012160223561253001230313551 1355116707181001150612950145001600217
18、50068558139910810060108000500010000150002000025000300002011年 2012年 2013年 2014年 2015年2011-2015年各大城市GDP总量及走势情况（单位：亿元）北京 上海 广州 深圳 成都23932271942996832665 3347649438579286424870338748620500001000002011年 2012年 2013年 2014年 2015年2011-2015年成都人均可支配收入及人均GDP走势图人均可支配收入(元） 人均GDP（元）服务式公寓整体市场 商业资源聚集度：成都排名第6 城市枢纽性：成
19、都排名第5 未来可塑性：成都排名第7 生活方式多样性：成都排名第6 城市人活跃度：成都排名第6【发展趋势-市场需求】2016年4月，成都被综合评定为新一线城市首位，投资发展潜力巨大，激发对各界商业人士的吸引力，为高端服务式公寓发展提供良好的市场环境及客群来源支持2016年4月25日，在针对338个中国地级以上城市，按照商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性和未来可塑性5个维度的平均加权计算，第一财经旗下的数据新闻项目新一线城市研究所重新评估中国城市的商业魅力，为中国城市再分级。北京、上海依然是遥遥领先的超级城市，成都、杭州、武汉正在迅速接近“第一集团”，成都夺得新一线城市首位数据
20、统计来源于第一财经【发展趋势-市场需求】随着成都城市国际化形象的不断提升，吸引了大量的领事馆工作人员、外企高管等涉外人群，其中九成租房，承租能力极强，主要居住区域集中在城南金融城区域服务式公寓整体市场1. 成都现目前已有13家领事馆，未来还将有15家领事馆进驻，大量的领事馆工作人员进入成都；2. 世界500强企业265落户成都，已超过广州，位居全国第三；其中境外500强企业达196家，大量外企高管、国际人士纷至沓来；3. 成都空港口岸截止2015年12月出入境流量突破400万大关，成都双流机场跃居内地对外开放航空口岸第四位；其中入境事由中商务访问位列第二，超过5万人次，带来大量高端服务公寓需求
21、客群；4. 截止2014年初，成都常驻外籍人口数量约31056人，近年来仍不断增加物业类型月租价（元/月）客群 备注高档低密住宅、高端服务式公寓30000-50000世界500强企业高层和各大领事馆高级官员居住区域在从市区延展到城南金融城区域；对小面积、高品质公寓表现较为急切；承租能力强，服务要求较高高端公寓 12000-30000外资企业的中高层管理人员中高档公寓 5000-12000外企中低层管理人员、外报记者、外国留学生、教育工作者及其他外国租房者 需求人群：常驻外籍人事超3万人 成都外籍人士：九成租房主要集中城南标准极高数据统计来源于人民网【发展趋势分析】高端服务式公寓的需求量持续增长
22、，供应缺口较大，且投资回报高，或将成为成都全新的不动产投资品类服务式公寓整体市场随着成都房地产市场的进一步发展，以及成都国际化都市地位的进一步确立，服务式将成为成都全新的不动产投资品类1. 成都经济快速发展，人民生活水平及消费能力持续提高，使成都具备发展高端服务式公寓的优越经济环境2. 成都成为新一线城市首位，提供良好市场环境及客群来源支持3. 常驻外籍人士居住需求：大量涉外人群涌入，2014年初，常驻外籍人口数量约31056人，其中九成租房，承租能力极强1. 成都服务式公寓目前不到1300套，加上预计供应不超过2000间，不及上海1/5（上海超过10000套）、北京1/6（北京CBD区域公寓
23、量超过12000套，市场缺口明显；2. 成都市场上目前已有的服务式公寓长租公寓均只租不售，行政单间月租金水平保持在12000-20000元/月左右，奥克伍德、盛捷江畔、雅诗阁、香格里拉均取得了良好业绩，预示着成都服务式公寓有着良好地市场前景3. 与住宅（4%以下）、商铺（5%左右）相比，常规公寓（4-8%）及高端服务式公寓（10-13.5%）投资回报较高VS 需求端 供应端小结：【分布特征】天府大道沿线商务办公集聚区是国际品牌服务式公寓竞相进入的主要区域【供需特征】已有项目供应约1300间，目前市场供应较少，市场需求凸现【操作方式】引入国际知名服务式公寓运营商进行经营管理，或引入知名酒店品牌管
24、理并提供付费服务；运营中项目市场认可度较高，而在售项目多为概念化高端服务公寓【产品特征】主要房型为标间及70-100套一、100-130套二，注重“酒店式服务，居家体验”，目前已运营项目相对在售项目更具备服务式特征【运营特征】整体运营情况较良好，平均入住率在50%以上【销售特征】整体月均去化140-560，当前市场对销售型服务式公寓（尤其居住用途项目）接受度不高【发展趋势】高端服务式公寓的需求量持续增长，供应缺口较大，或将成为成都全新的不动产投资品类市场高端服务式公寓供应较少，需求凸显；已有项目多为持有运营，由国际知名服务式公寓运营商进行经营管理，市场认可度较高二、塔楼市场研究服务式公寓整体市
25、场小结整体市场发展综述分布格局已有项目情况区域市场小结区域市场发展环境发展情况在售项目情况发展趋势【发展环境】项目所在区域为金融城-大源CBD核心区域，高端商务办公氛围浓厚，高端商务人士集聚，具备支撑高端服务式公寓发展的优越条件服务式公寓区域市场高新区“金融城-大源片区”区域特点国内大型品牌企业和世界500强企业争相入住一号地铁南延线已通车500强企业汇集，天府软件园、孵化园等科技产业园的成熟，商务氛围浓厚国家税收政策支持，政府南移、会展经济带动代表项目希顿国际广场、棕榈泉、新世纪环球中心、奥克斯广场、东方希望中心、银泰中心项目特征项目定位高，多国际化标准的写字楼及公寓项目一流的优质物业管理服
26、务，提供各类休闲娱乐商务配套商业办公项目昭示性明显金融产业集聚区:重点发展金融市场，形成金融机构密集、要素市场完备、集散功能强大的金融机构和市场集聚区。金融总部商务区:主要吸引金融法人机构、省级金融机构、监管部门及其全国性或区域性总部入驻，打造总部机构密集、功能完善的金融总部集聚区。金融后台服务业集聚区:主要引进国内外金融机构的各类数据中心、资金清算中心、银行卡中心、研发中心、灾备中心、呼叫中心、单证中心等后台服务机构，形成以金融后台服务、金融创新服务、金融信息服务、金融衍生服务为主的金融后台集聚区。金融前台金融中台金融后台招商大魔方【发展情况】区域目前真正的高端服务式公寓缺乏，从仅有的投入运
27、营馨乐庭城南服务式公寓表现看，区域高端服务式公寓需求空间较大服务式公寓区域市场银泰中心华悦居公寓棕榈泉费尔蒙酒店公寓馨乐庭城南服务式公寓已有项目在售项目已有项目：馨乐庭城南服务式公寓运营情况：平时60-70%，展会期间100%项目评价：雅诗阁旗下服务式公寓，运营情况良好在售项目：银泰中心华悦居公寓、棕榈泉费尔蒙酒店销售情况：售价较高，但区划缓慢项目评价：主要引入知名酒店品牌管理，入住可获得相应酒店服务（主要为付费方式），其中银泰中心公寓与华尔道夫酒店为实现合作，目前尚未确定具体引入酒店品牌，仅棕榈泉公寓真正实现与酒店合作小结：服务式公寓区域市场【发展环境】项目所在区域为金融城-大源CBD核心区
28、域，高端商务办公氛围浓厚，高端商务人事集聚，区域具备支撑高端服务式公寓发展的优越条件【发展情况】区域目前真正的高端服务式公寓缺乏，从仅有的投入运营馨乐庭城南服务式公寓表现看，区域高端服务式公寓需求空间较大区域市场具备支撑高端服务式公寓发展的优越条件，且需求空间较大，真正意义的高端服务式公寓缺乏服务式公寓市场研究结论：高端服务式公寓发展空间较大，目前仍以持有为主，通过引入国际知名的服务式公寓运营商团队进行运营管理或提供服务，靠经营实现收入【供需层面】目前市场供应少，区域市场真正意义高端服务式公寓缺乏，而市场需求凸现【操作层面】已投入运营项目持有为主，引入国际知名服务式公寓运营商进行经营管理的市场认可度较高；在售项目引入知名酒店品牌管理并提供付费服务，多为概念化高端服务公寓【产品层面】注重产品“酒店式服务，居家体验”，主要房型涉及标间及套一、套二类家庭套房【运营层面】整体运营情况较良好，平均入住率在50%以上【销售层面】当前销售型服务式公寓（尤其居住用途项目）市场接受度不高【发展趋势】高端服务式公寓需求量持续增长，供应缺口较大，或将成为成都全新的不动产投资品类谢谢
