1、外埠拓展部工作流程图市场调研选 址签 约城市基本情况家居卖场情况家装行业情况竞争对手情况目标址综合情况了解价格与条件洽谈租赁标的硬件设施勘察争取广告位等其它资源房地产情况撰写报告报告评估微观宏观城区、商圈、街道定位确定 5 个以上备选址约见房主目标址评估租赁合同修改签订租赁合同领导决策细节洽谈寻找目标址工 商企业核名当地大型银行 /支行验资报告注册营业执照税务登记组织机构代码填写核名表递交材料通过核名开验资户递交材料开户完成通知集团财务汇款银行出据询证函与 联行来账凭证委托会计事务所提供材料领取验资报告租赁标的物所在工商分局办理填写公司设立申请表递交材料领取营业执照租赁标的物所在地税分局办理递
2、交材料领取税务登记市工商局办理递交材料领取代码证由分公司完成递交材料资 质总 结当地建委咨询委托代理公司价格与条件洽谈提供资料合同内容归类资料整理文件交接三级资质安全生产许可证建造师注册签合同掌握当地价格领取证书约见代理人双方达成一致制作租金与其它费用表合同双方的承诺条件合同等所有原件资料交于分公司外阜拓展部工作手册第一部分：市场调研第二部分：选址第三部分：签合同第四部分：工商办理第五部分：资质办理第六部分：整理总结一、市场调研（一）宏观城市基本情况1. 城市规模2. 城市经济3. 城市规划4. 城市人文等特点5. 人口结构6. 人均收入状况7. 消费水平及习惯8. 房地产开发市场状况9. 存
3、量房交易市场状况10.住宅开发建设规模及分布11.保障性住房开发建设规模及分布12.物价指数及商业区域分布（二）微观家装市场基本情况1. 家装市场容量预估2. 同行业经营状况3. 家装市场业态4. 家居卖场状况5. 竞争对手的经营模式6. 竞争对手的月、年产值7. 竞争对手的广告投放8. 当地家装市场的平均值9. 家装市场的消费形态10.家装消费群体的消费习惯11.主要家装公司的材料合作品牌二、选址要素1. 人流量：平常、假日及日、夜来往人次和比例2. 车流量：汽车、公交车、摩托车、自行车往来流量3. 交通状况：目前及未来可能增减的运输工具，公交车站是否方便上车、下车，或者在几个主要车站的附近
4、，客户可以在下车步行 20 分钟内到达目标位置4. 公共交通设施与路况，有无特别限制5. 目标址近期无城建规划6. 目标址区域特征：竞争店、互补店、金融机构及文教设施等7. 尽量避免在食品、服装、医院等此类店面附近选址8. 人口勘察：人口数量，活动频率、消费习惯 、消费质量等；例：一、看楼盘价格。高档楼盘的业主消费水平也高，老城区也可看二手房价格。可通过晚上灯光判断周围居民数量 ，亮灯少说明入住率不高，人气不旺。 二、通过空调装的房间多不多，甚至可看看空调的种类、牌子等均可看出消费质量； 三、看菜市场。看有没有卖鲍鱼、甲鱼、基围虾、螃蟹等高档生鲜的摊位。四、可估算一下市民手中拎的菜值多少钱。五
5、、还可看讨价还价的人多不多等都可以看出消居民的消费质量和消费习惯。9. 主要针对 23-60 岁之间的人群，所以选址应选择小区居密度高的地方10.最好选择家居用品店、家居卖场，家装品牌多种品牌集中商业区，这样比较容易形成市场11.避免选择树木茂密的沿街店面。树木茂密会使店面招牌及橱窗被遮挡无法一目了然12.考虑建筑物的新旧程度与装修成本，租金适度，占预估营业额 5%，租期不少于 5 年13.目标底商和写字楼需是城市地标性建筑，底商面积 5001000，写字楼面积 1000 1500 14.周围设施对目标地址是否有利。有的位置虽然在城区主干道旁，但主干道两边的栅栏，严重影响客户的出行，因此在选择
6、临街底商时，要充分注意这点15.商圈勘察：主要及次要商圈范围及租金价位对比。如租金超出预算，目标址可在成熟的中央商务圈一公里外，两公里内，这样的位置房租相对较低，而商圈内集中了大量的知名企业，商圈知名度也很高，地标性建筑多，这种位置的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气，再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉，得来全不费功夫” 。三、签合同签约前应先了解租赁标的物的价格、物业、广告位等基本条件情况。查看租赁标的物的房产证原件、购房发票原件、购房合同原件并索要复印件。租赁标的物有无破损，装修前需拍照存档。近期有无拆迁规划，楼板的承重力（要做主材展示）以及电的最大负载（最大负载功率）等情况
7、。签合同 QAQ：租赁标的的租金多少钱合适？A：租赁标的物租金不能超过预估营业额的 5%Q：租赁标的物租期多少年合适？A：租赁标的物租期 10 年以上，不能低于 5 年Q：递增怎么算?多少比例合适？A: 35 年不递增，最低两年不递增.以租期 10 年为例，前三年不递增，46 年递增 2%，710 年递增 3%Q: 合同里的违约赔付金额多少合适：A：为安全起见，违约责任赔付金额为 1 年租金Q：免租要期多长时间？A： 2 个月以上免租期，不得低于 1 个月。Q：在洽谈时都有哪些其它资源？A：争取更多的户外广告位置、车位及其它资源。Q: 房屋租赁合同要签几份？A： 房屋租赁合同一式五份，甲房三份
8、乙双方两份Q：签订房屋租赁合同时的注意事项？A: a、签约人是产权人本人：需要提供产权人身份证复印件，房产证复印件，购房发票复印件、购房合同复印件。b、签约人是委托人：需要提供委托书，签约人身份证复印件，产权人身份证复印件，房产证复印件，购房发票复印件、购房合同复印件。c、产权人是单位：需提供营业执照复印件，房产证复印件，购房发票复印件、购房合同复印件，均需加盖公司公章四、工商办理a、公司核名当地工商局区域分局办理，所需材料：需要资料有核名表一张（当地工商局网站和下载） ，按表格内容填写相关信息，向工商局递交营业执照复印件。手续费 4 元。名称为实创装饰工程（*）有限公司，备选名称：实创家居装
9、饰（*）有限公司。如预注册企业名称与其他公司名称如有冲突查明对方公司是否注册过期，可到市工商局将过期企业名称删除即可通过预注册名称核准。核名期限为半年。b、银行开验资户在经营场所附近选择大型银行或支行，需要资料：集团营业执照正、副本复印件、集团税务登记证正、副本复印件、集团组织机构代码证正、副本复印件、集团银行开户许可证、企业核名表复印件、集团法人身份证复印件、经办人身份证复印件、集团公章、法人章。通知集团财务转账，注册资金打入银行账户后，银行会开具验资单。资金用途一定填写“投资款”或“验资款” ，否则无法进行验资。资金到账后银行开据询证函。获取询证函后到当地会计事务所开据验资报告。C、办理验
10、资报告到当地会计事务所，提供询证函、联行来帐凭证、核名表复印件，集团营业执照复印件、公司章程。d、注册营业执照当地工商局区域分局办理，需要资料有公司章程、股东决定、任命书、房产证复印件、租房租赁合同、产权人身份证复印件，（如果租赁合同不是产权人签约需要提供委托书和委托人身份证复印件）分公司法人和监事身份证、集团营业执照复印件、验资报告原件、企业核名表原件、经营场所登记表（工商局提供） 、公司设立登记申请书（工商局提供） 、经办人身份证复印件。e、税务登记 （由分公司财务完成）当地地税分局办理，需要的材料有营业执照正副本原件与复印、房屋租赁合同原件、章程、股东决定，任命书、法人的身份证原件与复印
11、件、分公司公章、验资报告原件、会计从业证书。资料齐全当天就能办好税务登记手续。f、 组织机构代码证（由分公司财务完成）当地市工商局办理，需要材料有分公司开业核准通知书原件、分公司营业执照复印件、法人和经办人身份证复印件、分公司公章。在领证后一个月内携带组织机构代码证（正、副本）到大厅领取 IC 卡。公司注册 QAQ：进入注册流程前应准备哪些文件？A：集团营业执照（正副本）复印件、集团税务登记证（正副本）复印件、集团组织机构代码证（正副本）复印件、集团公司章程、集团公司股东决定、集团银行开户许可证、分公司法人身份证复印件；注：所有复印件均加盖实创集团公章。Q：在哪做名称核准？A：一般情况在租赁标
12、的所在行政区审批中心。个别城市在租赁标的所在行政区工商局。可在区工商局询问。Q:企业核名表上哪领取？A：一般在当地工商局大厅领取，由于公司公章不方便携带，通常可以到当地工商局网站下载，然后盖好公章即可。Q：注册名称不合法，需将地名放在名称最前方。A：我公司注册为集团全资子公司，根据国家公司注册法标准，可将地名后置。Q：在哪开验资户？A：临近租赁标的的中国银行、招商银行、建设银行、工商银行等国内大型银行或支行。Q：银行开验资户开户完成后与谁联系？A：验资户开好后需通知财务总监开户行行别、开户行名称、开户账号，并提示资金用途写明“投资款” 。Q：在哪做验资？A：通过网络搜索当地会计事务所或工商局周
13、边可办理验资报告的会计事务所。只需会计事务所开具验资报告，注册资金由集团公司自行承担。一般 50 万元验资所需费用含发票在 300 元左右。Q：所需原件执照和验资款等有谁负责？A：所需集团执照原件和公章须向总裁秘书闫爽申请使用，工作电话：5156.7676，验资款须向财务总监周总申请。五、资质办理所需人员及价格参考：1、二级建造师：2 名 ； 价格：8000 元/人/ 年 共需：2 名2、中级职称证书：2 名； 价格：6000 元/人/ 年 共需：2 名3、初级职称证书：13 名； 价格：1500 元/人/ 年 共需：13名4、三类人员证书：7 名 ； 价格：2000 元/人/ 年 共需：7
14、名5、特殊工种证书：15 名； 价格：1000 元/人/ 年 共需：15名办理方与代办方协议达成一致时，办理方只需提供相应的材料与办理费用即可，期间所产生的其它费用与办理过程由代办方负责，办理方做好监督工作即可坐等领证。资质办理 QAQ：在哪办理家装三级资质？A：首先，到当地市建筑委员会了解办理资质所需我方提供的材料；其次，通过网络搜索或其他渠道联系当地代办资质机构并与其确定所需材料、人员、费用及所需时间等。Q:资质与安全生产许可证是什么？A：传统的理解为资质只有资格参与竞标，不能施工，安全生产许可证是可以在工地施工。两者需要同时办理。Q：办理资质都需要哪些职称人员？A： 通常有二级建造师 2
15、 名、中级职称 2 名、初级职称 13 名、三类人员 7 名、特殊工种 15 名Q:职称人员是谁提供?A:通常办理资质是二级建造师租用代办方的, 其它人员由分公司自己提供.Q:技术人员需要交纳多长时间的保险?A: 技术人员需要缴纳相关保险，连续交纳三个月即可。Q:多长时间可以领取证书？A：46 个月领取证书Q:办理资质流程前应准备齐哪些资料?A:集团营业执照副本、集团章程、公司简介及组织机构图、集团法定代表人身份证、职称证、企业经理和技术、财务负责人相应的注册证书、职称证书、身份证明、 养老保险凭证、与分公司工程相适应的施工、质量检测、办公等设备购置发票、房屋产权证或租赁合同、企业项目经理证书
16、、职称证、身份证、工程技术或经营人员的职称证书、身份证及劳动合同。其中职称证要求建筑学或环境艺术、暖通、给排水、电气等专业人员齐全、员工交纳社会劳动保险的证明及缴费收据Q:办理安全许可证前需要提供哪些材料？A：安全投入发票（购劳动防护用品、安全设备或设施、安全应急及救护用品用具的发票、安全教育等） 、特殊操作人员（15名）的证件（电、焊工）以及体检证明、劳动合同Q：三类人员考核证书时需要提供哪些材料？A：二名企业负责人的身份证、职称证、毕业证及一寸四张照片、二名建造师的身份证、职称证、毕业证、建造师资格证及一寸四张照片、五名专职安全员的身份证、或职称证或毕业证（也就是二者有一样就可以）及一寸四
17、张照片Q：收到建造师的相关材料时下一步要做什么A：分公司必须马上办理变更注册人员的保险，然后将为其缴纳的社会劳保险明细交给代办方用于办理建造师的注册备案事宜，Q：三类人员的什么时候才可以参加培训？A：建造师只有注册备案后才能参加三类人员的培训。Q：二级建造师注册时需要的资料如下：A：购买建造师注册认证锁（由代办方代购） 、建造师身份证（正、反面的复印件） 、职称证（原件） 、毕业证（原件） 、建造师资格证书（原件） 、分公司与代办方签订的劳动合同Q：如聘用的建造师是挂靠在其它的单位怎么办？A：首先需要先变更注册单位，变更成功后在注册Q:建造师单位变更需要提供哪些材料？A：建造师身份证（复印件）
18、 、职称证（原件） 、毕业证（原件） 、建造师资格证书（原件）分公司与代办方签订的劳动合同复印件二份及原件、分公司为交纳社会劳动保险的缴费明细表复印件二份及原件、建造师本人与原注册单位的解骋证明二份及原件、注册证书原件及执业印鉴（实物）六、整理总结根据租赁标的物不同的业主、不同的价格、不同的合同条约，罗列出详细的房屋基本信息与洽谈条件，将电子版信息存档。合同原件等相关材料交接于分公司负责人。总结 QAQ:总结时都有哪些内容？A：新签订租赁标的物的所有信息归类制成表格Q：表格内容都包含哪些？A：租赁出地址、产权人 /签约人、付款方式、合同签订日、房屋免租期、房屋起租日、房屋截止日、房屋面积、房屋
19、租期、递增比例、房屋租金/ 月/ 年、物业管理费 /月/、广告位使用情况、甲方提供的证件、甲、乙方的承诺条件。Q：交接时都有哪些内容？A:房屋租赁合同原件、公司章程、股东决定、任命书等相关资料。Q：表格制作有什么格式要求？A：参考如下例表例表一：年限（年）面积（）房间号（室）一（万元）二 (万元)三 (万元)四 (万元)五 (万元)六 (万元)七 (万元)八 (万元)九 (万元)十 (万元)备注 1(例) 备注 2（例）1111 200 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2 个月免租期，附赠广告位2222 200 20 21 22 23 24 25 26 27 28
20、292 个月免租期，2011 年 6 月至2011 年 12 月由甲方支付物业费3333 200 30 31 32 33 34 35 36 37 38 391 个月免租期，房租税金由甲方支付4444 200 40 41 42 43 44 45 46 47 48 492 个月免租期，免费拆除，附赠广告位一块物业费：5.42 元/M/月 电费：1.06 元/度；水费：4.45 元/吨；电梯费：1 元/M/月合计 100 104 108 112 116 120 124 128 132 136 总计 1180 万元例表二：房号 付款方式 合同签订 日 免租 期 起租日 截止日 户名 银行 账号 已付定
21、 金 首次租 金 保证 金1111 半年 2011.1.1 一月 2011.2.1 2016.2.1 张三 建设银行 6227393* 100000 200000 2222 季度 2011.1.2 两月 2011.2.1 2021.2.1 李四 交通银行 62201006* 20000 80000 3333 半年 2011.1.3 一月 2011.2.1 2017.2.1*公司中国银行410502609* 无 1000000 500004444 半年 2011.1.4 两月 2011.2.1 2021.2.1 王五 民生银行 47272708* 已付 已付 合计 120000 1280000 50000
