1、 马鞍山慈湖地块规划建议书马鞍山慈湖地块规划设计建议书二零一二年六月十五日马鞍山慈湖地块规划建议书目 录前言 .- 3 -一、区域概况及市场分析 .- 3 -1. 马鞍山市及慈湖高新区概况、发展规划 - 3 -2. 马鞍山市房地产概况 - 4 -3. 在售楼盘和同质楼盘情况 - 6 -二、项目概况及定位分析 .- 9 -1. 项目区位及基本情况 - 9 -2. 本项目特点分析（SWOT 分析） .- 10 -3. 项目目标客户群分析 .- 12 -4. 项目定位 .- 13 -三、 规划设计建议 .- 14 -1. 技术经济指标 .- 14 -2. 总体规划基本原则 .- 14 -3. 总体规
2、划重点 .- 14 -4. 项目总体布局建议 .- 15 -5. 户型配比及设计建议 .- 16 -6. 配套商业规划建议 .- 17 -7. 单体建筑设计建议 .- 18 -8、 配套设计建议 .- 20 -马鞍山慈湖地块规划建议书前言马鞍山慈湖 119.5 亩地块处于慈湖高新技术产业开发区东北部，紧邻南京滨江开发区。为更好对项目进行整体定位，开发适销对路的产品，在对区域市场进行充分调研的基础上，结合本项目所处区位及特点，形成了本项目的产品定位和规划建议。一、区域概况及市场分析1. 马鞍山市及慈湖高新区概况、发展规划马鞍山位于安徽省东部、长江中下游东岸，地处北纬 314642311726与东
3、经 11821381185244之间江苏南京接壤，2011 年区划调整后辖 3 区 3 县，土地面积 4042 平方公里，总人口 228 万人。属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季分明，气候温暖湿润，雨热同季。马鞍山年平均温度在 16左右，最冷为 1 月，平均温度 3，最热为 7 月，平均温度在 28左右。近年来马鞍山市综合经济实力不断增强，经济总量排名全省第四，国内生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要经济指标总量位居全省前列。2011 年，全市实现生产总值（GDP）1144.18 亿元，首度突破千亿大关。全市城市居民人均可支配收入27329 元，全市农民人均纯收入为 950
4、5 元，均居全省首位。慈湖高新区位于马鞍山东北部，包含慈湖工业园、金家庄工业园和马鞍山软件园三大经济板块，园区内工业门类齐全，现有法国圣戈班、台湾中橡、广州立白、丰原生化、申能集团、首创水务、大唐集团、海螺水泥、格力电工等跨国公司和国内上市公司以及金星化工集团、方圆公司、巨龙公司等省内著名企业共 215 家入驻，其中亿元以上的企业 36 家。2010 年马鞍山市明确提出“1255”城市发展战略，即由一个主城区、2 个副城区、5 个中心镇和 5 个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。慈湖高新技术产业开发区作为马鞍山慈湖地块规划建议书5 个产业功能区之一，经安徽省政府批准目前正向国务院申报国家级
5、高新区。 园区发展目标：以“一新两高”（新材料、高端装备制造、高端服务业）产业为重点，即做大做强新材料产业，做精做深高端装备制造业，积极培育以现代物流为重点的高端服务业。到 2015 年，园区工业总产值达到 1300 个亿，到 2020年成为具有国际影响的高新技术产业基地，工业总产值达到3000 亿。 园区战略定位：城市发展的新城区。高标准推进慈湖高新区城市基础设施建设，完善城市配套功能，促进产业与城市的融合，扩大社会民生保障，促进社会广泛就业，优化自然环境，进一步完善宜居宜业的环境，打造城市发展的新城区。 2. 马鞍山市房地产概况2.1 2011 年马鞍山房地产概况回首过去的 2011 年，
6、“调控”似乎成了全国楼市的一个主旋律，新国八条颁布、重点城市监测、剑指二三线城市的限购、3 次加息 7次调动银行存款准备金率，密集的政策颁布压的楼市喘不过气来。但，正因为有了条条框框，有了那些不确定性，才让原本处于狂热之中的楼市逐渐恢复了理性，正是这些变化，才让购房者又重新看见房价下行的希望，才有了各路专家、学者精彩的言论和演说。马鞍山楼市从去年 3 月份以来，成交量和价格都开始下滑，2011 年，马鞍山市（不含和县、含山）新建商品房（不含安置房、保障性住房）成交 6188 套，成交面积为 65 万平米，成交均价为6075 元每平。2011 年与去年相比，在成交套数和成交面积上有了很大程度的下
7、滑。2.2 马鞍山市消费者对住房偏好分析（1）区域偏好。江东大道沿线、湖东南路沿线和其他老城区是居民选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线和其他老成区是居民选购房屋的重点区域。选择江东大道沿线的占有购房意向人群的马鞍山慈湖地块规划建议书23.7%，选择湖东南路和湖西南路的分别占 8%和 7%，慈湖河路两侧和湖南路两侧各占 5.19%，其他老城区占 29.63%，选择滨江新区、秀山新区、博望新区、开发区周边以及当涂县和其他的偏少，总共仅占 21.48%。23.70%5.19%5.19%8.15%6.67%29.63%0.74%8.15%0.00%3.70%2.22%6.67%0.00%5.00%1
8、0.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%江 东大 道慈 湖河 路两 侧湖 南东 路两 侧湖 东南 路湖 西南 路两 侧其 他市 区老 城区滨 江新 区秀 山新 区博 望新 区开 发区 周边当 涂县 其 他系 列 1（2）面积、户型和房屋类型偏好。80100 平米的需求占48.15%，100-120 平米的占 28.89%，其他 80 平米以下的占11.85%，120-144 平米的占 8.15%，144 平米以上的大户型需求仅占 2.96%。对马鞍山来说选择普通多层的占多数。80平 方 以 下 ,11.85%80-100平 米 ,48.15%100-120平 米
9、,28.29%120-144平 米 ,8.15%144平 米 以 上 ,2.96%80平 方 以 下80-100平 米100-120平 米120-144平 米144平 米 以 上2.3 马鞍山房地产房地产发展机遇（1）轻轨入马 炒热沿线楼盘（未来地铁站在项目附近）4 月 26 日，南京、马鞍山两地市长签订了2011 年度宁马一体化合作协议。在这份协议中，加快宁马城际轻轨前期工作被列为马鞍山慈湖地块规划建议书共建重点，南京轻轨 8 号线也有计划延伸到马鞍山主城区，它将从市区通往铜井镇，与马鞍山市城区内自建的轻轨线对接。这项工程落实后，两城之间的关系就将更为密切，两地的市民们也将更方便的享受到便捷
10、的交通服务，从而实现真正意义上的资源共享。轻轨入马，不仅让沿线楼盘受到了购房者的关注，而且让人们对马鞍山的房价多了一份遐想。（2）和县、含山并入 马鞍山房地产格局骤变8 月 22 日，安徽省正式宣布撤销地级巢湖市，并对原地级巢湖市所辖的一区四县行政区划进行相应的调整，分别归合肥、芜湖、马鞍山三市管辖。其中，含山县、和县(不含沈巷镇)划归马鞍山市管辖。至此，马鞍山迎来了属于自己的大城时代。和县、含山并入后随之提升的住房需求为我市房地产行业的迈进提供了动力，同时也打开了房地产市场发展更为广阔的空间。（3）马鞍山长江大桥的建设，助推马鞍山房地产业腾飞。3. 在售楼盘和同质楼盘情况马鞍山主要住宅项目价
11、格市场调研汇总表项 目 面积范围 单价范围 主力总价 楼层差价 朝向差价银河湾 90-160 5700-6850 80 50-100 100-200天泽水岸 91-115目前剩两套 32-1106 93 平方 总价 65.8 万 6-204 91.3 平方 总价 52 万 单价 5700汇成上东 87-139 6415-7600 70-90 150 100-200东方明珠 89-120 5500-6800 65 20-30 100朝辉首府 67-120 5200-8000 80-90 50-100 50-100绿州花园 82-115 5700-6800 60 50 50-200江南御花园 13
12、9-144 5600-6000 80 50-100 100翡翠森林花园 90-121 6200-6600 65 100-200 50-100金玉兰小区 75-140 均价 3900 元/平怡和家苑 75-120 均价 3900 元/平马鞍山慈湖地块规划建议书类比同质楼盘情况：梧桐雅苑（老城区，品质比较差）项目位置 幸福路与恒兴路交叉口开发商 马鞍山市百成置业有限有限公司 投资商规划占地 14.7 万平 建筑面积 20 万平方米 容积率 1.3套数 2 栋数 48 栋 绿化率 35%开发模式 分四期开发 开盘时间 2011 年 6 月 入住时间 2012 年 6 月热销产品类型 多层 销售状况
13、一般，一期销售基本售罄销售价格 均价 3900 元/m 2 最低 3700 元/ m 2 主力产品 90 m2项目推广主题 老城区、幸福住宅主力卖点描述 景观、人文、学区景观特点 中心花园、北部邻河景观带、建筑特点 毛坯房、多层、现代风格区位 老城区马鞍山慈湖地块规划建议书配套描述幼儿园及小学（长江路小学、新工房小学、幸福路小学、中村小学）户主可自行选择小学、指定中学为市第十一中。恒泰达观天下（秀山新区，品质高，价格低）项目位置 雨山东路霍里山大道交叉口南 200 米开发商 马鞍山筑城房地产开发有限公司 投资商 恒泰集团规划占地 18 万平建筑面积 60 万平方米容积率2.5开发模式 分四期开
14、发 开盘时间 2012 入住时间 暂没定热销产品类型 高层、商铺 销售状况 未开盘销售价格 均价 3900 元/m 2主力产品：复式楼，层高 5、2 米，共 130 平米，第二层平面不计入面积，只算一层面积销售策略 层高 5 米 2，分割成 2 层销售，算一层面积，实际价格按产权面积达 5000 每平主力卖点描述 景观、人文、学区景观特点 中心花园、北部邻河景观带、建筑特点 高层复式、现代风格马鞍山慈湖地块规划建议书区位 秀山新区、大学城配套描述 霍里山公园、大学城、商业内街二、项目概况及定位分析1. 项目区位及基本情况本项目位于慈湖高新技术产业开发区东北部(北环路与天门大道西北侧)，根据慈湖
15、高新区规划，天门大道、北环路、园水路形成的区域范围内建设成为行政办公、公建、服务、配套的综合服务区，建成后将形成整体环境优美，设施齐全的马鞍山北部工业园区综合配套服务中心。本项目本次规划分两地块，A 地块：西至园中路，南至北环路，东至天门大道，北至园宁路；B 地块：西至湖泊溏，北至北环路，东至园中路，北至园宁路。 项目地势呈东高西低，局部坑洼。在东地块上现在部分企业厂房和民房未搬迁。马鞍山慈湖地块规划建议书本项目东、西两侧临交通干道，未来交通通达性较好。其中天门大道为 205 国道马鞍山段一部分，北环路是城市级主干道已建成，园中路是城市级次干道已建成，其它道路待建。本项目距南京江宁的铜井镇仅
16、6 公里，项目西侧是一在建商业项目，北侧是规划建设的立白公司研发中心和湖泊溏景观区，南侧为高新区科创中心大楼及高新区社会服务中心。2. 本项目特点分析（SWOT 分析） 项目优势（S）：1） 项目位于慈湖高新区，距南京江宁的铜井镇几公里，驱车约 8 分钟，项目有 125 路公交车，20 分钟直达火车站，交通还算便捷。2） 地块位于湖泊塘（拟建设成为开放式公园，由我公司代建）周围，项目环境比较好，适合房地产开发建设。3) 高新区为老工业区，区内没有房地开发项目，项目的开发建设将起到改改善园区的居住环境，完善园区配套的功能。4) 轻轨入马，南京轻轨 8 号线也有计划延伸到马鞍山主城区，它将从市区通
17、往铜井镇，与马鞍山市城区内自建的轻轨线对接，轻轨将经过项目，势必带动项目开发。5) 慈湖高新区正在申报国家级高新区，并极有可能获批，获批后慈湖高新区将规划 5 万人口。 项目劣势（W）1) 周边尚未形成配套2) 项目在工业区，污染比较严重3) 周边没有人气，没有居住氛围。 项目机会（0）1) 北部开发水平低，市场潜力大北部是马鞍山市规划的重工业区，除了原住地居民外有 4 个房地产项目（金玉兰小区、怡和家苑、紫金城市花园、莲塘家苑），马鞍山慈湖地块规划建议书这四个项目规模、档次、品质都很低，目前基本都已经销售完成，目前北部没有新开发的地产项目。2) 轻轨入马，带动项目开发3) 与公司的 BT 项
18、目联动，推动项目的开发4) 慈湖国家级高新区正在申报中，并极有可能获批。5) 土地价格不高，销售价格远低于市区价格，具有一定的竞争力。 项目威胁（T）1) 目前国家对房地产市场进行调控，前景不是很明朗；2) 项目所在的位置没有房地产项目，市场不成熟，有待培育；3) 项目处于工业区，购房者抗性比较大。项目 SWOT 分析概述规模优势，正申报国家级开发区便捷的交通优势 205国道地块自身资源优势（湖泊塘）开发商实力较强地价便宜尚未形成生活配套在工业区，污染严重市场低水平发展城市规划中不断完善的生活配套和政策周边的竞争相对较弱，开发前景看好与 BT 的联动市场威胁因素 市场不成熟市场培育风险大盘项目
19、的开发风险TOS W马鞍山慈湖地块规划建议书3. 项目目标客户群分析3.1 由区域划分所引出的本案客户成分“31 的结构层次”核心客户圈：园区工作者第二客户圈：马鞍山中低收入第三客户圈：投资、投机客本案第四：进城客客户划分 客户描述预估比重核心客户圈：园区工作人员在慈湖高新区工作的工人、管理人员及在开发区各部门工作的人员 50%第二客户圈：马鞍山市低收入者主要为城区内中低收入客户群，特别是金家庄和慈湖区客户，他们对于总价比较高的住宅望尘莫及，但又迫切需要房子，这类客户应该是本项目的购买主力。25%第三客户圈：投资、投机客因项目靠近南京，开发后价格也将比较低，应该是升值潜力比较大，将吸引马鞍山和
20、周边的甚至南京的投资客前来投资、投机。主要看中楼盘区域的前景和楼盘的升值潜力。15%马鞍山慈湖地块规划建议书第四客户群：进城客、拆迁客马鞍山所辖乡镇和县镇如当涂、博望、新市等，他们有着强烈的进城愿望，他们希望住进城就真正变成了城里人。通过拆迁，他们可以获得一部分补贴，但是这些钱远远不够购买商品房，他们都迫切需要解决住房问题，一部分人希望是面积补偿，另一部分希望改善居住环境和品质的人希望通过货币补偿，然后加上自身的积蓄或者其它办法重新置业。10%3.2 目标客户总论对于本案来说，目标客户将有如下特征： 成分较为复杂除了一般城市商品房的客户以外，本案中拆迁户、回乡置业客户和乡镇公务员等占了很大部分
21、，特别要注意的是诸如县级、乡镇级干部，据调查的结果，大部分希望为子女在临近的城市中置业，并且希望自己退休后也居住在相对较大的城市中。 总价承受能力不高因项目处于慈湖高新区，目前该区域为马鞍山的重工业区域，基本没有房地产开发项目，周边也基本没有什么配套设施，这一系列的特征决定了该项目的客户群体主要为城市中低收入者和认为该区域有升值潜力的投资、投机客。4. 项目定位项目总体定位 慈湖高新区的商住配套（把项目打造成为慈湖高新区的中心地带）慈湖经济开发区位于马鞍山市东北部，距离主城区较远，不能充分享受城市中心的功能，所以只有自身形成一定的配套服务和功能，而慈湖经济开发区内用地西部已经基本建设和出让，只
22、有本项目所在地可以建设成为其居住、行政、办公、配套的综合服务区。项目形象定位马鞍山慈湖地块规划建议书 高性价比 高端景观社区 高品质 低价格 马鞍山离南京最近的地铁物业 马鞍山市最具升值潜力的健康优质住宅产品定位 大量小高层（占住宅总体量的 60%） 小量多层 （占住宅总体量的 30%） 部分单身公寓（住宅总体量的 5%左右） 少量 110-120 平米三房、四房 （控制住宅在总体量的 5%以下） 部分商业三、 规划设计建议1. 技术经济指标 规划建设用地面积：79959.53m 2，（其中 A 地块63773.72m2，B 地块 16184.81m2） 用地性质:商住 容积率：1.52.0
23、建筑密度：35% 绿化率：352. 总体规划基本原则 前瞻性：树立时间、空间上的前瞻性观念，做最有品位的社区，做最富于创意的社区。 均好性：寻求景观资源的均衡配置，充分考虑道路噪音、工业区环境对居住区的影响，通过合理的规划布置方案避免或减少上述不利因素对社区的影响 效益性：寻找开发商的经济效益、社会效益和客户的使用效益的最佳结合点，通过规划手段达到合谐共生的要求。马鞍山慈湖地块规划建议书 规范性：满足国家相关法规、规范要求及规划设计条件。 人性化：在空间，尺度，景观，设施，物业管理服务等诸多方面，充分考虑人性化原则，处处体现生活化的气息。3. 总体规划重点3.1 整体规划，分期开发要求本次实施
24、项目规划占地 119.5 亩，必须充分考虑项目的统一性，处理好与未来 139 亩地块之间的衔接和产品分布，要保持与规划高新区科创中心相协调。考虑分二期开发，首期以 B 地块作为启动区。3.2 整体定位要求考虑地块现有的地形地貌，进行科学的地块价值评价，布置相应的物业类型。充分挖掘湖泊溏的景观价值，最大限度提升住宅价值。保证地块内部的私密性和科创中心地块之间的开放性，并能便利享受科创中心和湖泊溏的资源。3.3 将核心资源转化为核心竞争力本项目最核心资源为湖泊溏，未来规划为公益性公园。要充分利用规划手段，力求达到湖景与本案的完美结合，以达到促进项目销售的目的。3.4 规划空间的层次性要求开放空间：
25、公众可以到达，随意走动（湖泊溏、科创中心 ）半开放空间：由私密空间开放空间过渡，组团之间的过渡地带私密空间：组团内部空间4. 项目总体布局建议建议户型朝向以正南为主，保证户型通透，增加采光面。建议以 B 地块与科创中心界限为中轴从湖泊溏延伸至天门大道，作为整个小区的景观主轴。马鞍山慈湖地块规划建议书尽量考虑到景观效果的最大化，结合地形地势通过巧妙处理楼座的摆放，呈现出跃动的活力和韵律感。区域 A 位于天门大道和北环路的交叉口，规划布局为一综合的商业体，成为整个慈湖高新区的标志性建筑，采用底商，上面单身公寓的开发形式。区域 B 紧沿北环路、园中路，设计为商业，打造成为慈湖高新区的休闲商业街。区域
26、 C 建设一个景观主轴，将湖泊塘景观与小区串联起来。区域 D 小高层区域 E 多层5. 户型配比及设计建议 根据项目特点和所在的区域位置，建议项目的主力户型为小三房，多层小三房的面积控制在 95-105 平米，小高层的三房控制在 100-110 平米。马鞍山慈湖地块规划建议书 2 房 1 厅 1 卫多层控制在 75-85 平，小高层 2 房控制在85-90 平米。 为了满足极少数购房者要求居住舒服性等要求，同时扩大项目客户群，建议开发少量的大户型，但总量控制在 5%以下。 因旁边项目开发了大量类似单身公寓的商务公寓，并且是高层，这就决定了其得房率比较低，开发出来的单身商务公寓面积一定比较大，为
27、了更好的与该项目竞争，建议开发少量的单身公寓，单身公寓的面积控制在 45 平米左右。名称 地块 产品面积（平米） 户型功能 产品占比（%） 建筑面积（平米）容积率（概数）建筑面积（万平米） 总建面（万平米）小户型 80-90 两房一厅一卫 20 0.65 万中户型 B 地块 90-105 三房两厅一卫（主 力） 65 2.1 万大户型 110-115 三房两厅一卫 10 0.324万商业 50 平左右 一拖二 5 0.162 万3.24小户型 80-90 二房两厅一卫 20 2.48 万中户型 A 地块 90-105两房两厅一卫、小三房一厅一卫（主力）60 7.44 万大户型 110-115
28、三房两厅一卫 7 0.89 万单身公寓 一室一厅 5 0.65 万商业 50 平左右 一拖二 8 0.97 万2.015.9公建（幼儿园、物业0.39 万12.66马鞍山慈湖地块规划建议书6. 配套商业规划建议6.1 商业配套设计基本原则 商业主题：休闲的、开放的、时尚的 符合为完善本项目配套及高新区配套功能的总体定位。 通过充满艺术气息的商业，积聚人气和提高影响力 以商业创造价值和制造亮点6.2 商业配套规划设计建议 该项目的商业建议由一综合的商务会所和底商组成的商业街模式构成。 底商经营业态以满足社区居民度假生活所需的快速消费品零售及服务为主，如洗衣店、西点店、便利店、邮政、特色餐饮、银行
29、、可外卖的快餐店、美容理发店等等。7. 单体建筑设计建议7.1 产品风格建议 建筑风格整体设计可以考虑简洁欧式风格，通过外观色彩和线条来传达项目高贵典雅特质，给消费者以直观的感受 建筑立面色彩暖色调、几何感、挺拔的立面，建议部分以石料、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，以提高产品整体的品质感。 建筑细节罗马柱、仿古路灯、石材质感廊柱、雕花铁艺栏杆等，以建筑元素的合理动用体现楼盘高品质，但不宜堆砌，应考虑建筑成本等因素。 利用不同材质之间在质感、色彩上的对比，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。利用户型的纵深，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整体立面，减少体量建筑立面的压抑感。利用圆润
30、富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感。结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑个性的同时，规避因其大体量而带来的呆板、沉闷和压抑感。马鞍山慈湖地块规划建议书7.2 住宅单体建筑建议 结合地形地势，设计可采用低成本的半地下生态车库。 所有户型均应采用全明设计，南北通透，以保证室内的通风和采光。 客厅应布置在向阳位置，90m 2以内户型应保证一个卧室位于南侧。 合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率。组织好公共空间与私密公间的关系，尽量避免相邻住户的干扰。 注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新，如可设计部分入户花园，尽可能的采用各种方式与阳光、户
31、外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、远景跳窗等。 在做立面设计时，应充分考虑细节，如室外空调机位、管线的隐蔽等，以提升立面效果，提高产品档次。马鞍山慈湖地块规划建议书7.3 商业单体建筑建议 在天门大道和北环路的交叉口，建议开发一综合商业体，一、二、三楼可开发成面积不是大，又好分割销售的商业业态，上面楼层可开发成商务公寓，既可用做单身公寓，又可作为商务办公。（考虑到商业体量过大，项目销售周期将长，增加项目风险） 沿园中路上的主要是二层沿街商业。 商业建筑形式必须要考虑地块特点和对住宅的影响，设计合理的进深，要与项目总体建筑风格一致。8、 配套设计建议8.1 园林风格建议 充分挖掘并利用湖泊溏的
32、天然湖景，以湖景美宅作为为园林设计主题，与湖景形成互动 园林风格可与建筑风格形成差异化和谐 建立围绕湖景、休闲广场、公共绿地打造景观主轴 在设计时应注重节点的营造，休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等。 园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后的维护成本，应尽量的多设软铺，少设硬铺，避免大水面，昂贵植物等。8.2 道路交通设计建议 A 地块可考虑与景观主轴在天门大道和园中路各设置一个入口，主入口设置在北环路。 主入口设计在充分考虑交通组织的要马鞍山慈湖地块规划建议书求前提下，力求做到庄重、大气。B 地块可考虑沿景观主轴在园中路设置一个入口 道路设计要实现人车分流
33、人行道路避免过多使用直路 道路功能便利通达性好，避免过于复杂，注重与景观的结合 步行道宜曲不宜直不宜大，突出蜿蜒形态；加强铺装的精致度，富有野趣 要体现人工雕琢的价值感，配合高尚社区形象8.3 社区公共服务设施配套 充分考虑公共建筑与小区住宅的结合和使用功能，在满足规划条件的基础上，尽量做到一房多用，减少公建面积。 小区规划布置时，应充分考虑后期物业管理的方便。设计成果要求设计单位应提供两到三个规划设计初步方案供我方讨论，确定后再做深入设计。作为成果的规划设计方案应包括以下文件：规划方案设计文本，规格为 A3 幅面，内容至少包括：设计说明，表达规划设计构想，设计意向；现状分析（地形、交通、植物
34、）；规划总平面图；日照分析图；交通分析图（道路与停车场）；规划结构分析图；配套设施布置分析图；景观分析图；视线分析图； 道路及竖向设计图；管线综合设计图产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、效果图，包括立面材料与说明；配套公建设计，包括社区用房、物管用房及其他配套设施的平面、立面、效果图，包括立面材料与说明；重点节点（景观、视觉通廊、商业亮化）的设计；马鞍山慈湖地块规划建议书表现部分：总体鸟瞰图，组团景观；1200m 2主景观，视觉通廊主轴景观，商业，公共活动区等；项目综合技术经济指标表分期经济技术指标表户型面积分布表文本图纸另行制作 1#图纸。所有内容的电子文件（光碟）。附件一、A、 B 地块现场图片A 地块：马鞍山慈湖地块规划建议书马鞍山慈湖地块规划建议书马鞍山慈湖地块规划建议书B 地块：马鞍山慈湖地块规划建议书附件二、红线图：附件三：规划设计条件：
