1、 1 / 9XX 物业电梯保养、维修管理规程1.0 目的规范电梯保养、维修管理工作，确保电梯安全、良好运行。2.0 适用范围电梯的保养、维修管理。3.0 职责3.1 工程维修部参与电梯维保单位的评估3.2 工程维修部负责对维保单位维保情况的监督。3.3 工程维修部主管负责监督、检查电梯运行管理工作的实施情况。3.4 具有电梯操作资格的维修工作具体负责电梯的运行管理。4.0 程序要点4.1 工程维修部负责监督、检查外委单位的维修保养情况，并按本规程的保养内容进 行审核。4.2 维修保养的一般要求4.2.1 电梯检修或保养时，必须挂牌标明“电梯检修停用”字样，确认轿厢无人后方可停机，工作时必须戴安
2、全帽。4.2.2 维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。有关维修保养记录由维修保养单位填写，记录应交工程维修部存档。4.2.3 机房、井道因工作需要动火时，必须遵守项目动火规定，报经主管和经理同意并指定专人操作和监视，事后清理火种。4.3 月维修保养项目 序号 月维修保养项目1 曳引轮清洁2 限速器及电器接点检查3 制动闸瓦磨损检查4 选层器详查机房5 控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻1 干电池、蓄电池检查2 内外门藕合检查、清扫、注油3 内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫4 内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁5 门联锁接线检查机身及井道6 接合
3、板装置2 / 97 各种开关接点检查8 钢带清扫，抹油，钢带开关检查9 限速钢丝抹试10 井底各设备检查，清扫，抹油4.4 季维修保养项目 序号 维修保养项目1 电动机冷却风扇注油2 电源总开关机房3 控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝1 门机各装置箱内部检查2 门电机、电阻箱、接点盒内部检查3 门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查4 加轨装置与路轨间隙检查5 检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡6 轿箱风扇检查及清洁机身及井道7 底坑缓冲器油量检查及清洁4.5 年维修保养每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，
4、断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护等。项目 序号 维修保养项目1 减速箱换油2 各种润滑油更换3 电动机定子、转子气隙测量4 曳引轮槽磨损情况检查机房5 制动器解体大修及线圈电流测定1 选层器牙箱换油2 安全系统及限速器动作试验3 安全器及夹轨拆卸、清洗4 曳引机、行车速度、平衡装置检测5 制动盘各接线螺丝固定6 门电机牙箱、润滑油更换7 中途箱，轿底接线箱螺丝紧固8 主缆、保险缆加缆油9 井道内各路轨、各腰刀等牢固10 井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定11 井道内及井底大扫除机身及井道12 电梯年检3 / 94.6 电梯常见故障的检查和排除电梯出现故障后，电梯维修人员应能
5、迅速、准确的判断故障的所在，及时排除故障。电梯的故障可分为机械故障和电气系统故障。4.6.1 机械系统的故障和排除机械系统的故障比较少见，但机械系统发生故障时，造成的后果却较严重。所以，作好日常的维护保养，减少机械系统故障是电梯管理的主要任务之一。4.6.1.1 机械系统的常见故障A、 润滑系统的故障。由于润滑不好或润滑系统某个部件故障，造成转动部位发热或抱轴现象，使滚动和滑动部位的零件损坏。B、 机件带伤运转。忽视了日常的预检修，未发现机械零件的转动、滑动和滚动部件的磨损，使机械零件带伤工作，造成电梯故障，被迫停机修理。C、 连接部位松动。电梯的机械系统中，有许多部件是由螺栓连接的，运行过程
6、中，由于振动等原因使螺栓松动、零部件移位造成磨损或撞毁机械零件，被迫停机。D、 平衡系统的故障。当平衡系数与标准要求相差较远时，会造成轿厢蹲底或冲顶，限速器、闸瓦动作，被迫停机。4.6.1.2 机械系统常见故障的预防与修理A、 加强电梯的维护和保养是减少或避免电梯机械故障的关键，对机械故障的出现起到预防作用。一是要及时润滑有关部件；二是要紧固螺栓。做好这两项工作，机械系统的故障就会大大减少。B、 发生故障后，维修人员要向司乘人员了解故障时的情况和现象。C、 若电梯还能运行，维修人员应到轿厢内亲自控制电梯上下运行数次，通过眼看、耳听、鼻闻、触摸等实地考察、分析和判断，找出故障部位，并进行修理。修
7、理时，应按照有关文件的技术要求和修理步骤，认真地把故障部件进行拆卸、清洗、检查、测量。符合要求的部件重新安装使用，不符合要求的部件一定要更换。修理后的电梯，在投入使用前必须经过认真的调试和试运行后，才能投入使用。D、 电梯轿厢被安全钳卡在导轨上，使其不能上下移动是电梯的一种特有故障。出现这种故障后，必须用承载能力大于轿厢重量，挂在机房楼板4 / 9上的手动葫芦（导链）把轿厢上提 150mm 左右，一般情况下安全钳可复位。经过这样的处理，一般电梯可恢复运行。但是，必须查明故障原因，采取相应的措施，并修复导轨卡痕后，才能交付使用。4.6.2 电气系统的故障和检修4.6.2.1 电梯出现系统的故障多
8、种多样，但大致分为四类型：、A、门系统故障。采用自动开关门的电梯，其故障多为各种电器元件的触点接触不良所致，而触点接触不良主要是由于元器件本身的质量，安装调整的质量，维护保养的质量等存在的问题所致。B、继电器故障。用继电器组成的电梯控制电路，故障一般出在继电器的触点上。触点通断时的电弧使触点烧坏，使其不能闭合或长期粘连，造成断路或短路。C、电气元件绝缘老化。电器元件受潮通电时产生的热量，都加速了绝缘的老化，使绝缘击穿造成短路。D、外界干扰。电子技术的发展，使可编程控制器和计算机等先进设备应用在电梯的控制系统中，发展为无触点电气控制系统。这种控制系统避免了继电控制系统的触点故障。但是，这种系统中
9、的控制信号较小，容易受到外界干扰，如果屏蔽不好，常使电梯产生误动作。4.6.2.2 电气系统故障的排除电梯的电气控制系统结构复杂而又分散，要想迅速排除电气系统的故障，维修人员应做到：A、掌握电梯电气控制系统的电原理图、接线图、安装位置图。B、熟悉电梯的起动、加速、满速运行、到站提前换速、平层、开门等全部控制过程。C、掌握各电器元件间的控制关系，继电器、接触器接点的作用。D、了解各电器元件的安装位置和机电间的配合关系。E、维修人员还要不断分析、研究和总结经验，做到准确判断故障发生点，并迅速排除故障。4.7 上轿顶检修的操作要点4.7.1 切断轿顶红色急停开关，把快慢车运行转换开关拔至慢车位置。4
10、.7.2 检修完毕退出厅门前，须把快慢车转换开关恢复至快车位置，并把急停开关复位。5 / 94.7.3 当打开楼层厅门进入电梯轿厢内或轿厢顶维修前须确认电梯是否停在该层和下一层，并在该厅门口须摆放“正在保养”标识。4.8 到底坑维修的操作要点4.9 打开底层厅门，打开底坑照明灯，把红色急停开关按到停的位置。4.10 检修完毕退出底坑前，把红色急停开关复位，关掉照明灯，关闭厅门。5.0 质量记录5.1 电梯保养记录表5.2 工程维修值班记录(参见本部门其他文件)6.0 相关支持文件6.1 物业服务突发事件处理规程6 / 9XX 物业电梯保养记录表（ 表 一 ： 保 养 范 围 ）项 目 ：序 号 地 址 电 梯 号 备 注工 程 班 长 ： 主 管 ：7 / 98 / 9XX 物业电梯保养记录表（ 表 二 ： 单 梯 记 录 ）地址： 电梯号： 实施日期： 年 月 日维修保养项目月度项目见保养规程 4.3 所述；季度项目见保养规程 4.4 所述；年度项目见保养规程 4.5 所述。清理检查调查记录 不良情况部分记录及处理结果12345机房6123456789机身及井道10维修保养人： 验证人：9 / 9
