1、大邑川喜丽都项目定位策划报告定位及概念设计书一、定位思路分析：1、定位依据地产项目的定位是基于：1）项目地块之地产因素决定的地块适宜建造的建筑功能；2）城市总体规划限制；3）市场调研反映的具有有效需求的市场空间；4）对当地地产市场发展的前瞻性分析。2、定位思路毫无疑问，本地块只能作为纯居住考虑。前面我们从大邑的房地产市场发展、项目的竞争环境、宗地的优劣势上分别进行了详细的分析。现将相关情况进行综合分析如下：总的说来目前大邑的房地产市场是供需平衡，但不同档次的房产情况又不尽相同：低档次（700 元以下）住房，供需两旺，总体供大于求，特别是结构性供求矛盾突出，应该说这一市场的总容量巨大，但是从本宗
2、地的成本来看，开发这一档次住房无疑是羊皮做背心浪费材料；本项目基本不作考虑。高档次住宅呢？别墅的市场容量与本地块规模不在一个数量等级。由于大邑县居民居住习惯和消费能力的原因，电梯公寓的需求也非常有限，这样大体量的高档住宅肯定不能考虑。我们把目光投向中档次（800-1200 元）住房。目前大邑县城在售的三个楼盘都是这个档次而且销售的速度很快，特别是高价部分已经售磬，表明该档次住宅需求旺盛。到明年本项目开盘，这些项目应该基本售完，没有直接的竞争关系，需要考虑的是目前已经释放了部分消费能力，本项目是否有足够的消费支撑。通过更为深入的分析我们认为，目前这些项目的产品同质化比较严重，地理位置也不同于本项
3、目。从市场细分情况来看，还有相当部分希望更高品质、更具住宅小区概念的消费者在持币观望，他们希望在大邑买到与成都品质相类似的住房。超越现有楼盘档次，提升居住品质是大邑房地产市场的呼唤。大邑的房地产整体档次在近两年不断提升，这三个楼盘的畅销是这一市场发展趋势的结果和证明。对于本项目我们要做的是“顺势而为” 。这也符合整个城市住房发展轨迹和城市建设需要。将本项目档次定位在中档偏高住宅既符合市场的需要也符合本项目情况。那么大邑的高品质住宅是什么呢？当地消费者为我们提供了答案， “绿化好、物管好、 ”。表明当地的房地产消费价值观还处于比较初级的阶段，强调居住小区的基本要素。在本项目的定位中，首先要充分营
4、造和强化环境主题，并将其进行提炼和升华，创造性地塑造出全新的、真正意义上的大邑花园小区。其次，建立大邑县第一个标准化居住小区。本项目在大邑县是名副其实的“大盘” ，因为“大” ，可以做出比较完善的功能配套，因为“大” ，能够提供相对标准的物业管理服务，还因为“大” ，能够有对其他楼盘“傲视群雄”的气势和对消费者“海纳百川”的气度，因为“大” ，还可以一定程度上成为大邑县房产市场的风向标和代表作，引领房产市场的品质和价格走向。“大”产品就是要做“大”文章。这要求整个小区从户型到配套的设计规划要有很大的包容性，使大部分消费者能够认同本项目的开发理念。3、制约因素与对策另外我们也应该看到本项目定位中
5、高档次的制约因素：一是总体量较大，短时间市场承受力有限。二是项目周边环境较差、前后开口窄，难显大气。三是地块异形，总平规划难度大。我们制定了相应的解决策略：1) 分两期开发，以时间换空间，并且两期之间对进行产品再细分，适当拉开档次（价格）增大市场的覆盖面。2）加大对临街部分的整治力度，将宿舍楼及街面一道包装，形成 150 余米的临街崭新形象，与周边形成强烈反差。3）加强各功能空间、道路组织，尽量让居住者难以在视觉上感觉到“闷” 、 “散” ，在交通上“绕” ，我们在总平定位中具体说明。零星边角地块通过包装成为“私家花园” “卖”给一楼业主二、总体定位定位指导核心：以“品质生活、康乐人居”作为总
6、体定位思想；以“小康时代、关注未来”作为开发理念；以“城市花园、花园城市”作为开发立意；以“人性化、自然化、舒适化”作为开发概念主题。1、市场形象：大邑县规模最大、档次最高的临河纯居住小区。在项目的形象定位上，我们要刻意塑造该区域的特色大盘形象、主流发展商形象和大企业形象。尤其要注意的是，我们的整体形象诉求与所开发的产品，必须充分与目标消费群体的需求达到协调。 因此，在本项目中应重点突出社区园林景观、社区配套、标准物管等元素，并将这些元素充分加以发挥，使之成为本项目的最大的优势和卖点。2、项目主题概念1）主题概念之一: 小康居住社区根据项目定位建议，本项目将建成一个“文化与建筑、环境与生活有机
7、结合，集优美环境、高雅文化氛围于一体的高品质小康居住社区” ，是大邑县未来的相当长时间内唯一的标志性社区。因此，在本项目的所有规划设计、建筑设计、环境设计中，均应突显环境、品质这两个主题氛围和特点，使该项目具有鲜明的形象特色，从而具备强烈的吸引力，以保证项目的成功运作。2）主题概念之二：特有的“健康文化”为主题的社区健康生活是小康时代居住社区的重要特征,是创造良好的人文环境和提高居民生活品质的重要手段。本项目的健康文化应以人为本，以环境、亲情为重点，体现出强烈的健康文化氛围和对人的尊重与关怀。这是本项目“与生俱来”和可以发展的优越性和差异性，使项目开发、销售、占领市场甚至引导市场都有了强有力的
8、支撑。三 、总体布局定位1、用地分析：按使用价值，我们大致将用地分为三个小区域，西面 13 余亩我们认为该地带临河，且相对僻静，居住价值最高（A 区） ；其次是小区中心点附近约 30 亩，交通相对方便，绿化方便解决（A 区） ；最次的东北侧临原厂区宿舍和大门附近约 25 亩。2、开发分期大邑目前在售的三个楼盘的销售进度是每月约销售一万平方米，本项目的规模约六万平方米。考虑到体量和竞争因素我们认为应该采取分期开发的方式来降低风险。本着优地优房原则，我们将 A 区规划为花园洋房， B 区为低密度多层住宅，C 区为较高密度多层住宅。一期：C 区和 B 区东侧部分，分三个组团，占地约 40 亩。二期：
9、B 区东侧部分和 C 区，分两个组团，占地面积约 30 亩。3、总体布局建筑前疏后密，景观前密后疏。主入口可见景观层次丰富，视线通透。花园洋房作为独立组团，采用半围合式布局；其他区域将采用合围式布局，整体感强。4、用地平衡表1）住宅：占 67%；2）健身场地：占 1%；3）庭院花园：占 15%；4）道路：15%；5）会所、物管中心、门房、和设备机房：占 2%。5、经济技术指标1）总占地面积 45000 平方米；2）总建筑面积 73000 平方米； 其中住宅面积 72000 平方米；配套用房 1000 平方米。一期约 45000 平方米，二期约 27000 平方米。3）总户数 580 户4）容积
10、率：1.625）绿地率：40%6）车位： 3：17）建筑密度：30% 四、功能定位1、功能定位：以中高档多层住宅为主的多功能居住社区。其中包括：1）中高档多层住宅居住、通讯2）景观花园休闲、观赏、游乐3）健康中心健身，娱乐，交流 4）休闲中心娱乐，会友，美容，保健5）停车道路和地面停车系统6）物管服务 小区维护，保安，维修，清洁，代收费用 2、概念设计1）居住功能注重人性化、自然化、舒适化的设计,要求区内居民因社区物业而有荣誉感及彼此的认同感。符合现时及未来住户生活需要，在住宅空间布局、功能分配、电力容量、采光采景等方面全方位满足目标客户群的居住需要。2）现代化通讯功能区内除了设有常规的电话交换站、光纤电视外还应设有宽带网络线路，且容量以每户 1 条的规格。3）健康、休闲、功能会所: 设棋牌室、阅览室、乒乓球室、桌球室、健身房、羽毛球场，一个充满活力的健康社区。除新建 1000 平方米（2 层）单体建筑外，部分功能空间可利用现酒厂办公楼。健康设施：多功能球场 (羽毛球、三人篮球等) ，有多部健身器械的室外健身场。泛健康设施：利用庭院路作为健身步行道，利用边角地带设单杠、太极圈等变消极空间为积极空间，使小区内充满动感活力。景观、园林、绿化
